美国抵押贷款利率走势 - 截至1月2日当周，美国30年期抵押贷款合同利率下降7个基点至6.25%，为2024年9月以来最低水平 [1] - 同期，30年期大额抵押贷款利率降至6.32%，创下2023年4月以来最低点位 [1] - 抵押贷款利率已降至一年多来最低水平 [4] 美国住房市场活动与指标 - 全美房地产经纪人协会数据显示，合同签约量已连续四个月回升，表明房地产销售动能持续增强 [1] - 美国抵押贷款银行家协会的购房指数在上周经季节性调整后下降6.2% [4] - 同期，再融资指标经调整后意外上升7.4% [4] 数据背景与市场意义 - 借贷成本显著下降有望为受可负担性约束掣肘的美国住房市场带来增长希望信号 [1][4] - MBA调查覆盖美国超过75%的零售型住宅抵押贷款申请，数据自1990年以来每周开展 [4] - 年末假期前后买家兴趣减少及市场波动性加大是常见现象 [4]

美国抵押贷款利率走势 - 截至1月2日当周，美国30年期抵押贷款合同利率下降7个基点至6.25%，为2024年9月以来最低水平 [1] - 同期，30年期大额抵押贷款利率降至6.32%，创下2023年4月以来最低点位 [1] 美国住房市场动态 - 抵押贷款利率降至一年多来最低，借贷成本显著下降有望为住房市场带来增长希望信号 [4] - 全美房地产经纪人协会数据显示，合同签约量已连续四个月回升，表明房地产销售动能正在持续增强 [1] 抵押贷款申请活动 - 在截至1月2日当周，MBA的购房指数经季节性调整后下降6.2% [4] - 同期，再融资指标经调整后意外上升7.4% [4] - 年末假期前后买家兴趣减少及市场波动性加大是常见现象 [4] 数据来源与覆盖范围 - MBA的调查自1990年以来每周开展，数据覆盖美国超过75%的零售型住宅抵押贷款申请 [4] - 调查使用来自抵押贷款机构、大型商业银行与储蓄机构的详细回应 [4]

美国住房市场复苏前景 - 特朗普政府政策导向可能提供摆脱住房市场类滞胀状态的契机 目前政策意图通过金融条件宽松重启地产市场 包括推动降息和对两房重新上市的推动[2][3] - 自2022年下半年加息以来 美国住房市场持续呈现高房价低成交的类滞胀状态 这种情形在过去40多年中较为罕见[2][7] - 若降息周期重启后能够实现成交量回升 对于推动美国经济与金融周期的景气延续可起到关键帮助[7] 政策推动与金融条件 - 政策可靠性主要来自于特朗普政府试图通过金融条件宽松重启地产市场的意图 表现包括推动降息 对两房重新上市推动更高效信贷扩张 以及广义层面美元流动性扩张推动[2][3] - 特朗普政府更寄希望于金融流动性宽松应对住房问题 这可能更有利于资产价格 这种方式带有一定历史路径依赖[11] - 两房潜在私有化上市在信用担保政策方面存在不确定性 最终推动住房融资成本上升还是下降存在较大争议[3][12] 市场表现与价格趋势 - 美国房价在2021年达到历史新高 2022年以后尽管维持高位但实际增速已经转负 疫情可能标志着通胀和利率运行方向拐点[4][7] - 未来房价进一步积累实际收益的空间不大 更多关注住房成交量修复 包括二手房成交量换手率修复和新房建设量提升潜力[4][10] - 当前美国房价处于历史新高位置 但房价上升主要由商品 建材 人工 利率等成本项上升推动 是通胀的结果而非土地价格占比提升[9] 成交量修复潜力 - 利率逐步降低有助于改善美国购房人面对的可负担性压力 推动住房成交逐步修复[2] - 着眼利率下行带来购买力渐进改善所对应的成交量潜在修复 伴随降息逐步深入成交量复苏可能显示出更大弹性[10] - 当前美国住房供需处于紧平衡 代际性人口潮汐和移民流入使得住房需求基本盘不错 这与2008年后十年形成明显反差[9] 周期特点与历史对比 - 类滞胀住房市场形态在过去40年未曾出现 本轮潜在复苏相同在于住房成交量位于低位 差异在于资产价格位置截然相反[9] - 过去40年房价持续累积实际收益跑赢通胀与利率中枢持续下行有主要关系 而通胀可能结束过去40年单边下行并转而具有上行风险[10] - 货币政策应对和过去40年面临情况不同 因疫情后房价上升主要由成本项上升推动而非土地价格占比提升[9]