行业投资评级 - 房地产行业评级为标配（维持）[2] - 建筑材料行业评级为标配（维持）[2] 核心观点 - 房地产行业基本面继续走弱 2025年1-8月全国新建商品房销售面积同比下降4.7% 销售额同比下降7.3% 8月单月销售面积和销售额同比分别下降10.98%和14.76% 一、二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.1%、0.3%、0.4% 同比降幅分别为0.9%、2.4%、3.7%[4] - 政策刺激力度加大 上海市对持居住证满3年人才首套住房暂免征收房产税 第二套及以上人均面积不超过60平方米部分暂免征收 预计更多城市将放松楼市政策[4] - 建材行业"反内卷"政策持续推进 六部门印发《建材行业稳增长工作方案(2025-2026年)》 严禁新增水泥熟料、平板玻璃产能 要求2025年底前制定产能置换方案[4] - 行业供需矛盾有望改善 价格有望修复向上 带来企业盈利提升[4] 房地产板块行情回顾及估值 - 截至2025年9月25日 申万房地产板块近两周上涨0.36% 跑输沪深300指数1.22个百分点 在申万31个行业中排名第10位[13] - 近一月上涨1.36% 年初至今累计上涨8.29%[13] - SW二级板块方面 近两周房地产开发上涨0.67% 房地产服务下跌5.12%[13] - 个股方面 亚太实业近两周涨幅44.09% 年初至今涨幅212.54% 首开股份近一月涨幅153.57% 年初至今涨幅169.96%[18][19] 房地产行业及公司新闻 - 国家外汇管理局取消境外个人购买非自用住宅外汇限制[23] - 《住房租赁条例》自9月15日起施行 明确租赁住房备案流程及押金管理细则[23] - 1-8月全国房地产开发投资6.03万亿元 同比减少12.9% 住宅投资年减11.9%[23] - 金融监管总局牵头组建城市房地产融资协调机制 白名单项目贷款超过7万亿元 支持近2000万套住房建设交付[23] 建材板块行情回顾及估值 - 截至2025年9月25日 申万建筑材料板块近两周下跌0.86% 跑输沪深300指数2.44个百分点 在申万31个行业中排名第13位[26] - 近一月下跌3.25% 年初至今累计涨18.01%[26] - SW二级板块方面 近两周玻璃玻纤涨1.76% 水泥跌3.49% 装修建材跌0.41%[26] - 个股方面 中旗新材年初至今涨幅269.42% 森鹰窗业年初至今涨幅172.10%[28][31] 建材行业重要数据 - 全国水泥市场需求一般 价格涨跌互现 华东地区局部价格推涨 西南地区进入传统旺季 价格上调[33] - 平板玻璃市场向上运行 受工信部座谈会提振 市场心态好转 产销多超百[39] - 光伏玻璃价格稳定 2.0mm厚度均价13元/平方米 3.2mm厚度均价20元/平方米[42] 细分行业观点 - 水泥：城中村及老旧小区改造加速 农村公路建设及基建建设支撑 施工旺季到来 助力需求及价格修复 建议关注海螺水泥、塔牌集团、华新水泥[4][47] - 玻璃玻纤：玻璃行业整体低迷 光伏玻璃库存持续下降 价格企稳 玻纤受益于风电、消费电子、新能源汽车等新兴领域需求增长 建议关注中国巨石[5][49] - 消费建材：城市更新政策推进 旧改、修缮需求拉动市场需求 龙头企业优化渠道结构 拓展C端及零售业务 部分产品提价预期提升 建议关注北新建材、兔宝宝、三棵树[6][49] 建议关注标的 - 房地产行业：保利发展（经营稳健的头部央国企）、滨江集团（聚焦一、二线城市的区域龙头企业）、招商蛇口（城市综合开发运营服务商）[4][50] - 建材行业：海螺水泥（水泥龙头企业）、塔牌集团（粤东地区水泥企业）、华新水泥（一体化协同发展）、中国巨石（玻璃纤维龙头企业）、北新建材（石膏板市场占有率超60%）、兔宝宝（板材龙头）、三棵树（涂料第一品牌）[47][49][50]

