行业与公司核心观点总结 行业概况 * 行业为公募REITs市场 涵盖高速公路 公用事业 能源 产业园区 仓储物流 保障房 消费基础设施 数据中心等细分领域[2][3] * 截至2025年10月13日 公募REITs发行规模（含扩募）已突破2000亿元至2024.7亿元 农贸市场 供热管网 数据中心等新类型资产实现零突破[7] 市场表现与驱动因素 * 2025年以来 分母端广谱利率的变动成为驱动公募REITs市场行情的核心要素之一 二级市场表现整体呈现先热后冷的状态[3][7] * 2024年年底-2025年3月 在10年期国债收益率快速从2%下降至1.6%的背景下 分母端催化点燃公募REITs行情[7] * 三季度以来 利率上行 流通性走低 部分资产业绩持续承压 公募REITs二级市场整体呈现缩量回调[7] 各板块基本面分化情况 * **高速公路REITs**：各路产间表现延续分化 例如中金安徽交控2025年前三季度营业收入同比增10.1% 而国金中国铁建同比降12.3%[9][10] * **公用事业REITs**：业绩波动主要源于量的波动 三季度当季表现有结构性亮点 如中航首钢绿能REIT三季度营收同比高增12.4%[11][13] * **能源REITs**：量价两端波动显著 各类型发电基础设施业绩延续分化 如鹏华深圳能源REIT三季度等效利用小时数同比降6.74% 结算电价同比降8.33%[14] * **产业园区REITs**：多数资产面临量价两端的压力 横向比较来看 厂房类资产的基本面压力明显好于研发办公类资产[15] * **仓储物流REITs**：多数资产的量价两端仍处波动阶段 如中金普洛斯REIT三季度出租率环比降3.41%至88.83%[18][20] * **保障房REITs**：延续稳健经营 分子端保持相对低波动 如中金厦门保租房REIT三季度营收同比增2.9%[21][22] * **消费基础设施REITs**：运管团队充分发挥主动管理能力 大部分维持稳定 如华夏华润商业REIT三季度营收同比增6.2%[23][25] * **数据中心REITs**：三季度当季营收均基本符合预期[3] 大类资产配置定位 * 全周期下 REITs作为一种权益工具投资 其与债券并不存在稳定的相关性 但二者会阶段性地呈现出一定的相关性[3] * 广谱利率低位运行叠加资产荒环境 公募REITs作为"固收+"策略适配资产的定位逐步清晰[3][31] * 构建"纯债+可转债+公募REITs"的"固收+"组合 配置5%左右的公募REITs有助于优化组合的风险收益比[31] 扩募定价与影响 * 部分标的市场或在扩募招募说明书（反馈稿）披露之后对扩募集中price in 若扩募周期拉长则市场反应或提前[3][41] * 虽然扩募资产能够一定程度抬升整个REIT的分派率 但扩募交易对于时点把握的要求较高[3][41] * 市场多将扩募视为积极信号 绝大多数标的在发布拟扩募公告后的当日或次日均实现了一定的二级市场涨幅[37] 2026年市场展望 * **一级市场**：打新或趋于理性 一级投资需兼顾估值价差和资产质量 预期差品种或具备更多弹性[47] * **二级市场**：关注债市节奏与政策催化 把握扩募和解禁的投资主线[3][52] * **解禁节奏**：2026年的解禁潮将发生在一 三季度 REITs相关标的在其限售份额解禁时点前后或多或少都将面临一定的卖压[3][51] 风险因素 * 模型假设与现实情况存在差异 导致测算结果的可参考性降低[53] * 国内经济基本面修复不及预期或对底层资产经营产生负面影响[53] * 地缘政治因素等不确定性影响市场风险偏好[53] * 行业政策超预期变动对底层资产产生不利影响[53]