公司项目与产品定位 - 公司于2025年推出保利·朝观天珺项目，定位为进驻朝阳核心的"现象级"高端资产 [1][2] - 项目作为天系美学顶序作品，强调"只定制，不复制"的开发理念，产品定位高端 [2] - 项目户型设计突出，139㎡户型得房率达到99%，157㎡户型为市场仅存四面宽且南向面宽达15米的户型 [2] - 项目会所运用大量石材和玉石，设计9米高的大门，并打造"璞玉流光"色彩体系以白色灰色为底，金色作为跳色营造奢华感 [2] 设计理念与美学追求 - 项目设计承袭东方美学，包含溯承故宫太和殿的飞檐仪门、水墨玉奢石影壁、6米银沙飞瀑及870㎡立体翡翠水院等景观节点 [3] - 设计理念基于"四个禀赋"：始于天赋定位高端、汇于天际匹配高奢场景服务、贵于天选甄选最优、精于天工采用顶尖材料工艺 [2] - 项目旨在将东方美学空间与生活艺术深度融合，营造静谧隐奢、自然友好的意境 [3] 市场布局与品牌战略 - 公司天系产品线已发展13年，2024年推出海淀项目保利建工·嘉华天珺，2025年推出朝阳项目保利·朝观天珺，形成"东西双珺"市场格局 [2] - 公司通过"东方礼遇"高端物业品牌提供超精细化服务，并为业主颁发专属"黑金卡"权益，包括免费享受会所八大功能模块基础服务及多项增值服务 [3] - 项目品质兑现获得业主认可，业主表示项目品质超越预期，对未来生活充满期待 [4]

公司战略与产品定位 - 公司深入落实"好房子"政策，致力于以超越时代的审美开启生活艺术新篇章 [1] - 公司天系产品线已走过13个年头，坚持"只定制，不复制"的高品质开发理念 [3][7] - 公司2025年持续推进"好服务"战略，从客户视角出发优化服务 [15] - 公司2025年全面提质增速，确保品质呈现被业主看见 [23] 产品具体特征 - 天系美学顶序作品保利·朝观天珺拥有9米高大门，会所运用大量石材和玉石 [3] - 项目139㎡户型得房率达到99%，157㎡户型为市场仅存四面宽且南向面宽达15米的户型 [3] - 项目园林和会所设计经过数十次打磨，强调稀缺性、奢华性和文化属性 [7] - 项目采用独特的"璞玉流光"色彩体系，以白色和灰色为底，金色作为跳色 [7] - 会所设计包含溯承故宫太和殿的飞檐仪门、水墨玉奢石影壁、6米银沙飞瀑及870㎡立体翡翠水院 [11] 客户服务与体验 - 为提升服务品质，公司采集超过8.9万个客户惊喜点和敏感点进行优化，并研发出25项业主专属服务 [15] - 项目为业主代表颁发专属"黑金卡"，权益包括免费享受会所八大功能模块基础服务及多项增值服务 [15] - 公司通过"东方礼遇"高端物业品牌，以超精细化服务模块为业主提供安心生活 [15] 市场布局与项目进展 - 2024年天系首作保利建工·嘉华天珺落子海淀，2025年保利·朝观天珺进驻朝阳核心，形成"东西双珺"格局 [3] - 目前保利·朝观天珺会所『珺集』已实境盛放 [23]

政策影响与市场反应 - 北京市于2025年8月9日发布新政，允许符合条件家庭在五环外购买商品住房不限套数 [1] - 新政实施后北京新房市场热度攀升，新盘密集亮相吸引大量购房者 [1] - 市场活动叠加“金九银十”传统销售旺季，开发商积极抢抓份额 [8] 新盘供应与区域分布 - 近期新盘呈现“多点开花”态势，主要分布于通州、昌平、石景山、大兴等五环外区域 [3] - 新盘产品类型覆盖刚需、改善及高端住宅，满足多元需求 [3] - 2025年第七轮拟供应8宗商品住宅用地，土地面积约27公顷，建筑规模约63万平方米，全部位于轨道交通站点周边配套完善区域 [9] 代表性项目与销售表现 - 招商蛇口·朝棠揽阅二期9月首周网签30套、0.27万平方米、金额1.59亿元，居北京新房网签金额周度榜首 [4] - 朝阳区朝青板块近十年缺乏新住宅供应，紫京宸园营销中心开放当日到访量超1200组，璞樾项目定位纯粹改善型社区 [8] - 金茂·满曜价格约80000元/平方米，保利·朝观天珺价格约85000元/平方米，定位高端市场 [11][14] 区域发展与市场前景 - 通州区运河商务区吸引大量金融、商务企业入驻，就业机会增多，道路网络完善，与中心城区连接紧密 [4] - 石景山区大力发展文化创意、高新技术等新兴产业，首钢园区转型吸引高端人才汇聚 [5] - 优质地块供应增加有助于稳定市场预期，为四季度及明年年初新房市场提供充足货源 [9]

