房地产市场现状 - 北京南五环某楼盘单价从去年6.2万下跌至4.8万[1] - 2023年全国商品房销售面积比2021年峰值下降约30%，销售额下降约35%[5] - 购房者观望情绪浓厚，部分小区价格已从峰值下跌25%但潜在买家仍犹豫不决[3] 购房者心态与预期转变 - 市场预期从“永远涨”转变为“可能跌”，过去“早买早赚、晚买后悔”的集体心理被打破[7] - 购房者担心成为“最后一棒”，在下跌周期中早买几个月可能意味着多亏损几十万[15] - 即便央行降息，部分购房者认为这解决不了房价下跌的根本问题，选择继续观望[16] 工作与收入不确定性影响 - 部分行业如会计师事务所年终奖缩水40%，并已进行多轮裁员[7] - 2023年全国城镇调查失业率在5月达到5.8%的峰值，互联网、教培、房地产等行业裁员消息不断[9] - 未来收入存在不确定性时，人们不敢承担长期负债，担心失业导致断供风险[9] 开发商风险与项目交付问题 - 部分大型房企接连暴雷，期房交付风险成为购房者主要顾虑[10] - 存在楼盘停工长达十个月但购房者仍需按月还贷的情况[10] - 即便是现房，购房者也担心开发商会因资金问题而偷工减料[10] 购房机会成本变化 - 当前买房贷款利率约4.5%，而很多理财产品收益率能超过4%，租售比仅1.5%左右[12] - 租房与买房的月供差价（案例中为1.1万元）若用于投资，三十年后的复利效应相当可观[14] - 当房价上涨预期减弱时，租房加投资的理性计算显得更有说服力[12]

核心观点 - 京沪杭等重点城市二手房市场呈现量价齐跌态势 挂牌价较高点下降约16% 成交结构向小面积低总价刚需房源集中 市场观望情绪加重导致二手房与新房市场从“此消彼长”转为“一损俱损” 尤其对依赖“卖旧买新”的中高端新房市场造成压力 [2][3][4][11] 二手房价格走势 - 京沪杭三城二手房挂牌价较高点分别下行17.6%、17.1%和15% 至7月为最低值 显示业主心态偏向快速成交 [3] - 7月二手房成交均价较高点跌幅分别为北京7.4%（对比2025年3月） 上海9.5%（对比2024年12月） 杭州23.1%（对比2022年6月） [3] - 成交价与挂牌价比值（折价率）在3月达到高点后于二季度再次下行 议价空间拉大 买方出价开始下行 [3] 二手房成交结构变化 - 成交向90平方米以下面积段集中 京沪70平方米以下房源占比约40%为最高 杭州70-90平方米房源占比约32%为最高 [6] - 300万元以下低总价房源成交套数占比超60% 7月京沪杭市场份额环比分别增加2.4、1.9和4.5个百分点 刚需客群为市场活跃需求 [9] - 总价1000万元以上豪宅成交占比相对稳定 上海约5% 京杭约2% 市场呈现“刚需翘、高端稳、改善落”特征 [9] 二手房与新房市场联动影响 - 二手房市场下行直接影响“卖旧换新”能力与信心 加重整体市场需求观望情绪 [11] - 新房成交主力价格区间为1000-3000万元（占比21%-24%）及500-700万元（占比约22%） 与二手房主力成交区间（300万元以下）存在巨大差距 [11] - 市场关系从此前新房与二手房的“此消彼长”转变为“双双下行” 依赖改善需求的中高端新房面临去化压力 [11]