2026年伊始，商业与公积金贷款利率的同步下调，给楼市带来了首个利好消息，叠加此前已落地的公积金对绿色住宅、高品质住宅的专项支持政策，青岛 房地产市场逐渐形成"金融减负+品质激励"的双重利好格局。一系列政策不仅大幅降低了购房成本，更通过精准引导，让安全、绿色、智慧的"好房子"成 为市场消费主流，为青岛房地产市场平稳健康发展注入了新活力。 利率双降落地： 购房成本迈入"低息红利期" 1月1日起，青岛存量商业贷款与公积金贷款利率同步调整。公积金贷款方面，根据中国人民银行发布的《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自 2025年5月8日起，新发放的个人住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。具体调整为首套住房：5年以下（含5年）利率从2.35%降至2.1%，5年以上利率从 2.85%降至2.6%。第二套住房：5年以下（含5年）利率从2.775%降至2.525%，5年以上利率从3.325%降至3.075%。而对于2025年5月8日以前已经发放的个 人住房公积金存量贷款，利率调整从2026年1月1日开始执行，无需借款人申请。 此次公积金调整力度突出，成为"好房子"置业的"低息引擎"。顺行房屋（青岛）咨询副总经理李济 ...

房地产行业政策动态 - 核心观点：财政部、国家税务总局宣布自2026年1月1日起调整个人住房销售增值税政策，购买不足2年的住房对外销售，增值税征收率从5%下调至3%，购买2年及以上住房免征增值税，此举旨在降低交易税负，是稳楼市政策组合拳的重要一环 [1] - 政策影响：新政通过降低交易税负释放政策红利，近期房地产领域新政密集落地，从需求端减负到供给端优化形成系统性支持，有助于提振市场信心，推动行业向高质量发展转型 [1] - 行业趋势：在行业转型新阶段，市场从财务稳健性、资源整合能力、产品创新力等维度对企业提出更高要求，倒逼行业加速洗牌，助推集中度提升，马太效应持续显现 [1] 滨江集团经营业绩与销售表现 - 2025年销售业绩：公司全年销售额达1017亿元，位列全国房企销售TOP10阵营，并在民营房企梯队中位列第一 [2] - 区域市场地位：公司持续深耕杭州，已连续八年斩获当地销售额冠军 [2] - 项目开发与交付：2025年新增开工项目34个，总开工面积达270.3万平方米，其中杭州区域贡献26个项目，占比超七成，全年累计交付项目43个，总交付面积达383.5万平方米，其中杭州地区交付项目35个，累计惠及25020户家庭 [2][3] - 核心项目：滨纷城、锦上万象府、鸣湖里等核心项目依托卓越产品力实现热销 [2] 滨江集团财务与债务状况 - 债务结构优化：截至2025年末，公司权益有息负债规模压降至262亿元，较2024年末减少超40亿元，较2022年末实现规模缩减近半 [4] - 融资成本下行：公司平均融资成本进一步下行至3.0%，较2024年末下降0.4个百分点，较2020年大幅下行2.2个百分点 [4] 滨江集团土地储备与投资 - 2025年土地投资：公司新增土地26宗，总投资全口径金额487亿元，新增货值全口径850亿元，位列中国房地产企业权益拿地第七位 [4] - 战略意义：密集且精准的补仓动作锁定了充足优质的土地储备，是房企锚定长期发展、抵御行业周期波动的核心压舱石 [4] 滨江集团产品战略与未来展望 - 产品理念：公司持续深化以“好建筑、好装修、好景观、好配套、好服务”为核心的“五好体系”产品标准，践行“让更多老百姓住上好房子”的品牌理念 [2] - 盈利展望：随着存量低毛利项目逐步完成交付结转，叠加后续高毛利项目进入集中结算周期，公司盈利水平有望进一步增强，多个高关注度核心项目将陆续入市，为业绩增长注入新动能 [2] - 政策契合度：公司高品质产品理念与“十五五”规划建议中推动房地产行业高质量发展、加快建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”的核心目标高度契合 [3] - 综合竞争力：凭借稳健的财务基本面、优质充裕的土地储备、领先行业的产品力与品牌口碑，公司有望持续把握行业重整机遇，巩固区域标杆地位，实现业绩与估值的双重提振 [4]

