市场对美联储2025年利率路径的预期与实际政策 - 2025年初市场普遍预期美联储全年仅降息一次幅度为25个基点 [1] - 实际政策更为激进美联储在2025年共降息三次累计幅度达75个基点 [3] - 政策转向的原因与低通胀和经济疲软的预期相符 [3] 对2026年美联储利率政策的预测 - 市场普遍预期2026年美联储将进一步降息50个基点预计在八次会议中的两次进行 [4] - 预测认为此预期过于温和基于经济不确定性就业市场压力及美联储领导层可能变动等因素预计降息将更为激进 [5] - 具体预测美联储在2026年将降息四次或以上而市场目前仅定价此概率为11% [6] 对长期利率及关键市场利率的预测 - 预测10年期美国国债收益率将在2026年大幅下降至3.5%以下该水平自2023年初以来未曾出现当前收益率为4.19% [6] - 预测30年期平均抵押贷款利率将在2026年底显著下降至5.5%而年初利率约为6.2%且房利美和抵押贷款银行家协会的预测分别为5.9%和6.4% [6] - 长期利率的变动将对股息股票房地产投资信托基金和企业借款利率产生重大影响 [6]

宏观经济数据 - 美国职位空缺数（JOLTS）在本次报告中保持不变，为770万个，高于市场预期的720万个 [2] - 美国领先指数公布值为-0.3%，符合市场预期 [3] - 职位空缺数自新冠疫情以来一直处于高位且波动较大，尚未恢复正常水平 [2] - 有第三方报告指出，可能存在企业并无实际招聘意图的“幽灵职位” [3] 金融市场反应 - 股市对数据反应积极，标普500指数在交易时段内上涨约0.2% [4] - 10年期美国国债收益率正走高，接近4.2%，技术分析显示其可能升至4.5% [11][12] - 本次美联储会议前，国债收益率走势与今年历次会议前的模式相反，以往是在决议前走低，决议后重新定价走高 [11] - 今日将进行390亿美元的10年期国债拍卖，这是量化紧缩政策结束后首次同类拍卖，其结果将检验市场需求 [12][13] 美联储政策预期 - 市场已定价美联储在本次会议上将至少进行三次降息，其中两次偏向更大幅度降息，一次可能暂缓降息 [7] - 若降息幅度超出此预期，可能引发市场整体波动 [8] - 市场关注点阵图对2026年失业率中值预期是否上修，以及对2026年和2027年PCE通胀预期是否仍能接受高于目标水平 [9][10] - 若点阵图重申对更高PCE通胀的容忍度，可能延续市场的乐观情绪 [10] 公司动态（家得宝） - 家得宝股价早盘走高，源于公司对劳动力市场和住房市场前景表达了乐观指引 [15] - 公司基本重申了各项业绩指引，无重大变化，并计划在2025年新开12家门店 [16] - 对于2026财年，公司给出总销售额增长区间为1.5%至4.5%，调整后摊薄每股收益同比持平至增长4% [17] - 若市场复苏，公司预计2026年总销售额增长可达5%至6%，同店销售额增长可达4%至5% [17] - 公司提供的调整后每股收益指引与收入增长预估基本匹配，表明其预期客流量和客单价将同步增长，而非仅靠提价来弥补销量下滑 [18] 大宗商品市场（原油） - 原油价格目前约58美元/桶，早盘走势略显疲软 [19] - 俄罗斯、乌克兰局势以及欧洲试图达成和平协议的地缘政治风险，在隔夜为原油市场的多头带来乐观情绪，但日内通常会出现回落 [20] - 来自中东等海外地区的天然气及原油未来潜在产量水平的消息，也给油价带来下行压力 [20] - 美国与欧洲伙伴在俄乌问题上的言辞升级，涉及国债购买等威胁，也可能推高油价 [21] - 从技术分析看，56.50美元是关键的支撑位，若价格未有效跌破55美元，可能有买家入场，推动油价在1月中旬反弹至65-70美元区间 [22][23]

