深圳新单价地王成交 - 招商蛇口旗下公司以21.55亿元总价竞得前海桂湾片区宅地，成交楼面价84180元/平方米，刷新深圳涉宅用地楼面价纪录 [1] - 该地块无保障房配建要求、无户型限制、未设销售均价限制，起始价11.58亿元，溢价率86.1% [1] - 12家房企参与竞价，包括金茂、华润、保利等，竞拍过程出现1分钟内报价11轮的激烈场面 [1] 地块核心优势分析 - 区位稀缺性：桂湾片区四年无宅地供应，地块体量小（25600平方米）且总价低，符合开发商快速开发回款需求 [2] - 开发条件灵活：采用"交地即交证"模式，要求1年内开工、4年内竣工，降低开发商资金压力 [2] - 三重叠加优势：区位优越、供应稀缺、不限售价，支撑高溢价率和高楼面价 [3] 开发商战略布局 - 招商蛇口作为自贸区土储较大的开发商，拿地可实现产业、商业、城市配套一体化开发，提升综合收益 [3] - 地块预计开发为小高层产品，形成前海稀缺的低密度改善型社区 [3] - 深圳高端改善型住宅需求潜力大但供应偏少，为项目提供市场空间 [3] 深圳楼市供需动态 - 2025年上半年数据：一手住宅预售成交15101套（同比+24.4%），二手房成交35106套（同比+30.7%） [3] - 2025年第三季度计划供应住宅10673套（107.99万平方米），占商品房总供应量86.4% [4] - 近期将出让3宗宅地（民治、大浪、新桥街道），起拍总价45.5亿元 [4]

上海豪宅市场表现 - 上海壹号院三批次64套房源开盘当日全部售罄 实现销售额40 25亿元 [2] - 项目年内累计销售额达108 71亿元 成为2025年全国首个单盘破百亿元项目 [2] - 绿城潮鸣东方开盘即售罄 均价19 5万元/平方米 被称为"全国单价地王" [2] - 陆家嘴太古源·源邸开盘后仅剩两套 [2] 项目销售数据与结构 - 上海壹号院三批次主力户型面积300～350平方米 均价18 5万元/平方米 [3] - 包含两套特殊户型 面积642平方米和1010平方米 复式单价达24 65万元/平方米 总价区间4347万元～2 49亿元 [3] - 项目认筹率超267% 为今年黄浦区首个触发积分制项目 [2] - 前两批次表现强劲 去年8月首批33套房源当日售罄 今年1月第二批去化率超96% [2] 购房者地域分布 - 上海壹号院认购者中上海本地人占比28 6% 内环区域占比6 8% [5] - 浙江 江苏买家合计占比30% 其中浙江29组 江苏19组 [5] - 绿城潮鸣东方认购者中上海本地占比约30% [6] - 陆家嘴太古源·源邸上海本地买家仅占22% 主要客群来自浙江 江苏及其他区域 [6] 市场整体趋势 - 上周上海新建商品住宅成交面积13 51万平方米 环比增长71 75% [6] - 新房均价达107746元/平方米 环比上涨49 25% 创年内新高 [6] - 高端改善型需求活跃 稀缺资源产品获市场高度认同 [6] - 市场热度从核心区向郊区辐射 郊区项目开始触发积分制 [6] 项目区位与开发商 - 上海壹号院位于黄浦核心风貌区 距新天地仅400米 毗邻豫园 外滩 [3] - 由中信 新湖 融创联合开发 [3] 购房者特征 - 认购人群包含实业企业家 区域顶尖人群及圈层顶流 [5] - 161组购房者中含3组外籍或港澳居民 [5] - 出现潘*柏 黄*昊等疑似明星购房者 其中黄*昊成功购得房源 [3]