文章核心观点 - 公募REITs已从金融创新工具成长为推动基础设施建设和经济高质量发展的重要力量，在盘活存量资产、优化财务结构、提升运营效率方面作用显著[2] - 国家发展改革委已累计推荐上百个REITs项目，覆盖十大行业，预计可带动新项目总投资超过1万亿元[2] - 市场经历回调后部分公募REITs配置价值凸显，长期资金入市有望推动市场流动性提升和高质量发展[7][19][25] 公募REITs的战略作用 - 核心作用在于盘活海量存量资产，打通投融资循环，为新增万亿元投资提供可持续路径[3] - 构建“投资-运营-退出-再投资”的良性循环，引导资本流向国家重大战略领域，为“十五五”规划强基增效创造良好投融资基础[3] - “盘活存量-回收资金-再投资”模式有效降低杠杆率，为万亿级新投资提供可持续路径[3] 优化财务与普惠金融作用 - 能改善企业资产负债表，缓解原始权益人债务融资压力[4] - 作为权益类工具拓宽社会资本投资渠道，通过扩募提升资产分散性，降低集中性风险[4] - 政策层面积极支持民间投资项目发行REITs，简化扩募申报流程，各方参与积极性显著提升[4] 提升运营效率机制 - 通过严格信息披露和市场检验倒逼运营机构提升效率[4] - 二级市场持续交易形成公开透明的“资产价格锚”，促进项目提升现金流、降低运维成本[5] - 扩募可打造专业化运营平台，实现规模效应和数字化升级，促使原始权益人形成“以终为始”投资经营思路[6] - “价值与资产运营效益挂钩”机制驱动基础设施领域向精细化、专业化转型[6] 市场未来发展与扩容预期 - “十五五”期间可进一步扩容底层资产，助力金融强国建设[7] - 资产类型将更为丰富，经营稳定可控、分红收益预期稳定的资产更易受青睐[7] - 财政部将公募REITs纳入社保基金投资范围，期待社保资金、养老金、企业年金等长期资金入市[7] - 建议逐步放开投资机构作为原始权益人，优化扩募审核程序，明确税收支持政策[8] - 预计未来2年发行数量和规模将稳定增长，多层次REITs市场将逐步建立[8] 当前市场配置价值 - 从宏观流动性、政策端、资产端和资金端观察，部分公募REITs已具备较高配置价值[12] - 现金流逐步恢复为产品提供坚实支撑，当前价格相对内在价值可能存在低估，具有估值向上修复潜力[13] - 市场经历回调后部分项目估值泡沫被挤出，净现金流分派率已有较大幅度提升，部分项目具备3～5年的较高分红回报与估值修复潜力[13] - 价值回归需落实在宏观经济恢复预期及基础设施资产现金流的稳定性和可预测性上[14] 投资者关注重点与资产类型 - 建议重点关注三类REITs资产：与民生需求高度相关、现金流稳定的稳健防御型；受益于政策支持的新基建型；运营效率持续改善、估值具备修复空间的传统基础设施型[15] - 核心思路从“博市场反弹”转向“重资产内在价值”，关键在甄别资产质量、估值合理性和运营方能力[15] - 可重点关注分红稳定、杠杆低、资产负债表整合良好的资产，如消费基础设施、保障性租赁房、市政环保等防御型板块，以及受益于数字化转型的数据中心[16] - 投资者应结合自身目标与风险偏好，对于追求稳健分红的投资者，具备防御属性的行业板块更值得关注[16] 近期市场表现与调整原因 - 下半年公募REITs二级市场持续震荡下行，中证REITs全收益指数相比年中1124.91点的高点下跌6.62%至1050.45点[19][20] - 部分产品回调幅度显著，华泰南京建邺REIT、易方达广开产园REIT自高点回调超过20%，另有23只产品回调超过10%[20] - 调整原因包括投资者止盈退出、部分产品二级分派率不足3%导致配置吸引力下降、A股上涨导致资金流出[20] - 市场供给端快速扩容时增量资金未能同步跟进，部分投资者短期博弈行为产生阶段性流动性压力[21] 市场情绪修复与资金流入预期 - REITs打新收益下滑或破发表明市场进入价值回归理性阶段[23] - 政策推动是情绪回暖重要条件，市场走势逆转关键在宏观经济持续恢复与底层资产经营实质性改善[23] - 在低利率和“资产荒”背景下，公募REITs产品拥有4%至6%甚至更高的现金分派率，对保险资金有较大吸引力[25] - 2025年以来险资在REITs发行中的平均配售份额占比达到7.13%，较2024年的4.06%提升3个百分点，部分新产品险资配售比例超过15%[26] - 