"金九银十"的房地产经济爆发，除了房企自身的努力营销外，离不开当地政策的支持。 二手房价持续走低，新建楼盘销售面积下降 二手房跌价这两年来已经是老生常谈的话题，据中指研究所调查，今年8月全国十大重点城市二手房价格持续下跌，虽然北、上二手房借助政策释放对于跌 价有了一定的扼制，但由此可见全国大盘依旧处于走低态势。 在这些代表城市中，最抗跌的非成都市莫属。二手房价环比下跌0.19%，同比下跌0.98%，同环比跌幅均有所收窄，虽然成交热度有所下降，但是在大环 境"以价换量"的基础上，对于购房者来说成都的二手房是能给人一定信心的。 根据国家统计局发布的《2025年1-8月份全国房地产市场基本情况》报告中可以看到，全国新建商品房销售面积同比下降4.7%，市场淡季行情有所延续。 下降是不是意味着新盘卖不动了，其实不然。一二线城市一些热门新盘一经推出基本上是秒空，二大环境的下跌除了经济这个主要因素之外，止跌回 稳、"好房子"建设、限购政策等方针对新建商品房销售起到了结构性调整的作用，必然的下跌不可避免，新规项目入市将有效带动部分改善需求释放，市场 活跃度或将迎来阶段性回升。 多地政策优化，提振楼市信心 经过了整个夏天的炎热 ...

之所以对房地产市场有信心，在于房地产市场供需平衡不断改善。一些城市库存高企，房子卖不掉，市 场不景气。若为了拉动投资继续大规模供地和开发建设，供求关系将会进一步失衡。地方政府主动收缩 新增土地供应，房企应对市场形势减少新拿地和新开工。从商品房库存连续6个月减少这一数据不难看 出，房地产市场供需不平衡态势得到明显缓解。供求关系趋于平衡，有利于市场走向稳定。 新建商品住宅价格同比降幅收窄。8月份，70个大中城市中多数城市商品住宅销售价格同比降幅有所收 窄，其中一、二、三线城市新建商品住宅销售价格同比降幅比上月分别收窄0.2个、0.4个和0.5个百分 点。 房地产企业资金和库存有所改善。从资金来源看，1月份至8月份，房地产开发企业到位资金同比下降 8%，降幅比去年同期收窄12.2个百分点，比去年全年收窄9个百分点。从商品房库存看，8月末商品房 待售面积比7月末减少317万平方米，连续6个月减少。 今年以来，各地区、各部门因城施策稳定房地产市场，出台政策推动房地产市场止跌回稳，积极促进刚 性和改善性住房需求释放。前8个月，房地产市场虽有所波动，但商品房销售价格和住宅价格同比降幅 还在收窄，去库存成效继续显现，房地产市 ...

自然资源部表示，今年以来，多部门协调联动，采取了三方面措施。一是建立部际沟通协调机制。自然 资源部联合相关部门构建部际沟通协调机制，开展常态化沟通会商，共同研究解决涉及跨部门的重大问 题，高效协同推进历史遗留问题化解工作。二是研究提出政策举措。坚持群众最关心什么、最需要什 么，政策举措就解决什么。针对群众已购买国有土地上的住房，因前端环节历史遗留问题导致无法办理 登记的难题，自然资源部与相关部门协调联动，在充分调研论证的基础上，依据相关法律和司法政策， 分类施策，提出了化解存量问题、防止新增问题的政策举措。三是指导地方积极化解问题。采取实地调 研、视频培训、定期调度等方式，督促指导地方用好用足政策举措，积极稳妥化解历史遗留问题，为群 众办好证。各地在党委政府统一领导下，普遍建立了跨部门化解协调机制，结合当地实际研究细化政 策，采取划片包点、定期调度等举措，积极推进各项工作，大力推动问题化解为群众办证。 自然资源部表示，下一步，将与相关部门齐心协力，深化协调联动，强化政策指导，抓好统筹调度，推 动政策举措落地见效，努力让历史遗留问题成为历史，让"小红本"托起更多群众的"安居梦"。 全国累计已化解历史遗留问题房屋 ...

