报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 今年一季度商品房成交在2024年低基数的情况下跌幅明显收窄，考虑到政策仍有发力空间，预计未来地产行业有望实现止跌回稳；不同城市之间的分化较为明显，一线城市以及部分二线城市修复趋势明显好于其他城市 [6][101] 根据相关目录分别进行总结 资产负债表 - 多数重点房企满足三道红线要求，2024年现金短债比、剔预资产负债率、净负债率下滑，反映行业缩表，部分房企短期有息负债占比提升以调整融资结构 [2][13][16][18] - 除中国金茂外，其他重点房企总存货下滑，竣工存货占比普遍上升，反映行业去库存，销售市场下行 [23][25] - 2024年除中国海外发展外，其他房企合同负债回落，多数房企合同负债占营收比例下滑，反映销售承压 [28][29] - 2024年除绿地控股、中国金茂、滨江集团外，其他重点房企资产减值损失扩大，多数房企该指标占净资产和净利润比例上涨 [33][34][38] 利润表 - 2024年多数重点房企营收下滑，14家中有9家同比下滑，央国企营收规模占比较高 [3][40] - 2024年除滨江集团外，其他重点房企归母净利润下滑，多数房企跌幅超30% [3][46][48] - 2024年多数房企毛利率和净利率下滑，仅中国金茂、建发国际集团毛利率逆势上涨，华润置地毛利率和净利率表现较好 [49][53] - 2024年14家重点房企中8家销管费率下滑，滨江集团销管费率处于行业领先地位，龙湖和万科销售费率提升高，金地集团管理费率下滑明显 [54][58][59] - 2024年多数重点公司少数股东权益下滑，少数股东损益占净利润比例提升，少数股东损益ROE下滑，中国海外发展相关指标表现较好 [63][64][66] 现金流量表 - 2024年多数重点房企经营性现金流正向流入，部分房企净额同比下滑，部分逆势上升，各房企紧抓回款保障现金流安全 [4][71][73] - 2024年央国企融资渠道畅通，部分房企融资困境改善，仅建发、金茂融资性现金流为净流入，部分房企呈缩表态势 [4][76] 经营端 - 2024年仅保利、中海销售额在3000亿以上，仅中海销售额同比增0.3%，部分改善型房企销售价格上升 [5][81][83] - 2024年多数房企投资额同比为负，仅金茂上升，投资强度普遍下降，央国企及改善型房企主导土地市场 [5][91][93] - 2024年房企土储建面下降，金地、龙湖等降幅大，土储去化周期能支撑未来3年及以上销售 [5][94][96] - 2024年开发商融资成本下降，招商、保利等央企融资成本领先，滨江集团优于部分国企 [5][99] 投资建议 - 首推重点布局深耕杭州，主打改善产品，具备持续拿地能力的房企，如滨江集团、建发国际集团、绿城中国 [6][101] - 稳健选择头部央国企，如招商蛇口、中国海外发展、保利发展等 [6][101] - 建议关注地方政府化债，并购重组弹性标的 [6][103]