报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年第一季度英国十个地区城市的租赁市场保持弹性，尽管季度环比下降14%，但租赁成交量达140万平方英尺，较2024年同期增长27%，比10年第一季度平均水平高8%，是3年来最强劲的第一季度 [9] - 投资活动在第一季度较为平淡，10个地区城市的投资总额为1.518亿英镑，季度环比下降71%，比5年第一季度平均水平低38% [6][15] - 优质办公空间的空置率仅为3.0%，“追求品质”的趋势明显，未来新建和全面翻新的空间有限，租户获取“优质”空间的难度较大 [5][14] - 优质办公物业的收益率在第一季度保持稳定，为6.50%，较去年同期压缩25个基点，比疫情前水平高175个基点 [6][18] 根据相关目录分别进行总结 阿伯丁（Aberdeen） - 租赁活动在第一季度有所增加，新的和A级库存的可用性持续下降，自2021年以来首次进行全面翻新 [20] - 2025年第一季度的占用面积为61,942平方英尺，同比增长94%，但比5年季度平均水平低16% [26] - 建筑和工程部门是需求的主要支撑，占租赁面积的42%，能源和公用事业部门在交易数量上继续推动需求，占租赁交易的31% [26] - 优质租金在第一季度保持稳定，为每平方英尺32.50英镑 [26] - A级可用性在第一季度环比下降6%，至122,134平方英尺，较过去12个月下降32%，比城市5年平均水平低73% [26] - 总市场空置率在第一季度末环比下降1个百分点，至17% [26] - 投资活动在第一季度较为平淡，投资总额为770万英镑，比阿伯丁5年平均水平低37% [26] - 优质办公物业的收益率稳定在10.00%，自疫情开始以来上升了350个基点 [26] 伯明翰（Birmingham） - 新的和A级空间在第一季度主导了租赁活动，占总租赁面积的81%，预计今年晚些时候几个新开发项目的交付将推动2025年的租金增长 [27] - 第一季度的占用面积为75,522平方英尺，季度环比下降45%，比10年季度平均水平低60% [34] - 专业服务和金融、银行及保险部门在第一季度占总租赁面积的近三分之二 [34] - 新的A级建筑可用性在第一季度上升39%，至477,463平方英尺，比伯明翰5年平均水平高10% [34] - 总市场空置率在第一季度保持稳定，为5.8% [34] - 第一季度的办公物业交易总额为2710万英镑，比上一季度少40%，比5年季度平均水平低52% [34] - 优质办公物业的收益率稳定在6.75%，比疫情前水平低175个基点 [34] 布里斯托尔（Bristol） - 过去12个月多个项目完工后，优质空间的可用性仍高于长期平均水平，优质资产的定价现已稳定 [35] - 第一季度的占用面积为92,995平方英尺，较上一季度下降8%，比5年季度平均水平低23% [42] - 能源和公用事业部门是最活跃的占用群体，占本季度租赁面积的29%，金融、银行和保险部门完成的交易数量最多，占21% [42] - A级空间占第一季度租赁面积的57% [42] - A级可用性在第一季度末保持稳定，为304,347平方英尺，较过去12个月增长158%，比布里斯托尔5年平均水平高142% [42] - 整体市场空置率从2024年第四季度的8.9%上升至2025年第一季度的9.6%，新的和A级空间的空置率降至2.3% [42] - 第一季度的办公物业交易总额为3580万英镑，比10年季度平均水平低52% [42] - 优质收益率在第一季度保持稳定，为6.75%，比疫情前水平高175个基点 [42] 加的夫（Cardiff） - 优质办公空间的供应连续第四个季度下降，支持租金持续增长，第一季度的投资活动增加至高于趋势水平 [43] - 2025年第一季度的占用面积达到94,068平方英尺，比5年第一季度平均水平高5% [50] - 金融、银行和保险部门是第一季度最活跃的占用群体，占所有租赁面积的62%，TMT部门支撑了租赁活动，占第一季度交易的28% [50] - A级可用性降至291,760平方英尺，较上一季度下降7%，比5年平均水平低9% [50] - 总市场空置率从2024年底的11.1%降至2025年第一季度末的10.7%，A级空置率目前为2.5%，且持续下降 [50] - 第一季度的办公物业交易总额为2460万英镑，比2024年同期高出77%，比5年季度平均水平高87% [50] - 优质办公物业的收益率在第一季度保持稳定，为7.25%，比2024年第一季度低25个基点 [50] 爱丁堡（Edinburgh） - 全新库存的可用性仍然极为有限，未来的供应管道无法缓解这一情况，预计对优质空间的竞争将推动2025年的租金增长 [51] - 2025年第一季度的租赁成交量达到99,373平方英尺，比2024年第四季度低79%，但比5年第一季度平均水平高12% [58] - TMT部门支撑了爱丁堡市中心的活动，占第一季度租赁面积的26%和交易的30% [58] - 新的和A级空间占第一季度租赁面积的近一半 [58] - A级可用性在2025年第一季度增加至700,435平方英尺，比2024年同期高19%，比爱丁堡5年平均水平高37% [58] - 总市场空置率从上个季度的10.7%略微上升至11.5%，全新库存的空置率降至0.37% [58] - 第一季度的办公物业交易总额为330万英镑 [58] - 优质办公物业的收益率稳定在6.50%，同比向内变动25个基点，比疫情前水平低175个基点 [58] 格拉斯哥（Glasgow） - 第一季度的占用需求仍然强劲，专业服务部门的持续活动提供了支撑，市场动态支持优质租金增长，供应收紧 [59] - 第一季度的占用面积总计158,567平方英尺，比2024年同期高79%，比10年季度平均水平高9%，租赁成交量季度环比增长2% [66] - 专业服务部门在2025年第一季度占租赁面积的最大比例，为31% [66] - 新的和A级空间在2025年第一季度占总租赁面积的近一半 [66] - 优质办公租金在第一季度季度环比增长5%，达到每平方英尺41.50英镑，是所有10个跟踪地区城市中最高的季度涨幅 [66] - 新的和A级可用性在第一季度环比下降3%，至537,891平方英尺，比2024年同期低4% [66] - 总市场空置率在第一季度末为9.3%，低于12个月前的10.3% [66] - 2025年第一季度格拉斯哥没有办公投资交易 [66] - 优质收益率在第一季度保持稳定，为7.50%，比疫情开始时低225个基点 [66] 利兹（Leeds） - 第一季度的占用面积激增，连续第四个季度上升，舒适地高于趋势水平，优质空间供应的收紧预计将推动2025年的优质租金增长 [67] - 第一季度的占用面积达到241,282平方英尺，季度环比增长53%，比利兹10年季度平均水平高47% [73] - 零售、分销和运输部门在第一季度主导了活动，占占用需求的45%，TMT部门完成的交易数量最多，为25笔中的9笔 [73] - 新的和A级空间在2025年第一季度占总租赁面积的一半 [73] - 优质办公租金保持在每平方英尺39.00英镑，比2024年同期增长3% [73] - A级可用性在2025年第一季度末降至140,362平方英尺，较上一季度下降18%，比城市5年平均水平低48% [73] - 整体市场空置率在第一季度末为6.6%，低于2024年底的6.8%，A级空间的空置率降至1.2% [73] - 第一季度的办公物业交易总额为1600万英镑 [73] - 优质办公物业的收益率在第一季度稳定在7.00%，比疫情前水平低200个基点 [73] 曼彻斯特（Manchester） - 占用活动季度环比增加，由TMT部门的一项重大预租引领，新的和A级供应收紧，仍低于长期平均水平 [74] - 2025年第一季度的租赁活动有所回升，占用面积总计319,995平方英尺，较上一季度增加14%，比5年季度平均水平高22% [81] - TMT部门支撑了占用活动，占租赁面积的近一半（48%），专业服务部门在交易数量方面继续支撑占用需求，占本季度租赁交易的21% [81] - A级可用性在曼彻斯特第一季度环比下降9%，至549,245平方英尺的办公库存，比城市5年平均水平低20% [81] - 新的和A级空置率从2025年第四季度的3.3%略微降至第一季度的3.1% [81] - 第一季度的投资活动较为平淡，总额为1360万英镑，较去年同期下降66% [81] - 优质办公物业的收益率在2025年第一季度保持稳定，为6.75%，自疫情开始以来向外变动175个基点 [81] 纽卡斯尔（Newcastle） - 占用活动明显超过长期平均水平，得到一项重大公共部门预租的支持，A级可用性在过去12个月持续下降，目前在建的未来供应有限 [82] - 2025年第一季度的办公占用面积季度环比增长超过十倍，达到257,476平方英尺，比城市10年季度平均水平高292%，是自2021年第四季度以来最强劲的季度表现 [88] - 公共部门主导了占用活动，占租赁面积的73%，TMT部门完成的交易数量最多，为19笔中的4笔 [85][88] - 新的和A级空间在第一季度占占用面积的88% [88] - 优质租金保持在每平方英尺32.00英镑，自疫情开始以来增长了31%，是所有跟踪的英国城市中最高的租金涨幅 [88] - 总市场空置率在全市保持稳定，为9% [88] - 纽卡斯尔的供应管道有限，目前有一座投机性办公大楼正在建设中，预计2027年第一季度完工 [88] - 2025年第一季度纽卡斯尔没有办公交易 [88] - 优质办公物业的收益率在2025年第一季度保持稳定，为7.50%，自疫情开始以来向外变动175个基点 [88] 谢菲尔德（Sheffield） - 投资活动在第一季度有所增加，达到2380万英镑，比10年季度平均水平高76%，优质定价已稳定，“追求品质”的趋势推动了第一季度的租金增长，因为占用者争夺市场的一小部分 [89][96] - 第一季度的占用面积为39,992平方英尺，较上一季度下降51%，比5年季度平均水平低46% [95] - 建筑和工程部门在2025年第一季度支撑了占用需求，占所有租赁面积的39%，TMT部门完成的交易数量最多，为31% [95] - 2024年底Plot 4a, West Bar完工后，A级可用性在2025年第一季度上升至307,300平方英尺，季度环比增长52%，比城市5年平均水平高121% [95] - 新的和A级市场空置率在第一季度保持稳定，为2.2% [95] - 谢菲尔德目前没有重大的办公开发项目正在建设中 [95] - 第一季度最大的交易涉及3 St Paul's Place的出售，由Ekistics Property Advisors以1680万英镑的价格购买 [96] - 优质办公物业的收益率在第一季度保持稳定，为7.50%，自2020年疫情开始以来向外变动125个基点 [96]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股0.17美元，超出市场共识0.01美元 [6][24] - 第一季度同店增长按现金基础计算为 - 4.1%，按GAAP基础计算为 - 5.4% [24] - 第一季度执行12份租约，总面积283,874平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺76.52美元，加权平均租约期限为12.9年 [25] - 81,707平方英尺第二代空间的按市值计价在现金基础上为 - 1.5%，在GAAP基础上为7.1% [26] - 季度末同店组合的租赁入住率为86.2%，较上一季度提高140个基点 [16][26] - 公司将租赁指导上调至900,000 - 1,100,000平方英尺，中点提高11%；将同店租赁入住率指导上调至84.4 - 86.4%，中点提高50个基点 [26] - 1月出售900 Third Avenue 45%的权益，获得约9500万美元净收益，季度末现金和受限现金余额为4.993亿美元 [14][27] - 季度末债务（不包括非核心资产债务）为32.5亿美元，加权平均利率为4.26%，加权平均期限为2.6年；其中73%为固定利率，加权平均利率为3.51%，加权平均期限为3.1年；27%为浮动利率，加权平均利率为6.28%，加权平均期限为1.4年；考虑利率上限后，浮动利率债务降至不足1% [27][28] - 