"两房"是美国房地产市场的支柱，两家机构承保或者购买的房地产贷款约占美国居民房地产市场的 50%，次贷危机以来达到80%以上。"两房"拥有和担保的资产规模约5.5万亿美元。在"两房"债券投资者 中，70%以上是养老基金、共同基金、商业银行和保险公司等美国国内投资者。 当地时间6月25日，美国联邦住房金融署（FHFA）署长Pulte在社交媒体发文："经过深入研究，并遵循 特朗普总统将美国打造成'加密货币之都'的愿景，今天我下令房利美和房地美着手准备，将加密货币列 为抵押贷款申请的认定资产。" 据了解，房利美和房地美即"两房"，是美国最大的两家住房抵押贷款机构，全称为联邦国民抵押协会 （房利美）和联邦住房贷款抵押公司（房地美），是由美国国会立法设立的政府支助机构，目的在于为 住房抵押贷款市场提供稳定而连续的支持，提高住房抵押贷款的可获得性。 当然，加密货币的弊端也存在。该资产类别以高度波动性著称，价格常出现剧烈波动，有时甚至没有明 显原因。今年2月，作为最大加密货币的比特币遭遇两年来的最大单周跌幅，一度重挫了16%，但随后 又大幅回升。 一位业内人士表示："这种贷款的风险模型将极其复杂。传统抵押贷款假设借款人收入 ...

美国银行业现状 - 美国银行业因高利率承受巨大损失 截至2024年底证券投资未实现亏损总额达4,824亿美元 较上季度增加1,180亿美元 增幅32.5% [1] - 2023年3月硅谷银行挤兑时未实现亏损攀升至5,150亿美元 2023年底达6,840亿美元峰值 [1] - 2025年第一季度数据预计本周公布 4月债券收益率飙升意味着银行业状况缓解可能是暂时的 [1] 未实现亏损的影响 - 除非资产被出售 否则未实现亏损不会体现在银行损益表上 但储户信心动摇会构成流动性威胁 [2] - 银行亏损基本随10年期美债基准收益率波动 目前维持在4.5%以上 逼近去年第四季度高点 [5] - 收益率达到5%将非常危险 届时未实现投资亏损将达6,000亿至7,000亿美元 [6] 银行资产分类与风险 - 许多证券被归类为"持有至到期" 市值波动不直接反映在财务报表上 仅通过附注披露 [6] - 若银行被迫抛售部分投资 整个组合必须按市价计价 技术上的流动资产将完全丧失流动性 [6] - "可供出售"证券的亏损计入财报 但除非出售资产否则不影响收益 硅谷银行因出售此类证券承受20亿美元亏损后迅速倒闭 [7][8] 历史危机与当前压力 - 硅谷银行倒闭暴露出"追逐收益率"的风险 疫情期间银行将逾2万亿美元投向长期美债和抵押贷款担保证券等资产 [8] - 美联储将联邦基金利率从2022年3月的0%大幅上调至一年后的4.5%以上 导致硅谷银行90%以上持有至到期投资组合成为致命弱点 [8] - 监管机构对利率风险和储户流失更为警惕 但资本要求仍忽视未实现亏损 银行业对冲策略不足 [9] 未来风险因素 - 利率保持高位将使银行在危机期间积累的亏损持续存在 [10] - 滞胀情景下 利率长期高企可能导致科技、成长型和风投领域贷款机构信贷亏损积聚 [10] - 商业地产危机迫近带来额外压力 资产规模100亿至2,000亿美元的区域性银行尤其脆弱 大量储户存款超过FDIC保险上限 [10]

孙明春 腾讯集团高级经济顾问 陈亦新 独立经济学者 保障房研究系列之四 【摘要】 美国的住房体系主要依赖于私有房屋市场，具有社会保障功能的 住房援助体系 占比很低，受益者仅占 美国总人口的2.7%，故很少被研究者关注。但美国的住房援助体系已有近百年历史，其间经历了多次 修正和完善，积累了很多经验与教训，也形成了一些兼具公平与效率的制度安排，值得借鉴。 美国的住房援助体系由联邦政府拨款、州和地方政府负责执行，以三种形式为低收入家庭提供住房支 持：（1）政府出资建设或购买私人建造的房屋用作公共租赁住房；（2）政府从市场上租赁私人住 宅，再低价转租给低收入家庭；（3）由低收入家庭自行在私人住宅市场寻找租赁房源，政府则向这些 家庭发放"住房券"补贴。 在住房援助体系之外，联邦政府还设立了官方或半官方机构（如屋主贷款公司、联邦国民抵押贷款协 会、房利美等），通过提供住房抵押贷款保险、支持住房抵押贷款证券化等方式，帮助购房者改善融 资条件、降低融资成本，支持民众通过私有房屋市场实现"居者有其屋"的梦想。 美国的住房援助体系有以下可供借鉴之处。一、在公共住房的供应与运营中，联邦与地方机构的参与 都不可或缺。联邦政府负责出资 ...

