行业投资评级 - 行业评级为增持 [6] 报告核心观点 - 首批商业不动产REITs已进入申报阶段，覆盖酒店、办公、配套商业及商业综合体等多元业态，扩大了底层资产覆盖范围 [2][6] - 商业不动产REITs的推出通过盘活多类型成熟资产，对改善企业现金流和业绩具有实质利好，并能优化企业报表表现，引导行业向新模式转型发展 [2][6] - 报告推荐四类公司：开发类、商住类、物业类和文旅类，并列出具体标的 [6] 首批申报项目详情 - **华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金**：底层资产为全国18座城市的21家“锦江都城”品牌酒店，预计募集规模**17.03亿元**，预测2026年可供分配现金**8599.92万元**，年化现金流分派率预测值为**5.05%**；2025年1-9月项目平均入住率为**61.58%**，平均房价为**258.33元** [6] - **汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金**：底层资产为鼎保大厦与鼎博大厦，预计募集规模**40.02亿元**，预测2026年可供分配金额**1.80亿元**，年化现金流分派率预测值为**4.50%**；两项目总建筑面积分别为**7.46万平**和**9.88万平** [6] - **中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金**：底层资产为郑州与哈尔滨的杉杉奥特莱斯项目，预计募集规模**74.7亿元**，预测2026年度合并可供分配金额为**3.41亿元**，年化现金流分派率预测值为**4.57%**；两项目总建筑面积分别约**11.20万平**和**13.06万平** [6] A/H上市房企不动产REITs商业价值分析 - 根据表1数据，部分企业预估可变现资产增值显著，例如美凯龙预估可变现资产增值**303亿元**，是其总市值(**104亿元**)的**291%**；北辰实业该比例为**250%**；大悦城为**162%** [7] - 其他重点公司该比例：新城控股**134%**、金地集团**130%**、龙湖集团**97%**、万科A**72%**、华润置地**53%**、中国海外发展**22%**、招商蛇口**19%**、保利发展**14%** [7] - 注：资产增值计算基于EBITDA与资本化率假设，大宗交易中零售物业的高线城市资本化率约为**6%**，REITs收益率约为**3.6%** [7] 重点公司盈利预测与评级 - 根据表2，报告给予所列全部重点公司“增持”评级 [8] - 部分公司2026年预测EPS：万科A **0.09元/股**、保利发展 **0.49元/股**、招商蛇口 **0.53元/股**、中国海外发展 **1.71元/股**、龙湖集团 **1.06元/股** [8] - 部分公司2026年预测PE：万科A **54.22倍**、保利发展 **13.90倍**、招商蛇口 **19.94倍**、中国海外发展 **7.47倍**、龙湖集团 **8.84倍** [8] - 物业类公司2026年预测EPS：万物云 **1.60元/股**、华润万象生活 **2.20元/股**、中海物业 **0.57元/股**、保利物业 **3.05元/股**、招商积余 **1.03元/股**、新大正 **0.96元/股** [8]

核心观点 - 广州农商行连续第三年实施百亿级低效资产剥离，三年累计出表超480亿元不良资产，以“以价换量”和“以时间换空间”的方式短期内压降不良率、补充流动性，但资产质量隐患未根本化解，2025年上半年不良率反弹至1.98%，逾期贷款大幅增长[2][5] - 公司正通过科技赋能、结构调整、村镇银行整合等举措重塑竞争力，但面对区域经济结构转型与传统行业风险持续暴露的背景，其“减负”之路与转型成效仍有待观察[2][8][10] 资产出售交易详情 - 2025年12月1日，广州农商行宣布以122.5亿元向广州资产管理有限公司出售资产，交易已于11月29日完成[3] - 转让款分批次现金支付：首期支付30%共计36.75亿元，剩余70%共计85.75亿元将在2026年至2034年每年12月20日前分9期平均支付[3] - 出售资产略高于账面价值，符合公司及股东整体利益，且历史与买方交易中未发生违约或逾期支付[3] - 此次出售资产的债权金额合计约189.28亿元，交易对价122.5亿元，整体折价率约35%[4] - 截至2025年6月末，出售资产行业分布前三为：租赁和商务服务业（58.08亿元，占比38.78%）、房地产业（30.64亿元，占比20.46%）、批发和零售业（24.37亿元，占比16.27%）[4] 连续资产剥离历史与规模 - 此次是公司自2023年以来连续第三年实施百亿元级别资产出售[4] - 2023年12月：出售债权总额约145.92亿元，成交价94.67亿元[4] - 2024年12月：出售债权总额约145.92亿元，成交价99.93亿元，折价率略有收窄[4] - 