2026年有15亿美元债务到期，其中最大一笔是1301 Sixth Avenue的8600万美元贷款 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度执行租约总面积约284,000平方英尺，是2019年以来最强劲的第一季度 [7][16] - 第一季度租赁活动中，约60%发生在空置空间，24%发生在2025年到期的空间，其余用于降低2026年和2027年的租赁风险 [18] - 纽约和旧金山的租赁管道目前包含超过375,000平方英尺正在谈判的租约，其中超过一半是针对空置空间，其余是针对2025年和2026年到期的空间；此外，还有超过150,000平方英尺的高级阶段提案正在谈判 [18] 纽约业务 - 第一季度在纽约租赁约278,000平方英尺 [10] - 季度末纽约投资组合的同店租赁入住率为87.4%，较上一季度提高240个基点 [20][26] - 纽约租赁到期情况可控，到年底约255,000平方英尺（占比4.7%）的租约到期 [21] 旧金山业务 - 第一季度旧金山市场租赁活动持续改善，是2019年以来最强劲的第一季度 [21] - 第一季度AI公司达成约20笔交易，总面积超过275,000平方英尺，且超过一半的AI租户是新进入市场 [22] - 季度末旧金山投资组合的同店租赁入住率为82.3%，较上一季度下降150个基点 [23][26] - 旧金山核心投资组合的租赁到期情况较为严峻，2025年约490,000平方英尺（占比27.7%）的租约到期，其中约80%为谷歌和摩根大通的租约 [23] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 2025年第一季度曼哈顿写字楼市场显著改善，新租赁活动达到2021年第四季度以来的最高季度总和 [9] - 全市租赁中，甲级写字楼空间需求推动增长，占总活动的约82%；金融服务租户在10,000平方英尺及以上的新租约中占比超过一半 [9] - 第一季度中城租赁活动超过480万平方英尺，连续第六个季度超过五年季度平均水平 [19] 旧金山市场 - 市场租赁活动持续改善，员工返回办公室的比例增加，远程工作岗位发布减少 [21] - 市场整体仍面临供应过剩的挑战，但租赁咨询和参观活动稳步增加，越来越多地促成提案和交易 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续考虑各种资本交易机会，保持灵活性，发展良好关系，为股东创造最大价值 [32] - 专注于维护与租户的良好关系，确保续约，满足现有和潜在租户的需求 [14] - 持续通过私人市场验证投资组合的内在价值 [14] - 关注市场动态，适时降低2026年到期债务的风险 [29] - 行业中租户对高品质、位置优越的写字楼空间的需求持续增加，公司投资组合受益于这一趋势 [12] - 纽约中城核心子市场的优质写字楼空间竞争激烈，公司凭借优质资产和独特的Paramount Club设施吸引租户 [19][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2025年开局良好，第一季度核心FFO表现出色，租赁业务势头强劲 [6] - 尽管宏观经济环境发生变化，但公司租赁活动未受干扰，投资组合具有韧性 [8] - 纽约写字楼市场持续复苏，公司在纽约的租赁业务表现良好，有望继续增长 [9][20] - 对旧金山市场持谨慎乐观态度，认为市场正在逐步改善，随着政治环境的变化和科技公司政策的调整，租赁活动有望增加 [13][43] 其他重要信息 - 公司在第一季度出售了900 Third Avenue 45%的权益，获得约9500万美元净收益，该物业估值为2.1亿美元，每平方英尺354美元 [14] - 公司在季度末后与律师事务所Banesh签订了121,000平方英尺的新租约，使1301 Sixth Avenue的租赁入住率达到90% [12][20] - 公司在季度末后与一家领先律师事务所在1 Market Plaza签订了32,000平方英尺的新租约 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2025年公司在资本使用和来源方面的预期 - 公司会考虑所有选项，保持纪律性和机会主义，如果有类似900 Third Avenue的交易机会，会积极关注，以保持灵活性并为股东创造价值 [31][32] 问题2：1 Market Plaza与律师事务所新租约的租金、优惠和租户决策时间 - 公司未提供具体租金和优惠信息，但表示该建筑上层空间租金通常超过每平方英尺120美元，此次签约是一个积极进展，未来会分享更多信息 [33][35] 问题3：旧金山市场的活动是否停滞，公司对该市场的长期承诺以及是否会出售资产 - 公司对旧金山市场持谨慎乐观态度，认为市长和政府致力于改善城市环境，吸引企业回归，市场正在逐步改善，目前未看到关税讨论对市场产生影响，不会轻易出售在旧金山的资产 [41][43] 问题4：2026年Showtime、Visa等大型空间到期的租赁活动更新 - 2026年旧金山的主要租赁到期涉及Morgan Lewis、Autodesk、Visa等；公司已与一家租户就Visa部分空间进行深入谈判；纽约Showtime约250,000平方英尺的空间将于2026年1月到期，目前有两三家大型租户正在洽谈，但尚无法提供更多信息 [45][48] 问题5：公司上调租赁量和租赁率指导，但同店NOI指导未变的原因 - 主要是由于预计租约延迟开始，随着活动的推进和管道的发展，指导可能会进一步优化 [49][50] 问题6：租赁量和租户活动改善与大型租户的关系 - 纽约中城核心子市场的优质写字楼空间竞争激烈，大型租户非常活跃；旧金山市场正在逐步复苏，不仅有科技公司，金融服务和律师事务所等不同规模的租户也开始活跃起来 [54][56] 问题7：旧金山市场的需求是净新增需求还是租户升级需求 - 公司看到很多律师事务所希望升级办公空间；净新增租户主要是AI公司，超过一半的AI交易租户是新进入市场，这些公司获得大量风险投资，重视线下办公 [57][58] 问题8：Kirkland和Benesch租约是否都在空置空间，是否涉及租户调整 - Kirkland租约超过10万平方英尺在空置空间，既解决了空置问题，又降低了租赁风险；Benesch租约中，约3万平方英尺在空置空间，6万平方英尺在2024年第四季度到期的空间，3万平方英尺在2026年2月到期的空间 [62][63] 问题9：中城优质写字楼空间减少，租户是否更早续约，公司是否有提价能力 - 租户因担心失去优质空间而更早参与续约，公司在中城优质建筑的上层空间具有定价权，并已开始提价并取得成效 [64][65] 问题10：旧金山第一季度租赁回升是否是一次性现象，公司租赁管道是否受影响 - 第一季度有几笔大型交易，但不排除有更大的机会；旧金山市场目前的租户需求范围广泛，租赁管道约为700万平方英尺，由不同规模的租户组成 [66][67]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股0.17美元，超出市场共识0.01美元 [6][24] - 第一季度同店增长按现金基础计算为 - 4.1%，按GAAP基础计算为 - 5.4% [24] - 第一季度执行12份租约，总面积283,874平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺76.52美元，加权平均租约期限为12.9年 [25] - 81,707平方英尺第二代空间的按市值计价在现金基础上为 - 1.5%，在GAAP基础上为7.1% [26] - 同店组合的租赁入住率为86.2%，较上一季度提高140个基点，其中纽约为87.4%，提高240个基点，旧金山为82.3%，下降150个基点 [26] - 公司将租赁指导提高到900,000 - 1,100,000平方英尺，中点提高11%；将同店租赁入住率指导提高到84.4 - 86.4%，中点提高50个基点 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度租赁约284,000平方英尺，大部分在纽约，加权平均租约期限为12.9年 [7][16] - 第一季度约60%的租赁活动发生在空置空间，24%发生在2025年到期的空间，其余用于降低2026年和2027年的租赁风险 [18] - 纽约和旧金山的租赁管道目前包含超过375,000平方英尺正在谈判的租约，其中超过一半是针对空置空间，其余是针对2025年和2026年到期的空间，此外还有超过150,000平方英尺的高级阶段提案正在谈判 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，纽约曼哈顿写字楼市场显著改善，新租赁活动达到2021年第四季度以来的最高季度总额，其中A类写字楼空间需求推动增长，占总活动的约82%，金融服务租户在10,000平方英尺及以上的新租约中占比超过一半 [9] - 旧金山市场租赁活动本季度开始呈现积极势头，政治环境变化促进了更有利的商业环境，刺激了办公空间需求，AI公司本季度达成约20笔交易，总面积超过275,000平方英尺，且超过一半是新进入市场的租户 [13][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续通过私人市场证实其投资组合的潜在价值，第一季度出售了900 Third Avenue 45%的权益，筹集约9500万美元净收益，保留55%的权益并继续租赁和管理该物业 [14] - 公司将监测市场并机会主义地降低2026年到期债务的风险，如1301 Sixth Avenue的8600万美元贷款，该建筑目前租赁率达90%且仍在上升 [28][29] - 公司计划在1 Market Plaza和1 Front Street开发卓越的设施，利用Paramount Club的经验，以吸引现有和潜在租户 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境发生变化，但过去一个月公司的租赁活动未受干扰，投资组合的韧性和物业的战略位置继续吸引高质量租户 [8][9] - 公司对旧金山市场的复苏持谨慎乐观态度，当地政府致力于改善城市环境，吸引企业回归，科技公司也逐渐认识到回归办公室对业务有益，市场租赁活动已开始增加 [43][44] 其他重要信息 - 公司在2025年第一季度与Kirkland and Ellis签订了一份179,000平方英尺的新租约及后续扩建协议，使该建筑的租赁入住率从68.9%提高到90.2% [11] - 第二季度公司与律师事务所Banish签订了一份121,000平方英尺的新租约，使1301 Sixth Avenue的租赁率达到90% [12] - 季度末后，公司与一家领先律师事务所在1 Market Plaza签订了一份32,000平方英尺的新租约 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年公司在资本使用和来源方面有何预期 - 公司会考虑所有选择，保持纪律性和机会主义，如果有类似900 Third Avenue的机会，会积极关注，以保持灵活性并为股东创造价值 [31][32] 问题2: 1 Market Plaza新签约的32,000平方英尺律师事务所租约的租金、优惠和租户决策时间等情况 - 该建筑上层楼层租金通常超过每平方英尺120美元，公司对该租约感到自豪，旧金山市场活动开始增加，未来会分享更多进展 [33][35][37] 问题3: 旧金山市场的活动是否因当前市场不确定性而停滞，公司对该市场的长期承诺如何，是否会像在华盛顿特区那样减少投资 - 公司对旧金山市场仍持谨慎乐观态度，当地政府致力于改善城市环境，吸引企业回归，市场租赁活动已开始增加，目前未看到关税讨论对市场有影响 [41][43][44] 问题4: 2026年Showtime、Visa等大型空间到期的租赁活动情况 - 旧金山70%的租赁到期涉及Google和JPMorgan，2026年主要涉及Morgan