Cushman & Wakefield (NYSE:CWK) Q3 2025 Earnings Call October 30, 2025 09:00 AM ET Speaker1Thank you and welcome to Cushman & Wakefield's third quarter 2025 earnings conference call. Earlier today we issued a press release announcing our financial results for the period. This release, along with today's presentation, can be found on our Investor Relations website at ir.cushmanwakefield.com. Please turn to the page in our presentation labeled Cautionary Note on Forward Looking Statements. Today's presentation ...

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 - 2025年第一季度英国十个地区城市的租赁市场保持弹性，尽管季度环比下降14%，但租赁成交量达140万平方英尺，较2024年同期增长27%，比10年第一季度平均水平高8%，是3年来最强劲的第一季度 [9] - 投资活动在第一季度较为平淡，10个地区城市的投资总额为1.518亿英镑，季度环比下降71%，比5年第一季度平均水平低38% [6][15] - 优质办公空间的空置率仅为3.0%，“追求品质”的趋势明显，未来新建和全面翻新的空间有限，租户获取“优质”空间的难度较大 [5][14] - 优质办公物业的收益率在第一季度保持稳定，为6.50%，较去年同期压缩25个基点，比疫情前水平高175个基点 [6][18] 根据相关目录分别进行总结 阿伯丁（Aberdeen） - 租赁活动在第一季度有所增加，新的和A级库存的可用性持续下降，自2021年以来首次进行全面翻新 [20] - 2025年第一季度的占用面积为61,942平方英尺，同比增长94%，但比5年季度平均水平低16% [26] - 建筑和工程部门是需求的主要支撑，占租赁面积的42%，能源和公用事业部门在交易数量上继续推动需求，占租赁交易的31% [26] - 优质租金在第一季度保持稳定，为每平方英尺32.50英镑 [26] - A级可用性在第一季度环比下降6%，至122,134平方英尺，较过去12个月下降32%，比城市5年平均水平低73% [26] - 总市场空置率在第一季度末环比下降1个百分点，至17% [26] - 投资活动在第一季度较为平淡，投资总额为770万英镑，比阿伯丁5年平均水平低37% [26] - 优质办公物业的收益率稳定在10.00%，自疫情开始以来上升了350个基点 [26] 伯明翰（Birmingham） - 新的和A级空间在第一季度主导了租赁活动，占总租赁面积的81%，预计今年晚些时候几个新开发项目的交付将推动2025年的租金增长 [27] - 第一季度的占用面积为75,522平方英尺，季度环比下降45%，比10年季度平均水平低60% [34] - 专业服务和金融、银行及保险部门在第一季度占总租赁面积的近三分之二 [34] - 新的A级建筑可用性在第一季度上升39%，至477,463平方英尺，比伯明翰5年平均水平高10% [34] - 总市场空置率在第一季度保持稳定，为5.8% [34] - 第一季度的办公物业交易总额为2710万英镑，比上一季度少40%，比5年季度平均水平低52% [34] - 优质办公物业的收益率稳定在6.75%，比疫情前水平低175个基点 [34] 布里斯托尔（Bristol） - 过去12个月多个项目完工后，优质空间的可用性仍高于长期平均水平，优质资产的定价现已稳定 [35] - 第一季度的占用面积为92,995平方英尺，较上一季度下降8%，比5年季度平均水平低23% [42] - 能源和公用事业部门是最活跃的占用群体，占本季度租赁面积的29%，金融、银行和保险部门完成的交易数量最多，占21% [42] - A级空间占第一季度租赁面积的57% [42] - A级可用性在第一季度末保持稳定，为304,347平方英尺，较过去12个月增长158%，比布里斯托尔5年平均水平高142% [42] - 整体市场空置率从2024年第四季度的8.9%上升至2025年第一季度的9.6%，新的和A级空间的空置率降至2.3% [42] - 第一季度的办公物业交易总额为3580万英镑，比10年季度平均水平低52% [42] - 优质收益率在第一季度保持稳定，为6.75%，比疫情前水平高175个基点 [42] 加的夫（Cardiff） - 优质办公空间的供应连续第四个季度下降，支持租金持续增长，第一季度的投资活动增加至高于趋势水平 [43] - 2025年第一季度的占用面积达到94,068平方英尺，比5年第一季度平均水平高5% [50] - 金融、银行和保险部门是第一季度最活跃的占用群体，占所有租赁面积的62%，TMT部门支撑了租赁活动，占第一季度交易的28% [50] - A级可用性降至291,760平方英尺，较上一季度下降7%，比5年平均水平低9% [50] - 总市场空置率从2024年底的11.1%降至2025年第一季度末的10.7%，A级空置率目前为2.5%，且持续下降 [50] - 第一季度的办公物业交易总额为2460万英镑，比2024年同期高出77%，比5年季度平均水平高87% [50] - 优质办公物业的收益率在第一季度保持稳定，为7.25%，比2024年第一季度低25个基点 [50] 爱丁堡（Edinburgh） - 全新库存的可用性仍然极为有限，未来的供应管道无法缓解这一情况，预计对优质空间的竞争将推动2025年的租金增长 [51] - 2025年第一季度的租赁成交量达到99,373平方英尺，比2024年第四季度低79%，但比5年第一季度平均水平高12% [58] - TMT部门支撑了爱丁堡市中心的活动，占第一季度租赁面积的26%和交易的30% [58] - 新的和A级空间占第一季度租赁面积的近一半 [58] - A级可用性在2025年第一季度增加至700,435平方英尺，比2024年同期高19%，比爱丁堡5年平均水平高37% [58] - 总市场空置率从上个季度的10.7%略微上升至11.5%，全新库存的空置率降至0.37% [58] - 第一季度的办公物业交易总额为330万英镑 [58] - 优质办公物业的收益率稳定在6.50%，同比向内变动25个基点，比疫情前水平低175个基点 [58] 格拉斯哥（Glasgow） - 第一季度的占用需求仍然强劲，专业服务部门的持续活动提供了支撑，市场动态支持优质租金增长，供应收紧 [59] - 第一季度的占用面积总计158,567平方英尺，比2024年同期高79%，比10年季度平均水平高9%，租赁成交量季度环比增长2% [66] - 专业服务部门在2025年第一季度占租赁面积的最大比例，为31% [66] - 新的和A级空间在2025年第一季度占总租赁面积的近一半 [66] - 优质办公租金在第一季度季度环比增长5%，达到每平方英尺41.50英镑，是所有10个跟踪地区城市中最高的季度涨幅 [66] - 新的和A级可用性在第一季度环比下降3%，至537,891平方英尺，比2024年同期低4% [66] - 总市场空置率在第一季度末为9.3%，低于12个月前的10.3% [66] - 2025年第一季度格拉斯哥没有办公投资交易 [66] - 优质收益率在第一季度保持稳定，为7.50%，比疫情开始时低225个基点 [66] 利兹（Leeds） - 第一季度的占用面积激增，连续第四个季度上升，舒适地高于趋势水平，优质空间供应的收紧预计将推动2025年的优质租金增长 [67] - 第一季度的占用面积达到241,282平方英尺，季度环比增长53%，比利兹10年季度平均水平高47% [73] - 零售、分销和运输部门在第一季度主导了活动，占占用需求的45%，TMT部门完成的交易数量最多，为25笔中的9笔 [73] - 新的和A级空间在2025年第一季度占总租赁面积的一半 [73] - 优质办公租金保持在每平方英尺39.00英镑，比2024年同期增长3% [73] - A级可用性在2025年第一季度末降至140,362平方英尺，较上一季度下降18%，比城市5年平均水平低48% [73] - 整体市场空置率在第一季度末为6.6%，低于2024年底的6.8%，A级空间的空置率降至1.2% [73] - 第一季度的办公物业交易总额为1600万英镑 [73] - 优质办公物业的收益率在第一季度稳定在7.00%，比疫情前水平低200个基点 [73] 曼彻斯特（Manchester） - 占用活动季度环比增加，由TMT部门的一项重大预租引领，新的和A级供应收紧，仍低于长期平均水平 [74] - 2025年第一季度的租赁活动有所回升，占用面积总计319,995平方英尺，较上一季度增加14%，比5年季度平均水平高22% [81] - TMT部门支撑了占用活动，占租赁面积的近一半（48%），专业服务部门在交易数量方面继续支撑占用需求，占本季度租赁交易的21% [81] - A级可用性在曼彻斯特第一季度环比下降9%，至549,245平方英尺的办公库存，比城市5年平均水平低20% [81] - 新的和A级空置率从2025年第四季度的3.3%略微降至第一季度的3.1% [81] - 第一季度的投资活动较为平淡，总额为1360万英镑，较去年同期下降66% [81] - 优质办公物业的收益率在2025年第一季度保持稳定，为6.75%，自疫情开始以来向外变动175个基点 [81] 纽卡斯尔（Newcastle） - 占用活动明显超过长期平均水平，得到一项重大公共部门预租的支持，A级可用性在过去12个月持续下降，目前在建的未来供应有限 [82] - 2025年第一季度的办公占用面积季度环比增长超过十倍，达到257,476平方英尺，比城市10年季度平均水平高292%，是自2021年第四季度以来最强劲的季度表现 [88] - 公共部门主导了占用活动，占租赁面积的73%，TMT部门完成的交易数量最多，为19笔中的4笔 [85][88] - 新的和A级空间在第一季度占占用面积的88% [88] - 优质租金保持在每平方英尺32.00英镑，自疫情开始以来增长了31%，是所有跟踪的英国城市中最高的租金涨幅 [88] - 总市场空置率在全市保持稳定，为9% [88] - 纽卡斯尔的供应管道有限，目前有一座投机性办公大楼正在建设中，预计2027年第一季度完工 [88] - 2025年第一季度纽卡斯尔没有办公交易 [88] - 优质办公物业的收益率在2025年第一季度保持稳定，为7.50%，自疫情开始以来向外变动175个基点 [88] 谢菲尔德（Sheffield） - 投资活动在第一季度有所增加，达到2380万英镑，比10年季度平均水平高76%，优质定价已稳定，“追求品质”的趋势推动了第一季度的租金增长，因为占用者争夺市场的一小部分 [89][96] - 第一季度的占用面积为39,992平方英尺，较上一季度下降51%，比5年季度平均水平低46% [95] - 建筑和工程部门在2025年第一季度支撑了占用需求，占所有租赁面积的39%，TMT部门完成的交易数量最多，为31% [95] - 2024年底Plot 4a, West Bar完工后，A级可用性在2025年第一季度上升至307,300平方英尺，季度环比增长52%，比城市5年平均水平高121% [95] - 新的和A级市场空置率在第一季度保持稳定，为2.2% [95] - 谢菲尔德目前没有重大的办公开发项目正在建设中 [95] - 第一季度最大的交易涉及3 St Paul's Place的出售，由Ekistics Property Advisors以1680万英镑的价格购买 [96] - 优质办公物业的收益率在第一季度保持稳定，为7.50%，自2020年疫情开始以来向外变动125个基点 [96]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股0.17美元，超出市场共识0.01美元 [6][24] - 第一季度同店增长按现金基础计算为 - 4.1%，按GAAP基础计算为 - 5.4% [24] - 第一季度执行12份租约，总面积283,874平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺76.52美元，加权平均租约期限为12.9年 [25] - 81,707平方英尺第二代空间的按市值计价在现金基础上为 - 1.5%，在GAAP基础上为7.1% [26] - 季度末同店组合的租赁入住率为86.2%，较上一季度提高140个基点 [16][26] - 公司将租赁指导上调至900,000 - 1,100,000平方英尺，中点提高11%；将同店租赁入住率指导上调至84.4 - 86.4%，中点提高50个基点 [26] - 1月出售900 Third Avenue 45%的权益，获得约9500万美元净收益，季度末现金和受限现金余额为4.993亿美元 [14][27] - 季度末债务（不包括非核心资产债务）为32.5亿美元，加权平均利率为4.26%，加权平均期限为2.6年；其中73%为固定利率，加权平均利率为3.51%，加权平均期限为3.1年；27%为浮动利率，加权平均利率为6.28%，加权平均期限为1.4年；考虑利率上限后，浮动利率债务降至不足1% [27][28] - 2026年有15亿美元债务到期，其中最大一笔是1301 Sixth Avenue的8600万美元贷款 [28] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度执行租约总面积约284,000平方英尺，是2019年以来最强劲的第一季度 [7][16] - 第一季度租赁活动中，约60%发生在空置空间，24%发生在2025年到期的空间，其余用于降低2026年和2027年的租赁风险 [18] - 纽约和旧金山的租赁管道目前包含超过375,000平方英尺正在谈判的租约，其中超过一半是针对空置空间，其余是针对2025年和2026年到期的空间；此外，还有超过150,000平方英尺的高级阶段提案正在谈判 [18] 纽约业务 - 第一季度在纽约租赁约278,000平方英尺 [10] - 季度末纽约投资组合的同店租赁入住率为87.4%，较上一季度提高240个基点 [20][26] - 纽约租赁到期情况可控，到年底约255,000平方英尺（占比4.7%）的租约到期 [21] 旧金山业务 - 第一季度旧金山市场租赁活动持续改善，是2019年以来最强劲的第一季度 [21] - 第一季度AI公司达成约20笔交易，总面积超过275,000平方英尺，且超过一半的AI租户是新进入市场 [22] - 季度末旧金山投资组合的同店租赁入住率为82.3%，较上一季度下降150个基点 [23][26] - 旧金山核心投资组合的租赁到期情况较为严峻，2025年约490,000平方英尺（占比27.7%）的租约到期，其中约80%为谷歌和摩根大通的租约 [23] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 2025年第一季度曼哈顿写字楼市场显著改善，新租赁活动达到2021年第四季度以来的最高季度总和 [9] - 全市租赁中，甲级写字楼空间需求推动增长，占总活动的约82%；金融服务租户在10,000平方英尺及以上的新租约中占比超过一半 [9] - 第一季度中城租赁活动超过480万平方英尺，连续第六个季度超过五年季度平均水平 [19] 旧金山市场 - 市场租赁活动持续改善，员工返回办公室的比例增加，远程工作岗位发布减少 [21] - 市场整体仍面临供应过剩的挑战，但租赁咨询和参观活动稳步增加，越来越多地促成提案和交易 [22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续考虑各种资本交易机会，保持灵活性，发展良好关系，为股东创造最大价值 [32] - 专注于维护与租户的良好关系，确保续约，满足现有和潜在租户的需求 [14] - 持续通过私人市场验证投资组合的内在价值 [14] - 关注市场动态，适时降低2026年到期债务的风险 [29] - 行业中租户对高品质、位置优越的写字楼空间的需求持续增加，公司投资组合受益于这一趋势 [12] - 纽约中城核心子市场的优质写字楼空间竞争激烈，公司凭借优质资产和独特的Paramount Club设施吸引租户 [19][20] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在2025年开局良好，第一季度核心FFO表现出色，租赁业务势头强劲 [6] - 尽管宏观经济环境发生变化，但公司租赁活动未受干扰，投资组合具有韧性 [8] - 纽约写字楼市场持续复苏，公司在纽约的租赁业务表现良好，有望继续增长 [9][20] - 对旧金山市场持谨慎乐观态度，认为市场正在逐步改善，随着政治环境的变化和科技公司政策的调整，租赁活动有望增加 [13][43] 其他重要信息 - 公司在第一季度出售了900 Third Avenue 45%的权益，获得约9500万美元净收益，该物业估值为2.1亿美元，每平方英尺354美元 [14] - 公司在季度末后与律师事务所Banesh签订了121,000平方英尺的新租约，使1301 Sixth Avenue的租赁入住率达到90% [12][20] - 公司在季度末后与一家领先律师事务所在1 Market Plaza签订了32,000平方英尺的新租约 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：2025年公司在资本使用和来源方面的预期 - 公司会考虑所有选项，保持纪律性和机会主义，如果有类似900 Third Avenue的交易机会，会积极关注，以保持灵活性并为股东创造价值 [31][32] 问题2：1 Market Plaza与律师事务所新租约的租金、优惠和租户决策时间 - 公司未提供具体租金和优惠信息，但表示该建筑上层空间租金通常超过每平方英尺120美元，此次签约是一个积极进展，未来会分享更多信息 [33][35] 问题3：旧金山市场的活动是否停滞，公司对该市场的长期承诺以及是否会出售资产 - 公司对旧金山市场持谨慎乐观态度，认为市长和政府致力于改善城市环境，吸引企业回归，市场正在逐步改善，目前未看到关税讨论对市场产生影响，不会轻易出售在旧金山的资产 [41][43] 问题4：2026年Showtime、Visa等大型空间到期的租赁活动更新 - 2026年旧金山的主要租赁到期涉及Morgan