本文由 AI算法生成，仅作参考，不涉投资建议，使用风险自担 【美国20年期国债拍卖需求稳健，房贷利率创三年新低】当地时间周二，美联储利率决议前夕，美国财 政部拍卖20年期国债，结果显示需求稳健。直接竞标者获配比例创历史新高，"接盘侠"一级交易商获配 比例为历史最低之一。 本次20年期美债拍卖得标利率4.613%，较上月显著下降，为2024年10月以来最 低。中标利率低于预发行收益率，连续第三次"低于预发行收益率"成交。 投标倍数2.74，高于7月，为3 月以来次高，且高于近六次拍卖平均值。间接认购比例上升，直接认购比例创历史新高，凸显实际需求 强劲。 拍卖结果出炉后，10年期美国国债收益率回落至当日低点。财经金融博客点评称，此次拍卖稳 健，需求充足。 同日，美国30年期固定利率按揭贷款平均利率大幅下降12个基点，至6.13%，为2022年 底以来最低。 认为，整体走势类似2024年9月，当时美联储宣布降息后，按揭贷款利率反而上升。此次 也可能出现类似情况，但并非一定。 回顾历史，衰退环境下降息会拉低收益率曲线长端，非衰退环境 下则对长期利率影响不大。市场或"买传闻、卖事实"，美联储宣布降息后，10年期美债可能 ...

LPR报价现状 - LPR报价连续3个月保持不变符合市场预期 主要源于宏观经济稳中偏强且处于政策观察期 [5] - 当前7天期逆回购利率作为主要政策利率持稳 使得LPR报价的定价基础未发生变化 [5] - 商业银行净息差处于历史最低点 2025年二季度末进一步降至1.42% 较去年四季度末下降10个基点 [5] 贷款利率水平 - 当前贷款利率已处于历史低位 7月新发放企业贷款利率约3.2% 新发放个人住房贷款利率约3.1% [5] - 企业贷款利率较去年同期下降约45个基点 个人住房贷款利率较去年同期下降约30个基点 [5] - 政策利率未降情况下 LPR报价单独下调的空间和动力不足 [6] 货币政策立场 - 货币政策延续"适度宽松"基调 目前处于几大目标的相对"舒适区" 整体处于相机抉择阶段 [7] - 货币政策重心在于抓好落实 短期内继续加码宽松的概率不高 [9] - 为保持政策连续性稳定性 货币政策仍将保持支持性立场 但降准降息时点可能后移 [10] LPR未来走势预测 - LPR短期下调必要性较小 下调时点或后移 [8] - 若政策利率和存款利率继续降低 银行资金成本持续下行 LPR仍有下降可能 [12] - 预计年内LPR还有10个基点左右的降幅 尤其若美联储9月降息将创造更宽松外部空间 [12] 5年期以上LPR专项分析 - 为稳定楼市 5年期以上LPR在下半年有可能单独下调 该品种调整将带动存量房贷利率在重定价日跟随下调 [2] - 通过单独引导5年期以上LPR报价下行 可推动居民房贷利率更大幅度下调 这是扭转楼市预期的关键措施 [13] 融资成本优化路径 - 降低综合融资成本并非只有降低LPR一种途径 需从降低抵押担保费 中介服务费等非利息成本着手 [10] - 应对复杂因素冲击需综合施策 包括财税政策 公平竞争 服务保障等多方面措施 [10]

当前LPR利率水平 - 1年期LPR为3% 连续3个月维持不变 [1] - 5年期以上LPR为3.5% 连续3个月维持不变 [1] 西安地区贷款利率现状 - 房贷利率为3.15% [4] - 存量房利率为3.2% [4] - 公积金首套利率2.6% 二套利率3.075% [4] 历史LPR调整情况 - 今年5月五年期LPR下调10个百分点至3.5% [4] 未来利率政策预期 - 市场预期9月美联储降息概率较大 [4] - 若LPR普降 西安9月可能迎来新一波降息 [4]

核心观点 - 美国房地产经纪人协会（NAR）预测2025年房屋销量将创下三十年新低，预计全年交易量仅勉强达到400万套，为自1995年以来最低水平 [1][4][6] - 高利率是导致销量暴跌的核心原因，2025年30年期固定抵押贷款利率预期被大幅调高至全年平均6.7%，年底仅小幅回落至6.4% [7][8] - 市场呈现矛盾格局：库存增加但买家需求受高利率和房价压制，首次购房者年龄飙升至创纪录的38岁 [10][14][15] 销量预测 - 2025年现房销售预计同比下降1.5%，全年交易量仅400万套，为1995年（380万套）以来最低 [4] - 2023年和2024年销量已处于1995年以来的最低谷 [4] 利率影响 - 2025年30年期固定抵押贷款利率预期从原6.3%上调至全年平均6.7%，年底小幅回落至6.4% [8] - 截至7月17日当周，30年期固定利率抵押贷款平均利率为6.75%，年初以来从未低于6.6% [8] 市场供需矛盾 - 5月全美活跃房源自2019年底以来首次突破100万套，但库存增加未带动销售回暖 [10] - 南部和西部库存增长显著但需求受压制，东北部和中西部供应仍偏紧 [10] 房价与卖家行为 - 2025年全美房价预计上涨2.5%（低于年初预测的3.7%） [12] - 5月主动撤销挂牌房源数量同比激增47%，显示卖家宁可下架也不降价 [12] 行业连锁反应 - 2025年单户住宅开工量预期从年增13.8%下调至同比下降3.7%，仅98万套 [14] - 住房自有率预计进一步下降至65.2%（2024年65.6%，2023年65.9%） [15] - 租金中位数预计2025年下降0.1%，2024年下降0.2% [15]

