2025年北京土地市场总体成交情况 - 截至2025年12月4日，北京全年共成交40宗住宅用地，总成交金额为1417.245亿元，总规划建筑面积为353.086万平方米 [1][47] - 全年土地成交金额较2024年同比下滑8.17% [47] 土地出让策略与规划调整的主要类型 - **临阵加“包袱”**：多宗宅地在预申请或出让前，被捆绑加入商业、公建等非住宅用地，以“肥瘦搭配”方式促进出让 [9][13][15] - 顺义新国展地块在预申请阶段将原0002住宅地块替换为0005商业地块，使地块总规划建面达12.86万平米，其中商业占比36% [4][5][6] - 朝阳平房乡黄杉木店地块与孙河商业金融用地捆绑，总起拍价达126亿元，导致楼面价从约5.45万元/平米上浮至6万元/平米左右 [16] - 昌平歇甲村地块在原有两块宅地基础上，新增了社区服务、教育、文化、体育等四类公建用地，共计1.34万平米 [20] - **调规与减负**：通过调整规划减少开发限制或成本，提升地块吸引力 [22] - 朝阳三间房双子地块在出让前，移除了一个规划建面4.34万平米的多功能地块，最终分别开发为保利朝观天珺和金茂满曜 [22] - 顺义北京润园地块将两个独立地块合并为一个，并允许内部道路优化和规划指标整体核算，降低了开发成本 [26] - 朝阳太阳宫地块用地性质从“F1住宅混合公建用地”变为“二类城镇住宅用地”，容积率从3.0降至2.6，住宅面积增加2000平米 [28][29] - 海淀半壁店地块整体建筑限高从18米调整为15米，并对容积率、绿地率允许统筹核算 [31] - **分期入市**：将大型地块组合拆散，分批次出让以降低单次拿地门槛并观察市场 [33] - 昌平东小口三幅地块原计划联袂出让，最终被打散，其中0001地块（建面8.76万平米）由北京城建率先拿下 [33] - 丰台张郭庄6028地块经历三次上线，最终在剥离商业地块后，于2025年12月16日由中建方程与中建智地以13.54亿元底价联合竞得 [35] - **土地变性**：将非住宅用地性质调整为住宅用地，以增加住宅供应 [37] - 昌平0055地块由工业研发用地变更为R2居住用地，规划建面3.175万平米 [37] - 通州梨园6007地块由F3多功能用地变更为R2住宅用地，容积率从3.08大幅降至1.7，成为抢手地块，最终由中铁建地产以7.755亿元、21.94%溢价率竞得 [40] - **增加居住地块**：在原有出让计划中主动增加住宅地块，形成更大规模的打包出让 [42] - 通州中建运河玖院地块由最初的5块地增加至8块地打包出让，总规划建面达26.19万平米，最终由中建玖合以74.91亿元底价拿下 [42] 重点地块成交详情 - **高溢价地块**：部分核心区域地块竞争激烈，溢价率较高 - 海淀树村0035-1地块成交价75.02亿元，溢价率27.95% [1] - 通州花语璟云地块成交价7.76亿元，溢价率21.94% [1] - 朝阳松榆里0001地块成交价50.24亿元，溢价率18.21% [1] - **底价成交地块**：多数地块以底价成交，市场分化明显 - 全年40宗成交地块中，有大量地块溢价率为0% [1] - 大兴经开区、首钢、顺义等多宗地块均以底价成交 [1] - **大型综合体地块**：多宗地块由多家企业组成联合体竞得 - 朝阳紫京宸园+埃薩地块由中建智地、越秀、金茂、朝开联合体以126亿元底价竞得 [1] - 朝阳保利朝观天珺地块由保利发展+中国金茂联合体以87.3亿元竞得，溢价率10.50% [1] 市场趋势与特征总结 - 2025年北京土拍市场充满不确定性，调规、变性、增减替换等手法频繁出现，核心目的是促进土地成功出让 [44][45] - 市场调整策略的案例在2025年显著增多，其先例可追溯至2024年中海朝阳ONE项目的规划调整 [45][46] - 尽管采取了多种灵活出让策略，2025年土地成交金额仍出现同比下滑 [47]

停车设施建设模式创新 - 南京秦淮区采用特许经营模式打包开发14个公共停车项目，规定年化总收益率在5%-6%，目前已建成7个停车场（楼）[1] - 项目采取"肥瘦搭配"方式，将收益高的平面停车场与投资大的立体停车楼捆绑开发，避免投资方"挑肥拣瘦"[1][3] - 建设成本差异显著：平面自走停车场车位成本几千元，地面机械停车楼车位8-10万元，地下机械停车库车位25-35万元[3] 停车项目运营情况 - 康馨花园立体停车楼设100个车位（79个立体机械车位+21个平面自走车位），包月收费300元/辆，居民享8折优惠[2] - 虎踞南路罗廊巷平面停车场收费6元/小时，年收益40多万元；夫子庙长乐东路120个车位收益丰厚[3] - 白鹭洲公园西门6层停车楼车位从70个增至202个，白天收费3元/15分钟，夜间1元/小时，包月1000元（居民500元）[4][5] 政策支持与规则优化 - 特许经营期限从25年延长至28年，允许配建不超过20%商业面积出租经营[7] - 新建公共停车设施泊位达100个以上可配建20%商业面积，状元楼门前绿地广场将设计网红商业设施[7] - 国家发改委等部门明确政府和社会资本合作应聚焦使用者付费项目，全部采取特许经营模式[6] 社会效益与经济效益平衡 - 友谊河路停车场改造后社区年收入增加4-5万元，同时解决垃圾堆放问题[2] - 江宁路25号立体停车楼单个车位年收入1-1.5万元，前期投资8-10万元，经营期25年[5] - 建邺区曾因投资方追求高回报导致合作失败，后由区国资平台全资运营[6]