Lewis、Autodesk、Visa等；公司已与一家租户就Visa部分空间进行深入谈判；纽约Showtime约250,000平方英尺的空间将于2026年1月到期，目前有两三家大型租户正在洽谈，但尚无法提供更多信息 [45][48] 问题5：公司上调租赁量和租赁率指导，但同店NOI指导未变的原因 - 主要是由于预计租约延迟开始，随着活动的推进和管道的发展，指导可能会进一步优化 [49][50] 问题6：租赁量和租户活动改善与大型租户的关系 - 纽约中城核心子市场的优质写字楼空间竞争激烈，大型租户非常活跃；旧金山市场正在逐步复苏，不仅有科技公司，金融服务和律师事务所等不同规模的租户也开始活跃起来 [54][56] 问题7：旧金山市场的需求是净新增需求还是租户升级需求 - 公司看到很多律师事务所希望升级办公空间；净新增租户主要是AI公司，超过一半的AI交易租户是新进入市场，这些公司获得大量风险投资，重视线下办公 [57][58] 问题8：Kirkland和Benesch租约是否都在空置空间，是否涉及租户调整 - Kirkland租约超过10万平方英尺在空置空间，既解决了空置问题，又降低了租赁风险；Benesch租约中，约3万平方英尺在空置空间，6万平方英尺在2024年第四季度到期的空间，3万平方英尺在2026年2月到期的空间 [62][63] 问题9：中城优质写字楼空间减少，租户是否更早续约，公司是否有提价能力 - 租户因担心失去优质空间而更早参与续约，公司在中城优质建筑的上层空间具有定价权，并已开始提价并取得成效 [64][65] 问题10：旧金山第一季度租赁回升是否是一次性现象，公司租赁管道是否受影响 - 第一季度有几笔大型交易，但不排除有更大的机会；旧金山市场目前的租户需求范围广泛，租赁管道约为700万平方英尺，由不同规模的租户组成 [66][67]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股0.17美元，超出市场共识0.01美元 [6][24] - 第一季度同店增长按现金基础计算为 - 4.1%，按GAAP基础计算为 - 5.4% [24] - 第一季度执行12份租约，总面积283,874平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺76.52美元，加权平均租约期限为12.9年 [25] - 81,707平方英尺第二代空间的按市值计价在现金基础上为 - 1.5%，在GAAP基础上为7.1% [26] - 同店组合的租赁入住率为86.2%，较上一季度提高140个基点，其中纽约为87.4%，提高240个基点，旧金山为82.3%，下降150个基点 [26] - 公司将租赁指导提高到900,000 - 1,100,000平方英尺，中点提高11%；将同店租赁入住率指导提高到84.4 - 86.4%，中点提高50个基点 [26] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度租赁约284,000平方英尺，大部分在纽约，加权平均租约期限为12.9年 [7][16] - 第一季度约60%的租赁活动发生在空置空间，24%发生在2025年到期的空间，其余用于降低2026年和2027年的租赁风险 [18] - 纽约和旧金山的租赁管道目前包含超过375,000平方英尺正在谈判的租约，其中超过一半是针对空置空间，其余是针对2025年和2026年到期的空间，此外还有超过150,000平方英尺的高级阶段提案正在谈判 [18] 各个市场数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，纽约曼哈顿写字楼市场显著改善，新租赁活动达到2021年第四季度以来的最高季度总额，其中A类写字楼空间需求推动增长，占总活动的约82%，金融服务租户在10,000平方英尺及以上的新租约中占比超过一半 [9] - 旧金山市场租赁活动本季度开始呈现积极势头，政治环境变化促进了更有利的商业环境，刺激了办公空间需求，AI公司本季度达成约20笔交易，总面积超过275,000平方英尺，且超过一半是新进入市场的租户 [13][22] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司继续通过私人市场证实其投资组合的潜在价值，第一季度出售了900 Third Avenue 45%的权益，筹集约9500万美元净收益，保留55%的权益并继续租赁和管理该物业 [14] - 公司将监测市场并机会主义地降低2026年到期债务的风险，如1301 Sixth Avenue的8600万美元贷款，该建筑目前租赁率达90%且仍在上升 [28][29] - 公司计划在1 Market Plaza和1 Front Street开发卓越的设施，利用Paramount Club的经验，以吸引现有和潜在租户 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境发生变化，但过去一个月公司的租赁活动未受干扰，投资组合的韧性和物业的战略位置继续吸引高质量租户 [8][9] - 公司对旧金山市场的复苏持谨慎乐观态度，当地政府致力于改善城市环境，吸引企业回归，科技公司也逐渐认识到回归办公室对业务有益，市场租赁活动已开始增加 [43][44] 其他重要信息 - 公司在2025年第一季度与Kirkland and Ellis签订了一份179,000平方英尺的新租约及后续扩建协议，使该建筑的租赁入住率从68.9%提高到90.2% [11] - 第二季度公司与律师事务所Banish签订了一份121,000平方英尺的新租约，使1301 Sixth Avenue的租赁率达到90% [12] - 季度末后，公司与一家领先律师事务所在1 Market Plaza签订了一份32,000平方英尺的新租约 [22] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 2025年公司在资本使用和来源方面有何预期 - 公司会考虑所有选择，保持纪律性和机会主义，如果有类似900 Third Avenue的机会，会积极关注，以保持灵活性并为股东创造价值 [31][32] 问题2: 1 Market Plaza新签约的32,000平方英尺律师事务所租约的租金、优惠和租户决策时间等情况 - 