以下是对Brookfield (NYSE: BN) 2025年投资者日电话会议纪要的详细分析总结，内容严格遵循任务要求进行分组，并引用原文数据。 涉及的行业或公司 * 公司为Brookfield Corporation (NYSE: BN) 及其关联实体 包括其资产管理分支Brookfield Asset Management (BAM) 以及财富解决方案(Brookfield Wealth Solutions, BWS)和保险业务[1][7][10] * 行业涉及广泛 包括另类资产管理 保险 房地产 可再生能源 基础设施 数据中心/AI基础设施 以及私募股权[4][5][26][82] 核心观点和论据 **公司战略与定位** * 公司遵循价值投资原则 并致力于通过运营能力提升回报[1] * 关键战略演变包括2008年分拆上市实体 2020年启动财富业务 2023年分拆BAM[1] * 获得资本渠道至关重要 其渠道从机构投资者扩展到私人财富、银行关系和公开市场[2] * 创新驱动长期回报 其方法是识别全球大趋势 将其打包成产品为客户服务 从而吸引规模资本 并在理解行业后快速大规模部署[2] * 50%的当前运营资产在15年前还不存在作为可投资资产类别[3] * 投资方法保持一致性 采用价值投资论题 承担适度风险 与利益相关者保持一致 并利用运营技能榨取额外回报[3] * 文化是组织成功的关键驱动力[3] **增长驱动力与巨大机遇** * 公司正处于三大积极变革之中 AI、人口老龄化带来的财富产品需求、以及房地产复苏[4] * AI是一个价值7万亿美元的机会 公司因其电力业务、邻近业务、计算基础设施和房地产业务而处于理想地位 正在推进约2000亿美元的AI工厂投资项目 这可能是未来10年内公司内部最大的业务[4][5] * 人口老龄化正在创造对财富解决方案的结构性需求 美国固定缴费计划(DC plans)正在开放 并预计将全球推广[5] * 养老金和主权基金市场规模为22万亿美元 而401(k)和财富市场规模为40万亿美元 公司预计这第三资本来源将使所有渠道的流入资金翻倍 即每年来自机构资金1000亿 年金500亿 财富500亿[6] * 房地产复苏正在进行 运营基本面强劲 资本市场回归 利率开始下降 交易活动显著回升 公司保持活跃并因此得以在过去五年持续增长 其房地产业务主导地位比以往任何时候都更强[6][7][40] **保险与财富解决方案业务 (投资主导模式)** * 公司正在建设保险单元 旨在成为一个完全整合的投资主导的保险组织 与传统保险模式相反[7][8] * 投资主导的保险模式专注于通过投资实现回报 力求在保险上不亏钱 寻求浮存金而非规模 利用其强大的风险管理能力[8] * 其核心能力适合保险负债 许多资产是长期资产 与长期负债相匹配 长期投资与浮存金相匹配 风险缓和管理技能将增强其参与的每家保险公司[9] * 财富解决方案业务目前拥有260亿美元资本和1350亿美元保险资产 可分配收益从0增长至17亿美元[10] * 通过进一步整合资本到保险业务 预计将其增长至可能6000亿美元或更多 并将谨慎进行以确保获得有吸引力的资本回报 同时通过将资本分配给BAM作为其资产基础的管理者来驱动BAM的回报[11] * 该业务的目标是获得15%以上的股权回报[9][11] **财务业绩与未来展望** * 过去5年实现了22%的年化收益增长和16%的年化计划价值增长 计划价值达到每股102美元[15][20][23] * 过去12个月计划价值增加了280亿美元（22%）达到1610亿美元（净债务后）或每股102美元[20][21] * 过去12个月筹集了超过950亿美元资本 部署了1350亿美元于新投资 执行了1550亿美元融资 并实现了超过750亿美元的资产货币化[18] * 资产管理部门费用相关收益增长18%[19] * 财富解决方案业务实现17亿美元可分配收益 并维持15%以上的股本回报率目标[19] * 可再生能源和基础设施业务FFO增长13% 房地产实现50亿美元货币化 私募股权和必需服务业务EBITDA增长15%[19] * 向股东返还了超过15亿美元资本 包括5亿美元常规股息和超过10亿美元的机会性股票回购[19] * 未来5年目标 在实现和资本分配前的可分配收益(DE)年化增长17% 若计入已实现业绩报酬和资本分配的影响则增长至25% 