报告行业投资评级 - 报告未对行业给出明确的投资评级 [2] 报告的核心观点 - 近期经济稳定运行的总基调没有变 债券收益率低位区间震荡 长期看REITs具备较强配置属性 [9] - 建议投资者关注板块轮动及扩募带来的投资机会 此外关注宏观环境、政策环境、基础设施资产运营基本面改善等带来的机会 [9] 行业基本情况 - 行业上市公司数量为78家 [2] - 行业总市值为2225.68亿元 行业流通市值为1247.05亿元 [2] 本周市场表现 - 本周REITs指数下跌0.36% 其中经营权类下跌0.79% 产权类下跌0.49% [15] - 同期沪深300指数下跌0.57% 中证红利指数下跌1.78% 中证全债指数上涨0.19% 中债10年期国债指数上涨0.34% 中证转债指数上涨1.08% [15] - 本周29支REITs上涨 0支持平 49支下跌 整体下跌0.36% [19] - 嘉实物美消费REIT涨幅最大为3.59% 华夏南京高速REIT跌幅最大为4.14% [19] 本周市场交易情况 - 本周周内交易金额为29.3亿元 环比下降17.6% [8] - 日均换手率为0.5% 环比下降0.1个百分点 [8] - 分板块看 交易金额方面：高速公路板块5.4亿元(-11.4%) 生态环保板块1.5亿元(+4.3%) 清洁能源板块3.5亿元(-5.2%) 产业园区板块6.4亿元(-11.7%) 仓储物流板块5.2亿元(+2.7%) 保租房板块2.4亿元(-24.8%) 消费类板块5.6亿元(-40.5%) 数据类板块1.7亿元(-25.7%) [8] - 分板块看 日均换手率方面：高速公路板块0.4%(+0.0pct) 生态环保板块0.9%(+0.1pct) 清洁能源板块0.9%(+0.3pct) 产业园区板块0.8%(+0.2pct) 仓储物流板块0.8%(+0.2pct) 保租房板块0.5%(0.0pct) 消费类板块0.6%(-0.1pct) 数据类板块1.2%(-0.2pct) [8] 本周REITs估值情况 - 本周中债估值收益率在-1.03%到10.87%之间 [43] - 估值收益率较高的有平安广州广河REIT(10.87%)、华夏中国交建REIT(9.46%) [43] - 估值收益率较低的有工银蒙能能源REIT(-1.03%)、创金合信首农REIT(-0.78%) [43] - P/NAV方面 整体在0.72到1.84之间 [43] - P/NAV较高的有嘉实物美消费REIT(1.84)、易方达华威REIT(1.77) [43] - P/NAV较低的有易方达广开REIT(0.72)、华夏中国交建REIT(0.75) [43] 主要事件梳理 - 首批商业不动产REITs项目已申报 包括华安锦江商业、中金唯品会商业、汇添富上海地产商业、国泰海通砂之船商业、华安陆家嘴商业、华夏凯德商业、华夏银泰百货商业、华夏保利发展商业等 [7][12] - 华夏中核清洁能源REIT公告将于2026年2月2日上市交易 发行价为5.015元/份 [7][12][13] - 华安外高桥REIT发布扩募公告 拟新购入上海外高桥物流园区及保税区的仓库与厂房资产 [7][12][14] - 华夏南京高速REIT原始权益人变更回收资金用途 涉及金额96,049.80万元 [7][12][14] - 华泰苏州恒泰REIT、华夏华电清洁能源REIT、华夏和达高科REIT等拟安排投资者交流活动 [7][12] - 华安百联消费REIT因短期累计涨幅过大 于1月26日停牌1小时 其收盘价在1月23日达到3.453元/份 较1月20日上涨10.28% [7][12][13] - 华夏越秀高速REIT披露2025年12月运营数据 当月日均车流量33,245辆次 环比变动1.8% 当月路费收入1,908万元 环比变动4.2% [7][12][13] - 嘉实京东仓储REIT发布基金份额解除限售公告 解禁后流通份额占比将从66%提升至80% [14] 项目审批进展 - 根据交易所公开信息 目前有26只REITs（含扩募）处于发行阶段 [45] - 包括3单产业园项目、2单能源项目、3单消费类项目、1单仓储物流项目、4单保租房项目、4单高速公路项目、1单公用事业项目、8单商业不动产项目 [45] REITs与股债相关性 - REITs上市以来与十年期国债、一年期国债、中证转债的相关性分别为0.24、0.08、0.64 与沪深300、中证红利的相关性分别为0.39、0.20 [5] - 分板块看 上市以来仓储物流REITs指数与对应股票板块相关性较强(>0.8) [17][24] - 具体相关性系数：仓储物流(0.76)、消费(0.72)、市政环保(0.27)、数据中心(0.10)、高速公路(0.09)、保租房(0.08)、清洁能源(0.05)、产业园区(-0.21) [17][24]

