文章核心观点 - 中国房地产市场在2026年迎来历史性转折，单边下行时代终结，反转格局全面确立，市场进入政策红利足、价格洼地凸显、风险低的黄金窗口期 [1] 市场量价表现 - 2026年1月全国百城新建住宅均价环比上涨0.18%，同比上涨2.52%，终结了长期环比下跌态势 [3] - 2026年1月全国百城二手住宅均价环比下跌0.85%，但跌幅较上月收窄0.12个百分点，止跌回升趋势清晰 [3] - 全国26个重点城市二手房中介实时签约套数同比增长27.0%，环比增长18.5% [3] - 北京1月二手房网签1.5万套，连续三个月稳定在1.4万套以上 [3] - 深圳1月二手房成交6802套，创近10个月新高 [3] - 上海二手房交易创下5年同期新高，核心板块成交周期缩短40% [3] 市场预期与信心 - 北京海淀、上海陆家嘴等核心板块优质次新房挂牌价较去年底上涨4%~6%，部分业主惜售，供需关系向卖方倾斜 [4] - 2026年1月重点城市土地成交溢价率较去年同期提升2个百分点，部分核心城市出现“地价倒挂”现象 [4] - 中银证券预测2026年楼市将迎来两大拐点，一季度末出现“政策拐点”，四季度出现“基本面拐点”，全年呈现“前低后高”回暖态势 [4] 政策驱动因素 - 2026年调控思路从“纾困房企”转向“激活需求”，形成中央统筹、地方联动的全方位政策支持体系 [5] - 首套房贷利率普遍降至3.5%~4%，部分城市进入“2字头”区间 [5] - 商业用房首付比例从50%下调至30% [5] - 换购住房个税退税政策延续至2027年底 [5] - 个人销售不足2年住房的增值税率从5%下调至3%，一套500万房产可节省近10万元交易税费 [5] - 截至2026年1月，全国已有超60个城市出台楼市优化政策 [6] - 北京、上海等一线城市放宽社保年限要求，重点支持多孩家庭、人才购房 [6] - 珠海推动住房“以旧换新”，对参与居民给予网签价1%的补贴 [6] - 承德提高多子女家庭公积金贷款额度 [6] - 多个省份组织住房促销活动，发放购房补贴、契税补贴 [6] - 鼓励地方政府用专项债资金收购存量商品房，转化为保障房、人才房，推进现房销售制 [6] 需求端驱动因素 - 核心城市人口持续流入，刚需置业需求依然旺盛，此前被抑制的需求在政策松绑后逐步释放 [8] - 低利率环境下购房成本大幅下降，促使观望者入市，以一套500万的房产为例，房贷利率每降0.5个百分点，30年贷款可节省约50万元利息 [8] - 居民对“好房子”需求日益凸显，改善性需求持续释放，核心城市优质改善盘、地铁盘成为成交主力 [8]

文章核心观点 - 2026年中国房地产市场迎来颠覆性转折 行业打破长期调整僵局 政策底 市场底 资金底三重共振 上涨趋势逐步确立 购房红利窗口期正在关闭 [1] 政策环境与支持 - 2026年作为“十五五”开局之年 楼市政策彻底转向“主动托底、精准发力” 从中央到地方形成全方位 多层次的支持体系 力度远超预期 [2] - 国家层面 多项普惠性政策落地 支持居民换购住房的个人所得税退税政策延续至2027年底 个人销售不足2年住房的增值税率从5%下调至3% 一套总价500万的房子可节省近10万元税费 [3] - 金融层面 流动性持续宽松 房贷利率降至历史低点 部分符合条件的商业贷款利率低至2字头 首套房贷利率普遍降至3.5%~4%区间 商业用房购房贷款最低首付比例下调至30% [3] - 地方层面 政策松绑呈现“全域覆盖 层层递进”态势 全国已有超60个城市出台楼市优化政策 核心城市加速取消限购限售 一线城市放宽社保年限要求 [4] - 地方具体措施包括 珠海对参与住房“以旧换新”的居民按换购新房网签价1%给予补贴 单套最高补贴3万元 承德提高多子女家庭公积金贷款额度 [4] 市场表现与数据 - 市场数据持续向好 全国百城新房均价2026年1月环比上涨0.18% 同比上涨2.52% 二手住宅均价跌幅较上月收窄0.12个百分点 止跌回升趋势清晰 [6] - 核心城市率先领跑回暖 北京 上海1月二手房成交量同比增幅均超20% 深圳 杭州环比实现增长 北京海淀 上海陆家嘴等核心板块优质次新房挂牌价较去年底上涨4%~6% 成交周期缩短40% [6] - 市场呈现“核心引领 梯次扩散 全域回暖”格局 预计一线城市全年房价涨幅维持在5%~8% 强二线城市如杭州 成都 武汉 重庆涨幅维持在4%~7% 三四线及以下城市全年涨幅维持在2%~5% [7] 资金与金融环境 - 资金面持续宽松 广义货币M2规模持续增长 居民储蓄存款突破160万亿元 央行持续维持流动性宽松 MLF利率稳步下行 [8] - 房企融资环境改善 “白名单”制度落地 2025年专项债限额达4.4万亿元 “白名单”贷款超7万亿元 近20家房企完成债务重组 [8] - 资产证券化进程提速 1月下旬8单商业不动产REITs发行文件密集挂网 合计估值321亿元 [8] - 土地市场热度回升 部分核心城市出现“地价倒挂”现象 预示着未来新房价格存在明确上涨空间 [8] 市场特征与购房窗口期 - 当前市场回暖并非“大水漫灌”式暴涨 而是建立在需求释放 品质升级 政策托底基础上的理性回升 [7] - 当前是购房黄金窗口期 具备“政策红利最足 价格洼地凸显 风险最低”三重优势 全国楼市价格已回到2019-2020年水平 处于历史洼地 [10] - 随着市场回暖 未来政策将逐步回归中性 优惠政策可能退出 房贷利率下调空间也将大幅收窄 [10] - 行业风险逐步化解 房企债务风险缓解 预售资金监管强化 现房销售试点推广 交付担忧大幅缓解 [10] 对不同购房群体的策略建议 - 刚需群体应优先选择一线和强二线城市核心板块的现房或准现房 充分利用低利率 低首付政策 [11] - 改善型群体可借助“卖旧买新”政策红利置换品质房源 重点关注户型设计 物业服务和社区配套 [11] - 投资者需彻底摒弃炒房思维 聚焦核心资产的保值需求 仅考虑一线及强二线核心城市的稀缺优质资产 [11]