中国建筑地产业务扩张 - 中国建筑旗下地产业务近年来逆势扩张，中建一局地产业务去年大幅增长近180% [2] - 中建一局地产平台中建智地2021年开始深度布局北京市场，2023年在京拿地金额达133亿元，同比增长超过50% [2][8] - 2024年中建智地以联合体形式拿下朝阳组团地块，地价高达126亿元，刷新近两年朝阳宅地总价纪录 [3][5] 朝阳黄杉木店地块项目 - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，是朝青板块近十年唯一新增住宅地块，成交楼面价5.45万元/平方米 [5][6] - 地块由中建智地+金茂+越秀+朝阳城开联合体开发，中建智地持股48.5%，定位为140～300平方米的改善型产品 [5][6] - 地块周边配套成熟但城市界面相对杂乱，距离地铁站900米，周边二手房如星河湾挂牌价约9.5万元/平方米 [5][6] 北京新房市场竞争格局 - 黄杉木店地块5公里范围内多个竞品项目集中入市，包括保利+金茂开发的朝阳天珺(拟售单价8.84万～9.25万元/平方米)和金茂满曜(拟售单价8.2万～9.1万元/平方米) [6] - 和记黄埔开发的御翠园项目近期降价至7万～7.1万元/平方米，较备案价打七折，加剧区域竞争 [7] - 中海·万吉玖序项目成交均价达114652元/平方米，与黄杉木店地块客群存在部分重合 [6] 中建智地现有项目表现 - 北京宸园项目5个半月实现110亿元销售额，606套房源已网签517套，成交均价11万元/平方米(指导价12.5万元/平方米) [9][10] - 中建璞园PARK(二期)298套房源已网签224套，成交均价7.29万元/平方米，但144套房源半年仅网签44套 [10] - 中建璞园(一期)983套房源网签685套(去化率69%)，成交均价由7.1万元/平方米降至6.9万元/平方米，近期推出特价房源降价近100万元 [11][12] 中建智地战略布局 - 中建一局地产业务占总营收比例从2020年1.11%提升至2024年9.38%，2024年营收152.9亿元(同比增长179.6%) [8][9] - 2024年6月中建智地以112亿元竞得北京首宗"住宅+产业+配套"组合用地，后转为全资持有 [9] - 公司在北京昌平北七家地块开发国贤府二期，850套房源已网签213套，成交均价由5.4万元/平方米降至5.1万元/平方米 [12]

行业格局 - 中国建筑地产业务2024年销售额达4219亿元，超越保利发展成为行业新霸主 [2] - 中建系旗下"中建八子"分散运营导致品牌辨识度不足，业务规模常被低估 [2] - 房地产行业深度调整期加速洗牌，市场格局重塑 [1] 公司战略 - 中建智地2020年启动"二次创业"战略，更名后加速全国化扩张 [11][12] - 公司产品线形成宸系（顶级）、府系（高端）、璟系/印系（首置首改）四大系列 [7] - 2020-2024年北京拿地金额从26.5亿元增至126亿元，战略重心向朝阳等核心区域转移 [14][16][17] 北京市场表现 - 朝阳区成为核心战场，中建宸园项目2022年开盘当日销售33亿元，北京宸园2023年开盘斩获61.5亿元 [7][20] - 北京宸园项目169天实现110亿元成交，网签均价超11万元/平方米 [7][21] - 昌平北京国贤府二期2024年4月开盘销售358套，收金21.4亿元 [18][19] 项目运营 - 房山京华国贤府经历去化困境，通过降价策略使去化率提升至93.39% [22][24][26] - 中建璞园PARK项目去化率仅29.63%，销售表现显著弱于同期的北京宸园 [28][29] - 2024年4月联合金茂/越秀以126亿元竞得朝阳黄杉木店地块，持股48.5% [6][7] 区域扩张 - 2021年启动全国化布局，成立苏南城市公司覆盖苏州/无锡/常州 [13] - 京外项目目前仅剩常州龍宸壹號等3个在售项目，多数处于清盘状态 [13] - 北京土拍参与度极高，2022年第四批供地报名全部6宗地块 [12]