量化模型与构建方式 **注意：** 根据提供的研报内容，该报告为公募REITs市场年度综述，主要涉及市场发行概况、资产分类、经营数据分析及未来展望，**并未涉及任何量化模型或量化因子的构建、测试与评价**。报告内容以描述性统计、分类对比和定性分析为主，不具备量化金融研究中模型或因子的典型特征（如因子定义、多空组合构建、回归分析、IC/IR计算等）。 因此，本总结中“量化模型与构建方式”及“量化因子与构建方式”部分无相关内容。 模型的回测效果 **注意：** 报告中未涉及任何量化模型，因此无模型回测效果数据。 量化因子与构建方式 **注意：** 报告中未涉及任何量化因子，因此无因子构建相关内容。 因子的回测效果 **注意：** 报告中未涉及任何量化因子，因此无因子测试效果数据。

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 公募REITs四季报显示消费基础设施REITs运营数据保持较强韧性，出租率普遍高于95%，租金稳中有升[3][13] - 本周C-REITs二级市场整体上涨，数据中心和市政水利板块表现领先，能源和交通基础设施板块涨幅较小[2][12] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、保障房等弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足的原始权益人[3] REITs指数表现 - 截至2026年1月23日当周，中证REITs（收盘）指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.5点[1][10] - 同期，沪深300指数下跌0.62%，房地产（申万）指数上涨5.21%，REITs全收益指数涨幅在主要指数中排名第二[1][10] - 2026年年初至1月23日，中证REITs全收益指数累计上涨3.73%，表现优于沪深300指数（+1.57%）但弱于恒生地产建筑业指数（+8.56%）[1][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场整体呈现上涨行情，68支上涨，10支下跌，周均涨幅为2.63%[2][12] - 板块表现分化显著，数据中心REITs板块涨幅最高，达5.81%，其次为水利设施板块（+4.29%）和消费基础设施板块（+3.83%）；能源基础设施（+0.93%）和交通基础设施（+1.38%）板块涨幅相对较小[2][12] - 截至1月23日，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约29亿元[2][12] - 消费REITs四季报显示运营韧性较强，样本项目出租率整体保持在95%以上，宁波杉井奥特莱斯广场出租率达100%；华润商业REIT第四季度租金单价达436.44元/平方米/月[3][13] REITs交易活跃度 - 本周已上市REITs日均成交量为231.1万股，日均换手率为0.8%[3][18] - 数据中心板块交易最为活跃，本周换手率达1.5%；仓储物流和消费基础设施板块换手率均为0.9%[3][18] - 个股层面，中信建投沈阳国际软件园REIT、华夏金隅智造工场REIT和中航易商仓储物流REIT本周日均换手率位居前三，分别为2.9%、2%和1.9%[18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债内部收益率持续分化，平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（9.4%）和易方达广开产园REIT（8.6%）位列前三[3][19] - P/NAV（价格与净资产价值比率）分布在0.7至1.9之间，其中华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）和易方达华威农贸市场REIT（1.8）比率最高，华夏中国交建REIT（0.7）比率较低[3][19]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对C-REITs行业的整体投资评级 [1][3][6] 报告的核心观点 * 报告认为消费基础设施REITs在四季度运营数据端仍呈现较强韧性，出租率整体保持在95%以上，租金稳中有升 [3][12] * 