房地产市场现状 - 房地产市场正在向美国经济发出严厉警告 [1] - 住房市场即将成为经济增长的全面逆风，当前状况如同一枚"红色信号弹" [2] - 高房价和高利率压制了房屋销售，许多买家因成本过高而却步 [2] 房贷利率影响 - 房贷利率接近7%，除非显著下降，否则房屋销售、新建甚至房价都将大幅下滑 [2] - 30年期固定利率房贷平均已达6.83%，购买42.5万美元的房屋（首付10%），月供将高达2900美元 [2] - 房贷利率并非直接跟随美联储基准利率变动，而是与10年期国债收益率挂钩 [2] 房屋销售与建筑商动态 - 待售房源增加，但买家兴趣依然低迷 [2] - 建筑商开始放弃利率补贴等促销手段，因成本过高 [2] - 许多建筑商已推迟土地采购，预示新房销售、开工和竣工量将快速萎缩 [2] 房价预测 - 高盛预测今年美国房价涨幅将创14年新低，2025年全美房价仅增长0.5%，2026年为1.2% [3][5] - 价格停滞、供应增加和利率高企是三大主因 [5] - 在调研的381个城市中，约15%（包括迈阿密、奥兰多等）未来两年房价可能下跌超5% [5] 市场情绪与趋势 - 价格已停滞不前，即将下跌，7%的利率正在重创需求 [5] - 越来越多房主选择撤牌观望，因卖家被迫降价却仍难觅买家 [5] - 房贷利率引发的寒潮正从房地产市场向整体经济蔓延 [5]

美国房地产市场现状 - 4月份全美房价同比仅上涨2.7%，创2023年夏季以来新低，较3月份的3.4%涨幅明显回落 [1] - 4月份房价环比下跌0.31%，为2022年12月以来最大单月降幅，远超市场预期的0.02%下滑 [1] - 全国房地产经纪人协会数据显示市场疲软，创2009年以来同期最差表现，5月仅小幅反弹 [1] 房价增速放缓原因 - 高房贷利率直接抑制购房需求，增加购房成本压力 [1] - 4月初关税政策带来经济不确定性，加剧市场担忧情绪 [1] - 美联储暂停降息与房价下跌存在关联性，历史显示降息会促使房价加速上涨 [2] 区域市场分化特征 - 20个主要城市中纽约房价同比涨幅最高达7.9%，芝加哥和底特律分别涨6%和5.5% [2] - 坦帕和达拉斯房价同比下跌2.2%和0.2%，其中坦帕成为调整典型代表 [2] - 地方性因素影响凸显，价格合理市场重新吸引投资者，过热市场受冲击最严重 [2] 市场转型趋势 - 房价普涨时代结束，进入选择性市场阶段 [2] - 房价增长与美联储银行准备金水平存在6个月滞后期，未来数月或持续承压 [2] - 美联储货币政策变化将持续深远影响房地产市场走势 [2]

美国4月房价增速放缓 - 美国全国房价同比上涨2.7%，为2023年夏季以来的最小涨幅，低于3月的3.4% [1] - 4月房价环比下跌0.31%，创下自2022年12月以来的最大月度降幅，远超市场预期的下滑0.02% [1] - 高房贷利率导致部分买家无法负担购房成本，特朗普关税政策引发的经济不确定性也对市场产生影响 [1] 成屋销售表现疲软 - 美国4月成屋销售创2009年以来同期最差 [3] - 5月成屋销售虽小幅上升，但仍为2009年以来最疲软的5月，高房贷成本持续压制需求 [3] 房地产市场转型与地区差异 - 房地产市场正经历转型，房价普遍快速上涨的时代结束，地方性因素比全国趋势更为重要 [4] - 价格承受能力制约最严重影响了曾经过热的市场，而传统上较稳定、价格合理的市场重新吸引投资者关注 [4] - 20个主要城市中，纽约房价同比涨幅最大（7.9%），芝加哥涨6%，底特律涨5.5%，坦帕同比跌2.2%，达拉斯同比跌0.2% [4] 坦帕地区房价领跌与未来展望 - 坦帕地区房价跌幅领跑全国，成为此轮房价下调的典型代表 [6] - 房贷利率波动是影响房价走势的关键因素，美联储货币政策变化将继续对房地产市场产生影响 [6] - 房价增长与美联储银行准备金水平存在约6个月的滞后期，未来几个月房价可能继续承压，随后才会重新加速上涨 [6]