北京土拍市场重磅交易 - 中建智地、中国金茂、越秀地产和朝阳城发联合体以126亿元底价竞得朝阳区黄杉木店和孙河组团地块，创北京土拍史上总价第二高纪录[1] - 该交易是2025年北京首宗总价超百亿元地块，显示核心地段土地资源成为房企战略布局重点[1] 组团供地模式分析 - 本次出让地块包含住宅、托幼和商业金融服务用地，总用地面积14.83公顷，地上建筑规模28.27万平方米，住宅楼面价约5.45万元/平方米[2] - 朝阳区第三次以组团形式供地，"组团"模式通过打包相邻地块、统一规划提升开发效益，但要求开发商具备综合能力[2] - 自2024年以来北京4宗百亿元级地块均由中建系房企及其联合体摘得，多位于核心区域[2] 地块区位与规划细节 - 黄杉木店地块位于朝阳区朝青板块，交通便捷，周边商业配套丰富，限高从60米提升至80米[3] - 地块捆绑商服用地，要求商业与住宅同步施工交付，考验开发商资金流和多业态协同能力[3] 中建系房企市场表现 - 中建智地参与竞得半数北京百亿元级地块，其开发的北京宸园项目以11万元/平方米均价实现110亿元清盘[4] - 中建智地重仓朝阳区"五环内"稀缺土地资源，区域聚焦策略明显[4] 北京土地市场趋势 - 北京通州副中心站8宗地块启动预申请，起拍价74.91亿元，住宅部分23.7万平方米，要求配建"家园中心"[4] - 未来北京土地市场将围绕城市更新和组团供地推出高品质住宅项目，房企综合实力成为竞争关键[5]

北京朝阳土地市场百亿地块交易 - 北京朝阳区推出第三宗组合地块，起始价126亿元，最终由中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以底价摘得，成交楼面价5.45万/平方米 [1] - 该地块为朝阳区黄衫木店+孙河组团地块，采取"肥瘦搭配"模式，包含住宅和商业用地，是朝青板块近十年来首宗新增住宅用地，稀缺性突出 [1] - 地块总用地规模14.83公顷，地上建筑规模28.27万平方米，其中住宅部分起拍价119.59亿元 [2] 地块详细规划 - 黄杉木店地块包含01、03两宗R2二类居住用地和02托幼用地，01地块建筑规模7.818万平方米，03地块14.113万平方米，容积率均为2.6，限高80米 [2] - 托幼用地需无偿移交，商业用地为孙河2902-73地块，建筑规模5.87万平方米，容积率1.0 [2] - 平房地块限高从60米调整为80米，但需与商业地块同步施工交付，对开发商资金和协同能力要求较高 [3] 朝阳区组团供地策略 - 朝阳区首创组团供地形式，去年已成交两宗组合地块，分别由中建智地+江苏绿建+朝开联合体112亿元摘牌和中海153.32亿元摘牌 [3] - 前期组团项目如北京宸园开盘即售罄，中海·时光之境与中海·朝阳ONE认购火爆，验证了组团供地策略的成功 [3] - 本次是朝阳区第三次以组团形式供地，显示该策略已成为常态化 [3] 地块区位与竞争分析 - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，距离朝阳大悦城800米，地铁青年路站900米，周边二手房如星河湾挂牌价9.5万/平方米 [4] - 地块3公里处为保利金茂三间房地块，成交楼面价5.16万/平方米，本宗地块区位更优，有望实现更高售价 [4] - 三间房地块由保利和金茂分别操盘，金茂项目定位高端，计划5月中旬开盘 [5] 开发商动态 - 拿地联合体中金茂补仓意愿强烈，中建智地和越秀地产近期在北京市场表现活跃 [5] - 中建智地北京宸园项目和越秀海淀项目均在区域销量领先 [5] - 项目具体操盘方和产品定位尚未确定，市场期待较高 [5]

奢侈品市场变化 - 2024年奢侈品市场遇冷，LV等品牌销售下滑，富人消费转向高性价比帆布包[3] - 富人消费趋势从"炫富风"转变为"极简风"[3] 豪宅市场现状 - 北上广深一线城市豪宅市场火爆，富人大规模抢购[5][6] - 豪宅买家年轻化趋势明显，00后富二代开始入场[6][13] 上海豪宅案例 - 翠湖天地六期开盘108套亿元豪宅，均价21万元/平方米，单日售罄收金119.79亿元，创国内纪录[10][11] - 翠湖六期套均面积528平米，总价区间7500万-3亿+，最高单价28.5万/平米[11][12] - 买家群体包括富二代、明星、企业家，注重圈层纯粹性[13][14] 其他一线城市豪宅动态 - 上海中海顺昌玖里套均4000万+，4小时售罄196.5亿[20] - 广州侨鑫汇悦台成交单价37万/平米，总价4.61亿刷新纪录[28] - 北京中建智地朝阳双盘单日热销83.5亿[28] 豪宅热销驱动因素 - 政策松绑释放富人购买力，限购放宽刺激需求[30] - 美联储降息推动国际资本流入，豪宅成为资产配置首选[32][33] - 一线城市核心地段豪宅稀缺性强化其投资价值[34] 市场分化特征 - 刚需房与豪宅市场冰火两重天，刚需去化困难而豪宅日光频现[8][9][35] - 核心城市优质资产成为全国富人配置重点，资源集聚效应显著[36]