报告提出当前投资策略的三条主线：关注政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机；结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局保障房等弱周期资产；关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人 [3] REITs指数表现 * 截至2026年1月23日当周，中证REITs(收盘)指数上涨2.09%，收于806.7点；中证REITs全收益指数上涨2.17%，收于1047.5点 [1][9] * 同期，沪深300指数下跌0.62%，恒生指数下跌0.36%，房地产(申万)指数上涨5.21% [1][9] * 截至2026年1月23日本年，中证REITs全收益指数累计上涨3.73%，表现优于沪深300指数（+1.57%）和中债十年期国债指数（+0.47%），但不及恒生地产建筑业指数（+8.56%）和房地产(申万)指数（+6.66%） [1][9] C-REITs二级市场表现 * 本周（1.16-1.23）C-REITs二级市场整体上涨，78只已上市REITs中68支上涨、10支下跌，周均涨幅为2.63% [2][11] * 板块表现分化明显，数据中心板块涨幅最高，达5.81%，其次为水利设施板块（+4.29%）和消费基础设施板块（+3.83%）；能源基础设施（+0.93%）和交通基础设施（+1.38%）板块涨幅较小 [2][11] * 截至1月23日，已上市REITs总市值约2280.2亿元，平均单只REIT市值约29亿元 [2][11] * 本周交易活跃度最高的是数据中心板块，日均换手率达1.5%，高于市场均值0.8% [3][17] 公募REITs四季报业绩 * 已披露四季报的消费REITs运营韧性较强，11只样本（剔除农贸市场类）出租率虽存在波动但整体均保持在95%以上 [12] * 具体项目如宁波杉井奥特莱斯广场出租率为100.00%，佛山映月湖环宇城为99.27%，长沙金茂览秀城为99.20%，青岛万象城为99.09%，济南首创奥特莱斯为99.04% [3][12] * 四季度消费REITs租金稳中有升，华润商业REIT Q4租金单价达436.44元/平/月，宁波杉井奥莱、成都大悦城分别达440及377.29元/平/月，济南及武汉首创奥莱租金水平亦修复至205、181元/平/月 [3][12] REITs估值表现 * 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（9.4%）、易方达广开产园REIT（8.6%） [3][18] * P/NAV（价格与净资产价值比率）位于0.7-1.9区间，其中位列前三的分别是华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [3][18]

行业核心指数表现 - 2025年12月仓储指数为52.4%，较上月回升2个百分点，创下自2025年2月以来新高[5] - 2025年12月中国物流业景气指数为52.4%，环比回升1.5个百分点，为2025年最高值[8] - 2025年12月中国快递发展指数达到466.8，其中发展规模指数、服务质量指数、发展能力指数和发展趋势指数分别为631.6、650.8、253.1和61.7[8] - 2025年12月电商物流指数为113.6点，环比回升0.5点，2025年全年走势为九升两降一平[9] 市场需求与业务表现 - 仓储行业新订单指数延续扩张，设施利用率指数稳步提升，企业补库意愿增强[5] - 制造业中新能源汽车、集成电路、高端医药等品类物流需求增加，带动工业制造领域物流形成新增长动力[8] - 在“双12”、“黑五”等促销活动带动下，2025年12月快递业务量预计达到180亿件左右[8] - 中西部地区业务量占比稳步提升，县域及农村市场服务网络持续完善[9] 政策支持与标准化建设 - 2025年12月31日，市场监管总局等六部门联合印发《现代物流标准化重点工作计划》，旨在修订食品冷链、电商冷链等国家标准，完善物流枢纽、园区等基础设施设计及评价标准[10] - 2025年1月4日，多部委联合发布《关于实施绿色消费推进行动的通知》，明确提出打造绿色供应链，鼓励企业开展供应链碳足迹评价[10] - 2025年12月24日，中国人民银行等发布《关于金融支持加快西部陆海新通道建设的意见》，鼓励银行向符合条件的中小微物流企业提供融资支持[10] - 2025年1月1日，《海南自由贸易港现代物流业促进规定》提出鼓励企业共建共用冷链设施，优化仓储用地与通关便利化[10] 即时物流与无人物流发展 - 淘宝闪购计划未来一年投入20亿专项资金，用于智能调度系统、前置仓网络等新基建，平台已上线30多万家门店，闪购仓SKU超1万8千个[17][18] - 