地块挂牌与交易核心信息 - 广州天河区马场地块（1期）于2026年1月23日正式挂牌出让，限时竞价时间为2026年2月25日 [1] - 地块起始价为186.44亿元人民币，出让宗地面积约17.4万平方米，计容建筑面积约56.69万平方米 [1] - 地块包含3宗商业商服用地和2宗住宅用地，土地用途为二类居住用地、商业用地和商务用地 [1][2] - 竞买申请时间为2026年1月23日至2月24日，允许联合竞买 [2] 具体地块投资与运营要求 - AT111321商业地块总投资额需不低于60亿元人民币，竞得人须自持全部物业，用于总部办公等功能 [5] - AT111321地块需引进一家高端时尚百货运营企业，项目建成运营后6年内累计销售额贡献不低于300亿元人民币 [5] - AT111323商业地块需建设一家计容建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓 [5] - AT111323地块项目建成运营后6年内，累计经营产值贡献不低于20亿元人民币 [5] - 政府对上述两个地块将采用“绿色通道”审批模式，以支持项目加快建设 [6] 项目战略定位与片区规划 - 马场片区定位为“国际商都消费地·人民文体新客厅”，旨在打造未来城市样板 [12] - 片区位于珠江新城、琶洲CBD、广州国际金融城的几何中心，是广州中央活力区的战略支点 [10] - 规划建设超10公顷的世界顶级城央开放空间，形成生态文化廊道 [14] - 规划创新融入“公园+、商业+、体育+”理念，嵌入高端消费、文化体验与数字办公等场景，推动向全时活力城区转型 [14] - 片区将新建金穗路隧道等6条道路，并高标准配置22处公共服务及市政设施，打造高品质生活圈 [14] 市场影响与商业格局 - AT111321地块被认为是网传的SKP项目所在地，其入驻将提升整个片区的商业氛围与级次 [6][9] - 马场片区现有商业以天河领展广场为核心，该项目于2025年完成全面改造，面向高品质家庭及年轻群体 [9] - SKP若成功入驻，将与天河路、白鹅潭商圈共同形成广州高端商业三足鼎立的新格局 [9] - 马场片区的再开发是广州破解超大城市“低效用地困局”的标志性实践，将转型为集工作、生活、运动与消费于一体的城市模式先行试验区 [14]

项目概况与招标启动 - 昆明市西山区KCXS2022-1号地块于1月22日发布三项招标公告，涵盖工程勘察、工程监理及设计施工总承包，招标金额分别为140万元、290万元和10.300895亿元，标志着地块核心建设框架正式启动 [1] - 该地块净用地面积为63166.38平方米，土地起拍价高达12.75335亿元 [1] - 土地竞得人需承担片区公共服务设施建设，包括建筑面积不少于5000平方米的街道综合服务中心以及不少于1600平方米的派出所 [1] 区位与配套优势 - 地块位于西山区前卫街道办事处，紧邻恒泰滇池名门小区，周边环绕广福城雅福园、佳湖新城等多个成熟小区 [1] - 地块周边医疗、教育、商业配套完善，拥有昆明市儿童医院、昆三中前卫分校、恒宇商业广场、大商汇等设施 [1] - 在项目2.5公里辐射范围内，拥有西山万达广场、南悦城爱琴海城市广场等多个商业综合体，以及海贝中英文小学、北大附中云南实验学校等优质名校，形成多元商业生态和完善的人居配套体系 [1] 项目意义与影响 - 此次招标是西山区城市更新改造的重要举措 [1] - 项目将通过完善公共服务配套、整合优质资源，进一步提升前卫街道片区的城市品质与居住价值，为区域发展注入新活力 [1]