为了把房子卖给更多的港澳居民，侨乡中山调动了民间的"人脉"。 9月17日，中山市住房和城乡建设局正式启动2025年港澳市场全民营销活动，同时扩大2025年"新中山人 安家中山"活动奖补范围。 全民营销是一种打破传统房地产销售模式的卖房方式，核心逻辑是将返佣范围从专业群体扩大到社会公 众，借助公众的人脉网络为房地产项目引流获客，最终促进成交。 根据通知，2025年9月17日至2026年3月31日，凡成功推荐港澳居民在中山范围内购买新建商品房（限住 宅、公寓、商业办公）的推荐人，中山住建局按购房发票票面金额1%（税前）给予现金奖励，房企则 按购房发票票面金额原则上不低于2%（税前）给予现金奖励。按此计算，推荐成功者至少可以获得合 计3%现金奖励。 也就是说，若推荐港澳居民购买了总额100万元的新建商品房，推荐人可至少获得3万元现金。 与此同时，已经实施将近2个月的"新中山人安家中山"活动，购房补贴范围由在中山"购买新建商品住房 且在中山就业的外地户籍人"，扩大至"所有在我市购买新建商品住房的购房人"，购房人最高可获得由 中山财政局按购房发票票面金额2.5%补贴的电子消费券。 相较与香港接壤的深圳和与澳门接壤的珠海 ...

市场表现 - 内房股午后普遍下跌 金辉控股跌8.97%至2.84港元 富力地产跌8.11%至0.68港元 融创中国跌5.65%至1.66港元 新城发展跌3.32%至2.62港元[1] 行业数据 - 1-8月新建商品房销售面积5.73亿平方米同比下降4.7% 降幅较1-7月扩大0.7个百分点[1] - 1-8月住宅销售面积同比下降4.7% 降幅较1-7月扩大0.6个百分点[1] - 8月商品房销售面积同比下降10.6% 降幅较7月扩大2.7个百分点[1] - 8月商品住宅销售面积同比下降9.7% 降幅较7月收窄2.6个百分点[1] - 1-8月全国房地产开发投资6.03万亿元人民币 同比下降12.9%[1] 政策影响 - 北京 上海 深圳于8-9月先后放松限购及优化公积金贷款政策[1] - 短期政策对促进新房二手房成交产生一定效果 但持续性仍需观察[1] - 9月地产政策窗口期存在板块博弈机会[1]

行业表现 - 内房股午后普遍下跌 金辉控股跌8.97%至2.84港元 富力地产跌8.11%至0.68港元 融创中国跌5.65%至1.66港元 新城发展跌3.32%至2.62港元 [1] 销售数据 - 1-8月新建商品房销售面积5.73亿平方米同比下降4.7% 降幅较1-7月扩大0.7个百分点 [1] - 8月商品房销售面积同比下降10.6% 降幅较7月扩大2.7个百分点 [1] - 住宅销售面积1-8月同比下降4.7% 8月单月下降9.7% 降幅较7月收窄2.6个百分点 [1] 投资数据 - 1-8月全国房地产开发投资约6.03万亿元 同比下降12.9% [1] 政策影响 - 北京上海深圳于8-9月先后放松限购及优化公积金贷款政策 短期对促进新房二手房成交产生效果 [1] - 房地产市场销售端和投资端均面临较大下行压力 需要政策持续支持提振市场需求 [1] - 9月存在地产政策窗口期 地产板块存在博弈机会 [1]

