中国REITs市场发展现状与规模 - 自2021年6月21日首批产品上市以来，中国公募REITs市场发展迅速，截至2025年年底，已发行公募REITs 78只（含7只扩募），覆盖十个门类的资产，发行规模达2135亿元 [1] - 已上市公募REITs总发行规模超过2100亿元，已具备推出公募REITs的ETF基金和指数基金的条件 [2] 政策演进与市场扩容 - 2025年年底，中国证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》及相关扩容政策，商业不动产被正式纳入试点范围 [1] - 国家发展改革委办公厅印发的《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》是行业关键制度跃迁，明确将商业综合体、写字楼、酒店、购物中心等商业不动产纳入支持范畴 [3][4] - REITs的功能正由“政策工具”向“市场化资产管理平台”演进，服务企业“轻重分离、双轮驱动”的战略转型 [3] 商业不动产REITs的潜力与影响 - 中国写字楼、零售商业和酒店等商办类不动产存量规模超过40万亿元，即便只有5%—10%通过REITs实现证券化，也将形成数万亿元级别的潜在市场空间 [4] - 商业不动产REITs的推出不仅是资产范围扩张，更可能重塑商业地产的价值发现与定价逻辑，成为连接大宗交易与资本市场的“定价锚” [4] - 行业需要以更强的资产管理与运营能力为支撑，推动商业地产从“存量持有”向“存量盘活”转型 [1] 机构资金配置REITs的动因 - REITs正吸引保险资金、银行理财、券商自营等长期资金加大配置力度，成为机构进行“固收替代”和多元化配置的重要选项 [5][6] - 配置动因主要有三方面：一是收益属性匹配，稳定分红契合长期资金需求；二是流动性优势，上市交易显著提升资产流动性；三是政策与制度友好，支持力度不断增强 [6] 公募REITs治理机制建议 - 在治理机制上，长期需从外部管理向内部管理过渡，让更懂资产的一方承担经营责任，并做实资产管理、运营管理等职责边界 [7] - 可借鉴私募基金形成“221投决治理机制”，投决会由5名成员构成（公募基金2名、原始权益人2名、社会第三方1名），以形成合理制衡 [7] - 未来应允许设立专门的REITs基金管理人平台公司，通过公募基金子公司与原始权益人共同发起运营，实现产融合作 [7] - 应加大公司型REITs的探索，加快推进REITs专项立法，从根本上解决REITs作为独立券种的问题 [7] 多层次REITs市场建设路径 - 构建多层次市场的关键在于覆盖不同资产成熟度与风险偏好，应鼓励不动产PE（含Pre-REITs）、机构间REITs（私募REITs）、公募REITs之间打通运作 [8] - 应允许具备“投、融、管、退”全链条能力的专业资产管理人进入公募REITs市场 [8] 不动产私募投资基金（不动产PE）发展建议 - 中基协发布的《不动产私募投资基金试点备案指引（试行）》已运行两年多，具备归纳总结并适时推出常态化备案指引的条件 [9][10] - 应建立不动产私募基金的评价体系和公示制度，可借鉴公募基金评级体系，设立三到五个等级的星级评价体系 [11] - 当前试点要求管理人在管不动产投资本金不低于50亿元人民币，门槛过高，可适当允许管理人从小规模做起，逐级累进，以打通从不动产PE到公募REITs的堵点 [12]