Lewis、Autodesk、Visa等，公司已开始对部分Visa空间进行回填谈判；纽约Showtime约250,000平方英尺的空间将于2026年1月到期，公司正在与两三个大型租户进行谈判，但目前还不能提供更多信息 [45][46][48] 问题5: 公司提高了租赁量和租赁率指导，但同店NOI指导未变的原因 - 主要是由于预计租约延迟开始，随着市场活动和管道情况的发展，指导可能会进一步优化 [49][50] 问题6: 公司租赁量和租户活动的改善情况，特别是大型租户是否开始回归 - 纽约中城核心子市场的优质建筑对空间的竞争激烈，大型租户活跃；旧金山市场开始复苏，不仅有科技公司，金融服务和律师事务所等也有活动，本季度是自2月以来最好的季度 [53][54][55] 问题7: 旧金山市场的需求是净新增需求还是租户升级需求 - 公司看到很多律师事务所希望升级办公空间，净新增租户主要是AI公司，第一季度超过一半的AI交易是新进入市场的租户 [56] 问题8: Kirkland和Benesch租约是否都在空置空间，还是涉及收回或调整租户空间 - Kirkland租约超过100,000平方英尺在空置空间，既解决了空置问题，又降低了租赁风险；Benesch租约中约30,000平方英尺在空置空间，60,000平方英尺在2024年第四季度到期的空间，30,000平方英尺在2026年2月到期的空间 [61] 问题9: 中城优质办公空间供应减少，租户是否会更早开始续约，公司是否能提高租金 - 租户因担心失去空间而更早参与续约，公司在中城优质建筑的上层楼层有定价权，正在推动租金上涨并取得了成果 [63][64] 问题10: 旧金山第一季度租赁活动的增加是否是一次性的，需求是否主要集中在中小型租户，公司的租赁管道是否因其他大型租约签约而改变 - 第一季度有一些大型交易，AI公司规模有大有小，市场仍有不同规模的需求，旧金山的租户管道约700万平方英尺，由不同规模的租户组成 [65][66]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股0.17美元，超出市场共识0.01美元 [5][21] - 第一季度同店现金基础增长为 - 4.1%，GAAP基础增长为 - 5.4% [21] - 第一季度执行12份租约，总面积283,874平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺76.52美元，加权平均租约期限为12.9年 [21] - 81,707平方英尺第二代空间的按市值计价，现金基础为 - 1.5%，GAAP基础为7.1% [22] - 季度末同店组合租赁入住率为86.2%，较上一季度提高140个基点 [14][22] - 增加租赁指导至900,000 - 1,100,000平方英尺，中点提高11%；增加同店租赁入住率指导至84.4 - 86.4%，中点较之前指导提高50个基点 [22] - 1月出售900 Third Avenue 45%的权益，净收益约9500万美元，季度末现金和受限现金余额达4.993亿美元 [12][24] - 季度末债务（不包括非核心资产债务）达32.5亿美元，加权平均利率4.26%，加权平均期限2.6年；73%为固定利率，加权平均利率3.51%，加权平均期限3.1年；27%为浮动利率，加权平均利率6.28%，加权平均期限1.4年；考虑利率上限后，浮动利率债务降至不足1% [24][25] - 2025年无债务到期，2026年有15亿美元债务到期，其中最大一笔是1301 Sixth Avenue的8600万美元贷款 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度执行租约总面积约284,000平方英尺，是2019年以来最强劲的第一季度 [6][14] - 第一季度约60%的租赁活动发生在空置空间，24%发生在2025年到期空间，其余用于降低2026和2027年租赁风险 [15] - 纽约和旧金山的租赁管道目前包含超过375,000平方英尺正在谈判的租约，其中超过一半是空置空间，其余是2025和2026年到期空间；还有超过150,000平方英尺处于高级谈判阶段 [15] 资产出售业务 - 第一季度完成900 Third Avenue 45%权益的出售，物业估值2.1亿美元，每平方英尺354美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 2025年第一季度，曼哈顿写字楼市场显著改善，新租赁活动达到2021年第四季度以来的最高季度总额，A类写字楼空间需求推动增长，占总活动约82%；金融服务租户在10,000平方英尺及以上的新租约中占比超过一半 [7] - 第一季度租赁活动超过480万平方英尺，连续六个季度超过五年季度平均水平 [16] - 季度末纽约组合同店租赁入住率为87.4%，较上一季度提高240个基点；2025年底前到期面积约25.5万平方英尺，占比4.7% [18] 旧金山市场 - 第一季度是2019年以来最强劲的第一季度，租赁活动稳步改善；科技公司调整工作场所政策，员工返回办公室的比例增加，远程职位发布减少 [18] - 第一季度AI公司达成约20笔交易，总面积超过27.5万平方英尺，在市场租户中占比逐渐增加，超过一半的AI租户是首次进入市场 [19] - 季度末旧金山组合同店租赁入住率为82.3%，较上一季度下降150个基点；2025年核心组合到期面积49万平方英尺，占比27.7%，约80%为谷歌和摩根大通的租约 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将考虑所有选择，保持灵活和机会主义，若有类似900 Third Avenue的机会会积极考虑，维护和发展良好关系，为股东创造最大价值 [29] - 专注于维护与租户的良好关系，确保续约，满足现有和潜在租户需求；继续开发租户关系，提供市场领先的便利设施和服务 [12][15] - 利用Paramount Club的经验，为1 Market Plaza和1 Front Street开发卓越的便利设施计划 [20] - 监测债务市场，机会性地降低2026年到期债务的风险 