项目概况与成果 - 东城区于2024年10月启动了一项针对安定门、交道口、北新桥、天坛地区13栋简易楼的差额协议腾退项目，旨在推进城市更新、消除安全隐患并改善居民环境 [2] - 该项目已正式收官，成功让103户居民告别老旧简易楼，迁入新房，项目历经1年多稳步推进 [2] - 纳入腾退的13栋简易楼年代久远，主要为2至3层砖混结构，采用立砖空心砌法，承载能力低，且普遍缺乏专用厨房与卫生间，居民改善意愿强烈 [2] 项目实施机制 - 项目采用“差额协议腾退”模式，核心是设定两个“100%”门槛：首先需在3天申请期内达到100%居民自愿申请，楼栋才进入预签约范围；随后在3天预签协议期内预签约也需达到100%，协议方可生效，未达标的楼栋腾退工作终止 [2] - 项目共涉及居民235户，通过工作人员耐心细致的服务，最终推动103户居民顺利签约 [2] - 项目由东城区政府统筹部署，北京京诚集团有限责任公司作为具体实施单位 [3] 服务与运营细节 - 为提升效率与透明度，项目搭建了专属服务小程序，居民可在线提交申请、查询房源、了解政策，减少了跑腿次数并缩短了办理周期 [3] - 项目整合了属地街道、社区、司法所及专业律师等多方资源，建立“一站式”调解机制，通过政策、法理与情感疏导化解纠纷 [3] - 提供的安置房源位于朝阳区豆各庄项目，均为现房，户型包含一居室、两居室、三居室，面积从70平方米至105平方米不等，以匹配不同家庭需求 [3] - 选房过程中，工作人员制定专项方案，引导居民核验资料、查看房源信息并解答关于面积、配套设施、楼层朝向等疑问，帮助居民做出最优选择 [3]

城市更新政策理念 - 城市规划和建设的核心指导理念是高度重视历史文化保护 不急功近利 不大拆大建 [1] - 具体实施路径强调突出地方特色 注重人居环境改善 更多采用微改造的"绣花"功夫 [1] - 最终目标是注重文明传承与文化延续 让城市留下记忆 让人们记住乡愁 [1] 民主村社区更新实践案例 - 重庆市九龙坡区民主村社区是上述城市更新理念的生动实践案例 [1] - 该社区在几年前还是一个破旧不堪的"城中村" [1] - 2022年初 这个拥有70多年历史的社区启动了城市更新改造项目 并被纳入全国有关试点 [1] - 2024年4月22日 习近平总书记在该社区考察时 察看了小区改造和便民服务情况 [1] 更新改造后的成果与特点 - 改造后的民主村社区保留了老工业文化的独特韵味 [1] - 社区创新优化了功能布局 [1] - 成功将"烟火气"与"时尚范"巧妙融合 [1] - 该社区已成为重庆一道亮丽的风景线 [1]

行业投资评级 - 非金属类建材行业评级为买入（维持）[5] - 建筑和工程行业评级为增持（维持）[5] 核心观点 - 中共中央、国务院印发《关于推动城市高质量发展的意见》，提出系统推进"好房子"建设、完善城市基础设施、加强房屋和市政基础设施安全管理等多项意见[1][7] - 上海市发布《关于加快推进本市城中村改造工作的实施意见》，明确改造范围及工作目标，提出拓展改造方式及滚动推进改造等举措[2] - 房屋建设领域预计出清将持续，头部企业有望凭借更完善的产业链、更强的技术实力及融资能力获取更多市场份额[1] - 城市基础设施端预计仍将以城市更新改造为主，具备综合更新改造能力的企业相对占优[1] - 上海市自2014年启动城中村改造试点工作，截至2023年底已累计推进72个"城中村"改造项目，2024年新启动21个项目，计划2032年底前完成改造[2] 投资建议 - 重点关注中国建筑、深城交、隧道股份、城地香江、国检集团及深圳瑞捷等企业[1] - 上海市城中村改造受益企业包括中国建工、浦东建设、华建集团及隧道股份等[2] - 新材料方向建议关注中国巨石（玻纤龙头，切入特种电子布赛道）、国恩股份（改性塑料龙头，战略布局PEEK及机器人方向）、濮耐股份（活性氧化镁业务弹性）、科达制造（非洲建材业务放量，碳酸锂业务见拐点）[3] - 基建地产链方向建议关注中国建筑、东方雨虹、海螺水泥[3]