美团已建成前置仓5万个，单仓平均面积200至300平方米，计划到2027年将闪电仓数量突破10万个，对应市场规模预计达2000亿元[18] - 京东已布局共享前置仓6000个，SKU数量超3万个，提供“秒送仓”仓配一体化服务[18] - 顺丰同城无人配送车运营规模已超800台，业务覆盖全国105个城市[19] - 滴滴战略注资无人车企业新石器，后者目标2026年L4级无人配送车交付量突破5万辆[19] 仓储市场供需与投资 - 2025年12月全国仓储平均租金为23.14元/㎡·月，较上月下降；全国仓储空置率为16.40%，同比环比均回落[14] - 2025年广州优质仓储市场新增供应93万平方米，净吸纳量75.7万平方米；年末租金为35.5元/㎡·月，同比下跌7.6%；空置率年末为8.9%[16][17] - 2025年佛山仓储市场新增供应186万平方米，净吸纳量168万平方米，同比增长137%；年末租金为34.4元/㎡·月，同比下跌7.0%；空置率年末为6.6%[17] - 2026年广州预计新增仓储供应264万平方米，佛山预计新增133万平方米[17] 冷链物流与高附加值领域投资 - 报告期内录得6起投资事件，资金向医药冷链等高附加值领域集聚[21] - ESR易商为药企定制的1万平方米医药仓在吉林易岭物流园开仓，从对接至竣工仅耗时20天[22] - 京东物流等合资的鲁中冷链物流产业基地启动，总投资20亿元，建筑面积42万平方米[22] - 深圳平湖南综合物流枢纽总建筑面积111万平方米，预计2035年货物吞吐量达3000万吨[23] - 成都天府国际空港综合保税区通过验收，建筑面积78万平方米，投资额52.5亿元[22][23] 资本市场运作与IPO - 红星冷链于2026年1月13日成功在港交所挂牌，全球发售2326万股H股，募资约57.5%将用于新建加工厂及扩建仓库[24][26] - 普洛斯已选定投行安排香港IPO，计划2026年上半年实现整体上市[26] - 东百集团15.02亿元仓储物流持有型不动产ABS项目更新为“已反馈”[24] - 广西现代物流集团8.75亿元ABS债券项目更新至“已受理”[24] REITs市场与收并购动态 - 华夏安博仓储REIT最新收盘价5.499元/份，较发行价6.121元/份下跌10.16%[27] - 宝湾联合招商证券等设立规模5.46亿元的Pre-REITs基金，并完成江门鹤山宝湾物流园资产交割[27] - 高瓴联合京东产发及外资基金以3亿新元（约17亿元人民币）收购新加坡4座高标仓库，京东产发出资20%[28] - 黑石管理基金以逾1000亿日元收购东京C-NX甲级物流设施[28] - 长乐产投集团以2.56亿元底价竞得福建翔福物流园资产，涵盖26.55万平方米土地及24.81万平方米建筑物[28]

报告行业投资评级 - 行业投资评级为“看好”，且维持该评级 [1][5][62][63] 报告核心观点 - 债券市场利率中枢下行压力下，“资产荒”逻辑有望继续演绎 [5][62] - REITs作为高分红、中低风险的资产，在政策力度加强以及社保金和养老金入市预期下，有望持续提升配置性价比 [5][62] - 板块具备较好的投资机会 [5][62] 市场回顾与指数表现 - **中证REITs（收盘）指数**：2025年第52周为783.86，同比下跌2.59%，环比上涨1.39% [5][7][16][62] - **中证REITs（收盘）指数累计表现**：2024年年初至今累计上涨3.63%，同期沪深300指数累计上涨35.74%，累计超额收益为-32.11% [7][16] - **中证REITs全收益指数**：2025年第52周为1014.8，同比上涨5.3%，环比上涨1.56% [5][7][21][62] - **中证REITs全收益指数累计表现**：2024年年初至今累计上涨17.76%，同期沪深300指数累计上涨35.74%，累计超额收益为-17.98% [7][21] 市场交易活跃度 - **周度交易数据（2025年第52周）**： - 成交量达7.11亿份，同比下降20.29% [5][7][28][62] - 成交额达31.35亿元，同比下降11.11% [5][7][28][62] - 区间换手率为2.62%，同比下降2.82个百分点 [5][7][28] - **近30日交易数据**： - 成交总量达33.86亿份，同比下降9.99% [33] - 成交总额达147.43亿元，同比下降7.79% [33] - 平均区间换手率为0.43%，同比下降0.08个百分点 [33] 分板块表现（2025年第52周） - **一周涨跌幅**： - 保障房REITs：+3.65% [5][7][38][62] - 