随着估值与流动性逐步修复，保险、养老金等长线资金和民间资本有望入场，提升市场交易活跃度[26]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，但考虑到REITs已走过2024年至今的估值修复，当下投资策略主要有三条主线：1）关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力；2）弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局；3）关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[4] REITs指数表现 - 本周（10月17日至10月24日）中证REITs全收益指数上涨0.16%，收于1045.1点；中证REITs（收盘）指数上涨0.16%，收于816点[1][10] - 本周恒生指数涨幅最高（上涨3.62%），REITs全收益指数在可比指数中排行第7[1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.98%，中证REITs（收盘）指数涨幅为3.35%[1][10] - 本年恒生指数涨幅最高（上涨30.41%），REITs全收益指数在可比指数中排行第5[1][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场呈现震荡行情，46支上涨、28支下跌，周均涨幅为0.28%[1][12] - 市政水利板块（上涨2.33%）和数据中心板块（上涨1.3%）表现较优，保障房板块（下跌0.14%）和产业园区板块（下跌0.12%）小幅回调[1][12] - 工银蒙能清洁能源REIT和中航易商仓储物流REIT涨幅靠前[1][12] - 截至10月24日，已上市REITs总市值约2176.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元[1][12] - 本周日均成交量168万股，日均换手率0.6%[2][17] - 数据中心板块交易最活跃，换手率达1%；日均换手率位列前三的REITs分别是华泰紫金宝湾物流仓储REIT（1.7%）、华泰江苏交控REIT（1.4%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（1.4%）[2][17] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是华夏中国交建REIT（9.9%）、平安广州广河REIT（9.4%）、中金湖北科投光谷REIT（8.1%）[3][18] - P/NAV位于0.7-1.8区间，位列前三的分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8）；P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）[3][18]

行业整体运营态势 - 国内仓储物流行业稳步复苏，公募REITs市场经营韧性凸显，展现平稳向好运行态势 [1] - 已公布2025年中期业绩的5家沪市仓储物流REITs上半年收入合计约4.13亿元，税息折旧及摊销前利润合计约2.81亿元，实现可供分配金额约3.06亿元 [2] - 中航易商、中金普洛斯及嘉实京东仓储基础设施三单REITs上半年合计分红约2.52亿元 [2] 各REITs项目运营表现 - 中航易商仓储物流REIT底层资产整体出租率为87.68%，租金收缴率为97.93%，加权平均剩余租期618.99天，2025年上半年实现可供分配金额4906.00万元 [2] - 华安外高桥REIT底层资产整体出租率为92.33%，租金收缴率达98.99%，加权平均剩余租期为868.47天，2025年上半年实现可供分配金额3125万元，年化现金流分派率达3.91% [3] - 嘉实京东仓储基础设施REIT保持100%出租率和100%租金收缴率，主要承租人加权平均剩余租期长达1376天，上半年可供分配金额约为3718万元，年化现金流分派率达4.1% [3] - 汇添富九州通医药REIT上半年实现合并收入3602.09万元，合并净利润1285.92万元，累计可供分配金额2220.75万元，年化现金流分派率为3.59% [3] - 中金普洛斯REIT报告期末整体出租率同比提升6.6个百分点，增量主要来自苏州望亭普洛斯物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心 [4] 行业供需格局 - 2025年上半年全国非保税高标准仓库新增供应同比下降20.6%，市场供应量呈现增量收窄趋势 [5] - 租赁市场需求延续“消费驱动”特征，电商、第三方物流及快递快运为主要需求来源 [5] - 