销售表现与目标 - 2024年公司实现销售额1116.3亿元，同比下降27%，位列行业第9位，首次进入TOP10且为唯一民营房企 [1][2] - 杭州销售贡献占比达83%，广州、上海仅占3%左右 [5] - 2025年计划销售额1000亿元以上，目标行业排名15名以内，全国份额1%以上，2025年一季度已实现销售额231亿元 [1][7] - 销售均价47323元/平米，同比增长3%，权益销售额544亿元，权益比例49%，合作项目95%由公司操盘 [2] 土地投资与区域布局 - 2024年新增土地23宗（杭州22宗、南京1宗），计容建面187万平米（同比下降44%），土地总价款448亿元（同比下降22%） [1][11] - 投资策略聚焦优质城市/地段/项目/合作伙伴，未来投资金额控制在权益销售回款50%左右 [11] - 区域布局：杭州持续增加，省内适度减少，省外关注上海、江苏 [1][10] - 期末土地储备998万平米（杭州占80%），剩余可开发建面仅61万平米 [13] 财务指标与盈利能力 - 2024年营业收入692亿元（同比下降2%），毛利率12.54%（同比下降4.22个百分点），主因结算2020-2021年低毛利项目 [1][16] - 净利润38亿元（同比上升33%），净利率5.48%（同比上升1.43个百分点），主因存货跌价损失从38亿降至8.7亿 [1][16] - 管理费用5.44亿元（同比下降30%），财务费用4.79亿元（同比下降11%） [16] 负债结构与现金流 - 期末现金371亿元（同比增长14%），有息负债374.34亿元（同比下降40.83亿元），直接融资占比16.8% [18] - "三条绿线"达标：扣除预收款后资产负债率57.88%，净负债率0.57%，现金短债比3.58倍 [1][18] - 平均融资成本3.4%（同比下降0.8个百分点），目标降至3.2%以内 [1][19] - 经营活动现金流净流入77亿元，总资产较2023年末减少309亿元（存货减少242亿元） [18] 存货与减值情况 - 期末存货账面余额1525亿元，跌价准备40亿元，存货跌价损失8.7亿元（2023年为38亿元） [1][13] - 主要减值项目：湖州鸣翠里计提2.82亿元（预售均价同比下跌4%），丽水观品轩计提1.02亿元 [14]

2025年房地产行业核心观点 - 2025年房地产行业将继续下行趋势 销量下跌将导致房价失守 稳房价需先稳量[2] - 行业面临五大指标全面下滑 建筑量从22亿平方米跌至6亿多平方米(-65%) 一手房销售从18亿平方米跌至5亿平方米(-60%+) 土地批租从8.7万亿跌至3万亿(-60%+) 房价整体下跌40%-50% 房地产融资规模腰斩[13][14][16][19][21] - 政府计划通过10万亿规模收储计划化解库存危机 将开发商库存转为保障房 同时解决三角债问题[48][49][50][51] - 开发商负债率将从80%-90%降至50%以下 符合国际惯例[59][60][61] - 房地产企业数量将从9万家大幅缩减至2万家以内[73][74] 行业现状分析 供需结构 - 新房市场供应不足 优质项目去化率达80%但总量受限[3] - 库存老房子去化困难 平均去化率不足30% 剩余多为远郊等难销项目[3] - 二手房凭借地段和价格优势加速分流新房市场[3] 历史对比 - 当前调整是20年来最严重 但属于高增长后的正常回调[9][10][22] - 不同于美国次贷危机 中国房地产不存在零首付和金融衍生品放大风险[26][31][32][33] - 不同于日本泡沫 中国城市化率仅48% 仍有30%提升空间 能消化过剩产能[40][41][42] 政策与改革方向 库存解决方案 - 政府收储计划规模可能达10万亿 按六折价格收购库存[49][50] - 收购房源将转为保障房 目标覆盖20%-25%城市居民[55][56] - 通过REITs发行ABS债券 预计收益率4% 吸引居民存款投资[56][57] 金融监管改革 - 将严格土地购置资金管理 要求自有资金比例[65] - 维持首付比例要求 首套房20%-30% 二套房50%[68] - 建立开发商负债率50%的红线标准[59][60][63] 中长期展望 市场均衡 - 房价收入比从23-30年降至10-20年 接近国际7-10年水平[77][78] - 未来10年随着GDP增长 房价收入比有望进一步优化至8-10年[79] - 合理区间应为家庭年收入1/6用于住房支出[79] 经济影响 - 2025年后房地产对GDP的负拉动效应将消除[80][82] - 行业进入新常态 不再出现五年翻番式增长 但与GDP同步发展[84][85] - 城镇化持续推进将为行业提供长期需求支撑[45][79]