叠加本次交易，三年内累计剥离资产规模已超480亿元[5] - 连续大规模剥离的核心动因在于“以时间换空间”，用大规模剥离坏账来遏制资产质量指标下滑，为内部结构调整赢得窗口期[5] 资产质量与风险状况 - 2024年末通过资产出表将不良率压降至1.66%，为近五年最低[6] - 2025年6月末，不良率反弹至1.98%，较年初上升0.32个百分点；不良贷款余额达142.19亿元，较上年末增长18.99%[6] - 公司类不良贷款余额73.68亿元，不良率由1.55%升至1.69%；个人不良贷款余额68.51亿元，增幅高达26.21%，不良率从2.89%跃升至3.55%[6] - 公司类不良贷款行业分布集中：批发和零售业不良贷款余额25.56亿元，不良率4.48%；农、林、牧、渔业不良率高达9.56%[6] - 截至2025年6月末，逾期贷款余额升至510.93亿元，较年初增长190.20亿元；逾期贷款占总贷款比例达7.12%，较年初大幅上升2.67个百分点[7] - 公司表示将加大不良资产处置力度，修订管理办法，通过债权转让、核销和抵债等措施加快处置[7] - 分析指出，传统行业资产处置难点在于残值极低且高度不确定，市场吸引力弱、流动性差[7] - 资产转让本质是银行在考核压力下，牺牲部分回收率以快速出清风险、腾挪信贷空间的主动策略[7] 公司经营与战略调整 - 截至2025年9月末，公司总资产达1.42万亿元，同比增长3.42%；前三季度实现营收110.2亿元，同比下降2.35%；净利润17.22亿元，同比下降18.73%[8] - 战略方向调整：加快实质性贷款投放，调优资产业务结构，稳定利息收入；拓展稳定负债来源，优化负债结构，压降利息支出；强化资产负债管理，提高非息收入贡献[8] - 风险防控：加快风险资产处置，前瞻谋划中长期管控计划；加强中小额资产质量管控，严防资产质量下迁[9] - 内部治理与整合：加快推进村镇银行改革重组，加强对子公司穿透式管理；强化科技建设，推进数智化转型升级[9] - 整合行动：2025年内已吸收合并东莞黄江珠江村镇银行、中山东凤珠江村镇银行、深圳坪山珠江村镇银行、鹤山珠江村镇银行，并设立分支机构，延伸业务版图[10] 专家建议与未来方向 - 资产端：控高增低，压降批发零售、农林牧渔、房地产三大高风险行业授信占比，将新增信贷资源转向珠三角先进制造、城市更新、政府专项债配套项目[10] - 负债端：调期限降成本，利用区域存款优势，拉长一般存款期限，减少高成本同业负债[10] - 收入端：轻资本化，发力财富管理、交易银行等综合金融服务，提高中间业务收入占比[10] - 短期内应以“节支”为主，通过科技手段和数字化平台提升运营效率、降低成本；在固定收益等交易领域加大投入，通过短期交易活动增加现金流，增强货币市场信用[10]

公司业绩表现 - 2024年公司实现营业收入45.19亿元，同比增长24.6% [1] - 2024年公司实现净利润10.2亿元，同比暴增108% [1] - 2024年公司总资产攀升至542.93亿元，同比增长33.8% [1] - 公司贷款余额从2021年的116亿元增长至2023年的371.13亿元 [9] - 截至2023年底，公司累计发放的消费贷款已超过1500亿元 [9] 股东背景与业务关联 - 公司是首家由保险公司参与设立的持牌消费金融企业，成立于2020年4月 [3] - 中国平安集团持股30%，为第一大股东 [3] - 陆金所通过关联公司掌握公司70%的股权 [3] - 陆金所的小额贷款子公司已停止发放新贷款，后续贷款均来自公司 [5] - 2025年第一季度陆金所新增贷款573亿元，其中304亿元来自公司，占比高达53% [5] 市场定位与获客策略 - 公司采用“客户下沉”策略，挖掘信用记录不完美的“次优”客群 [7] - 服务网络覆盖全国近2500个县城，三线及以下城市用户占比接近85% [7] - 通过平安集团、陆金所的线上与线下渠道导流 [7] - 在安逸花、荷包金融、豆豆钱、美团借钱等多个第三方平台进行引流获客 [8] 产品与定价 - 核心产品“平安小橙花”和“平安小橙果”最高可借额度为30万元 [10] - “平安小橙花”年化利率在4%-24%之间浮动，“平安小橙果”在10.9%-23.9%之间浮动 [10] 风控模式与财务表现 - 公司广泛采用与助贷平台、融资担保公司合作的模式，为贷款增信 [10] - 通过担保公司“代偿”机制处理逾期贷款，使贷款在账面上从“逾期”变为“已结清” [11] - 2024年末公司不良贷款率仅为1.2% [10] - 披露的合作增信服务机构名单共包括17家融资担保公司 [11] 模式引发的用户问题 - 担保和助贷的介入推高了借款人的综合资金成本，存在收取“会员费”、“服务费”等情况 [12] - 在黑猫投诉等平台存在关于“乱收费”的抱怨 [12] - “代偿”流程启动迅速，有时逾期数天即被代偿，借款人可能不知情 [13] - 代偿会在借款人征信报告上留下“第三方代偿”记录，严重影响其后续信用与借贷 [13][15]