房贷利率市场动态 - 30年期固定抵押贷款利率降至6.81%，略低于前一周的6.84%，创下自5月中旬以来的最低水平 [1] - 2024年以来房贷利率基本维持在6.81%的高位，与去年同期几乎持平 [1] - 房地美首席经济学家认为利率回落和可选房源增加可能推动潜在购房者重新入场 [1] - 购房贷款申请数量下滑3%，高企的房贷利率持续压制购房和再融资需求 [1] 新建住房市场情况 - 37%的建商下调房价，62%的建商提供销售激励措施，南部与西部地区尤为明显 [2] - 建商最希望看到的房贷利率在5.5%左右，当前较高利率对建商信心构成打击 [2] - NAHB房屋建造商信心指数在6月降至32，为2012年以来的第三低水平，较5月下降两个点 [2] 房贷利率影响因素 - 房贷利率变化受宏观经济和抵押贷款支持证券投资者情绪影响 [2] - 投资者对提前还贷风险的担忧加剧，可能降低对MBS的兴趣 [2] - 10年期美债收益率稳定，但房贷利率仍可能因投资者风险厌恶而上行 [2] 政策与市场预期 - 美联储维持联邦基金利率在4.25%至4.5%区间不变，释放出年内可能降息两次的指引 [3] - 购房者和市场需要适应高利率成为常态的新现实，买卖双方需调整预期 [3]

房价变化趋势 - 70个大中城市房价呈现胶着态势，后市走势不明朗 [1] - 一线城市表现分化：上海涨幅最高达0.5%，北京涨0.1%，广州跌0.2%，深圳跌0.1% [5] - 全国城市房价有涨有跌，但跌幅收窄、涨幅扩大，显示企稳迹象 [5] - 2024年二手房均价下跌6%，部分城市跌幅超15% [5] LPR利率调整影响 - 五年期LPR房贷利率下调10个基点至3.5% [1] - 商贷100万元30年等额本息还款，月供减少56元，累计减少2万元 [3] - 新购房者立即享受利率下调，存量房贷需等待合同调整月（如7月购房需等到8月调整） [11] 购房需求分析 - 城镇居民可支配收入增速从2019年8.9%降至2024年4.5% [4] - 房贷收入比超50%的家庭占比达28% [4] - 户均住房1.2套，城镇化率65%接近瓶颈，首套刚需购房人口年均减少300万 [9] - 房产税试点扩大至10城，持有成本上升挤压租金回报率（约2%） [9] 市场情绪与政策效果 - 平台调查显示多数用户选择"还是不太敢"或"对我都一样" [4][9] - 购房者担忧"省利息2万，亏本金20万"，收入预期不稳定加深恐惧 [5] - 二线城市"购房补贴+放松限购"政策效果尚不明显 [10] 未来楼市分化预测 - 一线城市（北上广深）经济强、人口吸引力大，房价或稳中有升，核心区学区房/豪宅成交回升 [10] - 二线城市根据人口流入流出分化：经济强/人口流入城市企稳回升，经济弱/人口流出城市继续调整 [10] - 三四线城市（如洛阳、岳阳）房价同比跌幅超5%，人口流出年均减少1%-2%，调整为主但幅度或收窄 [10] 季节性因素与观察要点 - 四五月份为楼市交易黄金季节，当前趋势需进一步观察 [9] - LPR下调叠加各地史无前例优惠措施，需关注是否引发楼市反转行情 [9]

美国4月成屋销售数据 - 4月成屋销售环比下滑0.5%，远低于预期的环比增长2% [1] - 未经季节调整的销量同比下滑3.1%，年化销售总数仅400万套，创2009年金融危机以来最差的4月表现 [1] - 实际销量低于预期的410万户和前值的402万户 [1] 房贷利率与市场需求 - 30年期房贷利率升至6.92%，创近三个月新高，且仍在上升 [5] - 高利率和高房价导致购房负担加重，密歇根大学调查显示美国消费者购房情绪接近历史最低 [5] - NAR首席经济学家指出，只有房贷利率下降才能释放被压抑的住房需求 [3] 库存与房价表现 - 4月二手房库存同比增长21%至145万套，为2020年以来最高4月库存 [5] - 全美4月二手房中位售价同比上涨1.8%至41.4万美元，创4月同期历史新高，但涨幅为2023年年中以来最小 [6] - 高价房成交增加带动房价上涨，但销量未随库存提升而改善 [5][6] 区域与房型差异 - 中西部销量回升，西部和东北地区继续下滑，南方市场基本持平 [6] - 独栋住宅销量小幅下滑，公寓跌幅更大 [6] - 西部低价房（0-10万美元）销量同比大幅增长36.7%，而东北地区同价位房销量下滑20.6% [7] 市场流动性与买家结构 - 4月60%的房源在上市一个月内成交，高于3月的57%，18%的房源以高于挂牌价成交 [6] - 投资客和度假买家占比15%，全款支付交易占比25% [6] - 首套房买家占比达34%，为2020年7月以来最高水平 [6]