2025年上半年全国社会消费品零售总额达24.55万亿元，同比增长5.0%，网上零售额增长8.5%，实物商品网上零售额增长6.0%占比达24.9% [5] - 快递业务量同比增长19.3%，达956.4亿件 [5] - 中国物流业景气指数业务总量指数连续6个月保持在扩张区间 [6] - 全国四十多个大中枢纽2025年上半年物流仓储净吸纳数量同比增长达两成 [6] 扩募发展前景 - 仓储物流REITs原始权益人数量呈现“少而精”特点，资产规模成长将主要来自已上市项目的扩募 [7] - 九州通医药集团计划通过盘活存量资产和利用REITs平台进行并购整合来扩募，资产类型包括医药仓、冷库、医药创新产业园及养老设施等 [7] - 嘉实京东仓储基础设施REIT已启动扩募，拟购入京东西北电子商务营业中心和京东安徽电子商务产业园二期项目 [7] - 中航易商仓储物流REIT启动了扩募资产筛选工作，旨在扩大基金规模，降低单一资产依赖，增强现金流稳定性 [8] - 随着国内基础设施REITs扩募常态化进程启动，仓储物流REITs市场规模容量将进一步提升 [8]

行业投资评级 - 增持（维持）[7] 核心观点 - 行业分化明显，择时成为投资关键[1] - 仓储物流REITs呈现出租率回升趋势，但租户扩租意向谨慎[10][11] - 消费基础设施REITs通过业态调改和首店经济体现管理溢价，平均出租率达97.1%[14][15] - 保障房REITs在政策红利下展现出租率和租金双稳定性，平均出租率96%[20][21] - 产业园区REITs面临出租率与租金双降，研发办公类园区竞争加剧[24][25] - 高速公路REITs季节性特征明显，客货分化下韧性与弹性并存[29][30] 仓储物流 - 2025Q2平均出租率94.3%，环比提升0.8pcts，同比提升4.4pcts[10] - 平均租金水平52.4元/平方米/月，同项目口径租金环比下降2.3%[10] - 出租率回升受关税政策调整和主动管理策略驱动[11] 消费基础设施 - 2025Q2平均出租率97.1%，环比提升0.9pcts[14] - 平均租金水平217.9元/平方米/月，环比下降3.9%[14] - 头部运营商通过主力店优化、首店引入和运动品牌矩阵强化运营[15] 保障房 - 2025Q2平均出租率96%，环比提升1pcts，同比提升0.9pcts[20] - 平均租金水平54元/平方米/月，同项目口径租金环比下降0.2%[20] - 政策类保障房稳定性强，部分项目租金存在上涨空间[21] 产业园区 - 2025Q2平均出租率82.7%，环比下降1.9pcts，同比下降4.5pcts[24] - 平均租金水平71.35元/平方米/月，环比下降0.7%[24] - 厂房类园区资产韧性更强，出租率维持在95%以上[26] 高速公路 - 2025Q2货车通行费收入同比增长1.3%，客车同比下降7.1%[29] - 客运需求受节假日驱动，货运需求受年末囤货补货影响[29] - 部分路段受路网调整影响车流量和收入下降[30] 投资建议 - 关注政策主题下的弹性及优质低估值项目修复能力[4] - 弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议择时挑选个券[4] - 关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人[4]

报告核心观点 报告对REITs市场进行双周跟踪，涵盖发行、二级、分红等市场情况及投资价值分析，指出今年产权REITs发行有优势，市场规模维持两千亿以上，各底层资产类型REITs涨幅有分化，不同类型REITs投资价值有差异 [1][2][3][4] 发行市场 本期发行情况 - 本期2只REITs完成发行，规模55.80亿元，平均配售比例0.43%，另有2只数据中心REITs发行中，预计规模69.0亿元 [1][6] - 今年已发行12只REITs，数量增9%，规模209亿元降23%，涉及五种底层资产类型，产权REITs数量和规模占比超80% [6] 项目储备情况 - 沪深交易所受理16单REITs储备项目，6单扩募，已获批1单产业园扩募待发行，2单项目状态变更 [9] - 储备项目中产权REITs 12单，特许经营权REITs 4单 [9] 二级市场 市场规模与结构 - REITs市场产品71只，产权46只、特许经营权25只，规模2119亿元，产权1155亿元、特许经营权964亿元，规模差距拉大 [13] 市场表现 - 本期REITs市场跌-0.62%，落后股票指数，产权跌-1.15%、保障房跌幅大，特许经营权微涨0.03%、生态环保表现好 [13] - 今年以来REITs涨16.33%，领先股票指数，产权涨18.82%、消费基础设施表现好，特许经营权涨13.84% [14] 