城市燃气基础设施改造 - 贵阳市部分区域天然气管道已运行近30年 管网老化和电化学腐蚀问题严重 存在安全隐患[1] - 2025年城市更新改造计划投入35.5亿元 实施111个城镇地下管网改造项目 同步推进38万户燃气安全装置智能化改造[1] - 贵州燃气集团正同步改造94.049公里老旧燃气管道 涉及99个居民小区与13条市政主干道[1] 施工管理与工艺优化 - 施工单位将施工分为上下半夜两个时段 上半夜进行管沟开挖等噪声大作业 下半夜进行低噪声作业 4点后撤场以降低交通影响[2] - 采用"三方众筹"方式筹集8000元改造资金 解决老旧小区排污管道设计坡度不足和年久失修问题[2] - 统筹推进各类管线综合整治 同步改造雨水管网 污水管网和通信设施弱电 最大程度降低施工影响[3] 用户接入与覆盖扩展 - 针对老旧小区燃气末端管网空白点问题 逐户摸排居民用气意愿和实际困难 制定分批入户安装方案[3] - 截至5月底 贵阳市今年已有5个老旧小区成功接通管道天然气 惠及居民1020户[3] 技术创新与安全监测 - 采用PPB燃气巡检车配备360度全景摄像头和高精度传感器 实时监测燃气管线泄漏情况[4] - 引入无人机对复杂地形进行全方位监测 通过三维建模功能配合地质灾害监控系统预警潜在风险[4] - 新技术应用实现燃气安全由被动应对事故到主动预防风险的转变 显著提高管理效率和安全性[4]

地块基本信息 - 地块编号京土储挂(朝)[2025]027号 土地面积5300平方米 建筑控制规模7588平方米[1][2] - 用地性质为R2二类居住用地和A8社区综合服务设施用地[2][5][8] - 土地开发程度七通一平 位于朝阳区东三环外呼家楼南里 西临呼家楼中路 东临针织路 南临朝外大街[2][4] 交易信息 - 挂牌竞价起始时间2025年8月22日 竞买申请截止时间2025年9月4日 竞价截止时间2025年9月5日15:00[2] - 起始价4.46亿元 折合楼面价5.88万元/平方米[1] - 最小递增幅度未披露 固定交易价格未披露[2] 规划指标 - 9001地块为居住用地 用地规模2700平方米 容积率2.04 地上建筑规模5508平方米 限高36米 绿化率30%[5][10] - 9002地块为社区综合服务设施用地 用地规模2600平方米 容积率0.8 地上建筑规模2080平方米 限高9米 绿化率30%[8][10] - 内含一条东西向街坊路 红线宽度8米 位于9001地块北侧[6][10] 项目背景与定位 - 项目为朝阳区首开"1托4"城中村改造组成部分 不在此前供地清单中[13] - 位于CBD东扩区范围 是首都功能疏解和城市空间结构优化重要节点[10] - 现存两栋上世纪50年代危楼 存在安全隐患 规划进行城市更新改造[5] 区域交通状况 - 东三环路为城市快速路 全天交通量高位 早晚高峰常态化拥堵[11] - 北侧朝阳北路存在严重通行瓶颈 内部道路层级低 横向通达性不足[11] - 与北京广中心 北京国际中心及核心CBD区域存在高强度出行联系 交通流结构复杂且具潮汐特征[11] 整体改造规划 - 规划范围含三间房乡 双井街道等5个街道 用地面积约19.11公顷[13] - 总地上建筑规模约22.57万平方米 含4幅居住用地总建面超21万平方米[13][16] - 除呼家楼地块外 另有三幅住宅地块分别位于东三环双井站附近（建面2.97万㎡）和东五环外（建面2.6万㎡及15.44万㎡）[17][19] 产品特征 - 按户均120平方米计算 住宅部分可提供不足50套房源[7] - 住宅体量略大于去年出让的东城金鱼池地块[7] - 配套含9班幼儿园（建面0.35万平方米）及12班幼儿园（用地4500平方米）[19]