核心观点 - 前财政部长拉里·萨默斯警告，由于联邦财政压力，长期利率更可能上升而非下降，这将导致抵押贷款利率持续高企[1] - 与萨默斯的警告不同，房利美预测抵押贷款利率到2026年底将降至5.9%，但房地美预计2025年12月利率可能回升至6.4%[5][6] 抵押贷款利率现状与历史 - 2024年10月中旬30年期固定抵押贷款平均利率为6.19%，低于2023年同期的6.44%[3] - 自2022年以来抵押贷款利率保持高位，当年平均利率从1月的3.45%攀升至12月的6.42%，此后未低于6%[3] 利率对房地产市场的影响 - 高抵押贷款利率是负担能力危机的一个因素，导致2025年新房销售缓慢[5] - 房利美预测2025年美国总房屋销售量将低于2024年的销售总量[5] - 2022年抵押贷款利率达到数十年未见的水平，加之需求增加和供应不足，导致房价飙升[4]

PCE数据与通胀现状 - 核心PCE物价指数同比上涨2.9%，仍高于美联储目标 [2][3] - 月度PCE数据相较上月有所下降，但年化率仍过高 [3] - 通胀数据符合预期，市场反应良好，但绝对水平仍高企 [1][2] 美联储政策前景 - 美联储内部观点存在广泛分歧，未来会议将进行激烈讨论 [3] - 部分官员对过早降息持保留态度，强调需平衡双重使命 [4][8] - 下周发布的劳动力市场报告将是10月议息会议的关键催化剂 [5][7] 经济数据表现 - 第二季度GDP数据再次向上修正，显示经济韧性 [6] - 第二季度个人消费支出增长约2.5%，是经济主要驱动力 [6] - 8月实际个人支出数据表现强劲，预示第三季度经济可能保持增长 [6] 劳动力市场状况 - 劳动力市场出现裂痕，但尚未在经济数据中完全显现 [5][6] - 失业率维持在4.3%，若非农就业数据超预期向好将影响降息决策 [7] - 消费者和个人仍具韧性，是当前经济分析中的关键矛盾点 [5][6] 债券市场与长期利率 - 10年期国债收益率在4.18%附近波动，短期可能维持在当前区间 [9][10] - 即使美联储降息，高通胀和财政担忧可能使10年期国债收益率保持高位 [11] - 抵押贷款利率与10年期国债收益率关联更紧密，若其不下降则抵押贷款难获缓解 [12]

美联储利率政策 - 美联储已实施25个基点的降息，且预计在2025年还会有50个基点的降息，使联邦基金利率在年底不高于3.63% [2] - 若就业增长持续疲软，美联储可能被迫进行比当前预期更大幅度的降息 [3][8] - 联邦公开市场委员会内部存在分歧，19名成员中约11人支持至少一次降息，而6至7人反对进一步降息 [9] 就业市场状况 - 美国就业增长近乎消失，若月度非农就业人数无法恢复至约10万或以上，将对消费者支出构成威胁 [3][14] - 就业市场疲软是促使美联储考虑继续降息的关键因素 [3] 通胀与消费者支出前景 - 通胀预计在2024年最后一季度见顶，随后减速通胀预计在2026年初恢复 [4] - 8月零售销售数据强劲，可能推动第三季度实际消费者支出增长预期上调 [8] - 消费者信心处于历史低位，密歇根大学9月初的消费者信心指数读数自1878年1月以来所有月度读数中处于最低的1.5%水平 [7] 经济部门表现差异 - 高收入家庭在假日季表现良好，但中低收入家庭，尤其是有多个子女的家庭，因收入未能跟上通胀而面临支出压力 [12][13] - 假日季零售销售预计表现平均，不太可能出现上行惊喜，部分受关税导致的涨价影响 [11][12] 利率对市场的影响 - 若消费者支出疲软伴随就业增长不足，10年期国债收益率可能跌破3.5% [8][9] - 抵押贷款申请需求因利率下降而跃升60%，显示消费者对利率变化的敏感反应 [11]