该建筑上层楼层租金通常超过每平方英尺120美元，公司对该租约感到自豪，旧金山市场活动开始增加，未来会分享更多进展 [33][35][37] 问题3: 旧金山市场的活动是否因当前市场不确定性而停滞，公司对该市场的长期承诺如何，是否会像在华盛顿特区那样减少投资 - 公司对旧金山市场仍持谨慎乐观态度，当地政府致力于改善城市环境，吸引企业回归，市场租赁活动已开始增加，目前未看到关税讨论对市场有影响 [41][43][44] 问题4: 2026年Showtime、Visa等大型空间到期的租赁活动情况 - 旧金山70%的租赁到期涉及Google和JPMorgan，2026年主要涉及Morgan Lewis、Autodesk、Visa等，公司已开始对部分Visa空间进行回填谈判；纽约Showtime约250,000平方英尺的空间将于2026年1月到期，公司正在与两三个大型租户进行谈判，但目前还不能提供更多信息 [45][46][48] 问题5: 公司提高了租赁量和租赁率指导，但同店NOI指导未变的原因 - 主要是由于预计租约延迟开始，随着市场活动和管道情况的发展，指导可能会进一步优化 [49][50] 问题6: 公司租赁量和租户活动的改善情况，特别是大型租户是否开始回归 - 纽约中城核心子市场的优质建筑对空间的竞争激烈，大型租户活跃；旧金山市场开始复苏，不仅有科技公司，金融服务和律师事务所等也有活动，本季度是自2月以来最好的季度 [53][54][55] 问题7: 旧金山市场的需求是净新增需求还是租户升级需求 - 公司看到很多律师事务所希望升级办公空间，净新增租户主要是AI公司，第一季度超过一半的AI交易是新进入市场的租户 [56] 问题8: Kirkland和Benesch租约是否都在空置空间，还是涉及收回或调整租户空间 - Kirkland租约超过100,000平方英尺在空置空间，既解决了空置问题，又降低了租赁风险；Benesch租约中约30,000平方英尺在空置空间，60,000平方英尺在2024年第四季度到期的空间，30,000平方英尺在2026年2月到期的空间 [61] 问题9: 中城优质办公空间供应减少，租户是否会更早开始续约，公司是否能提高租金 - 租户因担心失去空间而更早参与续约，公司在中城优质建筑的上层楼层有定价权，正在推动租金上涨并取得了成果 [63][64] 问题10: 旧金山第一季度租赁活动的增加是否是一次性的，需求是否主要集中在中小型租户，公司的租赁管道是否因其他大型租约签约而改变 - 第一季度有一些大型交易，AI公司规模有大有小，市场仍有不同规模的需求，旧金山的租户管道约700万平方英尺，由不同规模的租户组成 [65][66]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度核心FFO为每股0.17美元，超出市场共识0.01美元 [5][21] - 第一季度同店现金基础增长为 - 4.1%，GAAP基础增长为 - 5.4% [21] - 第一季度执行12份租约，总面积283,874平方英尺，加权平均起始租金为每平方英尺76.52美元，加权平均租约期限为12.9年 [21] - 81,707平方英尺第二代空间的按市值计价，现金基础为 - 1.5%，GAAP基础为7.1% [22] - 季度末同店组合租赁入住率为86.2%，较上一季度提高140个基点 [14][22] - 增加租赁指导至900,000 - 1,100,000平方英尺，中点提高11%；增加同店租赁入住率指导至84.4 - 86.4%，中点较之前指导提高50个基点 [22] - 1月出售900 Third Avenue 45%的权益，净收益约9500万美元，季度末现金和受限现金余额达4.993亿美元 [12][24] - 季度末债务（不包括非核心资产债务）达32.5亿美元，加权平均利率4.26%，加权平均期限2.6年；73%为固定利率，加权平均利率3.51%，加权平均期限3.1年；27%为浮动利率，加权平均利率6.28%，加权平均期限1.4年；考虑利率上限后，浮动利率债务降至不足1% [24][25] - 2025年无债务到期，2026年有15亿美元债务到期，其中最大一笔是1301 Sixth Avenue的8600万美元贷款 [25] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度执行租约总面积约284,000平方英尺，是2019年以来最强劲的第一季度 [6][14] - 第一季度约60%的租赁活动发生在空置空间，24%发生在2025年到期空间，其余用于降低2026和2027年租赁风险 [15] - 纽约和旧金山的租赁管道目前包含超过375,000平方英尺正在谈判的租约，其中超过一半是空置空间，其余是2025和2026年到期空间；还有超过150,000平方英尺处于高级谈判阶段 [15] 资产出售业务 - 第一季度完成900 Third Avenue 45%权益的出售，物业估值2.1亿美元，每平方英尺354美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 纽约市场 - 2025年第一季度，曼哈顿写字楼市场显著改善，新租赁活动达到2021年第四季度以来的最高季度总额，A类写字楼空间需求推动增长，占总活动约82%；金融服务租户在10,000平方英尺及以上的新租约中占比超过一半 [7] - 第一季度租赁活动超过480万平方英尺，连续六个季度超过五年季度平均水平 [16] - 季度末纽约组合同店租赁入住率为87.4%，较上一季度提高240个基点；2025年底前到期面积约25.5万平方英尺，占比4.7% [18] 旧金山市场 - 第一季度是2019年以来最强劲的第一季度，租赁活动稳步改善；科技公司调整工作场所政策，员工返回办公室的比例增加，远程职位发布减少 [18] - 第一季度AI公司达成约20笔交易，总面积超过27.5万平方英尺，在市场租户中占比逐渐增加，超过一半的AI租户是首次进入市场 [19] - 季度末旧金山组合同店租赁入住率为82.3%，较上一季度下降150个基点；2025年核心组合到期面积49万平方英尺，占比27.7%，约80%为谷歌和摩根大通的租约 [20] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将考虑所有选择，保持灵活和机会主义，若有类似900 Third