行业投资评级 - 看好（维持）[1] 核心观点 - 行业销售数据连续走弱但高能级城市呈现结构性回暖 政策宽松带动一线城市成交边际改善 房企推盘和促销力度提升有望支撑"金九"成交预期 [5][8][32] - 土地成交持续收缩拖累新开工 开竣工面积同比降幅均接近20% 竣工端压力预计持续 [6][21] - 开发投资额降幅扩大至12.9% 销售回款压力仍大 但国内贷款环境边际改善 [7][25] 销售表现 - 2025年1-8月全国商品房销售面积5.73亿平方米 同比下降4.7%（1-7月为-4.0%）[5][14] - 同期商品房销售额5.50万亿元 同比下降7.3%（1-7月为-6.5%）[5][14] - 8月单月销售面积和金额同比分别下降10.6%和14.0% 降幅连续三个月扩大 [5][14] - 单月销售均价同比下降3.8% 以价换量趋势延续 [5][14] - 城市分化显著：2025年前37周一、二、三四线成交面积增速分别为+1.3%、-3.4%、-5.4% [5][14] - 9月前两周一线城市成交面积同比+2.4% 二线+1.1% 三四线-21.7% 一线回暖带动二线转正 [8][32] 土地与开竣工 - 2025年1-8月房屋新开工面积3.98亿平方米 同比下降19.5%（1-7月为-19.4%）[6][21] - 住宅新开工同比下降18.3% [6][21] - Wind 322城宅地成交面积2024年同比下降13% 2025年1-8月同比下降10% [6][21] - 同期房屋竣工面积2.77亿平方米 同比下降17.0%（1-7月为-16.5%）[6][21] - 住宅竣工面积同比下降18.5% 降幅持续扩大 [6][21] 投资与资金 - 2025年1-8月房地产开发投资额6.03万亿元 同比下降12.9%（1-7月为-12.0%）[7][25] - 住宅开发投资额同比下降11.9% [7][25] - 房地产开发企业到位资金6.43万亿元 同比下降8.0%（1-7月为-7.5%）[7][25] - 资金结构分化：国内贷款累计同比+0.2%（1-7月+0.1%） 自筹资金-8.9%（1-7月-8.5%） 定金及预收款-10.5%（1-7月-9.9%） 个人按揭贷款-10.5%（1-7月-9.3%）[7][25] - 居民购房首付比例约68% 处于高位 [31] 投资建议 - 推荐三类标的：布局高能级城市、信用资质强的房企（绿城中国、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、滨江集团、建发国际集团）[8][34] - 住宅与商业双轮驱动型房企（华润置地、新城控股、龙湖集团）[8][34] - 优质物管企业（华润万象生活、绿城服务、保利物业、招商积余、滨江服务、建发物业）[8][34]

会上，中指研究院发布了《2025中国房地产上市公司TOP10研究报告》。 5月13日，由中国企业评价协会、清华大学房地产研究所、北京中指信息技术研究院主办，北京中指信 息技术研究院中国房地产TOP10研究组承办的"2025中国房地产上市公司研究成果发布会暨第二十三届 产城融合投融资大会"成功召开。 负债率显著上升，短期偿债能力分化显著，现金持续净流出：2024年，行业继续在调整期运行，房地产 上市公司负债率均有所上升。资产负债率、剔除预收账款后的资产负债率均值、净负债率均值分别为 74.5%、71.8%、170.2%，较上年分别上升1.6、3.4、21.8个百分点。2024年，房地产上市公司现金短债 比均值为0.95，速动比率均值为0.48，房地产上市公司流动性表现分化显著。房地产上市公司受销售下 滑、融资偏紧等多重因素影响，现金流持续净流出，现金及现金等价物净增加额均值为-9.1亿元。 优秀企业估值仍有提升空间，关注聚焦核心城市、投资积极的企业：2024年，房地产板块先低后高，年 末小幅收跌，房地产上市公司市值整体呈现下降态势，降幅较上年收窄。2025年，核心城市市场新房市 场延续修复态势，在此背景下，聚焦 ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 今年一季度商品房成交在2024年低基数的情况下跌幅明显收窄，考虑到政策仍有发力空间，预计未来地产行业有望实现止跌回稳；不同城市之间的分化较为明显，一线城市以及部分二线城市修复趋势明显好于其他城市 [6][101] 根据相关目录分别进行总结 资产负债表 - 多数重点房企满足三道红线要求，2024年现金短债比、剔预资产负债率、净负债率下滑，反映行业缩表，部分房企短期有息负债占比提升以调整融资结构 [2][13][16][18] - 除中国金茂外，其他重点房企总存货下滑，竣工存货占比普遍上升，反映行业去库存，销售市场下行 [23][25] - 2024年除中国海外发展外，其他房企合同负债回落，多数房企合同负债占营收比例下滑，反映销售承压 [28][29] - 2024年除绿地控股、中国金茂、滨江集团外，其他重点房企资产减值损失扩大，多数房企该指标占净资产和净利润比例上涨 [33][34][38] 利润表 - 2024年多数重点房企营收下滑，14家中有9家同比下滑，央国企营收规模占比较高 [3][40] - 2024年除滨江集团外，其他重点房企归母净利润下滑，多数房企跌幅超30% [3][46][48] - 2024年多数房企毛利率和净利率下滑，仅中国金茂、建发国际集团毛利率逆势上涨，华润置地毛利率和净利率表现较好 [49][53] - 2024年14家重点房企中8家销管费率下滑，滨江集团销管费率处于行业领先地位，龙湖和万科销售费率提升高，金地集团管理费率下滑明显 [54][58][59] - 2024年多数重点公司少数股东权益下滑，少数股东损益占净利润比例提升，少数股东损益ROE下滑，中国海外发展相关指标表现较好 [63][64][66] 现金流量表 - 2024年多数重点房企经营性现金流正向流入，部分房企净额同比下滑，部分逆势上升，各房企紧抓回款保障现金流安全 [4][71][73] - 2024年央国企融资渠道畅通，部分房企融资困境改善，仅建发、金茂融资性现金流为净流入，部分房企呈缩表态势 [4][76] 经营端 - 2024年仅保利、中海销售额在3000亿以上，仅中海销售额同比增0.3%，部分改善型房企销售价格上升 [5][81][83] - 2024年多数房企投资额同比为负，仅金茂上升，投资强度普遍下降，央国企及改善型房企主导土地市场 [5][91][93] - 2024年房企土储建面下降，金地、龙湖等降幅大，土储去化周期能支撑未来3年及以上销售 [5][94][96] - 2024年开发商融资成本下降，招商、保利等央企融资成本领先，滨江集团优于部分国企 [5][99] 投资建议 - 首推重点布局深耕杭州，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、建发国际集团、绿城中国 [6][101] - 稳健选择头部央国企，如招商蛇口、中国海外发展、保利发展等 [6][101] - 建议关注地方政府化债，并购重组弹性标的 [6][103]