行业投资评级 - 对房地产开发行业给予“增持”评级，并维持该评级 [4] 核心观点 - 报告认为当下C-REITs投资策略主要有三条主线：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，二是关注保障房等弱周期资产结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局，三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益 [3] REITs指数表现 - 截至2026年2月27日当周，中证REITs(收盘)指数下跌1.08%，收于796.1点；中证REITs全收益指数下跌1.08%，收于1035.8点 [1][8][9] - 同期，沪深300指数上涨1.08%，恒生指数上涨0.82%，恒生地产建筑业指数上涨2.85% [1][8] - 截至2026年2月27日，本年中证REITs全收益指数涨幅为2.57%，中证REITs(收盘)指数涨幅为2.25% [1][8] - 同期，恒生地产建筑业指数本年涨幅最高，达20.02%，REITs全收益指数涨幅在所列指数中排行第4 [1][8] REITs二级市场表现 - 截至2026年2月27日当周，C-REITs二级市场整体呈现震荡行情，已上市REITs总市值约2273.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元 [1][10] - 当周已上市REITs中17支上涨、62支下跌，周均涨幅为-1.19% [1][10] - 分板块看，数据中心和生态环保板块表现较优，涨幅分别为1.71%和0.4%；保障房和产业园区板块回调，涨幅分别为-2.42%和-2.12% [1][10] - 当周数据中心板块交易最活跃，日均换手率达1.6%，显著高于其他板块；仓储物流板块换手率为0.6%，产业园区为0.3% [2][16] - 当周已上市REITs日均成交量126.2万股，日均换手率0.4% [2][16] REITs估值表现 - 截至2026年2月27日当周，已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（11.1%）、华夏中国交建REIT（9.7%）、易方达广开产园REIT（9.6%） [2][17] - 已上市REITs的P/NAV（市净率）位于0.7-1.9区间，其中位列前三的分别是嘉实物美消费REIT（1.9）、华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7），P/NAV较低的为易方达广开产园REIT（0.7） [2][17] 市场动态与申报进展 - 公募REITs方面：建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金正式申报至上交所，为全国首个正式申报的港口类资产公募REIT [1][2][11] - 商业不动产REITs方面：嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金及广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金已正式申报 [1][2][11]

上海楼市新政“沪七条” - 上海市五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，自2026年2月26日起施行，政策涉及限购、土地、金融、财税等多领域调整，旨在降低购房成本、促进需求释放和供求平衡 [1] - 新政包含7项措施，惠及非沪籍和沪籍家庭、城市基础服务人员、多孩家庭等，具有惠及面广、精准施策的特点，预计将促进小阳春期间购房需求释放，并与全年去库存工作紧密结合 [2] - 债券业内人士认为，“沪七条”可能促使北京、广州和深圳等一线城市跟进政策，对其他城市房价构成压力；该政策对债市的利空影响是短期的，长期看影响不大，债券后续方向需结合其他因素综合考量 [2] 香港财政预算案与债券市场创新 - 香港财政司司长陈茂波公布2026/27年度财政预算案，表示政府去年第四季第三度发行代币化债券，总额达一百亿元，规模为当时全球之冠，并引入代币化央行货币交收选项 [2] - 香港证监会和香港金融管理局正积极落实路线图，包括促进一级市场发行、提升二级市场流动性及扩展离岸人民币业务，债券电子交易平台将在下半年推出 [2] - 为丰富互联互通，香港将积极与内地研究加快落实在港推出国债期货、将房地产投资信托基金（房托基金）纳入互联互通、将人民币交易柜台纳入港股通，以及探索持续优化债券通 [2] 基金市场动态 - 春节长假后，部分短债基金和货币基金结束限购，恢复大额申购，例如民生加银中债1-3年农发债指数基金于2月25日起恢复大额申购业务，浙商汇金短债基金于2月24日恢复1000元以上的大额申购，中银中短债债券基金自2月24日起恢复单一投资者单日限额至1000万元 [3] - 受国投白银LOF估值调整影响，投资者补偿工作于2月26日正式启动，受估值调整影响金额在1000元以下的投资者可获得全额补偿，影响金额超过1000元（含）的，则在1000元基础上对超出部分按特定比例计算补偿 [6][7] 理财与存款市场趋势 - 随着数十万亿级别的定期存款陆续到期，市场关注净值化改造后的银行理财能否顺畅承接这部分“存款搬家”的资金，业内对承接趋势有共识，但对承接规模仍存分歧 [4][5] - 理财机构为应对净值化管理挑战，已从增配低波资产、缩短久期、探索多资产策略等多维度展开布局 [5] 信用债市场与违约情况 - 2025年信用债市场违约风险持续收敛：首次违约主体减至4家，均为非国企（含3家房地产及上下游企业），违约规模同比下降67%；国企全年零违约 [5] - 全年违约回收方面，兑付本金143亿元，其中地产占比85%，融创单家占95亿元；非国企累计违约率7.13%，净融资自2018年来首次转正 [5] - 展望2026年，政策坚守不发生系统性风险底线，城投债违约风险可控，产业债中弱资质国企、民企及混合制企业尾部风险仍需警惕 [5] 行业并购与REITs发展 - 通威股份（600438.SH）拟通过发行股份及支付现金方式，收购新兴硅料企业青海丽豪100%股权，并募集配套资金，公司股票及相关债券自2月25日起停牌，预计不超过10个交易日 [6] - 建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金已正式申报至证监会，这是市场首单港口基础设施公募REITs产品 [5] 地方金融监管政策 - 内蒙古自治区地方金融管理局印发监管实施细则，明确地方资产管理公司不得违反地方政府融资平台相关政策，为融资平台提供融资通道，以任何形式新增地方政府隐性债务 [7] 公开市场操作与货币市场 - 2月25日，央行开展4095亿元7天期逆回购操作，操作利率1.40%，当日有4000亿元逆回购到期，实现单日净投放95亿元 [9] - 2月25日货币市场利率多数上行，银存间质押式回购加权平均利率1天期品种上行1.66BP报1.384%，7天期下行4.79BP报1.5066% [11] 利率债市场 - 2月25日国债期货收盘集体下跌，30年期主力合约跌0.47%，10年期主力合约跌0.13% [12] - 银行间主要利率债收益率多数上行，10年期国债活跃券收益率上行1.5bp报1.805%，10年期国开债活跃券收益率上行1.3bp至1.9565% [12] - 业内人士指出，节后部分机构存在止盈需求，同时A股延续强势，资金面在央行呵护下不会大幅收紧，但相较于节前将呈现稳中偏紧的格局 [12] 信用债市场成交 - 2月25日信用债收益率多数上行，全天总成交金额909亿元；中航产融债普遍上涨，“24产融06”涨超3%，“23产融10”和“23产融11”均涨超2% [13] - 高收益债方面，共123只收益率高于5%的信用债有成交，其中“24产融05”、“23产融K1”、“23产融09”收益率居前，分别为14.7%、13.07%、13.06% [14] 海外债券市场 - 美国国债收益率延续涨势，2年期美国国债收益率上升2.1个基点至3.476%，10年期国债收益率上升2.3个基点至4.055%，因风险偏好回升及好于预期的消费者信心数据 [8] - 2月25日美债收益率集体上涨，2年期美债收益率涨3.10个基点报3.471%，10年期美债收益率涨2.10个基点报4.052% [16] - 欧债收益率涨跌不一，英国10年期国债收益率涨1.2个基点报4.316%，德国10年期国债收益率涨0.1个基点报2.705% [15] 信用债事件摘要 - 泛海控股逾期有息债务本金合计340.26亿元 [10] - 新开发银行发行年内首笔20亿美元境外债，订单峰值超66亿美元 [10] - 安徽省新增用于项目建设的专项债券1500亿元以上，推进“白名单”项目扩围增效 [10]