文章核心观点 - 头部券商认为房地产行业最差时期已逐步过去，政策托底与基本面调整到位将推动行业逐步企稳回升，优质房企有望率先迎来盈利修复 [1] 行业业绩与现状总结 - A股地产板块2025年归母净亏损区间预计为1455.0亿—1984.2亿元，2024年归母净亏损为1614.0亿元 [1] - 在78家发布业绩预告或快报的A股房企中，58家公告预亏，总归母净亏损达2060.4亿—2397.5亿元；5家业绩预减，总归母净利润较2024年下降75%—78%；6家实现业绩预增，总归母净利润为17.6亿—19.4亿元 [1] - 行业业绩下滑主因是结转项目毛利率下降及针对存货计提跌价准备 [2] - 截至2025年12月，70个大中城市新房和二手房价格指数较高点分别下跌12.6%和21.3% [2] - 我国新开工面积自2021年高点以来已下降75%，二手房房价自2021年高点以来已下降40% [4] - 2019年至2025年上半年，主流房企累计资产及信用减值损失占存货均值达8% [4] 积极信号与基本面变化 - 主要城市二手房挂牌量略有下行 [2] - 我国居民部门的现金流量表保持良好，净流入健康向上 [3] - 房地产行业基本面底部正逐步临近，行业深度调整已超过4年 [4] - 房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化 [5][6] - 房地产板块的主体信用风险已经开始退潮 [3] 政策环境与支持 - 中央经济工作会议指出“积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场” [5] - 《求是》杂志发文强调房地产政策应一次性给足，以缩短市场调整时间并提振购房人信心 [2][5] - 《求是》文章明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、重申房地产经济重要地位 [5] - 官方连续发布关于城市更新的文章，意味着其重要性提升，城市更新或将成为今年经济重要抓手 [5] 市场机制与金融创新 - 2026年1月底，8单总计估值321亿元的商业不动产REITs发行挂网，预计募集规模总计315亿元 [2] - 商业不动产REITs推出后，REITs市场发行审批效率明显提升，优质资产证券化速度明显加快 [2] - REITs市场建设有助于房地产企业夯实资产负债表、减轻债务负担，并为投资者提供优质低波权益资产 [2] - 行业主要融资性现金流入正从以信用债为主转向以项目融资（如REITs和物业经营贷）为主，有助于解决资产和负债错配矛盾 [3] 投资机会与估值 - 优质房企有望率先迎来盈利修复，其销售投资等经营端表现有望率先企稳回升 [1][5] - 在供给侧深度出清下，优质房企的盈利修复将更早、也更具弹性 [6] - 目前房地产板块配置创历史新低，部分优质企业的PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [6]

文章核心观点 - 头部券商中信证券与申万宏源认为，房地产行业最差时期已逐步过去，政策托底发力叠加行业基本面调整到位，优质房企有望率先迎来盈利修复，行业将逐步企稳回升 [1] 行业整体业绩与现状 - 2025年A股地产板块业绩预告显示，78家企业中58家预亏，总归母净亏损区间为2060.4亿—2397.5亿元，6家预增，总归母净利润为17.6亿—19.4亿元，综合测算板块2025年归母净亏损区间为1455.0亿—1984.2亿元，2024年为亏损1614.0亿元 [2] - 业绩下滑主因是结转项目毛利率下降及针对存货计提跌价准备，这是过去几年市场调整的客观呈现 [2] - 截至2025年12月，70个大中城市新房和二手房价格指数较高点分别下跌12.6%和21.3% [2] - 行业经历深度调整，新开工自2021年高点以来已下降75%，二手房房价自2021年高点以来已下降40%，调整幅度已显著超过美国、日本、德国及42国历史平均水平 [4] - 主流房企存货减值压力逐步释放，2019年至2025年上半年累计资产及信用减值损失占存货均值达8% [4] 积极信号与企稳基础 - 当前市场出现积极信号，主要城市二手房挂牌量略有下行 [2] - 《求是》杂志发表文章强调房地产政策应一次性给足，有效提振了购房人信心 [2] - 2026年房地产市场具备止跌回稳的基础，房价止跌回稳是房企资产负债表修复的关键 [2] - 中央经济工作会议指出“着力稳定房地产市场”，《求是》文章明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、重申房地产经济重要地位，政策基调更趋积极，重视居民端和需求端发力 [5] - 《求是》连续14篇发表关于城市更新的文章，意味着官方对其重要性进一步提升，城市更新或将成为经济重要抓手 [5] REITs市场发展与融资结构优化 - 2026年1月29日—30日，8单总计估值321亿元的商业不动产REITs发行挂网，预计募集规模总计315亿元 [3] - 商业不动产REITs推出后，REITs市场发行审批效率明显提升，优质资产证券化速度明显加快 [3] - REITs发展有助于夯实房地产企业资产负债表，减轻债务负担，同时为投资者提供优质低波权益资产 [3] - 行业主要融资性现金流入正从以信用债（主体负债）为主转向以项目融资（REITs和物业经营贷等）为主，有助于解决企业资产和负债错配的矛盾 [3] 行业展望与投资机会 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，供给侧深度出清下行业格局显著优化 [4][5] - 优质房企的销售投资等经营端表现有望率先企稳回升，并推动后续结算端业绩触底回升，盈利修复正当时 [5] - 优质房企的盈利修复将更早、也更具弹性 [6] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业的PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [6] - 居民部门现金流量表保持良好，宏观经济健康向上，为未来企业经营性现金流净流入持续修复提供底气 [3] - 政策力推住宅价格止跌，加上商业地产资产增值，房地产板块的主体信用风险已经开始退潮 [3]

行业整体业绩与现状 - A股地产板块2025年归母净亏损区间为1455.0亿—1984.2亿元，而2024年为归母净亏损1614.0亿元 [2] - 在78家发布业绩预告或快报的企业中，58家公告预亏，总归母净亏损达2060.4亿—2397.5亿元，5家业绩预减，总归母净利润较2024年下降75%—78%，6家实现业绩预增，总归母净利润17.6亿—19.4亿元 [2] - 业绩下滑主因是结转项目毛利率下降及针对存货计提跌价准备 [2] - 行业基本面底部正逐步临近，新开工自2021年高点以来已下降75%，二手房房价自2021年高点以来已下降40% [4] - 主流房企存货减值压力逐步释放，2019-2025H1主流房企累计资产及信用减值损失占比存货均值达8% [4] 市场积极信号与价格走势 - 截至2025年12月，70个大中城市新房和二手房价格指数较高点分别下跌12.6%和21.3% [2] - 主要城市二手房挂牌量略有下行 [2] - 房价止跌回稳是房企资产负债表修复的关键 [2] - 我国二手房房价跌幅已显著超过1970年至今42国平均跌幅34% [4] 政策环境与官方表态 - 中央经济工作会议指出“积极稳妥化解重点领域风险，着力稳定房地产市场” [5] - 《求是》杂志发表文章，强调房地产政策应一次性给足，尽可能缩短市场调整时间，有效提振购房人信心 [2] - 《求是》明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、重申房地产经济重要地位，政策表态更趋积极 [5] - 2026年1月15日—1月25日《求是》连续发表14篇关于城市更新的文章，意味着官方对其重要性进一步提升，城市更新或将成为经济重要抓手 [5] 融资环境与REITs市场发展 - 2026年1月29日—30日，8单总计估值321亿元商业不动产REITs发行挂网，预计涉及募集规模总计315亿元 [3] - 商业不动产REITs推出后，REITs市场发行审批效率明显提升，优质资产证券化速度明显加快 [3] - REITs发展有助于房地产企业夯实资产负债表、减轻债务负担，并使投资者得以配置优质低波权益资产 [3] - 行业主要融资性现金流入正从以信用债为主转向以项目融资（如REITs和物业经营贷）为主，有助于解决企业资产和负债错配的矛盾 [3] 行业展望与投资机会 - 头部机构认为房地产行业最差时期已逐步过去，政策托底发力叠加行业基本面调整到位，行业将逐步企稳回升 [1] - 2026年房地产市场具备止跌回稳的基础 [2] - 房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化 [5] - 优质房企有望率先迎来盈利修复，其销售投资等经营端表现有望率先企稳回升，推动后续结算端业绩触底回升 [1][5] - 优质房企盈利修复将更早、也更具弹性 [6] - 房地产板块配置创历史新低，部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [6] - 房地产板块的主体信用风险已经开始退潮 [3]