环保REITs：-0.04% [5][7][38][62] - 高速公路REITs：+0.67% [5][7][38][62] - 产业园区REITs：+2.05% [5][7][38][62] - 仓储物流REITs：+2.94% [5][7][38][62] - 能源REITs：-0.32% [5][7][38][62] - 消费类REITs：+0.32% [5][7][38][62] - **一月涨跌幅**： - 保障房REITs：-0.83% [5][7][38][62] - 环保REITs：-1.80% [5][7][38][62] - 高速公路REITs：-7.06% [5][7][38][62] - 产业园区REITs：-0.71% [5][7][38][62] - 仓储物流REITs：+0.09% [5][7][38][62] - 能源REITs：-4.05% [5][7][38][62] - 消费类REITs：-2.52% [5][7][38][62] - **单周领涨与领跌基金**： - 涨幅靠前：华夏基金华润有巢REIT（+5.99%）、中金山东高速REIT（+5.64%）、中信建投明阳智能新能源REIT（+5.50%） [54] - 跌幅靠前：嘉实中国电建清洁能源REIT（-3.87%）、华夏特变电工新能源REIT（-1.95%）、平安广州广河REIT（-1.94%） [54] 一级市场动态与项目进展 - **新发与扩募项目**： - 新疆首单水电REITs（华夏中核清洁能源REIT）发售顺利收官，比例配售前认购资金累计1616.89亿元，公众投资者有效认购倍数约392倍，网下投资者有效认购倍数超340倍 [6][14][15] - 中航京能光伏REIT首次扩募发售完成，采用定向扩募方式，募集资金总额达29.2215亿元，精准触及募集规模上限，共发售基金份额3.0088亿份，发售价格为9.712元/份 [6][14][15] - **待上市项目**： - 2025年第52周，共有15只REITs基金等待上市 [8][58] - 华泰三峡清洁能源封闭式基础设施证券投资基金首发申请已受理 [8][58][59] - 中金厦门火炬产业园封闭式基础设施证券投资基金首发已申报 [8][58][61] - 发行市场保持活跃 [8][58]

项目基本信息 - 京东集团旗下资产支持专项计划“京东高和现代化基础设施持有型不动产资产支持专项计划”于2025年12月3日获上交所受理 [1][7] - 该项目拟发行金额为21亿元人民币 [1][2][7][8] - 产品品种为持有型不动产ABS，属于机构间REITs，即私募REITs [1][4][7] - 项目原始权益人为上海京鸿宇企业发展有限公司 [2][8][9] - 计划管理人为渤海汇金证券资产管理有限公司 [2][3][8][9] 项目背景与股权结构 - 穿透后，原始权益人的实际控制人为香港宇培物流资产发展有限公司 [2][9] - 香港宇培物流资产发展有限公司的实际控制人为刘强东，通过京东智能产业发展集团实现控制 [2][9] - 京东产发于2022年1月完成对中国物流资产的收购，持股达37.02%，成为控股股东 [2][9] - 底层资产之一可见为物流仓储相关不动产 [2][9] 公司不动产证券化战略布局 - 此次项目意味着京东在不动产证券化领域的布局从公募REITs向私募赛道延伸 [2][9] - 此前，京东已发行一单公募REITs，代码为508098，属于仓储物流REITs [4][9] - 该公募REITs已于2025年7月启动扩募，拟购入西安、合肥两项目，目前处于推进阶段 [4][9] 行业趋势与项目意义 - 项目显示公司进一步覆盖了不同层级的资本市场工具，可适配更多元的资产规模与退出需求 [4][9] - 私募REITs后续可通过衔接公募实现转板上市 [4][9]

文章核心观点 - 公募REITs已从金融创新工具成长为推动基础设施建设和经济高质量发展的重要力量，在盘活存量资产、优化财务结构、提升运营效率方面作用显著[2] - 国家发展改革委已累计推荐上百个REITs项目，覆盖十大行业，预计可带动新项目总投资超过1万亿元[2] - 市场经历回调后部分公募REITs配置价值凸显，长期资金入市有望推动市场流动性提升和高质量发展[7][19][25] 公募REITs的战略作用 - 核心作用在于盘活海量存量资产，打通投融资循环，为新增万亿元投资提供可持续路径[3] - 构建“投资-运营-退出-再投资”的良性循环，引导资本流向国家重大战略领域，为“十五五”规划强基增效创造良好投融资基础[3] - “盘活存量-回收资金-再投资”模式有效降低杠杆率，为万亿级新投资提供可持续路径[3] 优化财务与普惠金融作用 - 