继北京、上海限购政策调整后，9月5日，深圳也跟进发布调整政策。 自9月6日起，深圳户籍及社保1年以上非户籍，在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购买商品住房不限套数；非户籍 无社保，在以上范围内购买商品住房限购2套。同时，盐田区、大鹏新区不限购。 对比北京、上海政策，深圳此次限购松绑力度明显更高，限购区域明显缩圈，仅保留福田区、南山区和宝安区新安街道。 去年9月末北上广深先后限购松绑，广州成为第一个全面取消限购的一线城市，此后，2024年第四季度整体市场复苏明显，整体走出翘尾行情。 今年9月初，一线城市再次政策松绑，或将带动"金九银十"市场止跌回升。 深圳发布优化调整房地产政策措施 2025年9月5日，深圳发布优化调整房地产政策措施。主要内容如下： 1、符合深圳市商品住房购买条件的居民家庭（户籍及社保1年以上非户籍）：在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区购 买商品住房不限套数，包括新建商品住房和二手住房；在福田区、南山区和宝安区新安街道购买商品住房套数不变（户籍2套，非户籍1年以上社保1套） 2、非户籍无社保：在罗湖区、宝安区（不含新安街道）、龙岗区、龙 ...

地块交易概况 - 懋源地产以10.3亿元底价竞得北京顺义区薛大人庄村宅地[1][3] - 地块编号京土储预（顺）〔2025〕027号，位于顺义区天竺镇[5] - 地块容积率1.6，总规划建筑面积3.68万平方米，成交楼板价27989元/平方米[5][9] 地块属性与规划 - 用地性质为二类城镇住宅用地，属纯住宅属性[5][9] - 地块限高40米，可开发叠拼加洋房的低密改善型社区[9] - 周边配套包括地铁15号线国展站、温榆广场及天竺公园[9] 区域市场环境 - 地块位于中央别墅区，是最后可连片开发住宅用地[9] - 东侧毗邻懋源·璟橒项目（2022年成交价19.55亿元，楼板价3.36万元/平方米）[6] - 周边别墅类二手房价格普遍在千万级别以上，高端居住氛围浓厚[10] 竞得人开发策略 - 懋源地产连续在中央别墅区获取地块（2022年竞得相邻地块溢价率15%）[6] - 目标客群定位地缘改善家庭、机场/望京高净值人群及国际学校陪读家庭[9] - 现有项目懋源·璟橒别墅售价7.4万元/平方米，去化周期14个月[6][14] 政策影响与市场表现 - 北京8月8日松绑五环外限购政策，释放改善性需求[13] - 政策后首周（8月11-17日）五环外千万级新房成交52套，同比增长58%[14] - 中央别墅区库存消化周期14个月，低于同类板块21个月的中位数水平[14]

上海楼市新政要点 - 上海发布"沪六条"楼市新政 涉及限购松绑、公积金优化、信贷利率调整和房产税减免 自2025年8月26日起施行 [3] - 户籍家庭及缴纳社保满1年非户籍家庭在外环外购房不限套数 成年单身人士按家庭标准执行限购政策 [5] - 公积金贷款额度提升：首套最高贷款额度从160万元增至184万元 多子女家庭首套可达216万元 二套从130万元增至149.5万元 [5] - 支持提取公积金支付新建商品房首付款 商业贷款利率不再区分首套和二套 [5][6] - 非沪籍家庭首套房暂免房产税 第二套及以上住房享受人均60平方米免税面积 [6] 一线城市限购政策对比 - 广州已全面取消限购 北京允许符合条件的五环外不限购 深圳非核心区解除限购 [8][9] - 北京要求非户籍家庭连续缴纳社保满2年可享五环外不限购 上海仅需1年社保 [9][10] - 深圳跟进优化限购政策的概率增加 有望进一步提振市场预期 [10] 限购政策历史演变 - 全国限购令始于2010年4月北京政策 上海于2010年10月首次推出限购 [11][12] - 非沪籍购房社保要求从2011年1年逐步升至2016年5年 2019年起在特定区域降低要求 [12] - 2024年多个二线城市全面取消限购 目前仅北京、上海、深圳和海南保留部分限购 [12] 房地产板块市场反应 - A股房地产板块8月25日普涨：万通发展涨停 万科A涨超9% 金地集团涨超6% [13] - H股万科企业涨9.86% 融创中国涨超6% 龙湖集团升逾5% [13] - 政策出台助推楼市"金九银十"预期 业内人士认为将促进市场止跌回稳 [3][13] 万科公司动态 - 万科2025年上半年营收1053.2亿元 净亏损119.5亿元 [15] - 已偿还243.9亿元公开债务 2027年前无境外公开债到期 境内债规模约264亿元 [15] - 上半年新增融资249亿元 获深铁集团238.8亿元股东借款支持 [15]

政策松绑策略 - 成都采取分批取消限购政策 优先在双流、龙泉驿、新都等二圈层外围区域实施松绑[3] - 政策旨在缓解郊区高库存压力 同时避免核心区域房价过快上涨[3] - 通过松绑限购吸引人才流入 应对其他城市如杭州（仅需1年社保）的竞争[3] 目标群体机会分析 - 刚需群体首付30万即可购买双流刚需盘 需避开缺乏地铁、学校及商业配套的楼盘[4] - 改善型群体可优先选择龙泉大面板块等次新房集中区域 配套成熟且生活便利[5] - 投资客需聚焦产业支撑区域（如天府国际生物城）和地铁规划沿线（19号线、13号线二期）[6] 配套政策预期 - 房贷利率可能从当前首套3.6%进一步降至3.5% 降低购房者月供压力[8] - 夫妻公积金贷款额度或从70万提升至80万 直接减少首付负担[8] - 政府明确稳定房价导向 禁止开发商随意提价 可通过12345渠道投诉[8] 市场导向建议 - 购房决策应基于实际需求而非投机 需谨慎评估区域人口密度和接盘潜力[6][8] - 官方渠道（成都住建官网）为政策查询可靠来源 中介信息需交叉验证[8]