数据显示，英国物价上涨放缓，通货膨胀率在截至3月份的12个月里降至2.6%（前一个月为2.8%），也给了英国央行回旋的空间。 "正如对加息的反应是教科书式的——增长放缓，房地产市场活动疲软，储蓄增加，对降息的反应也应该是教科书式的，"皮尔亨特首席经济学家卡勒姆·皮 克林周四对媒体称。"企业和消费者持有大量现金余额，而债务收入比处于数十年来的低点。通过放松对充满被压抑潜力的经济的刹车，预计投资、支出和 房地产活动将得到积极回应。" 英国金融机构（UK Finance）周四公布的数据显示，固定利率的住房抵押贷款占现有抵押贷款的大部分（85%）。英国金融分析显示，在固定利率交易的 总数中，2025年将有大约160万笔交易结束，这意味着英格兰银行关键利率的最新下降对那些寻找新机会的人来说将是好消息。 Rightmove的数据显示，截至周四，英国2年期固定抵押贷款的平均利率为4.66%，5年期固定抵押贷款的平均利率为4.61%。 伦敦John Charcol的英国抵押贷款专家尼古拉斯·门德斯表示，"降息25BPs或带来一些宽慰，特别是那些购买追踪和可变利率产品的人，他们的月还款额应 该会立即减少。" 新华财经北京5月8 ...

2025.05. 07 本文字数：1851，阅读时长大约3分钟 作者 | 第一财经 杜川 值得注意的是，此次住房公积金贷款利率调整范围既包括新发放的住房公积金贷款，也包括存量住房 公积金贷款。此次利率下调后，新发放的住房公积金贷款将执行新的利率，此前已发放的住房公积金 贷款，利率将在2026年1月1日起下调。这可直接减轻借款人利息负担，等同于增加居民收入，提升 消费能力。 以一笔金额100万元、期限30年、等额本息还款的首套个人住房公积金贷款为例，月供将由4136元 降至4003元，减少约133元，总利息支出将减少约4.76万元。 而如以组合贷款商业住房抵押贷款与公积金贷款额度各100万元、贷款30年、等额本息还款方式计 算，此次利率降低后，累积30年月供减少6.76万元。 百万房贷30年节省超4.7万 在5月7日国新办新闻发布会上，央行行长潘功胜宣布，降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分 点。其中，五年期以上首套房利率由2.85%降至2.6%，其他期限的利率同步调整。这预计每年将节 省居民公积金贷款利息超过200亿元，有利于支持居民家庭的刚性住房需求，有助于房地产市场止跌 企稳。 降低住房公积金贷款利率 ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度净收入为1560万美元，摊薄后每股收益0.74美元，上年同期净收入为1600万美元，摊薄后每股收益0.76美元 [4] - 整体贷款年化增长3.4%，核心存款年化增长0.8% [4] - 净利息收入在环比和同比季度基础上均实现增长，利差扩大4个基点 [4] - 有形账面价值每股较上年同期增长13.2% [5] - 关注类信贷水平较低，非 performing资产占总资产的14个基点，本季度净冲销占平均贷款的年化比例为1个基点 [5] - 信贷损失拨备占总贷款的1.47% [5] - 截至2025年3月31日，总存款为46.3亿美元，第一季度核心存款增加910万美元 [6] - 本季度总资金成本下降12个基点至1.8% [7] - 净利息收入较上年同期增加350万美元 [13] - 2025年第一季度税等效净利息收益率为3.49%，2024年第一季度为3.3%，较2024年第四季度上升4个基点 [14] - 2025年第一季度平均生息资产为50.8亿美元，2024年同期为49.1亿美元，2024年第四季度为50.1亿美元 [14] - 2025年第一季度非利息收入为1040万美元，上年同期为1260万美元，2024年第四季度为1910万美元 [17] - 2025年第一季度抵押贷款净收益为230万美元，2024年第一季度为140万美元 [17] - 2025年第一季度非利息支出为3430万美元，上年同期为3220万美元，2024年第四季度为3700万美元 [18] - 2025年第一季度贷款增长3390万美元，年化增长率3.4%，低于预测范围 [19] - 2025年第一季度净利息收入较2024年增长8.7%，在预测的高个位数增长范围内 [19] - 2025年第一季度信贷损失拨备费用为70万美元，低于预测范围 [20] - 2025年第一季度非利息收入低于预测范围1100 - 1200万美元 [20] - 2025年第一季度抵押贷款发起销售和收益分别为1.078亿美元和230万美元 [20] - 2025年第一季度抵押贷款服务净亏损60万美元，低于预测目标 [20] - 2025年第一季度非利息支出略低于预测范围3450 - 3550万美元 [21] - 2025年第一季度有效所得税税率为18.5% [21] - 