产文融合彰显温度。大荒庄村庄改造以"建设+招商+运营"模式打造社区生活广场,建成后预计新增就业 500余个；投资1.26亿元的西海岸老年大学三沙路校区启用并斩获省市级工程奖项。 未来,城发集团将持续践行国企担当,在优化城市功能、提升生活品质、赋能产业升级的征程上笃定前行, 续写城市焕新与民生幸福的时代华章。 居住品质跃升。城发集团累计改造119个老旧小区,惠及2.4万户居民、改造建筑面积超230万平方米。同 步推进和悦瑞城、灵湾瑞城等四大高品质住宅项目,其中灵湾瑞城入选青岛市智能建造项目,和悦瑞城获 评建筑施工"四位一体"标准化工地(示范级)。 基建民生双线赋能。总投资8.4亿元、全长19.14公里的瓦韩路西延工程有效破解建设难题,加快推进实施, 建成后将成为青潍都市圈的重要东西向交通大通道；连江路石油公司天桥提前8个月竣工,海西湾光伏车 棚等微更新项目精准落地；长安路片区改造(二期)交付16栋高品质住宅、1400余套房源,700余户居民喜 迁新居,配套完善、机制创新的宜居典范获群众认可。 城市更新是驱动高质量发展的核心引擎,更是厚植民生福祉的关键抓手。2023年以来,城发集团锚定国企 使命,累计承建项目17 ...

文章核心观点 - 北京住房限购政策优化调整被视为明确的政策“信号弹”，其核心方向是“精准满足真实居住需求”，而非刺激短期市场反转或投资炒作，旨在为市场构建更健康、更持续的需求基础 [1][4] 政策调整核心内容 - 放宽非京籍家庭购房门槛：五环内社保要求从3年减至2年，五环外从2年减至1年，旨在满足在京稳定工作生活的新市民安居需求 [3] - 支持多子女家庭改善需求：京籍多子女家庭可在五环内购买第三套住房，政策针对性增强 [3] - 信贷政策“模糊化”处理：银行确定房贷利率时“不再区分首套住房和二套住房”，将具体定价权交予银行，信用资质优良的改善型客户可能获得更接近首套的利率 [3] - 降低公积金首付比例：二套公积金首付比例从30%微调至25%，旨在降低合理住房消费的摩擦成本 [3] 对行业与公司的策略启示 - 投资者应关注结构性机会而非板块普涨：政策释放的需求将首先流向在北京及类似能级城市中，主打高品质、好口碑并能满足家庭改善需求的开发商 [4] - 房地产产业链机会更趋分散：与“好房子”相关的智能家居、品质建材、社区服务等细分领域的长期逻辑可能比房地产开发本身更为稳健 [4] - 市场进入精耕细作时代：普涨时代已过，精耕细作的能力变得空前重要，市场正在回归其本质 [4]

行业底层逻辑重构 - 房地产行业正经历从“高周转、高杠杆”模式向“高质量发展”的系统性重构 [3] - 行业发展新模式的轮廓是“因城施策控增量、去库存、优供给” [3] - 行业目标从满足基本居住需求（“有没有”）转向追求更高品质（“好不好”） [3] 市场表现与转型迹象 - 2025年上半年，全国70个大中城市新建商品住宅价格指数同比降幅已连续8个月收窄，市场预期逐步改善 [5] - 房企经营焦点从周转速度转向产品品质，例如在上海土地竞价中关注低密别墅地块 [1] - 市场对高品质产品反馈热烈，例如成都新规产品开盘认购率平均高于80% [5] 增量市场：高品质供给转型 - “优供给”体现在增量市场向高品质住宅转型，核心是从“我能建什么”转向“客户需要什么” [7] - 湖北、江苏等地已发布高品质住宅建设标准，强调“安全、舒适、绿色、智慧”四大支柱 [7] - 徐州创新推出“小快灵”精准供地模式，从土地源头保障高品质住宅供给 [7] - 产品创新案例包括成都越秀·阅今沙融合公园、商业与社区，以及青岛海信悦澜山的小户型改善产品 [5] 存量市场：资源盘活与价值提升 - 存量市场通过重组、整合与链接，将沉睡资源转化为城市发展新动能 [9] - 2025年末政策鼓励收购存量商品房用于保障性住房，全国已有超过60个城市表态支持 [9] - 广州南沙探索“认购 统租”模式，将村民安置房转为高品质人才公寓 [9] - 湖北省提出“重组一切空间、整合一切政策、链接一切资源”的存量更新方略 [9] 服务与运营模式升级 - 新模式要求构建覆盖“住、吃、游、购、娱、医、养”的“好房子 好服务”综合体验 [7] - 物业角色需从“看门人”转型为居民生活的优质服务商，提供按质付费的高标准服务 [7] - 房地产企业角色正从“建造商”重新定义为关注全生命周期的“生活运营商” [15] 要素联动与制度保障 - 建立“人、房、地、钱”要素联动新机制，即“以人定房、以房定地、以房定钱” [11] - 融资层面推广“项目资金封闭运行”经验，城市房地产融资协调机制已审批超过7万亿元贷款 [11] - 销售制度上，“现房销售”与更严格的预售资金监管双轨并行，旨在化解交付风险 [11] - 住房公积金制度将改革，支持范围向购买“好房子”倾斜，并拓展至租房、老旧小区改造等领域 [13] 未来竞争格局与发展方向 - 行业竞争将是产品力、服务力和运营力的综合竞争 [13] - 成败关键在于能否精准满足青年、老人、新市民等不同群体的差异化、多样化需求 [13] - 行业将完成从“规模红利”到“质量红利”的根本性转变 [13] - 最终目标是实现从“住有所居”升维至承载美好生活的“住有优居” [15]

