文章核心观点 - 头部券商中信证券与申万宏源认为，房地产行业最差时期已逐步过去，政策托底发力叠加行业基本面调整到位，优质房企有望率先迎来盈利修复，行业将逐步企稳回升 [1] 行业整体业绩与现状 - 2025年A股地产板块业绩预告显示，78家企业中58家预亏，总归母净亏损区间为2060.4亿—2397.5亿元，6家预增，总归母净利润为17.6亿—19.4亿元，综合测算板块2025年归母净亏损区间为1455.0亿—1984.2亿元，2024年为亏损1614.0亿元 [2] - 业绩下滑主因是结转项目毛利率下降及针对存货计提跌价准备，这是过去几年市场调整的客观呈现 [2] - 截至2025年12月，70个大中城市新房和二手房价格指数较高点分别下跌12.6%和21.3% [2] - 行业经历深度调整，新开工自2021年高点以来已下降75%，二手房房价自2021年高点以来已下降40%，调整幅度已显著超过美国、日本、德国及42国历史平均水平 [4] - 主流房企存货减值压力逐步释放，2019年至2025年上半年累计资产及信用减值损失占存货均值达8% [4] 积极信号与企稳基础 - 当前市场出现积极信号，主要城市二手房挂牌量略有下行 [2] - 《求是》杂志发表文章强调房地产政策应一次性给足，有效提振了购房人信心 [2] - 2026年房地产市场具备止跌回稳的基础，房价止跌回稳是房企资产负债表修复的关键 [2] - 中央经济工作会议指出“着力稳定房地产市场”，《求是》文章明确房地产金融属性、强调居民资产负债表、重申房地产经济重要地位，政策基调更趋积极，重视居民端和需求端发力 [5] - 《求是》连续14篇发表关于城市更新的文章，意味着官方对其重要性进一步提升，城市更新或将成为经济重要抓手 [5] REITs市场发展与融资结构优化 - 2026年1月29日—30日，8单总计估值321亿元的商业不动产REITs发行挂网，预计募集规模总计315亿元 [3] - 商业不动产REITs推出后，REITs市场发行审批效率明显提升，优质资产证券化速度明显加快 [3] - REITs发展有助于夯实房地产企业资产负债表，减轻债务负担，同时为投资者提供优质低波权益资产 [3] - 行业主要融资性现金流入正从以信用债（主体负债）为主转向以项目融资（REITs和物业经营贷等）为主，有助于解决企业资产和负债错配的矛盾 [3] 行业展望与投资机会 - 房地产行业基本面底部正逐步临近，供给侧深度出清下行业格局显著优化 [4][5] - 优质房企的销售投资等经营端表现有望率先企稳回升，并推动后续结算端业绩触底回升，盈利修复正当时 [5] - 优质房企的盈利修复将更早、也更具弹性 [6] - 当前板块配置创历史新低，部分优质企业的PB估值或绝对市值已处于历史低位，板块已具备吸引力 [6] - 居民部门现金流量表保持良好，宏观经济健康向上，为未来企业经营性现金流净流入持续修复提供底气 [3] - 政策力推住宅价格止跌，加上商业地产资产增值，房地产板块的主体信用风险已经开始退潮 [3]