2025年第一季度回购了10.93股普通股，总购买价格为3万美元，季度末后又回购了249482股，总购买价格为720万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 商业贷款增长强劲，第一季度增长5480万美元，年化增长率11% [9] - 住宅抵押贷款组合略有下降390万美元，分期贷款组合第一季度下降1700万美元 [9] - 第一季度新增三名经验丰富的商业银行业务人员，团队规模达到47人 [9] - 商业贷款活动中，C&I贷款和投资房地产贷款的占比分别为59%和41% [10] - 商业贷款组合集中度无显著变化，C&I类别中最大的细分市场是制造业，占总组合的9.2% [10] - 制造业细分市场中，有1.34亿美元（占组合的6.7%）的汽车行业敞口受到密切监控 [10] - 季度末，总非 performing贷款为710万美元，占总贷款的17个基点，较2024年末的15个基点略有上升 [11] - 逾期贷款总计390万美元，占10个基点，较2024年末的17个基点略有下降 [11] - 本季度净冲销为6.8万美元，占平均贷款的年化比例为1个基点 [11] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于成为密歇根州最以人为本的银行，2025年将继续投资团队、利用技术并支持社区 [22] - 公司推出了新网站，该网站速度更快、更易于导航，对每个访问者更有帮助 [22] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司对IBC特许经营权的长期未来持乐观态度，将专注于可控因素 [6] - 公司认为费用管理良好，近期的战略投资带来了更好的运营规模 [5] - 公司与客户保持密切联系，了解他们在市场波动期间的情况和调整需求 [5] - 管理层认为，若美联储利率在今年剩余时间内不变或如市场预期降息四次，公司的资产负债表将保持稳定并产生稳定的收益 [29] 其他重要信息 - 客户继续将资金从无息或低收益存款产品转移到高收益产品，但转移速度已放缓 [6] - 销售团队不断引入成本远低于批发资金成本的新客户关系 [6] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 从目前的强劲开局来看，公司可能在哪些方面超出三个月前提供的指导？ - 公司认为拨备方面可能存在机会，若未来几个月存款方面出现降息情况，可能会有所改善，但总体而言公司认为业务进展符合预期 [28] 问题2: 抵押贷款银行业务销售收益在本季度表现强劲，未来几个季度的趋势如何？ - 公司继续将利润率目标设定为2.5%，并努力争取额外的基点，但整体问题在于生产，目前仍受供应端限制，需观察夏季的发展情况 [32] 问题3: 在当前不确定性下，与客户的沟通情况如何，是否开始看到借款人出现压力？ - 公司主要关注投资组合中的汽车行业，该行业占比6.5%，业务所有者正在关注潜在影响，但目前尚未看到实际影响，有冲压客户反馈钢铁供应变得更难获取 [38] 问题4: 鉴于强劲的信贷趋势，即使经济恶化，是否仍有必要继续建立准备金？ - 公司目前的准备金占总贷款的1.47%，其中20%为主观准备金，第一季度因不确定性增加了一些主观准备金，公司认为目前的准备金水平良好，未来的拨备将直接与贷款增长相关 [40] 问题5: 公司是否计划继续进行股票回购，是否有特定的价格水平或取决于贷款需求？ - 股票回购是公司整体资本管理的一部分，公司会综合考虑股息支付、支持有机增长的需求等因素，未来是否回购将继续评估各种需求，并努力满足三年内弥补因回购股份导致的有形账面价值稀释的参数 [46] 问题6: 贷款增长前景如何，若关税问题达成协议，是否会释放被压抑的需求并加速增长？ - 目前企业主在重大扩张方面较为谨慎，等待经济形势的明确方向，若新闻头条平静下来，可能会有被压抑的需求释放 [50] 问题7: 公司对并购的看法如何，是否会考虑利用机会进行并购？ - 公司上一次并购是在2018年，收购了特拉弗斯城州立银行，效果良好，公司认为自己是一个不错的合作伙伴，欢迎相关对话 [54] 问题8: 只要美联储在第二季度维持利率不变，基于市场竞争和当前存款定价，公司认为存款成本还有多少下降空间？ - 存款成本下降的空间不如以前，具体取决于市场情况，目前到期CD与新推出的特别产品之间的利差约为5个基点，关键在于资金来源的组合 [58] 问题9: 债券组合的现金流情况如何，固定利率贷款在未来几个季度的重新定价情况如何？ - 债券组合今年预计还有1亿美元的现金流，本季度商业新贷款发放额为6.97亿美元，抵押贷款新生产额为702万美元，分期贷款为752万美元 [61] 问题10: 42%的固定利率商业贷款在未来几个季度的重新定价情况如何？ - 管理层没有现成的数据，将查看后向团队反馈现金流情况 [63] 问题11: 在手续费收入方面，除了抵押贷款，是否有其他机会通过技术升级推动增长，从而超出1月份的指导？ - 公司认为手续费收入一直较为稳定，抵押贷款收益可能存在上行潜力，其他组成部分相对稳定 [64]