交储事项概述 - 公司拟向广州市白云区人民政府征地办公室交储罗冲围储罐厂地块40,540平方米土地及建筑物约5,400平方米 [1] - 预计补偿金额为人民币5.08亿元（含按时交地奖励款8,500万元） [1] - 交储事项已经公司第九届董事会第十六次会议审议通过，无需提交股东大会审议 [1] 地块基本情况 - 地块位于广州市白云区松洲街道增槎路孖涌街13号，权属人为全资子公司广州燃气集团有限公司 [2] - 地块权益面积40,540平方米，总建筑面积约5,400平方米，包括办公楼2栋、厂房3栋及其他临散建筑5栋 [2] - 资产不存在抵押、质押、诉讼、仲裁或司法措施等权利限制情况 [2] 补偿定价依据 - 补偿价格依据广州市国资委相关指导意见，由专业第三方评估机构出具报告后协商确定 [2] - 评估补偿款预计为人民币5.08亿元，具体以征收补偿协议约定为准 [3] - 补偿依据包括《广州市旧厂房改造实施细则》相关条款 [3] 交易安排 - 交易不构成关联交易或重大资产重组 [2] - 广州燃气集团拟与白云区松洲街道办事处签署征收补偿协议书 [3] - 协议签订生效后一年内完成场地移交 [3] 对公司业绩影响 - 土地交储预计增加净利润约4亿元人民币 [3] - 事项不会对公司生产经营产生重大不利影响 [3] - 具体会计处理及财务数据以会计师事务所审计结果为准 [3]

报告行业投资评级 - 建筑和工程行业投资评级为增持（维持）[5] - 非金属类建材行业投资评级为买入（维持）[5] 报告的核心观点 - 城市建设侧重于更新改造，解决民生需求，一线城市存量改造需求旺盛且进度或较快，可关注深城交及隧道股份等[1] - 低空经济发展需因地制宜有序推进及统一标准，当前缺乏统一体系和成熟模式，基建落地偏慢，未来将注重高质量发展[2] - 公募REITs市场本周基本与上周持平，开启二季报交易，经营面偏强产品或回升，不佳产品或补跌，需谨慎配置[3] 根据相关目录分别进行总结 城市建设方面 - 7月14 - 15日中央城市工作会议召开，部署7个方面重点任务，强调城市建设更新改造、存量提质增效，一线城市改造需求旺且进度或较快[1] 低空经济方面 - 7月19日国家发改委召开专题会议，要求防止低空产业低效重复建设和恶性竞争，统一标准、有序推进是下一步重点，基建落地或低于预期[2] 公募REITs市场方面 - 7月18日中证REITs（全收益）指数收于1104.55，较上周涨0.06%，年内累计涨14.12%，本周下半周开始发布二季报，市场将交易二季度业绩[3] 投资组合方面 - 建议关注鸿路钢构、中材科技、濮耐股份、海南华铁、北新建材、中国建筑、中国化学、中国电建、上海港湾、科达制造[3]

中央城市工作会议背景 - 1949年以来共召开五次中央城市工作会议 时间分别为1962年 1963年 1978年 2015年 2025年 间隔约10年一次 [1] - 2015年会议正值房地产市场深度调整期 提出"去库存"战略目标 棚改货币化政策推动市场进入牛市 [1] - 2025年会议背景与2015年相似 房地产市场持续下行 开发商债务问题突出 库存压力大 [7][9] 城镇化发展阶段转变 - 城镇化从快速增长期进入稳定发展期 城市发展转向存量提质增效阶段 [3] - 城镇化率从2015年55%提升至当前67% 居民杠杆率从39 23%升至61 5% 接近饱和状态 [13] - 未来城镇化将进入增量与存量并存时代 大城市吸引中小城市人口 县城吸引农村人口 [13] 城市发展战略调整 - 摒弃低效大基建和隐性债务 追求稳健可持续的发展道路 [3] - 发展组团式 网络化的现代化城市群和都市圈 提高城市综合承载能力 [3] - 城市工作重点从大拆大建转向城市更新改造 资源向大城市为核心的都市圈集中 [5] 房地产市场现状与政策预期 - 当前经济增速放缓 CPI低位 PPI负增长 传统行业产能过剩 与2015年情况类似 [7] - 房地产市场下行带动关联产业链压力 地方财政收入锐减 叠加关税战加剧出口压力 [9] - 预计年内核心城市限购政策可能松动 但受人口经济趋势制约 市场难以快速反转 [15] 棚改政策演变 - 2015年棚改货币化三年完成1800万套危旧房改造 推动市场复苏 [9][11] - 2025年计划新增100万套危旧房改造 规模显著缩小 因可拆建区域大幅减少 [11] - 当前棚改更多基于修补改造 而非大规模拆迁重建 [11]