交易活跃度 - 本期活跃度略升，供热设施成交额下滑，生态环保提升，整体换手率持平，高于沪深300和中证红利、低于中证500 [14] 分红情况 本期与全年分红 - 本期1只REITs分红0.24亿元，较上期下滑，2025年共分红45.72亿元，收益率2.80%，高于沪深300和中证500、低于中证红利 [28] 不同类型REITs分红 - 今年特许经营权分红29.14亿元、收益率3.42%，产权分红16.58亿元、收益率2.30%，落后于特许经营权和中证红利 [28] 成立以来分红比例 - 不同类型REITs成立以来分红比例高，特许经营权略高于产权，保障房略低于90%，水利已首次分红，供热未分红 [29] 投资价值分析 产权类REITs - 分红角度估值（P/可供分配金额）27.39，比上期降，高于沪深300和中证红利、略低于中证500，保障房估值高 [35] - 经营角度估值（P/EBITDA）25.46，低于P/可供分配金额，保障房最高、产业园最低 [35] - 过去一年股息率3.61%，分红比例高于股票指数，以可供分配金额算股息率3.87%，产业园最高、保障房最低 [35] 特许经营权REITs - 适合用内部收益率估值，相同收益增速下，本期水利设施内部收益率最高，收费公路最低 [39] - 收费公路增长潜力一般大于生态环保和清洁能源 [39] 主要政策 今年以来多项政策支持REITs市场发展，涉及文化旅游、新型基础设施等领域项目发行，以及明确扩募业务 [44][45]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 通过复盘仓储物流C - REITs基本面，分析南方顺丰物流REIT市场环境，对比顺丰香港和境内REITs，认为顺丰香港REIT表现良好可作参考，南方顺丰物流REIT当前处于高租金时段窗口期，满足收益条件可择机配置 [11] 各部分总结 1. 物流活动向好，但供给冲击下仓储设施出租"以价换量" - 物流行业景气度明显提升，物流保管费用占比稳中有升：2025年4月中国物流业景气指数为51.1%，仍处扩张区间，物流保管费用占比稳中有升，2024年社会物流总费用19.0万亿元，同比增长4.1%，保管费用6.4万亿元，占比34% [11][15] - 国内高标仓行业"一超多强"，供给冲击仍将持续：国内高标仓行业集中度高，呈"一超多强"格局，普洛斯市占率领先，电商/第三方物流自建仓储增多。不同区域供需有别，当前各主体推高供应量，部分区域租金下降、空置率上升 [19][20][24] - 境内仓储物流REITs亦面临"以价换量"，租金有所下降：截至2025年5月16日，全国已上市9只仓储物流REITs，涉及底层资产31个，2025年运营出租率和租金水平承压，部分REITs采取"以价换量"策略 [31][35] 2. 顺丰香港REIT表现良好，是境内的有效参考系 - 顺丰控股采用自营物流模式，为港深REITs提供稳定需求：顺丰控股是综合物流服务提供商，采用自营物流模式，持有众多场地资源，速运物流业务对仓储物流基础设施有持续稳定需求 [41][44] - 顺丰香港REIT已运营多年，关联租户占比很高但表现稳定：2021年5月顺丰房托在港交所上市，至今稳定运行，关联租户占比高，近三年整体出租率维持在98%以上 [51][66] - 顺丰香港REIT估值有所下调，仓储物流资产下行压力仍存：受出租率降低、租金下跌影响，2024年末顺丰房托估值下调8.9%，面临关联租户2026年续约考验 [68][70] - 顺丰香港REIT经历多轮行情，低股价致使股息率达7%以上：上市以来顺丰房托经历多轮行情，长期折价，平均市净率仅0.6，低股价使股息率达7%以上 [73][74] 3. 南方顺丰物流REIT，珍惜当下高租金时段的窗口期 - 顺丰境内REIT底层资产为分拨中心，是快递业务的重要场地：南方顺丰物流REIT底层资产为三个分拨中心项目，合计资产估值约30.41亿元，分拨中心业态面积和收入占比超50%，是快递业务重要场地 [79][81] - 深港两地REIT资产竞争缓和，各自区域有所侧重：顺丰房托有资产优先购买权，后续两REITs投资侧重区域不同，顺丰房托侧重华南、西南及东南亚，南方顺丰物流REIT侧重长三角、京津冀、长江中下游及机场空侧资产 [88][89] - 高度依赖顺丰集团系租户，出租率预计整体稳定：南方顺丰物流REIT关联租户占比高，截至2024年9月30日关联方租赁面积占比84.29%，贡献月租金及管理费收入占比88.45%，出租率预计整体稳定 [91] - 估值已考虑租金下行风险，当前分派率是较好的配置期：南方顺丰物流REIT当前租金高于市场平均，续租面临下调风险，评估估值已考虑市场租金下调风险，租金增长率设定合理，2025年现金分派率在已上市9只仓储物流REITs里排名中上，满足收益条件可择机配置 [98][102][106]

