海南自贸港封关运作启动 - 2025年12月18日，海南自贸港正式启动封关运作，“一线放开、二线管住、岛内自由”的政策制度落地实施，标志着海南进入全面开放新阶段 [1][2] 政策环境与市场背景 - 海南曾因全域限购、5年社保/限售等政策被称为“楼市调控最严省份”，2024年初优化调控政策，如海口将非限购区社保要求从5年降至2年，限售年限从5年缩短至2年，并放宽企业购房条件 [2] - 2025年1—10月，海南全省新建商品房销售额1279.51亿元，同比增长17.4%；销售面积775.18万平方米，同比增长8.0%；成交均价16506元/平方米，同比上涨8.7%，每平方米较去年提升1323元 [3][11] - 海南楼市摆脱此前平淡态势，呈现跑赢全国行情，其中三亚表现尤为突出，1—10月三亚经济圈销售额达742.45亿元，同比飙升48.4%，三亚市新房销售额同比增长56.4%，成交均价达31467元/平方米，同比上涨超30% [11] 土地市场与投资动态 - 封关运作前后土地市场活跃，中国绿发在12月17日和18日连续斥资近50亿元拿下三亚中心区约252亩地块 [2][6] - 12月18日，中国绿发以底价29.49亿元竞得三亚市中心城区一宗地块，折合楼面价约1.32万元/平方米，该地块占地约152亩，出让文件要求竞得人自交地之日起5年内在三亚市域新增投资总额不低于100亿元 [4][5] - 2025年6—9月，三亚迎来土拍浪潮，总成交金额超95亿元，占2024年三亚财政收入的六成以上，吸引了辽宁方大集团、陕西恒源系等能源企业入局 [8] - 近期海口、三亚等地块多采用“定点勾地”模式，通过设定竞买资质、投资要求等条件，实现产业与住宅协同布局，以吸引优质房企 [11] 主要参与企业动向 - 中国绿发是海南楼市典型“老玩家”，其前身鲁能集团是最早进入海南的大型房企之一，近两年加速回归海南市场，2024年以7.11亿元在文昌、三亚拿地试水，2025年10月以13.59亿元摘得三亚湾新城地块，需承担约16亿元无偿配建任务，实际投入接近30亿元 [7] - 2025年1—11月，海南房地产成交套数位居前三的企业分别为保利发展、华润置地以及大华集团 [13] - 保利发展旗下三亚保利天珺项目稳居成交面积与套数双料冠军，公司认为随着封关运作推进，预估年底成交量将迎来一波稳步上涨 [13] - 华润置地在海南的成交主要依托海棠悦府、三亚观岚、华润石梅湾等项目，这些项目形成“居住+环境+文旅+投资”的一体化模式，契合高端人才、游客及资本流入需求 [14] - 外来民企大华集团表现亮眼，其成交套数、面积跻身海南房企销售榜前三，有客户购买其项目上百套小户型商办产品，部分购房者旨在通过自持核心资产享有增值潜力，并借助海南“双15%”税收优惠政策优化企业财务结构 [9][16] 行业前景与驱动因素 - 封关运作将从需求端推动当地楼市与租赁市场增长，未来海南将迎来制造业大厂、外资企业等投资人群，贸易服务类人才以及旅游度假人群三类主体增量 [16] - 2025年三季度海南全省房价每平方米同比上涨超1000元，三亚、海口、陵水等区域的结构性升温更为明显 [16] - 克而瑞报告显示，在2024年交易量高位基础上，三亚2025年上半年商品住宅成交增幅接近五成，房地产投资前景排名升至第30位，较去年提升28位 [11]

北京市房地产市场运行情况核心观点 - 2025年1-11月北京市房地产市场整体呈现供给与需求双降态势，但企业到位资金状况有所改善 [1][2][3][6] 一、房地产市场建设情况 - 全市房地产开发企业房屋新开工面积1010.4万平方米，同比下降12.4% [2] - 住宅新开工面积637.7万平方米，同比下降10.4% [2] - 办公楼新开工面积26.7万平方米，同比增长13.1% [2] - 商业营业用房新开工面积53.8万平方米，同比增长3.3% [2] - 全市房屋竣工面积944.9万平方米，同比下降16.3% [1][2] - 住宅竣工面积480.3万平方米，同比下降24.5% [2] - 办公楼竣工面积37.1万平方米，同比下降6% [2] - 商业营业用房竣工面积83.9万平方米，同比增长1.1倍 [2] 二、房地产市场销售情况 - 全市新建商品房销售面积894.8万平方米，同比下降4.6% [3] - 住宅销售面积618万平方米，同比下降6.9% [3] - 办公楼销售面积53.7万平方米，同比下降14.5% [3] - 商业营业用房销售面积45万平方米，同比下降15.8% [3] 三、房地产开发企业到位资金情况 - 全市房地产开发企业本年到位资金3946.3亿元，同比增长2.4% [6] - 其中定金及预收款1502.2亿元，同比下降4.7% [6] - 自筹资金1079.7亿元，同比增长10.4% [6] - 国内贷款603亿元，同比增长16.1% [6]