公司发展历程与战略 - 公司自2002年扎根北京23年，已开发70余个精品项目覆盖北京市12个城区，服务超过20万业主[3] - 公司战略从土地开发者进阶为城市综合服务商，采用"不动产开发+资产运营"双引擎模式构建全生命周期运营生态链[3] - 公司形成"开发-运营-服务"闭环，前端以品质住宅激活区域价值，后端以多元业态运营焕新城市界面[3] 新品发布会核心内容 - 公司举办"美好保利 质爱北京"发布会正式推出保利·朝观天珺项目，定位为"好房子作品"[1] - 发布会邀请住建部原总经济师、设计公司总经理等嘉宾，以及业主、媒体、合作伙伴共同参与[1] - 公司提出2025年发展核心"美好保利 质爱北京"，前者代表品质追求，后者体现与首都共进的责任[5] 产品研发与技术创新 - 保利·朝观天珺项目经历102次总图规划重构和36次大门方案迭代[11] - 公司自主研发并申报两项国家专利的"外窗施工专利技术"展现交付能力[7] - 项目融合"世界美学"与"在地特征"，体现东方文化底蕴和新人文主义精神[11] 物业服务与社区文化 - 项目提供"东方礼遇"服务，包含三环六重安全体系和24小时响应机制[13] - 服务覆盖"衣、食、住、行、健康"五大需求，建立"四节八礼"社区文化体系[13] - 通过链接艺术、教育、养老资源构建有温度的社区氛围[13] 行业观点与产品定位 - 住建部专家认为新时代好房子应达到世界高标准，注重建造精致和功能细节[15] - 项目被定位为"承载美好生活、传递品质温度的精神家园"[15] - 在行业调整期，公司通过产品匠造展现央企责任，为市场树立新标杆[19]

北京朝阳土地市场百亿地块交易 - 北京朝阳区推出第三宗组合地块，起始价126亿元，最终由中建智地+金茂+越秀+朝阳城发联合体以底价摘得，成交楼面价5.45万/平方米 [1] - 该地块为朝阳区黄衫木店+孙河组团地块，采取"肥瘦搭配"模式，包含住宅和商业用地，是朝青板块近十年来首宗新增住宅用地，稀缺性突出 [1] - 地块总用地规模14.83公顷，地上建筑规模28.27万平方米，其中住宅部分起拍价119.59亿元 [2] 地块详细规划 - 黄杉木店地块包含01、03两宗R2二类居住用地和02托幼用地，01地块建筑规模7.818万平方米，03地块14.113万平方米，容积率均为2.6，限高80米 [2] - 托幼用地需无偿移交，商业用地为孙河2902-73地块，建筑规模5.87万平方米，容积率1.0 [2] - 平房地块限高从60米调整为80米，但需与商业地块同步施工交付，对开发商资金和协同能力要求较高 [3] 朝阳区组团供地策略 - 朝阳区首创组团供地形式，去年已成交两宗组合地块，分别由中建智地+江苏绿建+朝开联合体112亿元摘牌和中海153.32亿元摘牌 [3] - 前期组团项目如北京宸园开盘即售罄，中海·时光之境与中海·朝阳ONE认购火爆，验证了组团供地策略的成功 [3] - 本次是朝阳区第三次以组团形式供地，显示该策略已成为常态化 [3] 地块区位与竞争分析 - 黄杉木店地块位于东四环与五环之间，距离朝阳大悦城800米，地铁青年路站900米，周边二手房如星河湾挂牌价9.5万/平方米 [4] - 地块3公里处为保利金茂三间房地块，成交楼面价5.16万/平方米，本宗地块区位更优，有望实现更高售价 [4] - 三间房地块由保利和金茂分别操盘，金茂项目定位高端，计划5月中旬开盘 [5] 开发商动态 - 拿地联合体中金茂补仓意愿强烈，中建智地和越秀地产近期在北京市场表现活跃 [5] - 中建智地北京宸园项目和越秀海淀项目均在区域销量领先 [5] - 项目具体操盘方和产品定位尚未确定，市场期待较高 [5]