报告行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 行业基本面底部正逐步临近，政策面基调更趋积极，供给侧深度出清下行业格局显著优化，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，板块配置创历史新低，部分优质企业估值处于历史低位，板块已具备吸引力 [3] 根据相关目录分别进行总结 行业数据 新房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）成交**：34个重点城市新房合计成交192.3万平米，环比下降1.1%，较2025年周均成交241万平米下降20.2%，较本年周均成交122.8万平米上升56.6% [4] - 一二线城市合计成交176.1万平米，环比下降2.8% [4] - 三四线城市合计成交16.2万平米，环比上升21% [4] - **2月（截至2.13）成交同比**：34城一手房累计成交362.9万平米，较去年2月同期同比上升88.5%，当月成交同比较1月上升109.7个百分点 [9] - 一二线城市同比上升96.8%，较1月上升117.3个百分点 [9] - 三四线城市同比上升26.4%，较1月上升54.3个百分点 [9] - **春节期间（2.16-2.21）成交**：16个城市样本合计新房成交9.3万平米，较2025年同期增长5.4%，但较2016-2025年同期平均值10.9万平米下降14.2% [13] - **春节当周（2.14-2.20）成交**：34城新房合计成交21.7万平米，环比大幅下降88.7% [20] - 一二线城市合计成交20.2万平米，环比下降88.5% [20] - 三四线城市合计成交1.5万平米，环比下降90.9% [20][21] - **2月（截至2.20）成交同比**：34城一手房累计成交384.6万平米，较去年2月同期同比下降2.8% [25] - 一二线城市同比微升0.1% [25] - 三四线城市同比下降27% [25][26] 二手房成交量 - **春节前一周（2.7-2.13）成交**：13个重点城市二手房合计成交85.1万平米，环比下降25% [31] - **2月（截至2.13）成交同比**：13城二手房累计成交190.5万平米，较去年2月同期同比上升91.6%，当月成交同比较1月上升77.5个百分点 [31] - **春节当周（2.14-2.20）成交**：13城二手房合计成交5.5万平米，环比骤降93.5% [39] - **2月（截至2.20）成交同比**：13城二手房累计成交196.1万平米，较去年2月同期同比下降4.3% [39] 新房库存 - **春节前一周（截至2.13）库存**：15个重点城市合计住宅可售面积为8879.7万平米，环比上升0.32% [43] - 3个月移动平均去化月数为23.8个月，环比上升0.39个月 [46] - **春节当周（截至2.20）库存**：15城合计住宅可售面积为8870.4万平米，环比微降0.1% [54] - 3个月移动平均去化月数为25.8个月，环比上升1.99个月 [55] 行业政策和新闻跟踪 地产行业 - **宏观政策**：《求是》杂志发文强调从供需两端发力稳定房地产市场，并积极有序化解地方政府与融资平台经营性债务风险 [3][62] - **因城施策**：多地出台稳定楼市政策，重庆发布22条新政，上海加力推进城中村改造，江苏推动“一楼盘一策”，广东为“白名单”项目提供超万亿授信且落地金额达9，119亿元 [3][62][65] - **REITs市场**：崇邦商业不动产REIT、首农商业不动产REIT正式申报，为市场申报的第11、12单商业不动产REIT；临港机构间REIT成功落地，发行规模8.1亿元 [3][62][66] 物管行业 - **行业会议**：上海市物业管理事务中心召开年度工作会议，总结2025年工作并提出2026年推进规范建设、数字转型等五大重点工作，推动行业高质量可持续发展 [67] 重点公司公告 地产公司 - **1月销售数据**：多家房企公布1月单月销售金额及同比变化 [3][68] - 中国金茂：76亿元，同比上升13.6% [3][69] - 华润置地：116.5亿元，同比上升0.4% [3][68] - 保利发展：156.2亿元，同比下降13.3% [3][68] - 招商蛇口：76.7亿元，同比下降15.2% [3][68] - 龙湖集团：24.5亿元，同比下降45% [3][68] - 旭辉集团：7.3亿元，同比下降59.7% [3][68] - 新城控股：7.1亿元，同比下降29.8% [3][68] - 