行业现象：经营贷违规流入楼市 - 助贷中介大力推销将高利率房贷置换为低利率经营贷，以利用显著价差，例如有案例将利率3.6%的房贷转换为利率2.3%的经营贷，使月供从超一万元降至每月利息4千多元 [1][3] - 中介提供包括过户营业执照（费用8千元）、过桥垫资、做经营流水等一条龙服务，全流程操作佣金约两万元起，甚至有中介宣称无需营业执照也可办理，并利用政策贴息使第一年经营贷利率低至0.795% [1][3][4] - 此现象导致部分资金违规流入楼市，监管机构已注意到该问题并发布风险提示，指出过程中常伴随伪造虚假交易背景、账户流水等违规操作 [2][5] 银行经营与风控挑战 - 银行面临业务转型痛点，楼市景气度不高导致房贷业务锐减，而经营贷非房贷需求不足，部分银行可能铤而走险，在明知资金流向楼市的情况下形式重于实质地办理经营贷 [1] - 银行内部风控体系存在多环节漏洞，包括贷前调查对借款人实际经营需求核实流于形式、贷中审批环节走过场、贷后管理明显缺位，未能有效监控资金流向 [6] - 部分银行工作人员合规意识不足，缺乏对客户实际还款能力的评估，单纯依赖抵押物价值，埋下违约风险，今年是经营贷集中到期关键节点，抵押资产面临重新评估 [6][7] 潜在风险与市场影响 - 近年来部分地区房地产市场调整导致抵押房产价值回落，重新评估可能使大量抵押物估值缩水，若抵押率不足，银行将面临抵押物悬空风险 [7] - 在集中到期压力下，银行若被迫集中处置抵押资产，可能形成降价抛售、资产贬值、更多违约的恶性循环，前期部分经营贷或存在评估虚高问题，可能加剧银行不良资产压力 [8]

文章核心观点 - 部分贷款中介机构大力推销个人经营性贷款，诱导客户将高利率住房抵押贷款置换为低利率经营贷，导致资金违规流入楼市 [2] - 银行在经营贷业务的风控环节存在漏洞，对资金真实用途审查不严，甚至存在默许借款人通过虚构经营场景套取贷款的情况 [5][6] - 今年是经营贷集中到期的关键节点，抵押房产价值回落可能引发批量违约，加剧银行不良资产压力 [7][8] 经营贷置换房贷的操作模式 - 助贷中介提供“一条龙服务”，包括过户营业执照、过桥垫资、做经营流水，过户一个执照费用8000元，全流程操作佣金约2万元起 [4] - 有中介宣称无需营业执照也可办理，通过将公司地址迁至享受政府贴息的区，可使第一年利率低至0.795%，往后4年为1.325% [4] - 三年前房贷与经营贷息差可达3%，随着贷款市场报价利率下调，转贷意义已不大 [3] 银行风控存在的问题 - 贷前调查阶段，部分银行对借款人实际经营需求核实流于形式，未能穿透审查资金真实用途 [5] - 贷中审批环节存在“走过场”问题，对公职人员等特殊群体的贷款资质审核标准被人为放松 [6] - 贷后管理明显缺位，未能建立有效的资金流向监控机制，贷款被挪用于购房后长期未被察觉 [6] 潜在风险与监管动态 - 今年8月全国70个大中城市商品住宅销售价格环比下降，为自2022年4月以来连续第41个月下跌 [6] - 监管机构已对相关违规行为进行处罚，例如湖南桃源农商银行因贷款管理不审慎被罚30万元，浙江诸暨联合村镇银行因类似原因被罚55万元 [5] - 若出现抵押率不足，银行将面临“抵押物悬空”风险，要求借款人补充担保或提前还款可能引发批量违约 [7]

房地产贷款监管成效 - 房地产贷款同比增长10.5% 增速创八年来新低 [2] - 房地产信托余额同比下降13.6% 连续22个月下降 [2] - 理财产品投向房地产非标资产规模同比下降36% [2] - 银行通过特定目的载体投向房地产资金规模连续15个月下降 同比降26% [2] - 个人按揭贷款中首套房占比达91.8% 同比上升0.8个百分点 [2] - 住房租赁市场贷款同比增长31% [2] 经营贷违规流入楼市治理 - 银保监会去年以来配合各地出台130多项房地产调控措施 [1] - 三部门联合发布防止经营贷违规流入房地产领域的通知 [4] - 排查发现存在拆借资金全款买房后申请经营贷偿还、多账户流转套现、虚构贷款用途等违规手段 [4] - 部分银行存在贷前审核不到位和贷后资金管理不足问题 [4] - 中介机构提供材料包装、过桥资金等服务协助规避监管 [4][5] - 对确认挪用经营贷的借款人将压缩授信额度、收回贷款并报送征信系统 [6] 中小银行房地产贷款动态 - 银行业金融机构房地产贷款集中度同比下降0.5个百分点 [8] - 6家国有大型银行全部实现集中度下降 [8] - 部分地方中小银行房地产贷款集中度上升 主要因争抢大型银行退出市场份额 [8] - 中小银行介入房贷市场因房地产贷款额度大、期限长、利率高、抵押品安全且不良率低 [8] - 银保监会对新增房贷占比高的银行实施名单制管理 督促控制贷款增速 [9] 房地产金融政策导向 - 保持房地产金融监管政策连续性和稳定性 避免房价大起大落 [3] - 维持对违规业务高压态势 防范房地产业务风险 [3] - 将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作 [6] - 通过加强银行微观授信业务管控提高政策实施效果 [6]