报告行业投资评级 - 维持房地产及物业管理行业“看好”评级 [2][4] 报告核心观点 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，政策面更趋积极，供给侧深度出清优化了行业格局，优质房企盈利修复将更早、更具弹性，且板块配置创历史新低，部分优质企业估值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [4] 投资端总结 - **整体表现**：2026年1-2月全国房地产开发投资完成9,612亿元，累计同比-11.1%，降幅较2025年1-12月收窄6.1个百分点；单月同比-11.1%，降幅较2025年12月收窄24.7个百分点 [4][5][20] - **住宅投资**：1-2月住宅投资7,282亿元，累计同比-10.7%，占总投资比重为75.8% [5] - **区域分化**：1-2月投资增速东部地区同比-11.4%，中部地区-11.5%，西部地区-8.6%，东北地区-30.1% [5] - **先行指标**：1-2月新开工面积累计同比-23.1%，降幅较前值扩大2.7个百分点；施工面积累计同比-11.7%，降幅扩大1.7个百分点；竣工面积累计同比-27.9%，降幅扩大9.8个百分点 [4][18][20] - **核心判断**：行业投资端依然较弱，尤其短期拿地偏弱，考虑到供给主体过度出清及补库存困难，后续投资仍将偏弱，修复节奏将显著慢于以往周期 [4][20] - **全年预测**：维持2026年预测为新开工-7.7%、竣工-13.1%、投资-9.1% [4][20] 销售端总结 - **销售面积**：2026年1-2月商品房销售面积0.93亿平方米，累计同比-13.5%，降幅较2025年1-12月扩大4.8个百分点；单月同比-13.5%，降幅较2025年12月收窄2.1个百分点 [4][21][30] - **销售金额**：1-2月商品房销售额8,186亿元，累计同比-20.2%，降幅较前值扩大7.6个百分点；单月同比-20.2%，降幅较前值收窄3.4个百分点 [4][21][30] - **销售均价**：1-2月商品房销售均价8,809元/平方米，累计同比-7.7%，降幅较前值扩大3.5个百分点；单月同比-7.7%，降幅较前值收窄1.7个百分点 [4][29][30] - **住宅销售**：1-2月住宅销售面积0.77亿平方米，累计同比-15.9%；住宅销售均价9,259元/平方米，累计同比-7.0% [22][29] - **区域表现**：1-2月销售面积累计增速东部地区-12.8%、中部地区-9.1%、西部地区-17.8%、东北地区-18.6% [24] - **库存情况**：2月末商品房待售面积8.0亿平方米，同比增长0.1%，较2025年12月末增加3,366万平方米，其中住宅待售面积增加3,516万平方米 [29] - **核心判断**：销售端处于筑底阶段，预计积极政策推动需求修复，但供给端约束（主体出清、补库存困难）将使销售在短期维度仍处于需求中枢之下，总量偏弱但结构有弹性 [4][30][32] - **全年预测**：维持2026年预测为销售面积-7.6%、销售金额-9.4%、房价-2.0% [4][32] 资金端总结 - **整体到位资金**：2026年1-2月房地产开发企业到位资金1.30万亿元，累计同比-16.5%，降幅较2025年1-12月扩大3.1个百分点；单月同比-16.5%，降幅较2025年12月收窄10.2个百分点 [4][33][34] - **国内贷款**：1-2月累计同比-13.9%，降幅较前值扩大6.6个百分点；单月同比-13.9%，降幅较前值收窄31.1个百分点 [4][33][34] - **自筹资金**：1-2月累计同比-5.9%，降幅较前值收窄6.3个百分点；单月同比-5.9%，降幅较前值收窄9.8个百分点 [4][33][34] - **销售回款**：1-2月定金及预收款累计同比-21.5%，降幅较前值扩大5.3个百分点，但单月降幅收窄2.2个百分点；个人按揭贷款累计同比-41.9%，降幅较前值扩大24.1个百分点，且单月降幅扩大2.7个百分点 [4][33][34] - **核心判断**：预计后续房地产资金来源仍处于略偏紧状态，但随着行业政策的持续放松，资金来源也将逐步改善 [4][36] 投资分析意见与推荐标的 - **投资主线**：看好优质房企及商业地产 [4] - **优质房企推荐**：建发国际、滨江集团、绿城中国、中国金茂、保利发展、中海外发展，关注建发股份、城投控股 [4] - **商业地产推荐**：新城控股、华润置地、恒隆地产、太古地产、嘉里建设，关注新城发展、大悦城 [4] - **二手房中介推荐**：贝壳-W [4] - **物业管理推荐**：华润万象、绿城服务、招商积余、保利物业 [4]