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境发生变化，但过去一个月租赁活动未受干扰，组合具有韧性，战略位置的物业持续吸引优质租户 [6] - 纽约曼哈顿写字楼市场第一季度显著改善，公司在纽约租赁表现良好，有强大的租赁管道，预计未来租赁和交易经济将得到改善 [7][17] - 对旧金山市场的复苏持谨慎乐观态度，政治环境变化营造了更有利的商业环境，刺激了办公空间需求；租户将继续优先选择高品质、位置优越的办公空间，公司组合有望受益 [11] 其他重要信息 - Paramount Club是市场的重要差异化因素，不仅吸引新租户，还促进了充满活力的工作社区，提高了租户满意度和留存率 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于2025年资本使用和来源，是否会有更多类似900 Third Avenue的交易 - 公司会考虑所有选择，保持纪律和机会主义，若有类似机会会积极考虑，以保持灵活性，维护和发展关系，为股东创造价值 [28][29] 问题2：关于1 Market Plaza 32,000平方英尺律所租约的租金、优惠和租户决策时间 - 该律所是升级办公空间，大楼上层租金通常超过每平方英尺120美元，公司对该交易感到自豪，旧金山市场活动增加，前景向好 [30][31][33] 问题3：旧金山市场的活动是否停滞，对该市场的长期承诺，是否会像在华盛顿特区那样出售资产 - 公司谨慎乐观，团队与当地政府会面，市长和住房主管致力于改善城市环境，吸引企业回归；市场租赁活动增加，虽目前数据未体现，但趋势向好，关税讨论暂无影响 [37][39][41] 问题4：2026年Showtime、Visa等大型空间到期的活动更新 - 旧金山2026年主要变动是Morgan Lewis、Autodesk、Visa的租约，已开始对部分Visa空间进行回填谈判；纽约Showtime 2026年1月到期的约25万平方英尺空间，正在与两三个大型租户进行谈判，目前乐观但信息有限 [44][45][46] 问题5：租赁量和租赁率指导上调，但同店NOI指导未变的原因 - 主要是由于预计租约延迟开始，转化为入住率；随着活动和管道情况的发展，指导可能会进一步优化 [47][48] 问题6：租赁量改善趋势下，大型租户是否开始回归，尤其是在旧金山 - 纽约核心子市场优质建筑的空间竞争激烈，大型租户活跃；旧金山市场开始复苏，本季度有一些大型交易，不仅是科技公司，金融服务和律所也有参与，市场趋势向好 [51][52][54] 问题7：旧金山的需求是净新增需求还是租户升级需求 - 律所倾向于升级办公空间，AI租户是净新增租户，超过一半的AI交易是首次进入市场，这些租户获得大量风险投资，重视线下办公，在市场租户中占比逐渐增加 [55][56] 问题8：Kirkland和Benesch租约是否在空置空间，租户是否提前续约及租金情况 - Kirkland租约超过10万平方英尺在空置空间，Benesch租约包括3万平方英尺空置空间、6万平方英尺2024年第四季度到期空间和3万平方英尺2026年2月到期空间；租户因担心失去优质空间而提前续约，公司在中城优质建筑的上层有定价权，正在推动租金上涨并取得成效 [60][61][62] 问题9：是否同意旧金山第一季度租赁回升是一次性的，需求主要集中在中小租户，管道是否因大型租约签约而改变 - 第一季度有一些大型交易，AI公司部分规模较小，但不排除大型机会，公司正在与大型租户进行对话，市场仍有不同规模的需求 [63][64]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.14美元 [5] - 季度留存率为55% [6] - 按GAAP计算的市值计价为8.9%，按现金计算为2.3%，均高于业务计划预期 [8] - 资本比率为12.2，略高于25业务计划范围 [9] - 第一季度净亏损为2740万美元，即每股0.16美元；第一季度FFO总计2470万美元，即每股摊薄后0.14美元 [23] - 第一季度债务服务和利息覆盖率为2.1，与第四季度持平 [25] - 第一季度和年化综合核心净债务与EBITDA分别为7.7和7.9，均处于或低于目标范围 [26] - 第一季度CAD派息率为169.4% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：季度租赁活动约34万平方英尺，其中全资投资组合23.5万平方英尺，合资企业10.5万平方英尺；有30.6万平方英尺的远期租赁活动将在第一季度末后开始，为11个季度以来最高水平；已重新租赁5.5万平方英尺的搬出空间，均于2025年2月开始 [6][7] - 开发业务：Schuylkill Yards的3025办公部分已出租80%；Avira住宅塔楼目前出租率为96%；03/1951生命科学项目本季度基本交付；Uptown ATX办公部分管道约40万平方英尺；Solaris House目前出租率为56% [15][17][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城：93%的入住率和96%的出租率 [8] - 宾夕法尼亚郊区：88%的入住率和90%的出租率 [8] - 奥斯汀：75%的入住率，截至4月有超112个租户寻求超370万平方英尺的空间，较2024年第四季度需求增长33% [8][13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：稳定开发项目，将其作为首要任务；积极营销开发项目；待项目稳定后进行再融资和资本重组；计划将300 Delaware从核心投资组合中移除并进行改造 [15][19][26] - 发展方向：2025年是过渡性盈利年，随着开发项目入住率提高，预计将使FFO和CAD结果在2026年得到改善，并使股息派息率恢复到历史水平 [14][20] - 行业竞争：市场存在质量分化，高品质建筑表现出色，有效租金上涨，竞争格局收窄；公司在费城CBD投资组合出租率达96.2%，第一季度在中央商务区达成的交易中占64% [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：密切关注宏观环境变化，包括关税、利率、信贷利差和公共政策问题；租户决策过程仍较慢，但公司运营平台稳定，流动性良好 [4][40][34] - 未来前景：对开发项目的成功充满信心，预计项目稳定后将为公司带来约4100万美元的年化NOI增长；随着市场改善，公司有望继续利用租户和融资市场的机会 [19][20][34] 其他重要信息 - 2025年经常性资本支出预计受约2100万美元或每股0.12美元的递延租户改善津贴影响，第一季度确认了约1050万美元或每股0.06美元的成本 [21] - 2025年FFO和CAD派息率将高于历史平均水平，但随着开发项目入住率提高，预计将在2026年恢复到历史水平，且不降低当前每股0.60美元的股息 [20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请介绍一下租赁管道的情况，特别是奥斯汀的情况 - 租赁管道来自科技公司、金融服务公司和新兴生命科学公司等，讨论内容包括扩张、搬迁等；奥斯汀的租赁管道较上季度有所改善，公司已加强营销努力 [37][38][48] 问题2: 宏观背景下租户决策情况如何 - 宏观不确定性对租户决策过程有一定影响，但公司未看到大型潜在租户因宏观因素暂停决策；公司内部团队处理交易速度快于竞争对手，且资产无过多限制，无需向贷款人寻求额外决策；生命科学公司决策时间可能有所延长 [40][42] 问题3: 请分别介绍运营投资组合和开发项目的租赁管道情况 - 运营投资组合管道约170 - 180万平方英尺，费城CBD表现良好，奥斯汀虽有租户迁出但管道在改善；开发项目方面，Schuylkill Yards有一层办公空间和两个零售空间待租，奥斯汀项目有科技和金融服务公司等潜在租户，3151项目有超50万平方英尺管道，包括生命科学和潜在办公用户 [46][47][52] 问题4: 300 Delaware资产的办公室转住宅改造的经济情况如何 - 经过四年评估，认为该市场租金有提升潜力；改造过程中需完成设计开发审查和最终审批，预计在2026年中至后期进行；假设获得联邦补贴，稳定后的收益率约为7.5% [54][55][56] 问题5: 宏观环境对资产处置市场的买家构成、定价和融资可用性有何影响 - 公司今年目标销售约5000万美元资产，目前已将奥斯汀和郊区的部分物业推向市场；市场上机构买家的兴趣重新显现，买家构成包括机构、运营商和私募股权；2023年机构买家在办公购买池中占比不到16%，2024年底约为40% [62][63][64] 问题6: 请谈谈开发项目再融资的资本提供者意愿以及公司策略 - 住宅物业的买家池和需求可见性和深度高于办公产品；公司正在考虑多种策略，包括出售资产、建立合资企业、组合资产等；目标是在今年减少至少一个、可能两个优先结构的风险敞口，其余在2026年完成 [68][69] 问题7: 公司股价相对于NAV有较大折扣，是否会采取不同策略 - 公司认为关键价值驱动因素是交付开发管道，预计将为公司带来4100万美元的额外NOI；公司了解各市场动态，随着市场供应减少，公司有机会提高NOI；公司正在考虑多种策略，如资产变现、分拆资产、地面租赁等 [71][72][73] 问题8: 与年初相比，潜在租户是否要求更多优惠或选择更小空间 - 租户续租时大多保持原有空间，新租户有时会缩小空间以追求高品质；优惠措施变化不大，公司在控制资本比率方面表现良好 [79][80] 问题9: 请介绍一下GSA作为租户的情况 - 公司与两家私募股权公司在Sierra Square有合资企业，该建筑租给GSA，租期至2030年，目前由IRS作为唯一租户；受联邦政府要求员工返回工作场所的影响，该建筑入住率约为80%；GSA租赁了公司的停车位并全部使用 [81][82] 问题10: Spark Therapeutics裁员，是否有终止租赁或腾出空间的权利 - Spark由Roche Pharmaceuticals拥有，信用良好；公司与Spark的加权平均剩余租赁期限为92个月，无提前终止权；Spark在明年年底有部分租约到期 [86][87][88]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度净亏损4330万美元，即每股0.25美元；FFO约为2990万美元，即每股0.17美元 [27] - 2024年FFO为每股0.85美元，第四季度FFO结果比指引低3%，比共识估计低6% [11][27] - 2025年FFO指引范围为每股0.6 - 0.72美元，中点为0.66美元，较2024年的0.85美元下降0.19美元 [21] - 2025年GAAP NOI将比24年水平约低1800万美元，主要因资产销售活动，部分被155 King Of Prussia Road在2025年全面运营所抵消 [22] - 2025年预计执行一些后期土地销售活动，将产生额外收益；预计进行5000万美元的投机性销售活动，稀释极小 [22][24] - 2024年股息支付率FFO为71.4%，CAD略超100%；2025年FFO和CAD支付率高于历史平均和首选水平，预计2026年恢复到历史水平 [24][25] - 2025年资本支出计划中，开发用6000万美元，普通股股息1.05亿美元，维持收入的资本3500万美元，创造收入的资本3000万美元，向合资企业的股权出资2500万美元 [38] - 2025年资金来源为利息支付后的现金流1.3亿美元、投机性资产销售5000万美元、155 King Of Prussia的建设贷款收益1000万美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年租赁活动约230万平方英尺，第四季度执行78.3万平方英尺的租约，比2023年同期高42% [6] - 2024年全年飞行质量交易占新租赁活动的60%，第四季度全资基础上62%的租约是飞行质量的结果 [7][8] - 2025年预计租赁保留率为59% - 61%，同店NOI现金基础增长1% - 3%，GAAP基础为 - 1% - 1% [24] 开发业务 - 3025 JFK办公项目已与FS