文章核心观点 - 房地产市场进入深度调整期，呈现“房贷倒挂”、“挤泡沫”、“政策见底”和“磨底持久战”四大迹象，市场回归理性，房价大幅上涨的预期已破灭 [1][3][5][7][9][11] 房贷倒挂现象 - “房贷倒挂”现象普遍化，即欠银行房贷金额超过房屋当前市价，出现“卖房贷款”情况，例如上海案例房贷650万而市价仅360万，深圳南山案例房贷480万而市价320万，杭州案例房贷350万而市价230万 [3] - 2025年三季度全国重点城市“房贷倒挂”房源占比达3.7%，较去年翻倍，相当于每27套住房中有1套为负资产 [3] - 银行机构采取延长还款期限、暂停偿还本金等措施以化解风险 [3] 房价泡沫挤压 - 市场核心为“挤泡沫”，房价下跌主要针对炒作虚高部分，具备真实居住价值的核心地段房产价格保持稳定，例如2025年三季度北京西城、上海浦东核心地段新房价格逆势微涨0.2% [5] - 缺乏实质支撑的概念性房产价格大幅下跌，例如深圳太子湾“海景豪宅”单价从2021年12万元/平方米跌至6.8万元/平方米，跌幅超40%，成都天府新区“网红盘”从加价50万转为降价30万抛售 [5] 楼市政策环境 - 2025年一季度全国至少66个省市出台124次稳市场政策，政策工具箱已基本用尽，包括降低首付比例（首套最低15%、二套25%）、放开限购、降低房贷利率（5年期LPR累计下降1.15个百分点至3.5%）以及推行“以旧换新”、“带押过户”等 [7] - 政策效果有限，居民因对未来收入缺乏信心且家庭70%财富集中于房产，借贷意愿低迷，市场趋势难以依靠政策扭转 [9] 市场趋势与应对 - 行业处于筑底阶段，2026年房价仅可能实现“结构性企稳”，反弹可能性极低，且企稳需多项政策协同支持 [9] - 居民储蓄率2025年升至38%，表明“现金为王”观念强化，维护现金流健康比持有贬值房产更为重要，应对市场持久战需确保稳定收入和充足现金流 [9][11]