抵押贷款利率近期走势 - 截至11月13日当周，30年期固定抵押贷款利率上升2个基点至6.24%，但较去年同期（6.78%）下降54个基点 [2] - 同期15年期固定抵押贷款利率微降1个基点至5.49%，较去年同期下降50个基点 [2] - 尽管短期利率变动不大，但从年度视角看抵押贷款利率正在下降，但30年期利率距离降至6%还差24个基点 [4] 影响抵押贷款利率的关键因素 - 美联储在2025年9月和10月会议上分别降息25个基点，联邦基金利率的下降趋势通常会带动抵押贷款利率跟随 [5][6] - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至11月12日，10年期国债收益率为4.13%，低于一年前的4.43% [11] - 当前30年期抵押贷款利率（6.24%）与10年期国债收益率（4.13%）之间的利差为2.11%，小于一年前的2.35%，利差收窄是当前利率较低的原因之一 [12] 房地产市场基本面 - 根据圣路易斯联储数据，单户住宅售价中位数自2009年第一季度（208,400美元）以来总体呈上升趋势，至2025年第二季度已达410,800美元 [15] - 当前房地产市场处于供需紧张状态，购房者数量超过待售房屋数量，尤其是在首次购房者能承受的价格区间，这种失衡支撑了高房价 [14] 对购房者的策略建议 - 不建议购房者等待利率降至6%或更低，因为利率仅是购房可负担性方程的一部分，还需考虑房价因素 [13] - 在当今市场，策略包括购买负担得起的房产、考虑待修房屋（如使用FHA 203(k)贷款）、选择共管公寓、或考虑15年期抵押贷款以获取更低利率 [18][21][24][25] - 可探索利率买断选项，通过预付现金来换取抵押贷款利率的降低，这可以是永久性或临时性的 [26] 抵押贷款利率未来展望 - 抵押银行家协会预测30年期固定利率将在2026年全年保持在6.4%，并在2027年底降至6.3% [27] - 房利美预测更为乐观，预计利率在明年年底将降至5.9%，两家机构均预测整个2025年利率将维持在6%以上 [27]

当前抵押贷款利率走势 - 截至2025年12月24日当周，30年期固定抵押贷款利率小幅下降3个基点至6.18%，但较去年同期已下降67个基点[2] - 同期15年期固定抵押贷款利率上升3个基点至5.50%，但较去年同期下降50个基点[3] - 尽管近期每周利率变化不大，但年度数据显示抵押贷款利率整体呈下降趋势[2][4] 2026年利率前景与影响因素 - 美联储在2025年三次降息，每次25个基点，并计划在2026年仅降息一次，这限制了抵押贷款利率大幅下降的空间[5][8] - 抵押贷款利率与10年期国债收益率关联紧密，截至2025年12月26日，10年期国债收益率为4.12%，较一年前的4.63%下降[10] - 当前30年期抵押贷款利率与10年期国债收益率的利差为2.06%，低于一年前的2.22个百分点，这是当前利率较低的原因之一[11] 住房市场供需与价格动态 - 当前住房市场处于供不应求状态，首次购房者能负担的价格区间内房源尤其紧张[13] - 自2009年第一季度以来，单户住宅销售中位价呈上升趋势，从208,400美元上涨至2025年第二季度的410,800美元[14] - 即使经济衰退导致利率下降，也可能刺激更多购房需求，从而推高对有限房源的需求，使房价保持高位[15] 购房者策略建议 - 建议购房者根据自身负担能力购房，考虑购买面积较小的房屋、公寓或需要修缮的房屋[17][20][22] - 可以考虑15年期抵押贷款，虽然月供较高，但通常利率更低，且贷款期内总利息支出大幅减少[23] - 探索利率买断选项，通过预付现金来降低抵押贷款利率，可以是永久性或临时性（如前1-3年）的降低[24] 长期利率预测与历史对比 - 抵押贷款银行家协会预测，30年期固定利率在2026年将维持在6.4%，2027年在6.3%至6.4%之间波动[25] - 房利美预测，30年期固定利率到2026年底将降至5.9%，并在2027年保持稳定[25] - 与历史相比，7%的抵押贷款利率并不算高，与1990年代水平相当，远低于1970年代末和1980年代初的双位数利率[26]