新房市场成交情况 - 2026年2月，光大核心30城商品住宅成交金额为1,104亿元，同比下降37.7%，环比下降40.0% [4] - 2026年1-2月，光大核心30城商品住宅累计成交金额为2,946亿元，同比下降32.7% [4] - 2026年2月，北上广深杭蓉六城新房成交金额为523亿元，同比下降41.2%，环比下降47.7%；其余24个二线城市成交金额为581亿元，同比下降34.2%，环比下降31.0% [4] - 2026年1-2月，北上广深杭蓉六城累计成交金额为1,522亿元，同比下降35.7%；其余24个二线城市累计成交金额为1,423亿元，同比下降29.2% [4] 新房市场价格表现 - 2026年2月，光大核心30城商品住宅成交均价为22,031元/平方米，同比上涨1.9%，环比下跌10.6% [4] - 2026年1-2月，光大核心30城商品住宅累计成交均价为23,592元/平方米，同比下跌0.8% [4] - 2026年2月，北上广深杭蓉六城成交均价为41,567元/平方米，同比上涨18.5%，环比下跌1.3%；其余24个二线城市成交均价为15,484元/平方米，同比下跌0.8%，环比下跌6.2% [4] - 2026年1-2月，北上广深杭蓉六城累计成交均价为41,937元/平方米，同比上涨7.1% [4] - 2026年1-2月，主要城市新房成交均价：北京55,217元/平方米，同比上涨1.5%；上海75,908元/平方米，同比下跌2.5%；广州32,419元/平方米，同比下跌0.1%；深圳68,553元/平方米，同比上涨14.0% [5] 二手房市场成交情况 - 2026年2月，光大核心15城二手住宅成交面积为757万平方米，同比下降24.2%，环比下降42.3% [6] - 2026年1-2月，光大核心15城二手住宅累计成交面积为2,067万平方米，同比下降3.6% [6] - 2026年2月，一线城市二手房成交面积为247万平方米，同比下降29.6%，环比下降47.4%；其余二线城市成交面积为509万平方米，同比下降21.3%，环比下降39.4% [6] - 2026年1-2月，一线城市二手房累计成交面积为718万平方米，同比下降6.9%；其余二线城市累计成交面积为1,350万平方米，同比下降1.8% [6] 二手房市场价格表现 - 2026年2月，光大核心10城二手住宅成交均价为21,186元/平方米，同比下降12.5%，环比下降6.2% [6] - 2026年1-2月，光大核心10城二手住宅累计成交均价为22,071元/平方米，同比下降10.4% [6] - 2026年2月，一线城市二手房成交均价为31,039元/平方米，同比下降12.4%，环比下降3.4%；其余二线城市成交均价为14,846元/平方米，同比下降10.1%，环比下降2.5% [6] - 2026年1-2月，一线城市二手房累计成交均价为31,764元/平方米，同比下降10.6%；其余二线城市累计成交均价为15,082元/平方米，同比下降9.2% [6] - 2026年1-2月，主要城市二手房成交均价：北京26,025元/平方米，同比下降7.7%；上海34,110元/平方米，同比下降12.9%；广州23,071元/平方米，同比下降16.1%；深圳53,755元/平方米，同比下降7.9% [7]

新房市场表现 - 2026年1月，核心30城新房成交金额为1,859亿元，同比下降28.7%，环比下降33.2% [4] - 核心30城新房成交面积为765万平方米，同比下降25.1%，环比下降33.4% [4] - 核心30城新房成交均价为24,285元/平方米，同比下降4.8%，环比微增0.3% [4] - 一线及强二线城市（北上广深杭蓉）新房成交金额为995亿元，同比下降32.7%，成交面积为237万平方米，同比下降32.6% [4] - 其他二线24城新房成交金额为864亿元，同比下降23.4%，成交面积为528万平方米，同比下降21.2% [4] - 一线及强二线城市新房成交均价为41,975元/平方米，同比微降0.3%，其他二线城市成交均价为16,351元/平方米，同比下降2.8% [4] - 重点城市新房均价：北京54,749元/平方米，同比上涨0.4%；上海77,830元/平方米，同比下降6.3%；广州31,559元/平方米，同比下降5.0%；深圳70,277元/平方米，同比上涨16.7% [5] 二手房市场表现 - 2026年1月，核心15城二手房成交面积为1,311万平方米，同比增长14.3%，环比微降0.5% [6] - 核心10城二手房成交金额为2,442亿元，同比增长1.9%，环比下降1.2% [6] - 核心10城二手房成交均价为22,588元/平方米，同比下降9.6%，环比上涨1.3% [6] - 一线城市二手房成交面积为470万平方米，同比增长12.1%，成交金额为1,512亿元，同比增长1.1% [6] - 其他二线城市二手房成交面积为840万平方米，同比增长15.6%，成交金额为931亿元，同比增长3.2% [6] - 一线城市二手房成交均价为32,145元/平方米，同比下降9.8%，其他二线城市成交均价为15,230元/平方米，同比下降8.8% [6] - 重点城市二手房均价：北京25,996元/平方米，同比下降5.7%；上海34,349元/平方米，同比下降14.2%；广州23,292元/平方米，同比下降15.0%；深圳53,578元/平方米，同比下降8.9% [7]

