核心观点 - 房地产市场已形成房价将长期调整的共识 这种确定性预期反而可能促使成交量在未来提升 而非阻碍购房行为 [1] - 行业低迷将持续一段时间并对经济产生拖累 但发生系统性风险的可能性较低 [3] 市场预期与购房者行为转变 - 购房者预期已从“短期企稳”转向“长期调整共识” 市场不再幻想楼市再度起飞 [1] - 购房者行为日趋专业化 更看重实际利益而非概念和规划故事 [1] - 房价下跌的确定性本身可能带来优于信心缺失的成交量 能接受下跌的买家将入场交易 [1] 房地产市场现状与数据 - 一线城市平均租售比仅为1.8% 而平均按揭利率为3.1% 租金收入甚至无法覆盖贷款利息 [1] - 若要使租金与月供持平 购房首付比例需至少达到60% [1] - 租金价格本身处于下跌通道中 [2] - 重点50城的二手房挂牌量已达到440万套的历史新高 [2] 房价与库存展望 - 瑞银预测房价至少还将下跌两年 [1] - 仅消化当前库存就需要持续到2027年年中 [2] - 高盛的分析暗示 一线城市房价可能还有20%的下跌空间 [2][3] 金融机构风险与策略 - 银行已开始挂牌拍卖房产 但整体心态稳定 未表现出风险预期 [2] - 银行持有的房产 其剩余贷款余额仅占房屋当前市值的40%至55% [2] - 即使银行以市价六七折出售房产 回收资金也足以覆盖剩余贷款 [2] - 在一线城市 银行资产甚至能再多承受20%的房价跌幅 [2] - 银行倾向于拉长周期 以时间换空间来慢慢消化问题 而非主动强力救市 [3]

市场现状与表现 - 2022年国内房地产市场呈现量价齐跌的态势，市场热度骤降 [1][3] - 2022年11月全国70个大中城市中新建商品住宅售价环比下降城市达51个，二手住宅售价下降城市达62个，超过七成新房和接近九成二手房市场面临价格下行压力 [4] - 2022年1月至11月TOP100房企销售总额为67268.1亿元，同比大幅下降42.1% [4] 市场转变原因 - 房地产赚钱效应大不如前，投资炒房需求退潮，投资客选择退出或持币观望 [3] - 疫情反复冲击实体经济，企业经营困难及居民收入预期下降，导致购房计划被搁置，市场需求端受到严重抑制 [4] 关于房价的激进预测 - 网络流传预测称未来一线城市房价将降至2万元/平方米，二线城市降至8000元/平方米，三四线城市降至4000元/平方米 [6] - 该预测意味着一线城市房价从当前6-7万元/平方米的水平下跌70%以上，二线城市从2-3万元/平方米下跌至少60%，三四线城市从8000-1万元/平方米至少腰斩 [6] 对激进预测的评估 - 短期内房价出现断崖式下跌的可能性极低 [7] - 房地产是国民经济重要支柱，其稳定关乎居民资产价值和社会稳定，政府会出台政策避免房价大起大落 [7] - 房价大幅下跌可能引发购房者弃房断供，导致银行资产难以变现，进而触发系统性金融风险 [7] - 房地产行业与上下游数十个行业紧密相连，其长期低迷将影响相关企业生存、地方经济发展和土地财政收入 [7]

房地产市场现状 - 北京南五环某楼盘单价从去年6.2万下跌至4.8万[1] - 2023年全国商品房销售面积比2021年峰值下降约30%，销售额下降约35%[5] - 购房者观望情绪浓厚，部分小区价格已从峰值下跌25%但潜在买家仍犹豫不决[3] 购房者心态与预期转变 - 市场预期从“永远涨”转变为“可能跌”，过去“早买早赚、晚买后悔”的集体心理被打破[7] - 购房者担心成为“最后一棒”，在下跌周期中早买几个月可能意味着多亏损几十万[15] - 即便央行降息，部分购房者认为这解决不了房价下跌的根本问题，选择继续观望[16] 工作与收入不确定性影响 - 部分行业如会计师事务所年终奖缩水40%，并已进行多轮裁员[7] - 2023年全国城镇调查失业率在5月达到5.8%的峰值，互联网、教培、房地产等行业裁员消息不断[9] - 未来收入存在不确定性时，人们不敢承担长期负债，担心失业导致断供风险[9] 开发商风险与项目交付问题 - 部分大型房企接连暴雷，期房交付风险成为购房者主要顾虑[10] - 存在楼盘停工长达十个月但购房者仍需按月还贷的情况[10] - 即便是现房，购房者也担心开发商会因资金问题而偷工减料[10] 购房机会成本变化 - 当前买房贷款利率约4.5%，而很多理财产品收益率能超过4%，租售比仅1.5%左右[12] - 租房与买房的月供差价（案例中为1.1万元）若用于投资，三十年后的复利效应相当可观[14] - 当房价上涨预期减弱时，租房加投资的理性计算显得更有说服力[12]

