租售比4%的老破小像涂了奶油的过期面包。虹口那栋1993年的楼梯房，看房客摸着开裂的墙皮问："能贷款三十年吗？"楼下便利店老板早就习惯这种对 话，货架上"房屋急售"的传单和矿泉水摆在一起，都是五块钱。 #上海二手房市场迎来结构性行情# 市场在玩一二三木头人。刚需客数着首付不敢动，置换族卡在卖房合同里不能动，投资客盯着4%的租售比假装不动。只有挂牌量这个裁判还在勤勉地 喊："我看见谁动了——" 外环外那套老破小的月供终于和租金持平了，房东在微信里发了个苦笑的表情。这年头，58848元的均价像一杯温吞水，喝下去既不暖胃也不解渴。浦东 90784套挂牌房在贝壳上排着队，像超市临期打折区，标签越贴越多，买的人却只挑最便宜的撕。 刚需客突然成了香饽饽。中介小王每天群发三条语音："姐，外环非地铁房千万别碰！闵行那套降了25万，我给您锁了钥匙。"可300万以下的房源越堆越 高，像自助餐厅的剩菜台，挑来挑去都是冷掉的炒饭。 多套房的人正在玩俄罗斯方块。宝山张阿姨卖掉两套老破小，发现置换款只够得上中环厕所。自如美家突然打出佣金五折的广告，朋友圈里刷屏的中介们像 被掐住喉咙的鸭子。12.9个月的新房库存悬在头顶，政策工具箱里还剩 ...

楼市季节性特征分析 - “金九银十”的销售旺季效应在10年前（2016年）政策收紧后已不复存在，成交表现平庸[1] - 历年数据显示9月和10月的成交量可能低于11月和12月[1] - 开春后的3月和4月是楼市相对值得期待的时期，且3月通常是春节后政策频出的月份[1] 2025年10月深圳二手房市场整体表现 - 2025年10月深圳二手房市场呈现量价齐跌的态势[14] - 总价300-500万区段的房源成交量占市场主导地位[6][14] - 全市二手房成交822套，环比9月下降22%[6] 各总价区间成交与价格变化 - 总价500-800万房源成交695套，环比下降25%[6] - 总价300-500万房源成交1247套，环比下降11%[6] - 总价800万以上房源成交均价为101,585元/平方米，环比上涨7%[6] - 总价200-300万房源成交价环比下跌11%[7] 各区域市场表现 - 坪山区成交量环比下跌21%，为跌幅最大的区域[8][12] - 光明区成交均价环比下跌13%，为价格跌幅最大的区域[8][12] - 龙华区成交量316套，环比下降11%[8] - 宝安区成交量468套，环比下降12%[8] - 龙岗区成交量601套，环比下降6%[8] - 大鹏新区成交量21套，环比逆势上涨17%[8] 板块与小区成交排名 - 龙岗区的布吉板块以219套成交量成为当月最活跃商圈[13] - 龙岗中心城板块成交149套，排名第二[13] - 南山区科技园板块成交均价最高，为115,724元/平方米[13] - 罗湖区的观山盛苑小区以16套成交量成为最活跃小区[13] - 福田区的华富村小区成交均价为102,352元/平方米[14]

核心观点 - 全国二手房市场呈现“价格持续下跌但部分城市成交量显著回升”的分化格局 价格下跌促使部分刚需购房者入市 市场主流趋势为“以价换量” [3][4][10] 百城二手房价格走势 - 2025年9月百城二手住宅均价为13381元/平方米 环比下跌0.74% 同比下跌7.38% [3] - 百城二手房价格已连续41个月环比下跌 前三季度累计下跌5.79% [3] 重点城市成交量表现 - 2025年9月全国重点城市中有23个城市二手房成交量同比上涨 [4] - 惠州9月二手房成交4594套 同比涨幅50.6% 涨幅第一 徐州成交1242套 同比涨幅43.3% [4][8] - 上海9月二手房成交17742套 同比涨幅43.1% 南昌成交2225套 同比涨幅41.3% 济南成交4932套 同比涨幅26.9% 成都成交16345套 同比涨幅25.4% [8] 典型城市市场分析（以惠州为例） - 惠州上半年二手房住宅过户量为23007套 同比上升14.80% [5] - 惠城区成交占比达32% 为市场核心区域 大亚湾占比20% 惠阳区占比14% [5] - 市场成交结构向低总价房源倾斜 上半年低总价成交占比从25%上升至36% 中等总价成交占比45% 高总价成交占比从33%下降至19% [6] 二手房市场整体特征 - 当前市场呈现总量攀升、结构分化与政策驱动三大特征 核心症结在于高挂牌量 [10] - 百城二手房挂牌量合计约258.42万套 且仍呈增长趋势 [10] - 市场流通速度放缓 2025年9月百城二手房平均挂牌时长达到95.12天 同比增加6.65% [10] - 政策端如公积金优化、购房补贴、房贷利率下调等措施对维持成交量有积极作用 [9]