物流行业现状 - 2025年4月中国物流业景气指数为51.1%，物流业务需求总体扩张[11] - 国内高标仓呈“一超多强”格局，普洛斯市占率领先，电商/第三方物流自建仓储增多[19] - 2025年一季度京津冀、长三角等城市群平均有效租金环比分别下降3.7%、6.1%等，空置率有别[22] 顺丰香港REIT情况 - 2021年5月顺丰房托在港交所上市，依赖顺丰关联租户，近三年整体出租率超98%[44][59] - 2024年末顺丰房托估值67.314亿港元，较2023年下跌8.9%，面临2026年续约考验[61][63] - 上市后经历多轮行情，低股价使股息率达7%以上[66][67] 南方顺丰物流REIT情况 - 2025年4月在深交所上市，底层资产为分拨中心，合计估值约30.41亿元，分拨中心面积和收入占比超50%[71][72][74] - 与顺丰房托资产竞争缓和，投资侧重区域不同，分别为内地和中国香港及部分南方地区[80][81] - 关联租户占比高，截至2024年9月30日三处项目关联方租赁面积占比84.29%，出租率预计稳定[83] - 截至2025年5月16日市值37.66亿元，2025年现金分派率预计3.98%，在已上市9只仓储物流REITs里排名中上[4][96]

板块整体表现 - 仓储物流REITs 2025年一季报显示整体表现稳健，板块市场规模有望延续增长并呈现强劲复苏态势 [1] - 深市华夏深国际REIT实现收入2990.13万元，净利润864.61万元，经营活动现金流量净额2080.27万元，本期现金流分派率1.06%，年化4.31% [2] - 深市红土创新盐田港REIT实现收入3137.67万元，净利润946.38万元，经营活动现金流量净额2875.58万元，本期现金流分派率1.09%，年化4.42% [2] - 深市华泰宝湾物流REIT实现收入2221.91万元，净利润248.79万元，经营活动现金流量净额1419.28万元，本期现金流分派率0.96%，年化3.88% [2] - 沪市嘉实京东仓储REIT实现收入2624.14万元，净利润683.48万元，经营活动现金流量净额2281.82万元，本期现金流分派率0.97%，年化3.92% [3] - 沪市中金普洛斯REIT实现总收入约10870.19万元，合并EBITDA约6929.58万元，本期现金流分派率1.16%，年化达4.69% [3] 行业需求与市场环境 - 2025年一季度中国物流行业展现强劲复苏态势，仓储指数连续五个月保持在扩张区间 [3] - 2024年沪市仓储物流REITs的营业收入和运营净收益均显著高于预期，显示行业需求修复和市场稳定 [3] - 尽管全球贸易活动不确定性加大，但暂未对基础设施项目运营产生重大影响，跨境业务租户租赁面积占比相对较低且业务范围分散 [3] - 管理层将通过提振消费、促进居民增收、加快建设现代化产业体系等措施进一步激发仓储物流市场需求 [4] 政策支持与市场扩容 - 各地政府持续增强对仓储物流基础设施建设的重视，推出一系列支持政策推动行业高质量发展 [3] - 浙江省预计到2027年全省铁路和水路货运周转量将分别实现8%和10%的显著增长，新增仓储用地超万亩 [3] - 安徽省提出实施加快供应链创新应用行动计划，引进培育现代化物流企业，支持建设物流园区等，目标到2027年创建国家物流枢纽7家左右 [4] - 南方顺丰仓储物流REIT于4月21日在深交所上市，底层资产由顺丰控股旗下深圳、武汉、合肥三地核心物流枢纽构成 [4] - 公募REITs市场新增项目将形成示范效应，提升更多民营企业参与REITs发行的积极性 [4] 智能化与绿色发展趋势 - 仓储物流行业的“绿色发展”和“数智化运营”已成为主流发展方向 [5] - 中金普洛斯REIT引领绿色转型，2024年园区屋顶光伏新增装机容量约167MW，较上一年增长46%，总装机容量约527MW，全年发电总量达5.73亿kWh [5] - 超过30%的普洛斯园区已配备新能源充电设施，全年充电量超过2700万kWh [5] - 智能仓储、自动分拣、无人配送等技术的引入大大提高了园区运作效率，优化了资源配置 [5] - 智慧物流技术的普及使仓储物流园区成为数字化、智能化的运营节点，提升了园区市场价值、租金定价权和资产附加值 [5] - 未来园区的智能化程度将直接决定其市场地位，智慧物流将成为仓储物流REITs发展的新引擎 [6]