能改善企业资产负债表，缓解原始权益人债务融资压力[4] - 作为权益类工具拓宽社会资本投资渠道，通过扩募提升资产分散性，降低集中性风险[4] - 政策层面积极支持民间投资项目发行REITs，简化扩募申报流程，各方参与积极性显著提升[4] 提升运营效率机制 - 通过严格信息披露和市场检验倒逼运营机构提升效率[4] - 二级市场持续交易形成公开透明的“资产价格锚”，促进项目提升现金流、降低运维成本[5] - 扩募可打造专业化运营平台，实现规模效应和数字化升级，促使原始权益人形成“以终为始”投资经营思路[6] - “价值与资产运营效益挂钩”机制驱动基础设施领域向精细化、专业化转型[6] 市场未来发展与扩容预期 - “十五五”期间可进一步扩容底层资产，助力金融强国建设[7] - 资产类型将更为丰富，经营稳定可控、分红收益预期稳定的资产更易受青睐[7] - 财政部将公募REITs纳入社保基金投资范围，期待社保资金、养老金、企业年金等长期资金入市[7] - 建议逐步放开投资机构作为原始权益人，优化扩募审核程序，明确税收支持政策[8] - 预计未来2年发行数量和规模将稳定增长，多层次REITs市场将逐步建立[8] 当前市场配置价值 - 从宏观流动性、政策端、资产端和资金端观察，部分公募REITs已具备较高配置价值[12] - 现金流逐步恢复为产品提供坚实支撑，当前价格相对内在价值可能存在低估，具有估值向上修复潜力[13] - 市场经历回调后部分项目估值泡沫被挤出，净现金流分派率已有较大幅度提升，部分项目具备3～5年的较高分红回报与估值修复潜力[13] - 价值回归需落实在宏观经济恢复预期及基础设施资产现金流的稳定性和可预测性上[14] 投资者关注重点与资产类型 - 建议重点关注三类REITs资产：与民生需求高度相关、现金流稳定的稳健防御型；受益于政策支持的新基建型；运营效率持续改善、估值具备修复空间的传统基础设施型[15] - 核心思路从“博市场反弹”转向“重资产内在价值”，关键在甄别资产质量、估值合理性和运营方能力[15] - 可重点关注分红稳定、杠杆低、资产负债表整合良好的资产，如消费基础设施、保障性租赁房、市政环保等防御型板块，以及受益于数字化转型的数据中心[16] - 投资者应结合自身目标与风险偏好，对于追求稳健分红的投资者，具备防御属性的行业板块更值得关注[16] 近期市场表现与调整原因 - 下半年公募REITs二级市场持续震荡下行，中证REITs全收益指数相比年中1124.91点的高点下跌6.62%至1050.45点[19][20] - 部分产品回调幅度显著，华泰南京建邺REIT、易方达广开产园REIT自高点回调超过20%，另有23只产品回调超过10%[20] - 调整原因包括投资者止盈退出、部分产品二级分派率不足3%导致配置吸引力下降、A股上涨导致资金流出[20] - 市场供给端快速扩容时增量资金未能同步跟进，部分投资者短期博弈行为产生阶段性流动性压力[21] 市场情绪修复与资金流入预期 - REITs打新收益下滑或破发表明市场进入价值回归理性阶段[23] - 政策推动是情绪回暖重要条件，市场走势逆转关键在宏观经济持续恢复与底层资产经营实质性改善[23] - 在低利率和“资产荒”背景下，公募REITs产品拥有4%至6%甚至更高的现金分派率，对保险资金有较大吸引力[25] - 2025年以来险资在REITs发行中的平均配售份额占比达到7.13%，较2024年的4.06%提升3个百分点，部分新产品险资配售比例超过15%[26] - 随着估值与流动性逐步修复，保险、养老金等长线资金和民间资本有望入场，提升市场交易活跃度[26]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告核心观点 - 看好2025年低利率环境下REITs市场的配置机会，但考虑到REITs已走过2024年至今的估值修复，当下投资策略主要有三条主线：1）关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的修复能力；2）弱周期资产红利配置属性已被市场认可，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局；3）关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[4] REITs指数表现 - 本周（10月17日至10月24日）中证REITs全收益指数上涨0.16%，收于1045.1点；中证REITs（收盘）指数上涨0.16%，收于816点[1][10] - 本周恒生指数涨幅最高（上涨3.62%），REITs全收益指数在可比指数中排行第7[1][10] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为7.98%，中证REITs（收盘）指数涨幅为3.35%[1][10] - 