Avenue的机会会积极考虑，维护和发展良好关系，为股东创造最大价值 [29] - 专注于维护与租户的良好关系，确保续约，满足现有和潜在租户需求；继续开发租户关系，提供市场领先的便利设施和服务 [12][15] - 利用Paramount Club的经验，为1 Market Plaza和1 Front Street开发卓越的便利设施计划 [20] - 监测债务市场，机会性地降低2026年到期债务的风险 [26] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济环境发生变化，但过去一个月租赁活动未受干扰，组合具有韧性，战略位置的物业持续吸引优质租户 [6] - 纽约曼哈顿写字楼市场第一季度显著改善，公司在纽约租赁表现良好，有强大的租赁管道，预计未来租赁和交易经济将得到改善 [7][17] - 对旧金山市场的复苏持谨慎乐观态度，政治环境变化营造了更有利的商业环境，刺激了办公空间需求；租户将继续优先选择高品质、位置优越的办公空间，公司组合有望受益 [11] 其他重要信息 - Paramount Club是市场的重要差异化因素，不仅吸引新租户，还促进了充满活力的工作社区，提高了租户满意度和留存率 [10] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：关于2025年资本使用和来源，是否会有更多类似900 Third Avenue的交易 - 公司会考虑所有选择，保持纪律和机会主义，若有类似机会会积极考虑，以保持灵活性，维护和发展关系，为股东创造价值 [28][29] 问题2：关于1 Market Plaza 32,000平方英尺律所租约的租金、优惠和租户决策时间 - 该律所是升级办公空间，大楼上层租金通常超过每平方英尺120美元，公司对该交易感到自豪，旧金山市场活动增加，前景向好 [30][31][33] 问题3：旧金山市场的活动是否停滞，对该市场的长期承诺，是否会像在华盛顿特区那样出售资产 - 公司谨慎乐观，团队与当地政府会面，市长和住房主管致力于改善城市环境，吸引企业回归；市场租赁活动增加，虽目前数据未体现，但趋势向好，关税讨论暂无影响 [37][39][41] 问题4：2026年Showtime、Visa等大型空间到期的活动更新 - 旧金山2026年主要变动是Morgan Lewis、Autodesk、Visa的租约，已开始对部分Visa空间进行回填谈判；纽约Showtime 2026年1月到期的约25万平方英尺空间，正在与两三个大型租户进行谈判，目前乐观但信息有限 [44][45][46] 问题5：租赁量和租赁率指导上调，但同店NOI指导未变的原因 - 主要是由于预计租约延迟开始，转化为入住率；随着活动和管道情况的发展，指导可能会进一步优化 [47][48] 问题6：租赁量改善趋势下，大型租户是否开始回归，尤其是在旧金山 - 纽约核心子市场优质建筑的空间竞争激烈，大型租户活跃；旧金山市场开始复苏，本季度有一些大型交易，不仅是科技公司，金融服务和律所也有参与，市场趋势向好 [51][52][54] 问题7：旧金山的需求是净新增需求还是租户升级需求 - 律所倾向于升级办公空间，AI租户是净新增租户，超过一半的AI交易是首次进入市场，这些租户获得大量风险投资，重视线下办公，在市场租户中占比逐渐增加 [55][56] 问题8：Kirkland和Benesch租约是否在空置空间，租户是否提前续约及租金情况 - Kirkland租约超过10万平方英尺在空置空间，Benesch租约包括3万平方英尺空置空间、6万平方英尺2024年第四季度到期空间和3万平方英尺2026年2月到期空间；租户因担心失去优质空间而提前续约，公司在中城优质建筑的上层有定价权，正在推动租金上涨并取得成效 [60][61][62] 问题9：是否同意旧金山第一季度租赁回升是一次性的，需求主要集中在中小租户，管道是否因大型租约签约而改变 - 第一季度有一些大型交易，AI公司部分规模较小，但不排除大型机会，公司正在与大型租户进行对话，市场仍有不同规模的需求 [63][64]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度FFO为每股0.14美元 [5] - 季度留存率为55% [6] - 按GAAP计算的市值计价为8.9%，按现金计算为2.3%，均高于业务计划预期 [8] - 资本比率为12.2，略高于25业务计划范围 [9] - 第一季度净亏损为2740万美元，即每股0.16美元；第一季度FFO总计2470万美元，即每股摊薄后0.14美元 [23] - 第一季度债务服务和利息覆盖率为2.1，与第四季度持平 [25] - 第一季度和年化综合核心净债务与EBITDA分别为7.7和7.9，均处于或低于目标范围 [26] - 第一季度CAD派息率为169.4% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 - 租赁业务：季度租赁活动约34万平方英尺，其中全资投资组合23.5万平方英尺，合资企业10.5万平方英尺；有30.6万平方英尺的远期租赁活动将在第一季度末后开始，为11个季度以来最高水平；已重新租赁5.5万平方英尺的搬出空间，均于2025年2月开始 [6][7] - 开发业务：Schuylkill Yards的3025办公部分已出租80%；Avira住宅塔楼目前出租率为96%；03/1951生命科学项目本季度基本交付；Uptown ATX办公部分管道约40万平方英尺；Solaris House目前出租率为56% [15][17][19] 各个市场数据和关键指标变化 - 费城：93%的入住率和96%的出租率 [8] - 宾夕法尼亚郊区：88%的入住率和90%的出租率 [8] - 奥斯汀：75%的入住率，截至4月有超112个租户寻求超370万平方英尺的空间，较2024年第四季度需求增长33% [8][13] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略：稳定开发项目，将其作为首要任务；积极营销开发项目；待项目稳定后进行再融资和资本重组；计划将300 Delaware从核心投资组合中移除并进行改造 [15][19][26] - 