李伟站在售楼处的沙盘前，手指无意识地摩挲着户型图折角。这个位于北京南五环的楼盘，去年开盘时 单价6.2万，如今已跌至4.8万。 "首付只要百分之二十，现在买房还能享受车位优惠。"售楼小姐的声音甜美依旧，却带着一丝不易察觉 的急切。 按常理，这正是李伟期待已久的时刻。在北京打拼八年，他一直盼着房价下跌。可当真站在这里，手里 攥着这些年省吃俭用存下的六十万，他却犹豫了。 一、越等越不敢买的心态 回到租住的房子里，李伟打开笔记本电脑，加入每周五晚上的"购房观望群"线上讨论。这个五百人的微 信群，聚集了全国各地的无房族。 "我看中的那个小区，已经从峰值跌了百分之二十五，可我还是下不了手。"群主小王在石家庄叹 气，"总感觉还会再跌。" 数据显示，2023年全国商品房销售面积比2021年峰值下降约百分之三十，销售额下降约百分之三十五。 价格确实在跌，但成交量萎缩得更厉害。 李伟想起上周末回家，父亲在饭桌上说："邻居老张的儿子上个月买了婚房，这才过四周，同一个楼盘 又降了五百一平。老张气得吃不下饭。" 这就是问题的核心—— 。 二、预期改变：从"永远涨"到"可能跌" 就在两年前，李伟的大学同学刘伟坚信"京房永远涨"，借钱凑 ...

核心观点 - 京沪杭等重点城市二手房市场呈现量价齐跌态势 挂牌价较高点下降约16% 成交结构向小面积低总价刚需房源集中 市场观望情绪加重导致二手房与新房市场从“此消彼长”转为“一损俱损” 尤其对依赖“卖旧买新”的中高端新房市场造成压力 [2][3][4][11] 二手房价格走势 - 京沪杭三城二手房挂牌价较高点分别下行17.6%、17.1%和15% 至7月为最低值 显示业主心态偏向快速成交 [3] - 7月二手房成交均价较高点跌幅分别为北京7.4%（对比2025年3月） 上海9.5%（对比2024年12月） 杭州23.1%（对比2022年6月） [3] - 成交价与挂牌价比值（折价率）在3月达到高点后于二季度再次下行 议价空间拉大 买方出价开始下行 [3] 二手房成交结构变化 - 成交向90平方米以下面积段集中 京沪70平方米以下房源占比约40%为最高 杭州70-90平方米房源占比约32%为最高 [6] - 300万元以下低总价房源成交套数占比超60% 7月京沪杭市场份额环比分别增加2.4、1.9和4.5个百分点 刚需客群为市场活跃需求 [9] - 总价1000万元以上豪宅成交占比相对稳定 上海约5% 京杭约2% 市场呈现“刚需翘、高端稳、改善落”特征 [9] 二手房与新房市场联动影响 - 二手房市场下行直接影响“卖旧换新”能力与信心 加重整体市场需求观望情绪 [11] - 新房成交主力价格区间为1000-3000万元（占比21%-24%）及500-700万元（占比约22%） 与二手房主力成交区间（300万元以下）存在巨大差距 [11] - 市场关系从此前新房与二手房的“此消彼长”转变为“双双下行” 依赖改善需求的中高端新房面临去化压力 [11]