行业政策动向 - 多个核心城市从供需两端发力，房地产市场交易走稳，部分城市新房和二手房网签交易总量同比保持增长[1] - 各地在供应端“控增量”，以缓解库存压力、稳定房价和预期，实现止跌回稳[2] - 多地通过调减限制性购房政策、扩大公积金使用范围、降低交易税费等方式“降成本”[3] - 各地因城施策做“加法”，创新性使用“房票”政策以带动商品房成交和去库存[4] - 将提升住房品质、增加有效供给作为“稳楼市”的重要着力点，以供给升级引导需求升级[6] 市场数据表现 - 今年前11个月，全国房地产开发投资同比下降15.9%[2] - 今年前11个月，全国房屋新开工面积同比下降20.5%[2] - 前11个月商品房销售面积超过新开工面积，表明去库存在有力推进[2] - 今年前10个月，贵阳市销售新建商品房同比增长1.9%，实现连续17个月正增长[2] - 浙江衢州年内累计发放市域一体房票3150张，带动商品房成交金额近20亿元，商品住宅去化周期较年初缩短近5个月，全年商品房销售面积增速稳定在20%以上[4] - 1至10月，厦门市通过房票购买一手住房8743套，面积96.29万平方米[4] - 武汉市今年上市的40余个“好房子”项目累计成交1.5万余套[6] - 2025年前三季度，山东德州11个高品质住宅项目销售2800余套，销售金额近60亿元，占全市商品房销售金额的20%[6] 地方具体措施 - 贵阳推行“小地块、精品地”，单宗土地出让规模控制在50至80亩，以减轻企业拿地资金压力[2] - 深圳市今年9月进一步调整购房政策，并出台公积金提取新规，允许购房首付款提取、购房税款提取等[3] - 广东阳江推行住房交易契税和换购住房个人所得税优惠政策，支持预提公积金支付预售房首付款，并开展购房消费券发放活动，带动商品房成交6260套[3] - 浙江衢州在全市两区四县同步迭代优化市域一体房票政策体系[4] - 厦门市大力实施房票安置政策，将征拆安置需求导入一手房市场[4] - 湖北省着力盘活存量，原则上不再新建安置房，优先采用房票或“以购代建”方式安置[5]

核心观点 - 湖北房地产市场呈现“好房子引领消费、土拍市场回暖、行业品质升级”的良性发展态势，市场需求持续释放，行业信心稳步回升 [1] 住宅销售市场：高品质项目引领热销 - 武汉经开区某项目首次开盘，35分钟内认购112套，整体去化率近70%，销售额达2.38亿元 [2] - 武汉江汉区唐家墩某项目首次开盘，一小时内百余套房源全部售罄，销售额5.2亿元，去化率100% [4] - 汉阳区3个高品质项目相继出现开盘即售罄的火爆场景，市场对高品质住宅价值高度认可 [4] - 房企竞争从单一“得房率”转向“地段+配套+服务”的综合比拼，推动“日光盘”涌现，实现“以供给激活需求”的良性循环 [8] 行业品质建设：获奖项目发挥示范引领作用 - 湖北省已有63个房地产项目获得行业最高荣誉“广厦奖”，在规划设计、工程质量、产业化技术应用等方面表现突出 [6] - 襄阳、十堰的3个项目斩获全国高品质住宅“三星级标识”，彰显湖北在住宅品质建设领域的全国竞争力 [6] - 获奖项目推动全省房地产项目整体水平不断提升，为楼市品质升级奠定坚实基础 [6] 土地拍卖市场：成交活跃且溢价显著 - 12月9日武汉年度关键土拍，26宗地块总揽金达86.6亿元 [7] - 江汉区一宗宅地引发39轮竞价，最终以4.47亿元成交，溢价率高达20.49% [7] - 华润置地、武汉金融街、硚口城建及本地民企等众多实力企业积极参与拿地，民营企业的参与印证市场信心全面回升 [7] - 土拍回暖从中心城区延伸至新城区，此前12月2日东西湖区两宗优质地块也吸引多家民企多轮竞价 [7] 市场展望与行业态势 - 业内专家普遍看好湖北楼市稳健发展态势，预计第四季度市场将持续回暖，呈现向好态势 [8] - 湖北房地产市场正以“量稳质升”的态势逐步回暖，高品质住宅刺激改善性需求释放，进而提振企业投资信心 [8] - 随着高品质住宅建设经验的推广和各地政策效应持续释放，湖北房地产市场有望继续保持稳健发展态势 [8]

