北京土拍市场重磅交易 - 中建智地、中国金茂、越秀地产和朝阳城发联合体以126亿元底价竞得朝阳区黄杉木店和孙河组团地块，创北京土拍史上总价第二高纪录[1] - 该交易是2025年北京首宗总价超百亿元地块，显示核心地段土地资源成为房企战略布局重点[1] 组团供地模式分析 - 本次出让地块包含住宅、托幼和商业金融服务用地，总用地面积14.83公顷，地上建筑规模28.27万平方米，住宅楼面价约5.45万元/平方米[2] - 朝阳区第三次以组团形式供地，"组团"模式通过打包相邻地块、统一规划提升开发效益，但要求开发商具备综合能力[2] - 自2024年以来北京4宗百亿元级地块均由中建系房企及其联合体摘得，多位于核心区域[2] 地块区位与规划细节 - 黄杉木店地块位于朝阳区朝青板块，交通便捷，周边商业配套丰富，限高从60米提升至80米[3] - 地块捆绑商服用地，要求商业与住宅同步施工交付，考验开发商资金流和多业态协同能力[3] 中建系房企市场表现 - 中建智地参与竞得半数北京百亿元级地块，其开发的北京宸园项目以11万元/平方米均价实现110亿元清盘[4] - 中建智地重仓朝阳区"五环内"稀缺土地资源，区域聚焦策略明显[4] 北京土地市场趋势 - 北京通州副中心站8宗地块启动预申请，起拍价74.91亿元，住宅部分23.7万平方米，要求配建"家园中心"[4] - 未来北京土地市场将围绕城市更新和组团供地推出高品质住宅项目，房企综合实力成为竞争关键[5]

北京朝阳土地市场百亿地块交易 - 北京朝阳区推出第三宗组合地块，起始价126亿元，最终由中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以底价摘得，成交楼面价5.45万/平方米 [1] - 该地块为朝阳区黄衫木店+孙河组团地块，采取"肥瘦搭配"模式，包含住宅和商业用地，是朝青板块近十年来首宗新增住宅用地，稀缺性突出 [1] - 地块总用地规模14.83公顷，地上建筑规模28.27万平方米，其中住宅部分起拍价119.59亿元 [2] 地块详细规划 - 黄杉木店地块包含01、03两宗R2二类居住用地和02托幼用地，01地块建筑规模7.818万平方米，03地块14.113万平方米，容积率均为2.6，限高80米 [2] - 托幼用地需无偿移交，商业用地为孙河2902-73地块，建筑规模5.87万平方米，容积率1.0 [2] - 平房地块限高从60米调整为80米，但需与商业地块同步施工交付，对开发商资金和协同能力要求较高 [3] 朝阳区组团供地策略 - 朝阳区首创组团供地形式，去年已成交两宗组合地块，分别由中建智地+江苏绿建+朝开联合体112亿元摘牌和中海153.32亿元摘牌 [3] - 前期组团项目如北京宸园开盘即售罄，中海·时光之境与中海·朝阳ONE认购火爆，验证了组团供地策略的成功 [3] - 本次是朝阳区第三次以组团形式供地，显示该策略已成为常态化 [3] 地块区位与竞争分析 - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，距离朝阳大悦城800米，地铁青年路站900米，周边二手房如星河湾挂牌价9.5万/平方米 [4] - 地块3公里处为保利金茂三间房地块，成交楼面价5.16万/平方米，本宗地块区位更优，有望实现更高售价 [4] - 三间房地块由保利和金茂分别操盘，金茂项目定位高端，计划5月中旬开盘 [5] 开发商动态 - 拿地联合体中金茂补仓意愿强烈，中建智地和越秀地产近期在北京市场表现活跃 [5] - 中建智地北京宸园项目和越秀海淀项目均在区域销量领先 [5] - 项目具体操盘方和产品定位尚未确定，市场期待较高 [5]