2026年中国房地产市场展望 - 市场进入深度调整后的平稳发展关键年，告别普涨普跌，转向存量盘活与品质提升 [4] - 市场将呈现明显分化特征，核心城市、核心地段、高品质“好房子”将走出独立行情，而远郊、老旧房产则面临去化与流通困境 [4] - 多位专家对2026年市场走势给出乐观预测，认为在政策持续发力、市场信心逐步恢复背景下，市场有望实现企稳回升 [4] 市场核心特征与驱动因素 - 分化与筑底仍将是2026年全国市场的核心特征，政策加力与关键堵点突破是市场企稳最核心的抓手 [5] - 预计短期政策将围绕激活需求和优化供给展开，例如通过城中村改造货币化安置、降低房贷利率等措施激发市场活力 [5] - 库存压力将得到有效缓解，去库存政策深入实施和优质项目推出将改善市场供需关系 [4] - 降低首付、降低房贷利率、降低税费等一系列政策效应将持续释放，为市场注入新活力 [4] 二手房市场成为主导 - 随着存量时代到来，二手房交易将持续活跃，成为市场成交的主力军 [4] - 二手房市场成为主导，正引发行业生态的深刻变革 [5] - 新房市场将面临更激烈的竞争，倒逼开发商提升产品力 [4] 行业创新模式案例：手拉手房产网 - 以“手拉手房产网”为代表的创新平台，正通过“技术驱动+新媒体赋能+实体直营”的三元驱动模式，重构二手房交易生态 [5] - 平台核心是让买卖双方直接沟通、降低交易成本、提高交易效率，顺应了市场降低交易成本的痛点 [6][7] - 提供三种服务模式：0佣金直联（买卖双方直接沟通，平台不抽佣）[7]；纯代办服务（单项2000元）[8]；全流程服务（买方/卖方各3000元+代办费，以100万房子为例总费用约5000元，比传统中介节省80%）[8] - 平台亮点包括：通过主播探房与短视频引流，曾有视频获得10万+播放、20分钟内促成交易的记录 [9]；与郑州市官方“郑好房”平台达成互补，构建“政府监管 + 市场创新”的双轨协同体系 [9] 2026年购房者策略建议 - 对于刚需群体，当前是出手窗口期，房价降幅收窄，首付、月供、税费降至历史低位，200万以下二手房是成交主力，且政策向刚需倾斜 [10] - 购房应抓住政策红利，如公积金贷款额度优化、首付比例降低、购房补贴、税费减免等措施 [10] - 选房应首选“核心区”与“地铁房”，聚焦长三角、珠三角等城市群的核心城市及其内部核心区域和交通枢纽周边，以保障资产价值 [10] - 为规避交付风险，应优先考虑现房或已完成主体结构、交付有保障的准现房 [10][11] - 可关注部分城市推出的“房票”安置或“以旧换新”政策，作为置换途径 [11]

公司表现 - 股价连续4个交易日上涨累计超17% 午后一度涨4.08%至0.255港元重回半个月高位 [1] - 2025年8月合同销售金额9.6亿元 销售面积7.84万平方米 销售均价1.21万元/平方米 [1] - 2025年1-8月累计合同销售金额121.6亿元 销售面积115.9万平方米 销售均价1.09万元/平方米 [1] - 2025年上半年累计合同销售金额101.6亿元 [3] 行业动态 - 上海苏州长春深圳等城市自8月下旬陆续推出楼市新政 通过放宽限购取消限售发放购房补贴等方式降低购房成本 [1] - 深圳限购放松力度大于8月出台新政的北京和上海 [1] - 政策助力"金九银十"销售窗口 巩固房地产市场企稳回升势头 [1] 机构观点 - 中金认为地产销售持续好转需待存量房收储和城中村改造等政策切实落地 [1] - 建议持续关注政策进展 积极关注地产及物管板块投资机会 [1] - A/H地产板块绝对估值水平仍不高 继续看好3-6个月板块风险收益 [1]

近期房地产市场数据表现 - 2025年1-2月全国新建商品房销售面积同比降幅收窄7.8个百分点，销售额同比降幅收窄14.5个百分点，且量价关系出现反转 [1] - 房企到位资金同比降幅收窄13.4个百分点，资金情况明显改善 [3] - 2025年2月TOP100房企销售额同比增长17.3%，头部房企开始企稳盈利 [4] - 2025年3月，上海等核心城市二手房市场出现“小阳春”，周末看房人数创下一年多以来新高 [4] 行业长期背景与现状 - 房地产在居民家庭资产中的占比高达60%以上，是绝大多数中国人的第一大投资品 [5] - 自2020年起房价深度回调，过去三年全国房价普遍下跌约30%，部分地区房价“腰斩” [5][11] - 房地产市场已告别“黄金时代”，进入“黑铁时代”，交易逻辑发生巨大变化 [6][11] - 自1998年房改后，中国房地产迎来“黄金时代”，全国平均房价过去20多年上涨10倍，一线城市部分核心区域涨幅甚至超100倍 [11] 市场核心关切与课程介绍 - 市场关注宏观指标回暖是复苏信号还是“陷阱”，以及房地产未来走向等核心问题 [6] - 华尔街见闻邀请资深分析师推出《房价的“真相”》大师课，旨在从微观视角揭露房价涨跌逻辑，分享估算房价涨跌空间的理论框架及指标体系 [8][12] - 课程将解析当前中国房价涨跌的底层逻辑，借鉴欧美日房地产复苏规律前瞻中国市场，并梳理“黑铁时代”房地产交易逻辑的变化 [17] - 课程讲师刘晨光拥有20余年地产行业一线研究经验，曾著有《崛起中的浙系房企》，其定期更新的《晨光地产行研》覆盖房地产国际视野、金融周期、城市规律等多个领域 [13][14]