地块交易概况 - 通州区老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6017二类居住用地成功出让 [1] - 中海地产旗下北京海铧房地产开发有限公司以124800万元竞得该地块 [1] - 该地块的出让为城市副中心再添一高品质住宅项目 [1] 地块区位与交通 - 地块位于城市副中心0302街区核心的九棵树板块，地处五到六环之间 [3] - 地块东至九棵树中路，南至规划FZX-0302-6018等地块，西至规划一路，北至街坊一路 [3] - 交通便捷，直线距离地铁八通线九棵树站约600米，距离东侧地铁梨园站约1公里 [3] 周边生活配套 - 商业配套成熟，地块向北直线600米范围内有阳光新生活广场、通州领展广场等商业体 [5] - 生态资源优越，南侧紧邻通州云景公园 [5] - 教育医疗资源丰富，西侧900米以内有通州第一实验小学、东直门医院通州院区 [5] - 居住氛围浓厚，周边有K2玉兰湾等二手次新小区及在售新项目中铁建花语璟云、招商云璟揽阅 [5] 项目规划与设计 - 地块用地规模2.47万平方米，规划地上建筑面积5.44万平方米 [7] - 建筑控制高度45米（局部60米），容积率2.2，将营建低密度宜居社区 [7] - 建筑设计要求临九棵树中路一侧提升城市景观视觉效果，鼓励采用围合式院落布局 [7] - 建筑总体定位为清新明朗、简约现代、宜居绿色、柔和灵动，天际线形成东北高西南低格局 [7]

地块成交概况 - 通州区老城平房棚户区改造项目一期九棵树南地块FZX-0302-6017二类居住用地成功出让 [1] - 中海地产旗下北京海铧房地产开发有限公司以124800万元竞得该地块 [1] 地块区位与交通 - 地块位于城市副中心0302街区核心的九棵树板块，地处五到六环之间 [3] - 地块东至九棵树中路，南至规划FZX-0302-6018等地块，西至规划一路，北至街坊一路 [3] - 交通便捷，直线距离地铁八通线九棵树站约600米，距离东侧地铁梨园站1公里 [3] 周边配套设施 - 商业配套成熟，向北直线600米范围内有阳光新生活广场、通州领展广场等商业体 [5] - 南侧紧邻通州云景公园，提供生态休闲空间 [5] - 西侧900米以内聚集了通州第一实验小学、东直门医院通州院区等教育医疗资源 [5] 地块规划与建筑设计 - 地块用地规模为2.47万平方米，规划地上建筑面积5.44万平方米 [5] - 建筑控制高度45米（局部60米），容积率2.2，将营建低密度宜居社区 [5] - 项目要求临九棵树中路一侧建筑立面需提升城市景观视觉效果，鼓励采用围合式院落布局 [5]

地块成交概况 - 北京市朝阳区松榆里城中村改造项目0410-0001地块以总价50.24亿元成功出让，竞得方为懋源地产 [1] - 该地块起拍价为42.5亿元，最终成交价较起拍价高出7.74亿元，溢价率约18% [1] - 成交楼面价约为6.2万元/平方米 [1] 地块规划与区位 - 地块用地面积约2.89公顷，建筑规模达8.08万平方米，为纯二类城镇住宅用地 [1] - 规划容积率2.8，限高60米（局部放宽至80米），具备打造高品质住宅产品的条件 [1] - 地块地处朝阳核心区域，地理位置优越 [1] 项目意义与行业趋势 - 此次出让是朝阳区城中村改造的关键节点，将助力区域居住环境升级和城市更新推进 [1] - 高溢价拿地体现了企业对北京核心区域房地产市场的长期信心 [2] - 项目契合城市更新与高品质住宅供给的行业趋势，未来有望成为区域标杆项目，完善住宅供给结构 [2]