宏观经济与金融数据 - 2025年11月社会消费品零售总额43898亿元，同比增长1.3%，增速较上月减慢1.6个百分点，环比下降0.42% [2] - 11月全国规模以上工业增加值同比增长4.8%，装备制造业和高技术制造业增加值分别增长7.7%和8.4% [2] - 11月M2同比增长8%，增速较上月回落0.2个百分点，M1同比增长4.9%，增速降幅扩大至1.3个百分点，二者剪刀差达3.1个百分点，较上月扩大1.1个百分点 [3] - 11月居民中长期贷款规模止跌回升，初步统计显示环比增长622亿元 [3] 房地产行业整体表现 - 2025年1-11月，全国新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，商品房销售金额7.51万亿元，同比下降11.1% [5] - 11月单月新房销售面积同比降幅收窄1.8个百分点至17% [5] - 1-11月全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，降幅高于同期新房销售额4.8个百分点 [16] - 前11月房地产开发投资金额较同期新房销售金额高出4.6%，差距较上月收窄2.1个百分点 [16] 房价走势与城市分化 - 2025年11月，70个大中城市一手房价指数同比下降2.8%，降幅较上月扩大0.2个百分点 [1][8] - 各线城市新房销售价格环比均下降，但环比止跌的城市数量增至11个，较上月多5个 [1][9] - 一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，其中上海同比上涨5.1%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.3%和3.7% [8] - 二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.2%和3.5% [8] 行业供给与库存 - 1-11月房屋新开工面积5.3亿平方米，下降20.5%，仅为同期新房销售面积的68% [13] - 11月商品房待售面积下降300万平方米，连续9个月下降 [5] - 前11月全国土地招拍挂成交面积6.9亿平方米，仅为同期新房销售面积的88% [16] - 1-11月全国房屋竣工面积达3.9亿平方米，同比下降18% [15] 市场结构性亮点与需求变化 - 11月典型城市新房开盘去化率同环比上升3个百分点至34% [5] - 高端顶豪、强产品力等复合优势类项目持续热销，如上海金陵华庭等项目开盘去化率超过九成 [5] - 据推算，我国城镇约35%的存量住房建成时间超20年，住房更新成为需求核心组成部分 [7][22] - 个人按揭贷款方面，11月新增952亿元，环比基本持平 [5] 政策导向与行业展望 - 12月中央经济工作会议明确，将因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房 [6] - 政策重心从侧重化解企业风险，转向兼顾企业风险与地方债务风险化解 [4] - “城市更新”表述由“大力实施”升级为“高质量推进”，并被纳入“内需主导”范畴 [6][21] - 全国超25个省级行政区“十五五”规划建议中，房地产领域高频词为“发展保障房”和“好房子” [22] - 央行未来将强化房地产金融宏观审慎管理，推动房地产市场平稳健康发展 [3]