本年恒生指数涨幅最高（上涨30.41%），REITs全收益指数在可比指数中排行第5[1][10] REITs二级市场表现 - 本周C-REITs二级市场呈现震荡行情，46支上涨、28支下跌，周均涨幅为0.28%[1][12] - 市政水利板块（上涨2.33%）和数据中心板块（上涨1.3%）表现较优，保障房板块（下跌0.14%）和产业园区板块（下跌0.12%）小幅回调[1][12] - 工银蒙能清洁能源REIT和中航易商仓储物流REIT涨幅靠前[1][12] - 截至10月24日，已上市REITs总市值约2176.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元[1][12] - 本周日均成交量168万股，日均换手率0.6%[2][17] - 数据中心板块交易最活跃，换手率达1%；日均换手率位列前三的REITs分别是华泰紫金宝湾物流仓储REIT（1.7%）、华泰江苏交控REIT（1.4%）、招商基金蛇口租赁住房REIT（1.4%）[2][17] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是华夏中国交建REIT（9.9%）、平安广州广河REIT（9.4%）、中金湖北科投光谷REIT（8.1%）[3][18] - P/NAV位于0.7-1.8区间，位列前三的分别是嘉实中国电建清洁能源REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）、嘉实物美消费REIT（1.8）；P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）[3][18]

行业整体运营态势 - 国内仓储物流行业稳步复苏，公募REITs市场经营韧性凸显，展现平稳向好运行态势 [1] - 已公布2025年中期业绩的5家沪市仓储物流REITs上半年收入合计约4.13亿元，税息折旧及摊销前利润合计约2.81亿元，实现可供分配金额约3.06亿元 [2] - 中航易商、中金普洛斯及嘉实京东仓储基础设施三单REITs上半年合计分红约2.52亿元 [2] 各REITs项目运营表现 - 中航易商仓储物流REIT底层资产整体出租率为87.68%，租金收缴率为97.93%，加权平均剩余租期618.99天，2025年上半年实现可供分配金额4906.00万元 [2] - 华安外高桥REIT底层资产整体出租率为92.33%，租金收缴率达98.99%，加权平均剩余租期为868.47天，2025年上半年实现可供分配金额3125万元，年化现金流分派率达3.91% [3] - 嘉实京东仓储基础设施REIT保持100%出租率和100%租金收缴率，主要承租人加权平均剩余租期长达1376天，上半年可供分配金额约为3718万元，年化现金流分派率达4.1% [3] - 汇添富九州通医药REIT上半年实现合并收入3602.09万元，合并净利润1285.92万元，累计可供分配金额2220.75万元，年化现金流分派率为3.59% [3] - 中金普洛斯REIT报告期末整体出租率同比提升6.6个百分点，增量主要来自苏州望亭普洛斯物流园和普洛斯（重庆）城市配送物流中心 [4] 行业供需格局 - 2025年上半年全国非保税高标准仓库新增供应同比下降20.6%，市场供应量呈现增量收窄趋势 [5] - 租赁市场需求延续“消费驱动”特征，电商、第三方物流及快递快运为主要需求来源 [5] - 2025年上半年全国社会消费品零售总额达24.55万亿元，同比增长5.0%，网上零售额增长8.5%，实物商品网上零售额增长6.0%占比达24.9% [5] - 快递业务量同比增长19.3%，达956.4亿件 [5] - 中国物流业景气指数业务总量指数连续6个月保持在扩张区间 [6] - 全国四十多个大中枢纽2025年上半年物流仓储净吸纳数量同比增长达两成 [6] 扩募发展前景 - 仓储物流REITs原始权益人数量呈现“少而精”特点，资产规模成长将主要来自已上市项目的扩募 [7] - 九州通医药集团计划通过盘活存量资产和利用REITs平台进行并购整合来扩募，资产类型包括医药仓、冷库、医药创新产业园及养老设施等 [7] - 嘉实京东仓储基础设施REIT已启动扩募，拟购入京东西北电子商务营业中心和京东安徽电子商务产业园二期项目 [7] - 中航易商仓储物流REIT启动了扩募资产筛选工作，旨在扩大基金规模，降低单一资产依赖，增强现金流稳定性 [8] - 随着国内基础设施REITs扩募常态化进程启动，仓储物流REITs市场规模容量将进一步提升 [8]