报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 公募REITs四季报显示消费基础设施REITs运营数据保持较强韧性，出租率普遍高于95%，租金稳中有升[3][13] - 本周C-REITs二级市场整体上涨，数据中心和市政水利板块表现领先，能源和交通基础设施板块涨幅较小[2][12] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、保障房等弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足的原始权益人[3] REITs指数表现 - 截至2026年1月23日当周，中证REITs（收盘）指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.5点[1][10] - 同期，沪深300指数下跌0.62%，房地产（申万）指数上涨5.21%，REITs全收益指数涨幅在主要指数中排名第二[1][10] - 2026年年初至1月23日，中证REITs全收益指数累计上涨3.73%，表现优于沪深300指数（+1.57%）但弱于恒生地产建筑业指数（+8.56%）[1][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现上涨行情，68支上涨，10支下跌，周均涨幅为2.63%[2][12] - 板块表现分化显著，数据中心REITs板块涨幅最高，达5.81%，其次为水利设施板块（+4.29%）和消费基础设施板块（+3.83%）；能源基础设施（+0.93%）和交通基础设施（+1.38%）板块涨幅相对较小[2][12] - 截至1月23日，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约29亿元[2][12] - 消费REITs四季报显示运营韧性较强，样本项目出租率整体保持在95%以上，宁波杉井奥特莱斯广场出租率达100%；华润商业REIT第四季度租金单价达436.44元/平方米/月[3][13] REITs交易活跃度 - 本周已上市REITs日均成交量为231.1万股，日均换手率为0.8%[3][18] - 数据中心板块交易最为活跃，本周换手率达1.5%；仓储物流和消费基础设施板块换手率均为0.9%[3][18] - 个股层面，中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏金隅智造工场REIT和中航易商仓储物流REIT本周日均换手率位居前三，分别为2.9%、2%和1.9%[18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债内部收益率持续分化，平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（9.4%）和易方达广开产园REIT（8.6%）位列前三[3][19] - P/NAV（价格与净资产价值比率）分布在0.7至1.9之间，其中华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）和易方达华威农贸市场REIT（1.8）比率最高，华夏中国交建REIT（0.7）比率较低[3][19]