行业现状与市场数据 - 全国二手房价格已连续30余月下滑，2025年8月百城二手房价格同比跌幅达7.34% [1] - 全国平均房价累计跌幅已超过30%，环京区域如涿州、燕郊等地跌幅直逼60% [1] - 房地产市场已步入漫长的调整周期，当前仍处于寒冬，房价持续下跌态势未扭转 [1] 政策环境 - 除少数一线城市核心区域外，绝大多数城市已全面放宽或取消限购 [3] - 银行将首套房贷利率降至3.2%的历史低位，并将首付比例压缩至15% [3] - 许多城市上调了住房公积金贷款额度，税务部门也降低了契税和增值税 [3] 供需基本面分析 - 住建部数据显示，中国目前拥有约6亿栋房屋，按每栋住10人计算，存量足以容纳60亿人口 [4] - 每年还有数千万套新增商品房入市，供应量巨大 [4] - 调查显示，高达96%的家庭已拥有至少一套房产，41.5%的家庭拥有两套或以上，刚性需求趋于饱和 [6] 人口结构变化 - 截至2024年底，中国60岁及以上老年人口已突破3亿，预计2035年将超过4亿 [7] - 年轻人口数量持续萎缩，90后约1.75亿，00后约1.45亿 [7] - 老龄化加剧，老年人口大多已拥有房产，年轻一代面临继承父母财产或不婚不育的选择，进一步削弱未来刚性购房需求 [7][10] 房价合理性评估 - 上海、深圳等一线城市房价收入比高达40倍，意味着居民需不吃不喝40年才能购房 [9] - 二三线城市房价收入比普遍在20-25倍之间 [9] - 高企的房价泡沫依然普遍存在，未来房价将逐步回归与当地居民收入水平挂钩的合理区间 [9][12] 核心观点与未来展望 - 文章核心观点认为，2025年不买房，五年后更可能因审慎观望而庆幸，而非懊悔 [3][12] - 支持该观点的三大理由包括：巨大的供需失衡已成事实、老龄化社会改变供需格局、房地产市场已开启长期深度调整 [3][4][7][10] - 未来房价仍有可观调整空间，走势将呈现分化，前期跌幅较大的城市跌势或缓和，而房价基数高、跌幅不明显的一线城市核心区域可能面临“补跌”风险 [12]

核心观点 - 基于摩根士丹利的调查报告，中国房地产市场情绪恶化，居民购房意愿低迷而售房意愿增强，预计在没有重大政策利好的情况下，市场在三、四季度将继续承压，尤其是一线城市房价面临更大下行压力 [1][2][10][27] 市场情绪与价格预期 - 整体房价前景疲软，净33%的受访者预计未来12个月房价将下跌，该比例在4月份为36% [5][7] - 一线城市房价下跌预期最为强烈，净50%的受访者预计房价将下跌，二线城市该比例为净45% [5][7] - 市场观点存在分歧，认为市场会进一步下跌与认为房价不变或上涨的群体均不少，这种分歧被视为市场尚未见底的信号 [3] - 市场情绪是短期趋势的重要推手，当前恶化的情绪可能在缺乏利好的情况下，强化市场的下跌趋势，形成负向循环 [4][9][10] 购房需求与意愿 - 购房意愿持续低迷，在所有受访者中，51%表示未来可能购房，较4月份的49%有所上升 [12] - 然而，仅有16%的受访者表示“极有可能”购房，较4月份的15%略有增加 [12] - 在“极有可能”购房的群体中，仅3%计划在未来12个月内交易，6%计划在未来两到三年内购房，另有7%计划在四年后购房 [12] - 综合来看，在未来6个月、12个月及两到三年内有购房意愿的受访者合计仅占9%，且比例呈下降趋势，表明中短期内实际需求持续收缩，多数潜在买家处于观望状态 [15] 售房供给与价格让步 - 售房紧迫感增强，在所有潜在卖家中，44%的人可能在未来6个月内出售，8%的人已经挂牌出售 [16][19] - 计划在6个月内出售的比例为44%，加上计划在6至12个月内出售的比例22%，合计66%的潜在卖家计划在一年内出售房产 [17] - 愿意承受亏损出售房产的房主比例显著上升，从4月份的43%提升至7月份的56% [19][21] - 在愿意接受亏损的卖家中，42%的受访者可接受最高10%的折扣，12%可接受最高20%的折扣 [19] - 供应端价格已预留10%至20%的下行空间，且愿意“割肉”离场已成为多数，这是一个重要的情绪转变信号 [21][22] 市场趋势判断 - 市场下跌趋势已形成，叠加恶化的置业意愿，预计中国房地产市场在三、四季度将继续承压 [2] - 一线城市由于信心相对疲软，其房价下降压力预计将超过二线及三四线城市 [10] - 三四线城市因房价基数较低、下跌较早较深，且成交量萎缩导致价格变动不明显，当前下跌动能相对较弱 [8] - 当前市场短期影响因素明确：需求减少、供应增加、情绪恶化，且缺乏新的有力刺激政策，中短期房价下行方向明显 [26][27]