市场表现 - 内房股股价出现显著上涨，截至发稿，碧桂园涨**6.45%**，报**0.33港元**；建发国际集团涨**5.59%**，报**15.67港元**；旭辉控股涨**4.82%**，报**0.087港元**；龙湖集团涨**4.49%**，报**10.23港元**[1] 近期市场状况 - 受春节假期因素影响，房地产供需两端均进入传统淡季，**30大中城市**商品房成交面积出现季节性回落[1] - 节前**1月**的地方两会部署了“稳楼市”政策，多地明确表示将着力稳定房地产市场、推进城市更新，从稳市场和优存量两方面发力[1] 机构观点与未来展望 - 天风证券认为，节后需重点关注**2月下旬**地产销售回暖节奏及**3月上旬**全国两会的房地产政策定调[1] - 中银国际指出，当前房地产行业仍然面临一定压力，防范地产及相关风险仍是首位，市场的惯性下滑及看跌预期可能会倒逼政策尽快出台[1] - 中银国际展望，从**2026年全年**来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置[1] - 中银国际预测，行业节奏上可能出现两个拐点，一个是一季度末左右的“**政策拐点**”，一个是四季度左右的“**基本面拐点**”[1]

核心财务表现 - 2025年全年，公司预计归母净利润亏损130亿元至155亿元，扣非后净利润亏损132亿元至157亿元，基本每股收益亏损1.64元/股至1.95元/股[1] - 2025年全年合同销售金额177.3亿元，同比下降33%，合同销售面积121万平方米，同比下降30%[1] - 2026年1月单月，合同销售金额5.9亿元，同比下降53%，合同销售面积4.5万平方米，同比下降45%[1] - 公司已连续第四年亏损，且2025年亏损额相比上年（2024年）进一步扩大[2] 旅游业务运营 - 2025年全年，公司旗下文旅企业合计接待游客7970万人次，同比下降1%[1] - 2025年12月单月，接待游客571万人次，同比下降6%[1] - 2026年1月单月，接待游客554万人次，同比下降15%，主要受春节假期时间点差异影响[1] - 公司策略聚焦于春节、跨年等关键节点，通过整合资源打造多元节庆活动，引入非遗、民俗等内容，以提升游客体验[1] 土地储备与投资 - 2026年1月，公司无新增土地情况[1]

2026年1月销售业绩 - 公司连同其合营公司及联营公司2026年1月协议销售额为人民币11.5亿元 [1] - 公司连同其合营公司及联营公司2026年1月协议销售楼面面积为7.86万平方米 [1] - 公司连同其合营公司及联营公司2026年1月协议销售均价为每平方米人民币1.46万元 [1] 代建项目销售业绩 - 公司代建项目2026年1月协议销售额为人民币1.7亿元 [1] - 公司代建项目2026年1月协议销售楼面面积为1.63万平方米 [1] - 公司代建项目2026年1月协议销售均价为每平方米人民币1.04万元 [1]

公司2026年1月销售业绩 - 2026年1月总合约销售金额约为人民币5.91亿元，同比增长24.95% [1] - 物业合约销售金额约为人民币5.52亿元，装修合约销售金额约为人民币0.39亿元 [1] - 物业合约销售面积约为20,266平方米，物业合约销售平均售价约为每平方米人民币27,230元 [1] 公司代建业务情况 - 以“合生”品牌代建管理的非自投物业总合约销售面积约为1,635平方米 [1] - 代建业务合约销售金额约为人民币1.18亿元 [1]

