地块基本信息 - 地块编号京土储挂(朝)[2025]027号 土地面积5300平方米 建筑控制规模7588平方米[1][2] - 用地性质为R2二类居住用地和A8社区综合服务设施用地[2][5][8] - 土地开发程度七通一平 位于朝阳区东三环外呼家楼南里 西临呼家楼中路 东临针织路 南临朝外大街[2][4] 交易信息 - 挂牌竞价起始时间2025年8月22日 竞买申请截止时间2025年9月4日 竞价截止时间2025年9月5日15:00[2] - 起始价4.46亿元 折合楼面价5.88万元/平方米[1] - 最小递增幅度未披露 固定交易价格未披露[2] 规划指标 - 9001地块为居住用地 用地规模2700平方米 容积率2.04 地上建筑规模5508平方米 限高36米 绿化率30%[5][10] - 9002地块为社区综合服务设施用地 用地规模2600平方米 容积率0.8 地上建筑规模2080平方米 限高9米 绿化率30%[8][10] - 内含一条东西向街坊路 红线宽度8米 位于9001地块北侧[6][10] 项目背景与定位 - 项目为朝阳区首开"1托4"城中村改造组成部分 不在此前供地清单中[13] - 位于CBD东扩区范围 是首都功能疏解和城市空间结构优化重要节点[10] - 现存两栋上世纪50年代危楼 存在安全隐患 规划进行城市更新改造[5] 区域交通状况 - 东三环路为城市快速路 全天交通量高位 早晚高峰常态化拥堵[11] - 北侧朝阳北路存在严重通行瓶颈 内部道路层级低 横向通达性不足[11] - 与北京广中心 北京国际中心及核心CBD区域存在高强度出行联系 交通流结构复杂且具潮汐特征[11] 整体改造规划 - 规划范围含三间房乡 双井街道等5个街道 用地面积约19.11公顷[13] - 总地上建筑规模约22.57万平方米 含4幅居住用地总建面超21万平方米[13][16] - 除呼家楼地块外 另有三幅住宅地块分别位于东三环双井站附近（建面2.97万㎡）和东五环外（建面2.6万㎡及15.44万㎡）[17][19] 产品特征 - 按户均120平方米计算 住宅部分可提供不足50套房源[7] - 住宅体量略大于去年出让的东城金鱼池地块[7] - 配套含9班幼儿园（建面0.35万平方米）及12班幼儿园（用地4500平方米）[19]

消费数据表现 - 一季度北京整体社零总额同比-3.3%，全国正增4.6%；通讯器材类同比-24.9%，汽车同比-19.9%，弱于全国的26.9%、-0.8%[5] - 一季度北京近1.5万名车主（占常住人口0.069%）提交乘用车置换更新补贴申请，家电以旧换新88万台（4.031%），3类数码产品以旧换新106万台（4.855%）；深圳截至4月21日，以旧换新带动汽车销售3.9万台（0.217%），家电和数码产品销售619.8万台（34.45%）[5] - 今年一季度北京限额以上金银珠宝销售额占全国比例为19.74%，去年为17.2%，2023年为14.8%，2019年为10.6%[5] - 海淀区整体社零增速为-13.9%，商品增速-15.2%，餐饮增速-6.9%；朝阳区整体社零增速为-3.5%，商品、餐饮分别为-3%、-6%；东城区整体社零增速1.2%，商品零售增速1.3%，餐饮增速0.2%；西城区整体社零增速2.8%，商品零售增速4.3%，餐饮增速-3.6%[5] 消费数据差异原因 - 就业环境压力传导到消费者“以旧换新”参与意愿，一季度北京消费者就业满意指数为80.8，较上季降4.3个点，低于前一年同期的103.9[5] - 黄金对其他可选消费产生挤占，因金价上涨抬升北京购金意愿[5] - 首都功能疏解影响，朝阳、海淀一些央国企搬迁，导致消费数据下行压力明显[5] 历史消费增速情况 - 2019年北京、上海、天津全年社零累计同比分别为4.4%、6.5%、-0.3%，全国水平为8%[5] 风险提示 - 城市间经济表现差异大，单个城市代表性与分析价值减弱[5] - 城市规划、关税摩擦等非经济性因素对数据影响大于预期[5] - 统计数据不能反映最新变化、数据不全或各地口径不一致导致结论有偏差[5]