核心观点 - 国内楼市在"蚁型地块"推动下呈现热潮 这类地块面积小 总价可控 位置优越 具有开发灵活和资金快速回笼优势 正成为房企新宠 [1] - 核心城市优质地块竞拍热度高涨 主要得益于加快优质地块供应策略 地块多位于城市核心区 配套成熟 低容积率 为房企提供打造高品质住宅机会 [1] - 土地市场升温传递积极信号 高地价促使开发企业提高项目开发质量和设计标准 有利于打造高品质住宅产品 带动改善型住房需求释放 同时提振居民购房信心 对房价形成支撑 [5] 土地市场表现 - 上海2025年第六批次集中供地8宗地块中有7宗溢价成交 徐家汇地块溢价率22.38% 成交楼面价20.03万元/平方米 刷新全国楼面价纪录 [1] - 深圳前海T201-0232宗地经过158轮竞逐 招商蛇口以总价21.55亿元竞得 溢价率86.1% 楼面价约8.4万元/平方米 刷新深圳涉宅用地楼面价纪录 [1] - 上半年全国300城住宅用地推出规划建筑面积同比下降 但土地出让金同比增长 平均溢价率提升 一线及二线城市土地出让金增长均超40% 三四线城市继续小幅回落 [4] 企业投资策略 - 央企 国企是拿地主力军 TOP10拿地企业中有8家为央国企 包括混合所有制企业 部分优质民企如滨江集团保持投资力度 [2] - 房企采取"结构性看多"策略 投资重点放在北上深 杭州 成都等核心城市 以保持聚焦深耕和精准投资 [1] - "蚁型地块"成为新形势下房企投资策略理性选择 位于城市中心区域 开发周期短 资金周转快 可迅速回笼资金 符合开发商确定性业绩导向 即快速开发 快速销售 快速回款 [4] 市场趋势展望 - "蚁型地块"密集成交反映房企对核心城市长期信心 可能成为推动楼市逐渐回暖重要力量 粤港澳大湾区核心城市改善型需求购买力依然强劲 [2] - 高地价带来结构性温热而非全面炙热 尽管高价拿地背后房企对房价预期提升 但当前楼市房价走势仍呈下降态势 只是同比降幅已整体收窄 [4] - 楼市整体回暖趋势逐渐明朗 但结构性分化持续 差异化竞争成为常态 购房者更加理性 高品质住宅需求越来越高 房企需在产品打造 服务提升方面下功夫匹配价格预期和实现有效去化 [6]

土地市场热度 - 上海2025年第六批次集中供地8宗地块7宗溢价成交，徐家汇地块溢价22.38%，成交楼面价20.03万/㎡刷新全国纪录 [1] - 深圳前海T201-0232宗地溢价86.1%，楼面价8.4万元/平方米，刷新深圳涉宅用地纪录 [1] - 核心城市优质地块竞拍保持高热度，主要因供应低容积率(≤1.5)、配套成熟的核心区地块 [1] 房企投资策略 - 房企结构性看多，拿地集中在北上深、杭州、成都等核心城市，聚焦高价值区域 [2] - 央企国企为拿地主力，TOP10中8家为央国企，滨江集团等民企亦进入前二十 [3] - 房企青睐"蚁型地块"（面积小、总价低、位置核心），开发周期短且资金周转快 [3][4] 土地市场特征 - 上半年全国300城宅地成交面积降5.5%，但出让金增27.5%，平均溢价率升至10.2% [4] - 一线及二线城市土地出让金增长超40%，TOP20城市宅地出让金占比升至68% [4] - 杭州、北京涉宅用地出让金超千亿元，杭州接近去年全年规模 [4] 房价与市场预期 - 深圳龙华宅地溢价46.6%，测算显示未来售价需涨3%至6.2万元/㎡才能盈亏平衡 [5] - 6月全国新建商品房销售额降5.5%，但库存环比减少，房价同比降幅收窄 [6][7] - 高地价或推动房企提升产品品质，带动改善型需求释放，支撑房价企稳 [7] 市场分化趋势 - 房企延续"聚焦深耕"策略，核心城市优质地块竞争将持续，非核心城市土地市场低温运行 [8] - 高价地反映核心地段长期价值，购房者更理性，差异化竞争将成常态 [9]