抵押贷款利率近期走势 - 截至2025年12月11日当周，30年期固定抵押贷款利率上升3个基点至6.22%，但较去年同期低38个基点[2] - 截至2025年12月11日当周，15年期固定抵押贷款利率上升10个基点至5.54%，较去年同期低30个基点[2] - 尽管周度数据上升，但年度抵押贷款利率呈下降趋势，30年期和15年期利率均徘徊在年度低点上方[1][3] 美联储政策与利率影响 - 美联储在2025年9月、10月和12月会议上各降息25个基点，年内共降息三次[4] - 抵押贷款利率通常反映联邦基金利率趋势，但并非直接挂钩，在预期降息期间利率会下降，而降息后不一定持续下降[5] - 2025年，抵押贷款利率在9月会议前因降息预期而逐步下降，但在实际降息后出现反弹[7] - 美联储暗示2026年仅计划降息一次，因此2025年末几周抵押贷款利率可能保持停滞甚至上升，明年大幅下降的可能性不大[8] 10年期国债收益率与利差分析 - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至2025年12月11日，10年期国债收益率开盘报4.13%，低于一年前的4.25%[11] - 当前平均30年期固定抵押贷款利率为6.22%，与10年期国债收益率4.13%之间存在2.09个百分点的利差[12] - 一年前，30年期利率为6.60%，10年期收益率为4.25%，利差为2.35个百分点，当前利差收窄是抵押贷款利率降低的原因之一[12] 房地产市场与购房负担能力 - 当前房地产市场处于紧张状态，买家数量超过待售房屋，尤其是首次购房者能负担的价格区间，供需失衡支撑房价保持高位[14] - 根据圣路易斯联储数据，单户住宅销售中位价自2009年第一季度以来总体呈上升趋势，从当时的208,400美元上涨至2025年第二季度的410,800美元[15] - 即使经济衰退导致利率下降，也可能刺激更多买家入市以锁定低利率，从而推高对有限房源的需求，使房价难以显著下跌[16] - 购房者需要利率和房价同时下降才能真正节省成本，但目前许多城市房价仍在上涨，形势改善但仍面临挑战[17] 购房策略建议 - 在当今市场，最佳策略可能是购买负担得起的房产，例如更小的房子或公寓，以开始积累资产[18] - 考虑购买需要修缮的房屋，例如利用FHA 203(k)抵押贷款将购房和装修成本合并为一笔贷款[22] - 考虑购买公寓，它们可能是在理想区域找到负担得起住房的选项，但需注意计算月供时包含HOA费用[24] - 考虑15年期抵押贷款，虽然月供更高，但通常利率更低，且能在贷款期内节省大量利息[25] - 探索利率买断选项，通过预付现金来获得更低的抵押贷款利率，买断可以是永久性或临时性的[26] 抵押贷款利率未来展望 - 抵押贷款银行家协会在2025年11月预测，30年期固定利率将在2026年全年保持在6.4%，并在2027年在6.3%至6.4%之间波动[27] - 房利美2025年11月住房预测预计，30年期利率到2026年底将达到5.9%，并在2027年保持停滞[27] - 与历史水平相比，7%的抵押贷款利率并不算高，它符合1990年代的利率水平，且远低于1970年代末和1980年代初的两位数利率[28] - 获得3%的抵押贷款利率并非不可能，但需要特定条件，例如找到拥有可承接抵押贷款的房主，这类贷款通常为VA、FHA或USDA等政府机构支持的贷款[29]