二手房市场整体趋势 - 三季度二手房成交热度逐月回落 重点30城成交面积连续三个月同环比齐降[1] - 前8月累计成交面积同比增幅收窄至9% 同期新房累计成交下降3% 二手房表现优于新房[1][2] - 8月30个重点城市二手房成交面积1701万平方米 环比下降9% 同比下降2%[2] 不同能级城市表现分化 - 一线城市前8月累计成交同比增长15% 北京上海放松限购后单月环比均增3%[2] - 二线城市中武汉、合肥、昆明、南宁表现亮眼 单月成交同环比齐增[2] - 三四线城市稳步复苏 6个城市8月成交同比正增9%[2] 市场份额变化特征 - 多数城市二手房市场份额较2024年上升 北京上海前8月份额增至77%[5] - 南京、合肥、重庆、苏州前8月二手房成交占比均超七成[5] - 烟台出现一二手房市场份额逆转 前8月二手房份额降至50% 去年为84%[5] 成交结构变化 - 低总价二手房市场份额持续扩大 上海200万以内房源成交占比升至43.78%[7] - 北京200万以内成交占比同比增3.24个百分点 深圳增1.02个百分点 杭州增1.8个百分点[7][8] - 90平米以内小面积段成交集中度上升 北上深占比均超六成 上海增幅超0.7个百分点[8] 价格策略与客群变化 - 业主采取"以价换量"策略吸引刚需客群 市场逐步过渡为买方市场[9] - 刚需客群成为购买主力 刚改客户观望情绪加剧[7][9] - 300-600万总价段成交占比在北上深同比下降[7]

二手房市场整体表现 - 2025年前8月30个重点城市二手房成交累计同比增长9% 与新房成交环比转降形成鲜明对比 [2] - 三季度二手房成交规模环比下降 但累计同比增幅显著好于新房 处于高位震荡行情 [15] 成交总价段特征 - 京沪深杭200万以内低总价段成交占比同比持增 上海43.78%占比最高 环比上升1.44个百分点 同比上升6.45个百分点 [3] - 北京 深圳 杭州200万以内成交占比同比分别增长3.24个百分点 1.02个百分点和1.8个百分点 [3] - 京沪深300-600万刚改需求成交占比同比下降 北京300-400万 上海200-400万 深圳400-500万跌幅均超2个百分点 [3] - 高端需求相对稳定 北京3000万以上豪宅成交占比0.17% 其中3000-5000万同环比分别上升0.03和0.09个百分点 [4] - 上海 深圳5000万以上二手豪宅成交占比持增 杭州800-3000万成交套数占比同环比齐增 [4] 成交面积段特征 - 京沪深90平以内小面积段成交占比均在6成以上 上海90平以内占比同环比增幅均超0.7个百分点 [8] - 杭州100-180平中等面积和大面积段产品成交占比同环比齐增 [7][8] - 北京70㎡以下占比36.91% 上海38.77% 深圳31.84% 杭州20.52% [9] 成交区域特征 - 京沪成交占比增长区域多为近远郊片区 包括北京朝阳区 昌平区和平谷区 上海杨浦区 松江区和崇明区 [12] - 深杭成交占比增长区域多为城市核心区 包括深圳南山区 福田区 杭州上城区 滨江区 [12] - 主力区域集中度下降 北京朝阳区占比24.31%环比增2.1个百分点 深圳龙岗区占比25.82%环比增0.65个百分点 杭州上城区占比16.25%环比增1.7个百分点 [13] 市场趋势预判 - 9月季度末京沪深杭二手房成交或将迎来放量行情 [1][15] - 核心城市二手房价仍处下行周期 短期内"以价换量"趋势延续 [15] - 中高改小区放量取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市量 [15] - 刚需盘以价格为导向 远郊老破小交易周期将拉长 [15]