计划价值年化增长16%至每股210美元[16][50][51] * 预计未来5年将产生530亿美元费用现金流[50] **业绩报酬 (Carried Interest) 价值与前景** * 业绩报酬是价值主张的重要组成部分 并且仍然被低估[31] * 来自两个来源 2022年底之前募集的基金（遗产基金）获得100%的业绩报酬并承担100%成本 综合利润率为65% 2023年起募集的基金获得33%的业绩报酬（特许权使用费）且承担零成本 利润率为100%[31][32] * 遵循欧洲模式的瀑布式分配 在基金层面实现业绩报酬 确保了与客户的强一致性 并在 clawback 风险极低时才确认 降低了未来业绩报酬确认的风险[32][33] * 预计未来10年净实现业绩报酬为250亿美元（过去10年为40亿美元） 未来3年预计实现60亿美元净业绩报酬[34] * 这60亿美元中的三分之二（40亿）将来自7只已返还90%资本的基金 可见性高[35] * 未来5年 符合业绩报酬条件的资本将 scaling 至5750亿美元 生成的年业绩报酬将 scaling 至70亿美元 实现的毛业绩报酬将增至60亿美元[35] * 当前业绩报酬估值为340亿美元（基于27亿美元的年化净目标业绩报酬10倍倍数 加上累计未实现业绩报酬） 并通过DCF分析验证[36][37][38] **房地产业务深度分析** * 房地产复苏的基础是资本市场回归和强劲的运营基本面[40][54] * 公司平衡表资产表现极好 签署了1500万平方英尺的租约 租金比到期租金高11% 完成了160亿美元融资[55] * 将投资组合细分为三类 超级核心资产(34项) 计划永久持有并持续投资 核心增值资产(57项) 计划在完成商业计划后货币化 价值提升资产(95项) 计划重新定位以提升NOI并最终货币化[56][57] * 超级核心资产投资股权190亿美元 LTV为47% 入住率95% 包括10处位于纽约、伦敦、多伦多、迪拜的顶级办公资产和18处全球最佳购物中心[58][59] * 核心增值资产投资股权80亿美元 办公资产LTV为44% 入住率94% 其绩效指标与超级核心几乎相同 区别在于持有期和商业计划[60][61] * 返回办公室趋势强劲 目前超过一半的公司要求完全返岗 平均工作要求接近每周4天 导致对办公空间的需求飙升 而新供应 virtually 为零 全球新办公空间溢价平均达60% 纽约和伦敦分别超过100%和近80% 公司签署的租约分别超过每平方英尺250美元和150英镑[64][65] * 零售业受消费者支出驱动 自2019年以来美国零售额持续增长 截至7月是2019年水平的140% 同时美国零售建设 virtually 停滞[71][72] * 计划期内 通过交易预计产生240亿美元资本 同时实现投资组合4%的同店NOI增长[79] **财富解决方案业务深度分析 (投资主导的保险)** * 业务建立在两大驱动因素上 公司在全球经济中数十年投资的专业知识 以及西方世界人口老龄化现象带来的收入导向型产品需求[81][82] * 人口老龄化是结构性趋势 美国65岁以上人口比例从100年前的二十分之一变为现在的六分之一 预计到2050将达到四分之一 同时确定给付型养老金计划几乎消失 导致7万亿美元的退休赤字[83][84][85] * 业务模式从再保险人转变为拥有自身分销网络 通过收购建立平台 以低于账面价值的价格收购公司[86][88] * 在通胀背景下采取投资主导方式 出售了收购公司资产负债表内几乎所有长期资产 将资产账目缩短至4年 保持高流动性 维持长期负债 从而捕获了巨大价值[87] * 出售所有非核心业务线（如医疗、定期寿险等） 价格为账面价值的1.6倍 因其不符合低风险、高预测性、稳定负债的要求[89] * 大力建设分销 年金产量从收购公司历史最高水平合计50亿美元/年提升至本年预计250亿美元[90] * 充分利用布鲁克菲尔德生态系统 本年将审查超过1000亿美元的内部投资机会并将其纳入保险资产负债表[91] * 投资主导意味着 专注于拥有内嵌专业知识的领域 降低杠杆（运行在6-8% 传统保险公司为10-20%） 专注于低风险可预测负债 从而在不牺牲回报的情况下实现更高质量的收入流[93][94][95] * 所有保险业务均维持A评级 其中两家在过去三年获得评级上调 