行业投资评级 - 对房地产开发行业给予“增持”评级，并维持该评级 [4] 核心观点 - 报告认为当下C-REITs投资策略主要有三条主线：一是关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，二是关注保障房等弱周期资产结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局，三是关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益 [3] REITs指数表现 - 截至2026年2月27日当周，中证REITs(收盘)指数下跌1.08%，收于796.1点；中证REITs全收益指数下跌1.08%，收于1035.8点 [1][8][9] - 同期，沪深300指数上涨1.08%，恒生指数上涨0.82%，恒生地产建筑业指数上涨2.85% [1][8] - 截至2026年2月27日，本年中证REITs全收益指数涨幅为2.57%，中证REITs(收盘)指数涨幅为2.25% [1][8] - 同期，恒生地产建筑业指数本年涨幅最高，达20.02%，REITs全收益指数涨幅在所列指数中排行第4 [1][8] REITs二级市场表现 - 截至2026年2月27日当周，C-REITs二级市场整体呈现震荡行情，已上市REITs总市值约2273.8亿元，平均单只REIT市值约29亿元 [1][10] - 当周已上市REITs中17支上涨、62支下跌，周均涨幅为-1.19% [1][10] - 分板块看，数据中心和生态环保板块表现较优，涨幅分别为1.71%和0.4%；保障房和产业园区板块回调，涨幅分别为-2.42%和-2.12% [1][10] - 当周数据中心板块交易最活跃，日均换手率达1.6%，显著高于其他板块；仓储物流板块换手率为0.6%，产业园区为0.3% [2][16] - 当周已上市REITs日均成交量126.2万股，日均换手率0.4% [2][16] REITs估值表现 - 截至2026年2月27日当周，已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（11.1%）、华夏中国交建REIT（9.7%）、易方达广开产园REIT（9.6%） [2][17] - 已上市REITs的P/NAV（市净率）位于0.7-1.9区间，其中位列前三的分别是嘉实物美消费REIT（1.9）、华夏安博仓储REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.7），P/NAV较低的为易方达广开产园REIT（0.7） [2][17] 市场动态与申报进展 - 公募REITs方面：建信天津临港发展集团港口封闭式基础设施证券投资基金正式申报至上交所，为全国首个正式申报的港口类资产公募REIT [1][2][11] - 商业不动产REITs方面：嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金及广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金已正式申报 [1][2][11]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周公募 REITs 市场小幅上涨，成交金额减少，产权类和特许经营类 REITs 指数上涨，多数产品上涨；2025 年以来 20 只公募 REITs 完成发行，41 只待上市，其中 12 单商业不动产 REITs 已申报；首开股份、华联股份有 REITs 发行计划，南方润泽科技数据中心 REIT 拟扩募；在资产荒背景下，公募 REITs 高分红、中低风险，配置性价比高 [2][3][5] 根据相关目录分别总结 二级市场 - 本周公募 REITs 市场小幅上涨，截至 2026 年 2 月 13 日，中证 REITs 指数较上周涨 0.32%至 804.77，全收益指数涨 0.41%至 1047.08 [10] - REITs 市场成交额减少，总成交规模 4.66 亿份，环比降 29.39%，成交额 20.55 亿元，环比降 29.55%，区间换手率 1.66%，上周为 2.36% [11] - 产权类和特许经营类 REITs 指数上涨，分别涨 0.77%和 0.21%，其中新型基础设施类等产权类细分 REITs 及交通基础设施类等特许经营类细分 REITs 有不同涨幅，能源和生态环保类 REITs 下跌 [13][17] - 不同类型 REITs 成交额和换手率多数下跌，仅市政设施类 REITs 成交额和换手率上涨 [22][23] - 79 只 REITs 中 59 只上涨，涨幅靠前的有工银蒙能清洁能源 REIT 等，跌幅靠前的有华安外高桥仓储物流 REIT 等；嘉实京东仓储基础设施 REIT 等换手率较高，嘉实京东仓储基础设施 REIT 等周成交额较高 [25][27] 一级市场 - 截至 2026 年 2 月 13 日，共发行 79 只公募 REITs，规模 2033.74 亿元，2025 年以来 20 只完成发行，2026 年 1、2 月未新发行 [3][31] - 41 只公募 REITs 基金待上市，其中 28 只首发，13 只扩募；9 只通过，8 只已反馈等；产业类和特许经营类有不同数量分布，封闭式商业不动产 REITs 12 单 [35] 公募 REITs 政策及市场动态 - 2 月 9 日首开股份拟以宋家庄福茂等三项目申报嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金，拟在上海证券交易所上市 [39] - 2 月 11 日华联股份拟出资 5 亿元参与设立合伙企业推动龙德广场商业不动产 REITs 申报发行，基金拟在上海证券交易所上市 [40][41] - 2 月 13 日南方润泽科技数据中心 REIT 拟扩募购入廊坊数据中心，交易需多环节通过，存在不确定性 [42] 投资建议 本周 REITs 指数上涨，成交金额减少，产权和特许经营类 REITs 上涨，多数产品上涨；市场有新发行和待上市项目，有望扩容；资产荒下公募 REITs 高分红、中低风险，配置性价比高 [5][43][44]