抵押贷款利率走势 - 截至2025年10月30日，30年期固定抵押贷款利率下降2个基点至6.17%，较去年同期下降55个基点[1] - 同期15年期固定抵押贷款利率下降3个基点至5.41%，较去年同期下降58个基点[2] - 两种期限的抵押贷款利率均处于年内低点，30年期利率较2024年10月的6.72%有所下降[1][2] 美联储政策影响 - 美联储在2025年9月和10月的会议上连续两次下调联邦基金利率，每次下调25个基点[4] - 抵押贷款利率通常反映联邦基金利率的趋势，但并非直接基于该利率，且在预期降息期间下降后，可能在实际降息后反弹[5][7] - 近期利率下降可能与政府停摆等政治事件对10年期国债收益率造成的下行压力有关，而非完全归因于美联储行动[8][10] 与国债收益率关系 - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至2025年10月28日，该收益率为3.99%，低于一年前的4.28%[11] - 当前30年期抵押贷款利率6.17%与10年期国债收益率3.99%之间的利差为2.18%，小于一年前的2.44个百分点，这也是当前利率较低的原因之一[12] 房地产市场状况 - 住房市场供需紧张，买家数量超过待售房屋数量，尤其是首次购房者能承受的价格区间，支撑房价保持高位[14] - 根据圣路易斯联储数据，单户住宅售价中位数从2009年第一季度的208,400美元上升至2025年第二季度的410,800美元[15] - 即使在经济衰退导致利率下降的情况下，寻求锁定低利率的买家增加可能推高对本已有限的房屋供应需求，使房价难以下降[16] 购房策略建议 - 建议购房者根据负担能力选择房产，如购买较小房屋、共管公寓或考虑需要修缮的房屋，并使用FHA 203(k)等贷款将购房和装修成本合并[18][22][24] - 可考虑15年期抵押贷款，虽然月供较高，但利率通常更低，且贷款期内总利息支出大幅节省[25] - 探索利率买断选项，通过预付现金获得暂时性或永久性的利率减免，使当前房价更可承受[26] 利率前景预测 - 抵押银行家协会预测30年期固定利率在2026年将维持在6.4%，到2027年底为6.3%[27] - 房利美预测更为乐观，预计到明年年底利率将降至5.9%，但两家机构均预测2025年全年利率将高于6%[27]

抵押贷款利率近期走势 - 截至10月16日，30年期固定抵押贷款利率下降3个基点至6.27%，较去年同期低17个基点，但较上月同期高1个基点 [1] - 15年期固定抵押贷款利率下降1个基点至5.52%，较去年同期低11个基点 [2] - 尽管近期波动较小，但从过去52周来看，30年期和15年期利率均接近其区间低端，30年期利率仅比52周低点高1个基点 [2][3] 美联储政策与抵押贷款利率关系 - 美联储在2025年9月会议上决定将联邦基金利率下调25个基点，这是2025年的首次降息 [5] - 抵押贷款利率通常反映联邦基金利率的趋势，但并非直接挂钩；在市场预期降息期间，抵押贷款利率往往会下降，但在降息后不一定持续走低 [6][7][8] - 2024年和2025年的情况均显示，抵押利率在美联储9月会议前的预期阶段下降，但在实际降息后出现反弹并企稳 [7][8] 抵押贷款利率定价机制 - 抵押贷款利率更紧密地跟随10年期国债收益率，截至10月14日，10年期国债收益率为4.03%，与一年前持平 [9][11] - 贷款机构在10年期国债收益率基础上增加“利差”以确定抵押贷款利率；当前30年期固定抵押贷款利率为6.27%，与10年期国债收益率4.03%之间的利差为2.24% [11][12] 房地产市场基本面 - 当前房地产市场供需失衡，买家数量超过待售房屋供应，尤其是首次购房者能承受的价格区间，这支撑了高房价 [14] - 根据数据，单户住宅的中位售价从2009年第一季度的208,400美元上升至2025年第二季度的410,800美元，呈现长期上涨趋势 [15] - 即使在经济衰退导致利率下降的情况下，购房需求增加可能加剧供应紧张，从而维持房价高位 [16] 机构对利率的预测 - 抵押银行家协会预测30年期固定利率在2025年底将达到6.5%，2026年第四季度为6.4% [27] - 房利美的预测更为乐观，预计到明年年底利率将降至5.9%，但两家机构均预测整个2025年利率将维持在6%以上 [27] 历史利率水平对比 - 7%的抵押利率与历史水平相比并不算高，与1990年代的利率水平相当，且远低于1970年代末和1980年代初的双位数利率 [28] - 获得3%的利率虽非不可能，但需要特定条件，例如承接房主原有的可转让政府背书贷款 [29]