文章核心观点 - 12月房企将冲刺业绩，重点城市优质项目入市增加，市场成交量有望保持一定规模 [1] - 展望2026年，中性情形下全国新建商品房销售面积预计同比下降6.2%，降幅较2025年收窄，市场分化延续，“好城市+好房子”存在结构性机会 [1] - 在“控增量、去库存”政策导向下，预计2026年新开工面积下降8.6%，降幅较过去几年明显收窄，供给端缩量有助于库存下降和供求关系改善 [1][15][16] 需求端分析 - 1-11月全国新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%；其中住宅销售面积6.58亿平方米，同比下降8.1% [2] - 1-11月新建商品房销售额7.51万亿元，同比下降11.1%；其中住宅销售额6.60万亿元，同比下降11.2% [2] - 市场已进入存量主导阶段，二手房为成交主力，核心城市通过打造“好房子”实现品质升级以支撑改善性需求 [2] - 二手房主要满足刚需，北京、上海300万以下低总价二手房成交同比增幅显著，500万以下房源占比约七成 [2] - 1-11月重点30城二手住宅成交套数同比增长2%，带动新房+二手房整体网签成交量同比基本持平 [2] 供应端分析 - 1-11月全国房地产开发投资额7.86万亿元，同比下降15.9%；其中住宅开发投资额6.04万亿元，同比下降15.0% [5] - 1-11月全国房屋施工面积65.61亿平方米，同比下降9.6%；其中住宅施工面积45.76亿平方米，同比下降10.0% [7] - 1-11月全国房屋新开工面积5.35亿平方米，同比下降20.5%；其中住宅新开工面积3.92亿平方米，同比下降19.9% [7] - 1-11月全国房屋竣工面积3.95亿平方米，同比下降18.0%；其中住宅竣工面积2.81亿平方米，同比下降20.1% [7] - 新房市场仍处“去库存”阶段，开发投资及新开工延续缩量态势，有助于库存下降和供求关系改善 [7] 房企资金来源分析 - 1-11月房地产开发企业到位资金8.51万亿元，同比下降11.9% [8] - 国内贷款1.31万亿元，同比下降2.5%，占比15.4% [8] - 利用外资23亿元，同比下降24.6% [8] - 自筹资金3.06万亿元，同比下降11.9%，占比36.0% [11] - 定金及预收款2.51万亿元，同比下降15.2%，占比29.5% [12] - 个人按揭贷款1.18万亿元，同比下降15.1%，占比13.8% [12] 近期政策动态 - 中央经济工作会议强调“实施更加积极有为的宏观政策”，并将房地产置于“化解重点领域风险”章节，提出“着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给” [14] - 政策鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房，深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [14] - 地方层面，杭州、成都、天津滨海新区等多地推动盘活存量资源，杭州就临时改变房屋用途细则征求意见 [14] - 佛山优化境外个人购房条件，重庆、佛山等地优化公积金贷款政策 [14] - 北京“十五五”规划建议提出加快构建房地产发展新模式，完善住房供应体系 [14] - 11月重庆、湖北等省市发行近350亿元专项债券收回收购闲置存量土地 [14] 未来政策与市场展望 - 作为“十五五”规划开局之年，预计宏观政策与房地产政策均将靠前发力，发挥存量与增量政策集成效应 [15] - 房地产是扩内需重要抓手，政策核心路径在于“因城施策控增量、去库存、优供给”，重点关注明年“去库存”增量政策及收储等存量政策的堵点破解 [15] - 住房公积金政策仍是支持需求释放的重要抓手，“好房子”建设表述调整为“有序推动”，有助于避免对现有库存造成短期冲击，引导市场平稳过渡 [15]

房地产开发投资完成情况 - 2025年1—11月全国房地产开发投资完成额78,591亿元 同比下降15.9% 其中住宅投资60,432亿元 下降15.0% [3] - 同期房屋施工面积656,066万平方米 同比下降9.6% 其中住宅施工面积457,551万平方米 下降10.0% [3] - 同期房屋新开工面积53,457万平方米 同比下降20.5% 其中住宅新开工面积39,189万平方米 下降19.9% [3] - 同期房屋竣工面积39,454万平方米 同比下降18.0% 其中住宅竣工面积28,105万平方米 下降20.1% [3] - 分物业类型看 办公楼投资下降21.4% 商业营业用房投资下降12.5% [15] 新建商品房销售和待售情况 - 2025年1—11月新建商品房销售面积78,702万平方米 同比下降7.8% 其中住宅销售面积下降8.1% [4] - 同期新建商品房销售额75,130亿元 同比下降11.1% 其中住宅销售额下降11.2% [4] - 截至11月末商品房待售面积75,306万平方米 比10月末减少301万平方米 其中住宅待售面积减少284万平方米 [8] - 分物业类型看 办公楼销售面积下降8.4% 销售额下降10.2% 商业营业用房销售面积下降9.2% 销售额下降12.0% [15] - 商品房待售面积同比增长2.6% 其中住宅待售面积同比增长4.3% 办公楼待售面积增长0.7% 商业营业用房待售面积下降1.3% [15] 房地产开发企业到位资金情况 - 2025年1—11月房地产开发企业到位资金85,145亿元 同比下降11.9% [9] - 从资金来源看 国内贷款13,149亿元 下降2.5% 利用外资23亿元 下降24.6% 自筹资金30,628亿元 下降11.9% [9] - 定金及预收款25,098亿元 下降15.2% 个人按揭贷款11,786亿元 下降15.1% [9] 房地产开发景气指数 - 图表显示国房景气指数在2024年12月至2025年11月期间呈波动下行趋势 2025年11月指数为92.51 [14]