金地集团：12.2亿元，同比下降45.8% [3][68] - **其他动态**：旭辉集团子公司债务逾期规模合计34.5亿元；华发股份向华发集团发行不超过30亿元股票 [68][71] 物管公司 - **股份回购**：碧桂园服务于2月10日至12日共耗资约1，104万港元回购股份约170.9万股 [72][73] 板块行情回顾 地产板块 - **板块表现**：春节前一周（2.7-2.13）SW房地产指数下跌0.69%，沪深300指数上涨0.36%，相对收益为-1.05%，板块表现弱于大市，在31个板块中排名第19位 [74] - **估值水平**：当前主流AH房企2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为24.5/19.1倍 [3][78] 物管板块 - **板块表现**：同期物业管理板块个股平均上涨0.38%，相对收益为0.02%，板块表现强于大市 [3][79] - **估值水平**：物管板块2025/2026年预测市盈率（PE）均值分别为14.0/12.6倍 [3][85] 投资分析意见 - **推荐方向**：报告推荐四个方向的投资标的 [3] 1. **优质房企**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展 [3] 2. **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，并关注新城发展、太古地产、大悦城 [3] 3. **二手房中介**：贝壳-W [3] 4. **物业管理**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [3]

核心观点 - 2025年初中国房地产市场延续企稳态势，土地市场率先显现积极信号，月度溢价率时隔三年突破10%，京沪杭蓉等地频现高溢价宅地成交[3] - 行业去库存加速，2025年一季度推动去库存规模达1亿平方米，土地市场结构性回暖为行业复苏带来信心[1][3] - 地方政府对土地财政依赖度创近十年新低，土地出让收入占地方基金本级收入比重首次跌破50%[5][9] - 2025年宅地供应计划同比再降20%，二线城市以31%降幅居首，一线城市商品宅地仅调降9%[3][14][15] - 保障房用地占比理性下调至18%，保租房用地占比提升至44%，反映土地资源配置效率提升[3][22] - 预供地规模同比缩减47%，核心城市通过降容提质优化供应结构，上海平均容积率从1.87降至1.78[31][32] - 土拍热度显著回升，全国月度溢价率时隔44个月重回10%以上，二线城市溢价率同比提升14个百分点至21%[35][44] 土地财政依赖度下降 - 2025年地方基金性预算收入中土地出让收入占比降至50%，中央转移支付与专项债占比提升至50%[3][9] - 中央保障安居工程补助提前下达556亿元，同比上升30%，老旧小区改造资金占比59%[12] - 土地年化交易量较2020年高点下降超60%，地方财政结构转型加速[5][42] 宅地供应计划调整 - 2025年宅地供应计划同比下降20%，二线城市降幅31%居首，一线城市商品宅地仅降9%[14][15] - 58%城市宅地供应计划同比下跌，21%城市降幅超50%，部分三四线城市暂停供地[19] - 北京、上海宅地供应计划分别下降33%和40%，广州因保障房用地增长整体供应上升21%[19] 保障房用地结构优化 - 保障房用地占比从2024年20%降至18%，保租房用地占比提升15个百分点至44%[22] - 一线城市保障房用地占比仍达42%，二线城市占比提升5个百分点至27%[25] - 上海暂停城更、旧改类保障房用地供应，聚焦保租房和配售型保障房[22] 预供地规模与质量 - 2025年一季度预供地总建面同比下降47%，用地面积减少38%[31] - 一线城市预供地建面下降74%，广州降幅超90%，上海容积率从1.87降至1.78[32] - 二线城市预供地平均容积率2.2为各能级最高，杭州、成都等地达2.5以上[33] - 三四线城市预供地建面下降43%，半数城市跌幅超50%[33] 土拍市场回暖 - 2025年2月全国平均溢价率11.4%，较上月增4.7个百分点，为2021年7月以来首次突破10%[35] - 京沪杭蓉等地频现总价超50亿元、溢价率超100%地块，郑州金水区宅地溢价率达87%[35] - 二线城市溢价率同比提升14个百分点至21%，核心城市优质地块受房企青睐[44] 行业供需关系修复 - 土地成交建面仅为商品房成交量58%，去库存速度加快[42] - 核心城市通过降容提质优化供应，三四线主动出清，桂林永福等县域暂停供地[44] - 土拍热度回升反映稳市场政策成效，房企投资信心修复[45]