Investments签订11.7万平方英尺租约，办公部分达83%出租，预计2026年第一季度稳定 [16][17] - 3025 JFK住宅部分84%出租，自营销活动开展已租出306套，预计2025年第二季度稳定 [18] - 3151 Market生命科学项目2024年底基本交付，管道已增至约80万平方英尺，预计2026年第三季度稳定 [19] - Uptown ATX办公项目管道超50万平方英尺，预计2026年第二季度稳定；Uptown Residential已交付341套，目前30%入住、32%出租 [19][20] - 拉德勒的全资办公开发项目100%出租，租户于2024年11月入住 [20] 各个市场数据和关键指标变化 费城市场 - 费城写字楼市场向高品质空间转变，2024年A类物业占所有租赁交易的66%，整体CBD投资组合93%出租 [12] - 2024年CBD记录了100万平方英尺的交易，公司占据49%的办公交易 [13] 奥斯汀市场 - 奥斯汀持续吸引企业扩张，连续两个季度实现净吸纳，超81个租户积极寻求超250万平方英尺的空间 [13] - 2025年租金价差预计为负，主要因奥斯汀一个10万平方英尺租户续租，为获净有效正面结果降低了票面利率 [85][87] 波士顿市场 - 波士顿有望在2025年看到租赁活动增加，租户偏好优质办公环境 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年是过渡性盈利年，重点是稳定开发项目，加强营销努力，利用改善的房地产市场趋势实现未来增长 [15][42] - 持续改善流动性，维持信贷额度的最低余额，确保充足流动性；计划在开发项目稳定后进行资本重组，降低杠杆水平 [10][32] - 评估将表现不佳的写字楼转变为多户住宅的可能性，探索大学总体规划过程中的租赁或建设项目 [67] - 行业内，多数业主因估值低迷和预期未来供应减少，不愿出售优质资产；市场上出现核心和核心 + 买家，预计随着市场复苏，买家将增加 [108][109] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产市场持续改善，公司运营平台稳定，流动性良好，有能力利用市场改善机会实现增长 [42] - 2025年是过渡年，虽盈利受开发项目影响，但核心投资组合表现良好，租赁活动强劲，预计未来随着开发项目稳定，盈利将增长 [21][42] 其他重要信息 - 2024年公司大幅超出流动性目标，完成超3亿美元的处置，年末现金达9000万美元，无6亿美元无担保信贷额度的未偿余额 [9][10] - 2024年公司对几个运营合资企业进行了资本重组或退出，减少债务归属2.29亿美元 [11] - 2025年预计执行后期土地销售活动，产生额外收益；预计进行5000万美元的投机性销售活动，稀释极小 [22][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：几个开发项目的租户情况及成交延迟原因 - 公司未失去主要潜在租户，租户决策谨慎，受宏观不确定性、选举和经济形势影响；租户不确定返回工作政策和所需座位数量，目前情况有所改善，对话积极 [45][46] 问题2：对租金和实现收益率的信心及风险 - 这更多是时间问题而非定价问题，市场存在向高品质空间转移的趋势，租户更看重质量；初始租金似乎无风险，加速决策、签约、建设和启用空间是实现收益率的途径；TI成本可能较高，但可通过长期租约弥补 [49][51][53] 问题3：开发管道稳定后JVFFO与2025年的差异 - 2025年合资企业的收入约1000 - 1200万美元，稳定后将跃升至超5000万美元；随着项目接近稳定，将对资产进行资本重组以降低成本 [56] 问题4：开发项目的股权是否有减值风险 - 目前根据项目的资本化率和收益率，预计不会出现股权减值，但需完成租赁工作 [60] 问题5：对合资企业资产进行资本重组的方式 - 开发合资企业采用优先股结构，公司在项目稳定后可按设定价格收购优先股合作伙伴，将资产纳入资产负债表、再融资现有债务或引入新合作伙伴 [63][64] 问题6：2025年开始的开发或再开发项目情况及原因 - 公司正在评估几个可能性，包括将表现不佳的写字楼转变为多户住宅、大学总体规划过程中的项目等，项目规模在4000 - 5000万美元之间；是否推进取决于现有开发项目的租赁情况 [66][67] 问题7：2025年FFO指引范围及高低端影响因素 - 指引范围宽是因合资企业开发项目的租赁推迟到下一年，且未预计到资本重组的影响；高端可能因未规划的租赁、资本重组、运营收入增加；低端则因上述因素未实现 [72][75][77] 问题8：CAD支付率指引及2.4亿美元递延租户津贴的影响 - 预计2.4亿美元递延租户津贴主要影响2025年，因租户改进工作大多由租户完成，且多数租约文件有日落条款，触发时间在2025年 [81][83][84] 问题9：奥斯汀市场租金价差为负的原因 - 主要因奥斯汀一个10万平方英尺租户续租，为获净有效正面结果降低了票面利率，交易后现金和GAAP租金价差分别为2%和7.5% [85][87][88] 问题10：能否提前解决与合资企业合作伙伴的高成本义务 - 与合作伙伴的相关讨论正在进行中，公司在开发合资企业中保留了大量剩余利润，目前正考虑在项目稳定前进行资本重组以降低FFO盈利影响 [91][92] 问题11：奥斯汀市场租赁情况及前景 - 市场处于复苏阶段，公司奥斯汀投资组合的管道较前几个季度显著增加；部分项目希望有大租户快速签约，部分项目大租户可见性较低；部分郊区资产考虑转换为住宅用途 [95][97] 问题12：年末资产销售的买家池、资本化率和卖方融资情况 - 资产销售达3.1亿美元，资本化率从低5%到10%以上；买家包括业主自用者、家族办公室、机会主义机构资本、核心和核心 + 买家等；多数交易无需卖方融资 [105][107][108] 问题13：是否考虑将3151项目租给传统办公用户 - 该项目刚完成，周边工作和大堂仍在进行；生命科学市场复苏缓慢，但有机构需求；公司已成功租赁3025项目，现考虑将3151项目推向传统办公用户市场 [111][112][113]