根据提供的文档内容，以下是详细的总结： 二手房市场情况 - 2025年7月全国65城二手房挂牌均价为13,409元/平方米，环比下跌 [2] - 一线城市中深圳二手房挂牌价最高，达55,837元/平方米，北京为43,947元/平方米，上海为49,355元/平方米，广州为32,488元/平方米 [2] - 新增挂牌房源量环比下跌，一线城市中北京环比下降2.02% [3][4] - 哈尔滨新增房源量环比涨幅最高达5.12%，其次为北京4.60%和深圳4.56% [4] - 热门板块包括北京通州区于家务、闵行区春申、顺义区国门商务区等 [5] 新房市场情况 - 2025年7月全国65城新房平均房价为17,716元/平方米，环比下跌 [14] - 一线城市中深圳新房房价最高达56,637元/平方米，北京为54,848元/平方米，上海为56,267元/平方米，广州为32,065元/平方米 [14][15] - 全国新房找房热度环比下跌0.82%，一线城市下跌1.33%，仅北京上涨0.82% [16][17] - 二线城市找房热度环比下跌0.55%，三四线城市下跌1.91% [17] - 找房活跃度最高城市为宜昌环比上涨3.11%，其次为石家庄2.68%和大连2.45% [16] 市场供需与信心指数 - 2025年7月经纪人信心指数为88.4，环比上升3.84% [12] - 40%经纪人认为8月二手房价格将基本持平，40%认为成交量将环比下跌 [8][12] - 20%经纪人认为8月二手房需求量将环比上涨 [12] - 2025年7月购房者信心指数为90.6 [21] - 3居室找房热度占比29.22%，4居室及以上户型占比42.35% [20] 房源质量与监测 - 安居客线上同时满足安选与实地核验的房源挂牌量有具体监测数据 [7] - 二手房房价为安居客线上挂牌房源价格的月度平均值 [3]

二手房市场整体表现 - 2025年一季度30个重点城市二手房成交同比上涨20%以上 增幅显著优于新房 其中京沪深杭同比涨幅超35% [2] 成交总价结构变化 - 除北京400万以内成交集中度上升外 沪深杭低总价段成交集中度均回落 主力总价段成交套数占比均超60% [4] - 沪深杭总价500-3000万成交环比稳中有增 上海600-800万 800-1000万 1000-3000万三个总价段同环比齐增 [8] - 上海600-800万总价段成交占比达5.80% 环比增0.34个百分点 1000-3000万总价段占比4.35% 环比增0.20个百分点 [9] 成交面积结构特征 - 京沪深杭140平以上面积段成交套数占比同环比齐增 高改和豪宅需求旺盛 [12] - 京深杭90-140平成交占比环比增长 因三房设计功能性完备 70-90平中等面积段跌幅显著 [16] - 70平以内刚需面积段呈现分化：北京同环比齐降 上海深圳杭州仍有上行趋势 [16] 区域成交分布趋势 - 成交占比环比增长区域多为城市核心区 包括北京海淀区 东城区 上海徐汇区 普陀区 长宁区 深圳南山区 福田区 杭州拱墅区 上城区 西湖区 [21] - 深圳南山区 福田区 杭州拱墅区 上城区成交套数占比均为城市TOP3 主力区域集中度持续上升 [21] 价格表现与项目案例 - 沪深杭高端住宅呈现量价齐增 上海徐汇区尚汇豪庭2025年一季度成交19套 均价环比上涨2% 成交量环比增36% [24] - 沪深杭半数刚需小区房价出现止跌态势 至2025年3月呈现波动上行趋势 [25] 市场趋势研判 - 京沪深杭二手房市场由"以价换量"过渡至"量增价稳" 企稳回升态势初显 [26] - 购买力两极分化加剧 改善和豪宅需求坚挺 城市核心区聚焦趋势明显 [26] - 预期近远郊板块和功能性缺失的老破小将面临去化压力 [26]