房地产开发投资完成情况 - 1—11月全国房地产开发投资总额为78591亿元，同比下降15.9% [1][2][15] - 其中住宅投资额为60432亿元，同比下降15.0% [1][2][15] - 分物业类型看，办公楼投资下降21.4%至2979亿元，商业营业用房投资下降12.5%至5603亿元 [15] - 分地区看，东部地区投资额最高为45834亿元但降幅最大为-18.3%，东北地区投资额最低为1677亿元且降幅最深为-25.9% [17] - 房屋新开工面积同比下降20.5%至53457万平方米，其中住宅新开工面积下降19.9%至39189万平方米 [4][16] - 房屋施工面积同比下降9.6%至656066万平方米，其中住宅施工面积下降10.0%至457551万平方米 [4][16] - 房屋竣工面积同比下降18.0%至39454万平方米，其中住宅竣工面积下降20.1%至28105万平方米 [4][16] 新建商品房销售和待售情况 - 1—11月新建商品房销售面积同比下降7.8%至78702万平方米，销售额同比下降11.1%至75130亿元 [1][5][16] - 其中住宅销售面积下降8.1%至65818万平方米，住宅销售额下降11.2%至66008亿元 [1][5][16] - 分物业类型看，办公楼销售面积下降8.4%，销售额下降10.2%；商业营业用房销售面积下降9.2%，销售额下降12.0% [16] - 分地区看，东部地区销售额最高为45013亿元但降幅最大为-12.6%，中部地区销售面积降幅最小为-5.1% [18] - 截至11月末商品房待售面积为75306万平方米，较10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [8] - 但同比来看，商品房待售面积增长2.6%，其中住宅待售面积增长4.3% [16] 房地产开发企业资金状况 - 1—11月房地产开发企业到位资金总额为85145亿元，同比下降11.9% [9][16] - 国内贷款为13149亿元，同比下降2.5%，是各资金来源中降幅最小的 [9][16] - 利用外资仅为23亿元，同比下降24.6% [9][16] - 自筹资金为30628亿元，同比下降11.9% [9][16] - 定金及预收款为25098亿元，同比下降15.2% [9][16] - 个人按揭贷款为11786亿元，同比下降15.1% [9][16]

文章核心观点 - 2025年1-11月，全国房地产市场各项核心指标同比普遍下降，行业仍处于调整期 [1][3][4][7] - 房地产开发投资、新开工、销售及企业到位资金均呈现负增长，但商品房待售面积在11月末出现环比减少 [1][3][4][6][7] - 国房景气指数为91.90，处于较低景气水平 [9][31] 房地产开发投资完成情况 - 1-11月全国房地产开发投资完成78,591亿元，同比下降15.9% [1][12] - 其中住宅投资完成60,432亿元，同比下降15.0% [1][12] - 分物业类型看，办公楼投资下降21.4%，商业营业用房投资下降12.5% [12] - 分地区看，东北地区投资额同比下降25.9%，降幅最大；西部地区同比下降9.0%，降幅最小 [13][35] 房地产开发建设情况 - 1-11月房屋施工面积656,066万平方米，同比下降9.6% [3][24] - 其中住宅施工面积457,551万平方米，同比下降10.0% [3][24] - 房屋新开工面积53,457万平方米，同比下降20.5% [3][12] - 其中住宅新开工面积39,189万平方米，同比下降19.9% [3][12] - 房屋竣工面积39,454万平方米，同比下降18.0% [3][12] - 其中住宅竣工面积28,105万平方米，同比下降20.1% [3][12] 新建商品房销售和待售情况 - 1-11月新建商品房销售面积78,702万平方米，同比下降7.8% [4][25] - 其中住宅销售面积65,818万平方米，同比下降8.1% [4][12] - 1-11月新建商品房销售额75,130亿元，同比下降11.1% [4][25] - 其中住宅销售额66,008亿元，同比下降11.2% [12] - 分地区看，东部地区销售面积和销售额降幅最大，分别为-10.1%和-12.6%；中部地区销售面积降幅最小，为-5.1% [14][35] - 11月末商品房待售面积75,306万平方米，同比增长2.6%，但较10月末减少301万平方米 [6][12][27] - 其中住宅待售面积39,361万平方米，较10月末减少284万平方米 [6][27] 房地产开发企业到位资金情况 - 1-11月房地产开发企业到位资金85,145亿元，同比下降11.9% [7][28] - 国内贷款13,149亿元，同比下降2.5%，是降幅最小的资金来源 [7][12][28] - 利用外资23亿元，同比下降24.6% [7][12] - 自筹资金30,628亿元，同比下降11.9% [7][12] - 定金及预收款25,098亿元，同比下降15.2% [7][12] - 个人按揭贷款11,786亿元，同比下降15.1% [7][12]