发展方向：2025年是过渡性盈利年，随着开发项目入住率提高，预计将使FFO和CAD结果在2026年得到改善，并使股息派息率恢复到历史水平 [14][20] - 行业竞争：市场存在质量分化，高品质建筑表现出色，有效租金上涨，竞争格局收窄；公司在费城CBD投资组合出租率达96.2%，第一季度在中央商务区达成的交易中占64% [12][13] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：密切关注宏观环境变化，包括关税、利率、信贷利差和公共政策问题；租户决策过程仍较慢，但公司运营平台稳定，流动性良好 [4][40][34] - 未来前景：对开发项目的成功充满信心，预计项目稳定后将为公司带来约4100万美元的年化NOI增长；随着市场改善，公司有望继续利用租户和融资市场的机会 [19][20][34] 其他重要信息 - 2025年经常性资本支出预计受约2100万美元或每股0.12美元的递延租户改善津贴影响，第一季度确认了约1050万美元或每股0.06美元的成本 [21] - 2025年FFO和CAD派息率将高于历史平均水平，但随着开发项目入住率提高，预计将在2026年恢复到历史水平，且不降低当前每股0.60美元的股息 [20] 问答环节所有提问和回答 问题1: 请介绍一下租赁管道的情况，特别是奥斯汀的情况 - 租赁管道来自科技公司、金融服务公司和新兴生命科学公司等，讨论内容包括扩张、搬迁等；奥斯汀的租赁管道较上季度有所改善，公司已加强营销努力 [37][38][48] 问题2: 宏观背景下租户决策情况如何 - 宏观不确定性对租户决策过程有一定影响，但公司未看到大型潜在租户因宏观因素暂停决策；公司内部团队处理交易速度快于竞争对手，且资产无过多限制，无需向贷款人寻求额外决策；生命科学公司决策时间可能有所延长 [40][42] 问题3: 请分别介绍运营投资组合和开发项目的租赁管道情况 - 运营投资组合管道约170 - 180万平方英尺，费城CBD表现良好，奥斯汀虽有租户迁出但管道在改善；开发项目方面，Schuylkill Yards有一层办公空间和两个零售空间待租，奥斯汀项目有科技和金融服务公司等潜在租户，3151项目有超50万平方英尺管道，包括生命科学和潜在办公用户 [46][47][52] 问题4: 300 Delaware资产的办公室转住宅改造的经济情况如何 - 经过四年评估，认为该市场租金有提升潜力；改造过程中需完成设计开发审查和最终审批，预计在2026年中至后期进行；假设获得联邦补贴，稳定后的收益率约为7.5% [54][55][56] 问题5: 宏观环境对资产处置市场的买家构成、定价和融资可用性有何影响 - 公司今年目标销售约5000万美元资产，目前已将奥斯汀和郊区的部分物业推向市场；市场上机构买家的兴趣重新显现，买家构成包括机构、运营商和私募股权；2023年机构买家在办公购买池中占比不到16%，2024年底约为40% [62][63][64] 问题6: 请谈谈开发项目再融资的资本提供者意愿以及公司策略 - 住宅物业的买家池和需求可见性和深度高于办公产品；公司正在考虑多种策略，包括出售资产、建立合资企业、组合资产等；目标是在今年减少至少一个、可能两个优先结构的风险敞口，其余在2026年完成 [68][69] 问题7: 公司股价相对于NAV有较大折扣，是否会采取不同策略 - 公司认为关键价值驱动因素是交付开发管道，预计将为公司带来4100万美元的额外NOI；公司了解各市场动态，随着市场供应减少，公司有机会提高NOI；公司正在考虑多种策略，如资产变现、分拆资产、地面租赁等 [71][72][73] 问题8: 与年初相比，潜在租户是否要求更多优惠或选择更小空间 - 租户续租时大多保持原有空间，新租户有时会缩小空间以追求高品质；优惠措施变化不大，公司在控制资本比率方面表现良好 [79][80] 问题9: 请介绍一下GSA作为租户的情况 - 公司与两家私募股权公司在Sierra Square有合资企业，该建筑租给GSA，租期至2030年，目前由IRS作为唯一租户；受联邦政府要求员工返回工作场所的影响，该建筑入住率约为80%；GSA租赁了公司的停车位并全部使用 [81][82] 问题10: Spark Therapeutics裁员，是否有终止租赁或腾出空间的权利 - Spark由Roche Pharmaceuticals拥有，信用良好；公司与Spark的加权平均剩余租赁期限为92个月，无提前终止权；Spark在明年年底有部分租约到期 [86][87][88]

财务数据和关键指标变化 - 2024年第四季度净亏损4330万美元，即每股0.25美元；FFO约为2990万美元，即每股0.17美元 [27] - 2024年FFO为每股0.85美元，第四季度FFO结果比指引低3%，比共识估计低6% [11][27] - 2025年FFO指引范围为每股0.6 - 0.72美元，中点为0.66美元，较2024年的0.85美元下降0.19美元 [21] - 2025年GAAP NOI将比24年水平约低1800万美元，主要因资产销售活动，部分被155 King Of Prussia Road在2025年全面运营所抵消 [22] - 2025年预计执行一些后期土地销售活动，将产生额外收益；预计进行5000万美元的投机性销售活动，稀释极小 [22][24] - 2024年股息支付率FFO为71.4%，CAD略超100%；2025年FFO和CAD支付率高于历史平均和首选水平，预计2026年恢复到历史水平 [24][25] - 2025年资本支出计划中，开发用6000万美元，普通股股息1.05亿美元，维持收入的资本3500万美元，创造收入的资本3000万美元，向合资企业的股权出资2500万美元 [38] - 2025年资金来源为利息支付后的现金流1.3亿美元、投机性资产销售5000万美元、155 King Of Prussia的建设贷款收益1000万美元 [39] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 2024年租赁活动约230万平方英尺，第四季度执行78.3万平方英尺的租约，比2023年同期高42% [6] - 2024年全年飞行质量交易占新租赁活动的60%，第四季度全资基础上62%的租约是飞行质量的结果 [7][8] - 2025年预计租赁保留率为59% - 61%，同店NOI现金基础增长1% - 