行业投资评级 - 强于大市 [1] 核心观点 - 预计2026年房地产市场将呈现“前低后高”的态势，全年板块或迎来两大拐点：一季度末左右的“政策拐点”和四季度左右的“基本面拐点” [2][87] - 2026年房地产销售、投资、新开工增速仍将下滑，但预计降幅较2025年有所收窄，地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [9][88] 2026年核心指标预测 - **商品房销售**：预计销售面积8.1亿平，同比-8%；销售均价9144元/平，同比-4%；销售金额7.4万亿元，同比-12% [3][20][21][22] - **房地产开发投资**：预计投资额6.9万亿元，同比-16%，较2025年降幅收窄 [4][20][21][67] - **新开工面积**：预计4.8亿平，同比-18%，较2025年降幅收窄 [4][20][21][71] - **竣工面积**：预计4.9亿平，同比-19% [5][20][21][74] 商品房销售分析 - **季度走势**：预计2026年成交量价整体呈现“前低后高”态势，Q1~Q4销售面积增速分别为-13%、-8%、-6%、-5%；销售均价增速分别为-8%、-4%、-3%、-1%；销售金额增速分别为-20%、-11%、-9%、-6% [3][24][41] - **城市能级结构**：预计各线城市仍将“量缩价跌”，但一线城市可能在Q4基本见底。一线/二线/三四线城市2026年销售面积同比增速预计分别为-8%/-14%/-17%；销售均价同比增速预计分别为-2%/-3%/-7% [3][31] - **一线城市**：预计销售量同比降幅收窄，房价降幅小幅收窄，且Q4价格有望止跌回升，主要因2024、2025年住宅用地成交楼面均价分别同比增长25%、27% [32][39][40] - **二线城市**：市场分化延续，预计销售面积降幅收窄但仍不及一线，房价降幅可能略微扩大 [32] - **三四线城市**：基本面较弱，预计市场持续低迷，销售量价同比降幅将显著大于一二线城市 [33] 房地产开发投资分析 - **构成与拖累**：投资走弱受土地投资与施工建安投资双双走弱影响，根本症结在于开发商资金压力较大 [8][19][67] - **土地投资**：预计2026年同比-16%，其中Q1~Q4增速分别为-19%、-17%、-15%、-13%。土地投资面积增速与两个季度前的全国土地成交建面增速趋势一致 [4][50][52][53] - **土地市场预测**：预计2026年全国土地成交建面同比下降7%，楼面均价同比下降2%，土地成交总价同比下降9% [45][46][48][50] - **施工建安投资**：预计2026年同比-16%，其中Q1~Q4增速分别为-21%、-17%、-16%、-9%。预计2026年施工面积同比-7%，平均造价为707元/平，同比下降11% [4][52][56][58][60][61][66] - **季度投资增速**：预计Q1~Q4的房地产投资增速分别为-20%、-17%、-16%、-10% [4][67][68] 新开工与竣工分析 - **新开工驱动**：新开工面积增速与两个季度前的全国土地成交建面增速均值趋势基本一致 [4][71][72] - **新开工季度预测**：预计Q1~Q4新开工面积同比增速分别为-15%、-20%、-20%、-15% [4][71] - **竣工周期性收缩**：由于2021年下半年以来新开工明显缩量，按照2-3年的工程进度计算，竣工将延续周期性缩量 [5][20][74] - **竣工结构差异**：84%的省份2025年实际竣工增速超理论值，但除天津外，所有省份2026年理论竣工面积增速均为负，全国理论增速为-21% [74][75][77][78] 政策与市场展望 - **当前主要矛盾**：已从“成交量萎缩”转变为“价格持续下跌”，尤其是二手房价格下行进一步影响了新房成交量 [87] - **政策预期**：预计一季度末可能出现“政策拐点”，体现在房地产供需两端的政策积极性提升 [9][87] - **基本面拐点**：预计四季度左右可能出现“基本面拐点”，主要体现在二手房价格的降幅收窄 [9][87] - **稳住市场的建议**：需从G端（政府收储、城市更新）、B端（盘活存量、主体并购重组）、C端（调整行政、公积金、财税政策）共同发力调节供需关系 [8][17][18] - **稳住投资的关键**：在于解决开发商资金问题，建议支持房企合理融资与展期、建立额度统筹管理制度、增加增信、设立中央纾困基金 [8][19] 投资建议与关注主线 - **整体判断**：2026年地产板块出现收益的机会较大，建议关注及配置 [9][88] - **关注主线一**：基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、重点城市市占率较高的房企，如华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [9][88] - **关注主线二**：连续在销售和拿地上都有显著突破的“小而美”房企，如保利置业集团 [9][88] - **关注主线三**：积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司，如华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [9][88]

公司2026年1月销售业绩 - 2026年1月签约销售金额为人民币76.03亿元 [1] - 2026年1月签约销售建筑面积为33.66万平方米 [1] - 截至1月31日，已认购但未签约的物业销售金额为人民币6.04亿元 [1]

公司2026年1月销售业绩 - 2026年1月签约销售金额为人民币76.03亿元 同比增加13.56% [1] - 签约销售建筑面积为33.66万平方米 [1] - 已认购未签约物业销售金额为人民币6.04亿元 [1] 公司主要项目构成 - 签约销售金额包含多个城市运营项目的成交 如长沙梅溪湖国际新城、南京青龙山国际生态新城、宁波生命科学城、嘉兴上海之窗智慧科学城、郑州二七区马寨新城、温州鰲江国际新城、金华金茂未来科学城及上海横沔城市运营项目 [1]