财务数据和关键指标变化 - 第二季度交付1326套房屋，平均售价66.4万美元，房屋销售收入达8.8亿美元 [4][12] - 调整后房屋建造毛利率为22.1%，调整后净收入为6900万美元，摊薄后每股收益0.77美元 [4][13] - 本季度净新增房屋订单1131份，每月每个销售社区的吸纳率为2.5套 [5][13] - 截至季度末，总流动性为14亿美元，其中现金6.23亿美元，房屋建造债务与资本比率为21.7%，净债务与净资本比率为8% [6][7][15] - 本季度通过股票回购向股东返还1亿美元，年初至今已回购1.75亿美元，自2016年启动该计划以来，股份数量减少了46%，过去12个月每股账面价值增长了12.4% [8][9] 各条业务线数据和关键指标变化 - 房屋建造业务本季度交付房屋数量超指导范围上限，销售收入8.8亿美元，平均售价低于此前指导，原因是交付房屋的销售和成交组合不同 [12] - 销售、一般和行政费用（SG&A）占房屋销售收入的比例为12.6%，处于指导范围低端 [13] 各个市场数据和关键指标变化 - 西部市场本季度吸纳率为2.5，内陆帝国、圣地亚哥和西雅图市场需求较强，萨克拉门托和亚利桑那州市场较疲软 [13] - 中部地区本季度整体吸纳率为2.3%，奥斯汀、达拉斯和丹佛需求疲软，休斯顿需求稳定 [14] - 东部市场本季度吸纳率为3.1，华盛顿特区地铁和罗利分部需求强劲，夏洛特与公司平均水平一致 [15] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续在社区层面平衡速度和价格，适度放缓开工速度以规范样板房库存水平 [6] - 利用设计工作室选项和抵押贷款利率买断等有针对性的激励措施，解决每月付款敏感度和购房者对房屋个性化的偏好，以优化利润率 [6] - 土地投资战略保持谨慎，选择性关注核心市场中能产生最强回报的机会，预计2026年活跃社区数量实现低两位数增长 [7] - 新市场扩张（犹他州、佛罗里达州和沿海卡罗来纳州）按计划进行，预计2027年新部门业绩将显著提升，支持长期增长战略 [10] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 住房行业长期基本面良好，受有利的人口结构和持续的住房供应不足支撑，但近期市场情况不稳定，政策不确定性、地缘政治紧张局势影响了购房者信心，部分市场住房库存增加、价格环境疲软 [5][10][19] - 公司有明确的战略、严谨的运营模式和优秀的团队，有信心应对短期挑战，抓住未来机遇 [20] 其他重要信息 - 公司再次入选2025年《财富》100家最佳雇主公司，反映了公司卓越和协作的文化 [19] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 基于全年数据的第四季度交付量指导及信心，以及本季度是否增加开工量以确保库存 - 进入第三季度有足够的可入住和样板房来实现交付目标，隐含指导与吸纳情况相符，考虑了季节性因素，有足够的开工量来实现指导目标 [22][23] 问题: 激励措施及全年预期 - 第二季度激励措施占收入的比例为7.1%，下半年由于季节性因素会略有上升，这已包含在毛利率指导中 [24][26] 问题: 本季度1100万美元减值费用的具体情况及减值分析观察名单 - 1100万美元的减值费用来自湾区的一个项目，该项目一直面临挑战，根据当前市场条件进行测试后计提减值；当项目利润率接近10%时会进入观察名单，并进行减值分析 [30][31][32] 问题: 本季度吸纳率在各月的趋势 - 本季度吸纳率4月开局不错，5月达到峰值，6月下旬下降，符合一些季节性模式，7月初也受假期等因素影响，市场波动但并非灾难性情况 [38] 问题: 毛利率指导范围较宽且未收窄的原因，以及第四季度毛利率低至17%的可能环境 - 市场环境仍不稳定，第四季度订单量少，还有很多销售待完成，因此保持较宽的指导范围；毛利率指导基于中点，根据目前的激励水平确定 [40][41][72] 问题: 如何平衡速度和价格，以及订单相对同行疲软的原因 - 公司继续优先考虑价格而非速度，需求缺乏弹性，消费者信心是主要驱动因素；利润率差异与去年第三和第四季度订单在今年年初交付以及今年订单激励水平较高有关 [47][49][51] 问题: 如何看待针对改善型购房者的有条件销售 - 有条件销售是销售计划的战略组成部分，对房屋待售的有条件销售很谨慎，目前积压订单中有5%是此类情况，成功率较高，并非过度依赖该方式 [52][53] 问题: 本季度交付量超过指导的原因 - 团队专注于已完成或即将完成的房屋，并集中销售精力，实现了更广泛的交付量增长 [57] 问题: 对北加州需求的看法，以及萨克拉门托的情况 - 北加州市场在第二季度持续疲软，但未听说失业是导致疲软的因素，消费者信心不足是吸收速度的障碍，北加州社区数量减少影响了订单同比差异，但公司在核心市场仍有需求 [58][59][60] 问题: 下半年如何平衡速度和价格，以及吸纳率的预期 - 下半年考虑了季节性因素，部分项目吸纳率可能低于2.5，但仍会优先考虑价格而非速度，整体2.5左右是下半年较好的数字，市场需求缺乏弹性，不同项目情况不同 [68][69][70] 问题: 可变SG&A成本上升的原因及是否为新基线，以及固定成本与公司和社区数量的关系 - 可变SG&A成本上升是由于销量较低，固定成本杠杆作用减弱；公司会监控支出，确保效率，SG&A同比下降，将继续监测以保持高效 [78][79][80] 问题: 库存水平是否会同比下降 - 土地开发活动较去年放缓，且正在降低样板房水平，希望年底样板房数量少于目前水平 [81] 问题: 行业如何解决因房价与收入不匹配导致的需求结构性下降问题 - 当前需求缺乏弹性是由于购房者信心不足，公司买家平均家庭收入较高，有能力负担房价；长期来看，市场基本面有利于新房建设商，公司的扩张战略时机合适，对未来持乐观态度 [83][84][86] 问题: 目前平均建造时间，以及是否有改进机会和与之前的对比 - 目前平均建造时间为115个工作日，约五个半月至六个月，正在按计划进行，且略提前于计划；正在实施新举措以缩短周期时间，如采用新模板和时间表 [92][93]

房贷利率市场动态 - 30年期固定抵押贷款利率降至6.81%，略低于前一周的6.84%，创下自5月中旬以来的最低水平 [1] - 2024年以来房贷利率基本维持在6.81%的高位，与去年同期几乎持平 [1] - 房地美首席经济学家认为利率回落和可选房源增加可能推动潜在购房者重新入场 [1] - 购房贷款申请数量下滑3%，高企的房贷利率持续压制购房和再融资需求 [1] 新建住房市场情况 - 37%的建商下调房价，62%的建商提供销售激励措施，南部与西部地区尤为明显 [2] - 建商最希望看到的房贷利率在5.5%左右，当前较高利率对建商信心构成打击 [2] - NAHB房屋建造商信心指数在6月降至32，为2012年以来的第三低水平，较5月下降两个点 [2] 房贷利率影响因素 - 房贷利率变化受宏观经济和抵押贷款支持证券投资者情绪影响 [2] - 投资者对提前还贷风险的担忧加剧，可能降低对MBS的兴趣 [2] - 10年期美债收益率稳定，但房贷利率仍可能因投资者风险厌恶而上行 [2] 政策与市场预期 - 美联储维持联邦基金利率在4.25%至4.5%区间不变，释放出年内可能降息两次的指引 [3] - 购房者和市场需要适应高利率成为常态的新现实，买卖双方需调整预期 [3]