房地产开发投资完成情况 - 1—11月全国房地产开发投资总额78591亿元 同比下降15.9% [1] - 其中住宅投资60432亿元 同比下降15.0% [1] - 房屋施工面积656066万平方米 同比下降9.6% 其中住宅施工面积457551万平方米 下降10.0% [3] - 房屋新开工面积53457万平方米 同比下降20.5% 其中住宅新开工面积39189万平方米 下降19.9% [3] - 房屋竣工面积39454万平方米 同比下降18.0% 其中住宅竣工面积28105万平方米 下降20.1% [3] 新建商品房销售和待售情况 - 1—11月新建商品房销售面积78702万平方米 同比下降7.8% 其中住宅销售面积下降8.1% [1][4] - 1—11月新建商品房销售额75130亿元 同比下降11.1% 其中住宅销售额下降11.2% [1][4] - 11月末商品房待售面积75306万平方米 较10月末减少301万平方米 其中住宅待售面积减少284万平方米 [8] 房地产开发企业到位资金情况 - 1—11月房地产开发企业到位资金85145亿元 同比下降11.9% [8] - 国内贷款13149亿元 同比下降2.5% [8] - 利用外资23亿元 同比下降24.6% [8] - 自筹资金30628亿元 同比下降11.9% [8] - 定金及预收款25098亿元 同比下降15.2% [8] - 个人按揭贷款11786亿元 同比下降15.1% [8] 房地产开发景气指数 - 11月份国房景气指数为91.90 [11]

2025年1-11月全国房地产开发与销售核心数据总结 - 2025年1-11月，全国房地产市场各项核心指标同比普遍下降，行业整体处于调整期，房地产开发景气指数为91.90，处于较低景气水平 [1][3][4][8][11][15] 房地产开发投资 - 全国房地产开发投资总额为78,591亿元，同比下降15.9% [1][15] - 住宅投资为60,432亿元，同比下降15.0%，占总投资的主体 [1][15] - 分物业类型看，办公楼投资下降21.4%，商业营业用房投资下降12.5% [15] - 分地区看，东北地区投资额下降25.9%，降幅最大；西部地区下降9.0%，降幅相对最小 [16] 房屋建设情况 - 房屋施工面积为656,066万平方米，同比下降9.6%，其中住宅施工面积下降10.0% [3][15] - 房屋新开工面积为53,457万平方米，同比下降20.5%，其中住宅新开工面积下降19.9% [3][15] - 房屋竣工面积为39,454万平方米，同比下降18.0%，但住宅竣工面积下降20.1% [3][15] - 办公楼竣工面积逆势增长11.8%，是唯一正增长的竣工指标 [15] 商品房销售情况 - 新建商品房销售面积为78,702万平方米，同比下降7.8%，其中住宅销售面积下降8.1% [4][15] - 新建商品房销售额为75,130亿元，同比下降11.1%，其中住宅销售额下降11.2%，销售额降幅大于销售面积降幅 [4][15] - 分地区看，东部地区销售面积与销售额的同比降幅均为最大，分别为-10.1%和-12.6% [17] 库存与资金情况 - 截至11月末，商品房待售面积为75,306万平方米，比10月末减少301万平方米，其中住宅待售面积减少284万平方米 [8] - 但同比来看，商品房待售面积增长2.6%，其中住宅待售面积增长4.3% [15] - 房地产开发企业到位资金总额为85,145亿元，同比下降11.9% [8][15] - 国内贷款为13,149亿元，同比下降2.5%，降幅相对较小；定金及预收款、个人按揭贷款均下降约15% [8][15]

房地产行业销售数据 - 2024年1至11月全国新建商品房销售面积累计为78702万平方米 同比下降7.8% [1] - 同期新建商品房销售额累计为75130亿元 同比下降11.1% [1] - 住宅销售表现弱于整体 销售面积同比下降8.1% 销售额同比下降11.2% [1]