3%，GAAP基础为 - 1% - 1% [24] 开发业务 - 3025 JFK办公项目已与FS Investments签订11.7万平方英尺租约，办公部分达83%出租，预计2026年第一季度稳定 [16][17] - 3025 JFK住宅部分84%出租，自营销活动开展已租出306套，预计2025年第二季度稳定 [18] - 3151 Market生命科学项目2024年底基本交付，管道已增至约80万平方英尺，预计2026年第三季度稳定 [19] - Uptown ATX办公项目管道超50万平方英尺，预计2026年第二季度稳定；Uptown Residential已交付341套，目前30%入住、32%出租 [19][20] - 拉德勒的全资办公开发项目100%出租，租户于2024年11月入住 [20] 各个市场数据和关键指标变化 费城市场 - 费城写字楼市场向高品质空间转变，2024年A类物业占所有租赁交易的66%，整体CBD投资组合93%出租 [12] - 2024年CBD记录了100万平方英尺的交易，公司占据49%的办公交易 [13] 奥斯汀市场 - 奥斯汀持续吸引企业扩张，连续两个季度实现净吸纳，超81个租户积极寻求超250万平方英尺的空间 [13] - 2025年租金价差预计为负，主要因奥斯汀一个10万平方英尺租户续租，为获净有效正面结果降低了票面利率 [85][87] 波士顿市场 - 波士顿有望在2025年看到租赁活动增加，租户偏好优质办公环境 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 2025年是过渡性盈利年，重点是稳定开发项目，加强营销努力，利用改善的房地产市场趋势实现未来增长 [15][42] - 持续改善流动性，维持信贷额度的最低余额，确保充足流动性；计划在开发项目稳定后进行资本重组，降低杠杆水平 [10][32] - 评估将表现不佳的写字楼转变为多户住宅的可能性，探索大学总体规划过程中的租赁或建设项目 [67] - 行业内，多数业主因估值低迷和预期未来供应减少，不愿出售优质资产；市场上出现核心和核心 + 买家，预计随着市场复苏，买家将增加 [108][109] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 房地产市场持续改善，公司运营平台稳定，流动性良好，有能力利用市场改善机会实现增长 [42] - 2025年是过渡年，虽盈利受开发项目影响，但核心投资组合表现良好，租赁活动强劲，预计未来随着开发项目稳定，盈利将增长 [21][42] 其他重要信息 - 2024年公司大幅超出流动性目标，完成超3亿美元的处置，年末现金达9000万美元，无6亿美元无担保信贷额度的未偿余额 [9][10] - 2024年公司对几个运营合资企业进行了资本重组或退出，减少债务归属2.29亿美元 [11] - 2025年预计执行后期土地销售活动，产生额外收益；预计进行5000万美元的投机性销售活动，稀释极小 [22][24] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：几个开发项目的租户情况及成交延迟原因 - 公司未失去主要潜在租户，租户决策谨慎，受宏观不确定性、选举和经济形势影响；租户不确定返回工作政策和所需座位数量，目前情况有所改善，对话积极 [45][46] 问题2：对租金和实现收益率的信心及风险 - 这更多是时间问题而非定价问题，市场存在向高品质空间转移的趋势，租户更看重质量；初始租金似乎无风险，加速决策、签约、建设和启用空间是实现收益率的途径；TI成本可能较高，但可通过长期租约弥补 [49][51][53] 问题3：开发管道稳定后JVFFO与2025年的差异 - 2025年合资企业的收入约1000 - 1200万美元，稳定后将跃升至超5000万美元；随着项目接近稳定，将对资产进行资本重组以降低成本 [56] 问题4：开发项目的股权是否有减值风险 - 目前根据项目的资本化率和收益率，预计不会出现股权减值，但需完成租赁工作 [60] 问题5：对合资企业资产进行资本重组的方式 - 开发合资企业采用优先股结构，公司在项目稳定后可按设定价格收购优先股合作伙伴，将资产纳入资产负债表、再融资现有债务或引入新合作伙伴 [63][64] 问题6：2025年开始的开发或再开发项目情况及原因 - 公司正在评估几个可能性，包括将表现不佳的写字楼转变为多户住宅、大学总体规划过程中的项目等，项目规模在4000 - 5000万美元之间；是否推进取决于现有开发项目的租赁情况 [66][67] 问题7：2025年FFO指引范围及高低端影响因素 - 指引范围宽是因合资企业开发项目的租赁推迟到下一年，且未预计到资本重组的影响；高端可能因未规划的租赁、资本重组、运营收入增加；低端则因上述因素未实现 [72][75][77] 问题8：CAD支付率指引及2.4亿美元递延租户津贴的影响 - 预计2.4亿美元递延租户津贴主要影响2025年，因租户改进工作大多由租户完成，且多数租约文件有日落条款，触发时间在2025年 [81][83][84] 问题9：奥斯汀市场租金价差为负的原因 - 主要因奥斯汀一个10万平方英尺租户续租，为获净有效正面结果降低了票面利率，交易后现金和GAAP租金价差分别为2%和7.5% [85][87][88] 问题10：能否提前解决与合资企业合作伙伴的高成本义务 - 与合作伙伴的相关讨论正在进行中，公司在开发合资企业中保留了大量剩余利润，目前正考虑在项目稳定前进行资本重组以降低FFO盈利影响 [91][92] 问题11：奥斯汀市场租赁情况及前景 - 市场处于复苏阶段，公司奥斯汀投资组合的管道较前几个季度显著增加；部分项目希望有大租户快速签约，部分项目大租户可见性较低；部分郊区资产考虑转换为住宅用途 [95][97] 问题12：年末资产销售的买家池、资本化率和卖方融资情况 - 资产销售达3.1亿美元，资本化率从低5%到10%以上；买家包括业主自用者、家族办公室、机会主义机构资本、核心和核心 + 买家等；多数交易无需卖方融资 [105][107][108] 问题13：是否考虑将3151项目租给传统办公用户 - 该项目刚完成，周边工作和大堂仍在进行；生命科学市场复苏缓慢，但有机构需求；公司已成功租赁3025项目，现考虑将3151项目推向传统办公用户市场 [111][112][113]