行业融资与债务压力 - 2025年1-8月新建商品房销售面积同比下降4.7%，销售额同比下降7.3%[6] - 房企到位资金同比下降8%，其中国内贷款同比微增0.2%，但利用外资下降11.5%，自筹资金下降8.9%[6] - 2025年1-7月65家典型房企融资总量2413.79亿元，同比减少26.6%[6] - 2025年房企债务到期规模达5257亿元，其中第三季度为偿债高峰约1574亿元[20] - 头部房企如万科短期债务达1582.8亿元，现金短债比低至0.48倍[21] 债务重组趋势与工具 - 境外债务重组呈现削债比例提高（如碧桂园方案削债超70%）、展期延长（最长11.5年）、票息降低（加权平均利率从6%降至2%）等特征[26][28] - 债转股成为主流化债工具，如融创近百亿美元境外债采用全额债权转股权方案[30] - 资产代币化创新案例涌现，如绿地香港项目通过代币化7天内回笼资金12亿港元[33] - 境内债务重组仍以展期为主，但部分企业如融创二次重组尝试削债，比例上限达57%[34][36] - 金科股份债务重整方案采用股权+信托+现金方式，普通债权综合清偿率22.36%[40] 多方协同与政策建议 - 建议金融机构通过共益债、重组类置换债券等工具加大纾困力度，并探索资产代币化应用[46][48] - 政府需减免重组税费、提供专项再贷款，并建立信息共享平台提高重组效率[49][50]

据悉，本次购买新建商品房补贴活动采取"先到先得"原则，额度用完即止。如补贴资金提前使用完 毕，活动将即时终止，并将通过官方渠道及时向社会公告。（郭亚琼 姚琳尹 何泽昊） 购房人可以通过云闪付App提交相关材料进行线上申请。此外，各市（县、区）政务服务中心住房 城乡建设业务窗口或综合窗口提供现场咨询服务，自治区住房城乡建设厅和各市（县、区）住房城乡建 设部门提供电话咨询服务。 9月15日，记者从自治区住房城乡建设厅获悉，为进一步"促消费、稳市场、惠民生"，推动全区房 地产市场平稳健康发展，广西于今年9月15日至10月31日开展购买新建商品房补贴活动。 本次补贴总额为1.2亿元，补贴对象分为两类：一是在广西购买首套或二套新建商品住宅的购房 人，每套可获1万元补贴；二是在广西购买新建商品房车位的购房人，每个车位可获1000元补贴。购房 人为两人及以上的，以其中1名购房人作为申请主体申请购房补贴。同一购房人购买商品住宅补贴和购 买新建商品房车位补贴不冲突，符合条件的可同时申请。 ...

新房和二手房市场在9月后出现"降价潮"的原因主要有三： 新房销售遇冷，亟需"金九银十"的刺激： 2025年上半年，国内新房销售持续低迷。为抓住传统的"金九 银十"购房旺季，开发商不得不祭出降价策略，以期提振成交量，扭转市场颓势。 2025年经济透视：多重"降价潮"来袭，普通人能否缓解生活压力？ 步入2025年，一股普遍的经济阴霾笼罩着许多家庭。居民们普遍反映，工资的增长步伐明显放缓，甚至 出现了停滞或下降的趋势。与此同时，日常开销却持续攀升，一次超市购物便可能支出300至500元，生 活成本的不断上涨让许多人倍感压力。为了应对捉襟见肘的财务状况，不少家庭被迫回归"柴米油盐"的 本真，减少了外出就餐和外卖的频率，转而将更多精力投入到居家烹饪之中。 然而，就在这普遍的"紧缩"氛围中，业内却传来了令人振奋的消息：从九月起，四项主要的"降价潮"预 计将陆续登场，这为普通民众带来了缓解经济压力的曙光。是时候提前洞悉这些变化，为即将到来的机 遇做好准备。 降价潮一：房地产市场迎来新一轮洗牌 进入2025年，国内房地产市场延续了近期的下跌态势。据统计，全国二手房价格已连续下跌超过30个 月，今年8月份，百城二手房价格同比跌 ...