自成立以来始终保持15%以上的ROE 优先考虑盈利而非增长[96] * 使用永久资本 与可能持有产品20年的保单持有人完全一致[97] * 平台已扩展至英国 并正在日本建立早期业务 与监管机构密切合作 视监管为业务的护城河[99] * 美国退休账户资产超过40万亿美元 预计到2040年将超过100万亿美元 年金占比预计从现在的10%增长至15%或更多 公司通过BAM提供替代产品（积累阶段）和通过年金业务提供 decumulation 产品（提取阶段） 构建类确定给付型系统[101][102] * 预计明年新 gross inflows 为300-350亿美元 net inflows 为200-250亿美元/年 通过并购等 预计到十年末业务规模将远超3000亿美元 可分配收益接近超过50亿美元[105] * 当前业务估值约260亿美元（基于170亿美元集团资本 按市场交易倍数1.4-2.2倍书中值1.8倍计算） 对应市盈率约15倍 为布鲁克菲尔德公司每股贡献约20美元价值 到2030年可能价值每股42-52美元[104][105][106] 其他重要但可能被忽略的内容 **资本配置策略** * 增长来自两个关键领域 参与核心业务增长以及资本配置[16] * 遵循纪律性、集中化的资本配置框架 将现金流上移至公司层面 以更广阔的视角进行配置[46][47] * 重点四个领域 投资支持核心业务增长 进行战略性交易（如收购Oaktree和 scaling BWS） 进行小型投资以获取学习机会 保留充足流动性以抵御下行风险 最后将资本回报给股东（主要通过回购）[47][48] * 过去5年 reinvested 310亿美元资本 across businesses 其中120亿美元用于 scaling BWS 将其转变为今天估值260亿美元的业务 并产生17亿美元年现金流[48] * 过去两年回购了20亿美元自家股票 平均价格44美元/股 为每位剩余股东增加了2美元/股的价值[49] * 未来5年预计产生530亿美元费用现金流 即使保留收益支持BWS增长 仍将有250亿美元自由现金流可用于再投资或回报股东[50] **股票估值与股东回报** * 公司认为当前股价为投资者提供了非常有吸引力的切入点[24] * 基于过去12个月收益 市盈率为18倍 基于未来5年平均预期收益 市盈率降至10倍[25] * 计划价值基于过去12个月收益的倍数为27倍 基于未来5年平均预期收益的倍数降至16倍 凸显了增长前景[21][22] * 尽管计划价值增长 但股价与计划价值之间的折扣与5年前相似 公司认为这为新股投资者提供了以折价购买并享受高复合回报的机会 且公司无意净增发股票[114][117] **总结与领导层要点** * 公司基础已经就位 未来五年继续以20%以上的速度增长[52][110] * 财富解决方案(BWS)将成为公司主要组成部分[109] * AI是过去50年投资时代最重要的事情之一 电网将翻倍 AI基础设施处于非常早期的阶段[109] * 房地产复苏正在进行中 此次市场底部的心理创伤更大 但基本面实际上要好得多[110] * 目标是实现长期15%的年化回报[110][111]

房地产行业表现 - 房地产行业整体表现落后于标普500指数(SPY) 在2022年之前Vanguard房地产指数基金(VNQ)与标普500走势相近 [1] 分析师背景 - 分析师为自学成才的股票分析师 在南非经营咨询公司 专注于建筑工程项目估值 [1] - 过去5年从事个人投资 研究本杰明·格雷厄姆和乔尔·格林布拉特的价值投资理论 同时自学数据分析技能 [1] - 投资风格偏向价值型、高质量的中小型企业 采用多空策略 [1] - 通过SEC文件等海量数据源运用数据分析能力挖掘投资标的 [1] 研究平台 - 使用Seeking Alpha平台分享研究成果 与其他个人投资者和分析师交流并获得建设性反馈 [1]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度，公司GAAP净亏损为每股0.56美元，可分配亏损为每股0.25美元，可分配收益（未计已实现亏损）为每股0.08美元，房地产投资信托（REO）投资收益造成每股0.03美元的可分配亏损 [10] - 截至3月31日，公司持有的投资贷款组合从去年12月31日的61亿美元降至59亿美元，主要因本季度的贷款解决 [11] - 截至3月31日，公司总流动性为1.36亿美元，包括现金以及基于现有抵押品的已批准未提取信贷额度 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度，公司完成了一笔1.01亿美元的高级酒店贷款出售，以面值成交；执行了一笔1.83亿美元纽约土地贷款的折价偿还，偿还金额为面值的90%，为公司带来约9500万美元的流动性 [11][12] - 季度末后，另有三笔贷款得到偿还，总计3.14亿美元，包括一笔2.25亿美元佐治亚州萨凡纳酒店贷款的全额偿还、一笔8800万美元休斯顿办公贷款（处于观察名单）的折价偿还（偿还金额为未偿本金的72%）以及一笔88.6万美元观察名单贷款的解决 [13] - 第一季度，公司将一笔德州办公贷款降级为五级风险评级 [14] 各个市场数据和关键指标变化 - 受美国关税和外交政策波动影响，房地产资本市场利差略有扩大，一些机构参与者在交易前暂停行动，评估和衡量风险变得异常困难，这种情况可能会持续到关税和其他经济政策确定为止 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司致力于实现上一次财报电话会议中设定的目标，包括增强流动性、降低杠杆率以及优化观察名单贷款的处置结果 [6] - 公司考虑多种贷款解决途径，如剥离、展期、资本重组或作为房地产投资信托（REO）接管资产，具体取决于市场条件和公司对机会的评估 [9] - 公司继续推进多户住宅REO战略，第一季度关闭了一笔2.14亿美元的融资安排，用于为不良贷款在REO阶段提供资金 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 美国关税和外交政策的波动给全球经济和商业房地产带来了高度不确定性，房地产市场复苏面临持续逆风 [5][6] - 尽管经营环境困难，但公司在实现目标方面取得了进展，对多户住宅REO资产的处置前景持乐观态度 [6][8] - 公司认识到经济和政治环境对资本市场、投资者情绪以及公司战略执行的潜在影响，将保持务实和积极的态度 [9][15] 其他重要信息 - 截至4月30日，公司已完全实现五笔贷款的处置，获得600 - 700万美元的还款和解决收益，改善了流动性状况，降低了杠杆率，解决了两笔观察名单贷款，并减少了土地、办公和酒店资产的敞口 [7][8] - 公司预计在第二季度对至少两笔贷款执行止赎并转换为REO资产 [14] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 过去两个季度提到的两笔大额多户住宅贷款的近期还款情况及预期 - 两笔贷款的到期日分别为7月31日和8月1日，目前进展良好，但由于市场波动，特别是西海岸的那笔贷款，可能需要评估其他选择 [17][18] 问题2: 对定期贷款B的当前想法、时间表和预期 - 定期贷款B将于2026年8月到期，2025年8月进入当前状态 公司正在评估两种选择，一是对现有定期贷款B进行修改和展期，并进行有意义的本金偿还；二是评估各种私人信贷解决方案，近期这些方案变得更具吸引力 [20] 问题3: 目前解决贷款以实现净现值最大化的机会是否更倾向于长期、更具管理性的过程，以及公司是否有足够的流动性和资源来优化结果 - 每个机会都需要根据具体情况进行评估 公司预计在第二季度会有更多的变现情况，这将进一步改善流动性状况，使公司能够执行适当的资产层面战略并最大化回收价值 [24][25] 问题4: 与回购交易对手的合作情况、回购贷款人的要求以及是否计划在处理贷款组合时摊销回购余额 - 公司最近将富国银行的回购融资安排延长了一年，并可选择延长至2028年；将高盛的回购融资安排延长了两年至2027年 回购交易对手在当前环境下表现出建设性和合作性 富国银行融资安排规模的缩减是根据近期实际融资需求进行的调整，公司将继续根据投资组合情况评估和调整融资规模 [31][32] 问题5: 提到的私人信贷具体指什么，预计的综合成本是多少 - 目前评论还为时过早，私人信贷可能类似于新的定期贷款融资，但预计会有更大的运营灵活性 随着市场变化，单一 tranche 融资安排和银团债务发行的成本正在接近 [35] 问题6: 能否提供投资组合的总体统计数据，如入住率、债务收益率，并按项目类型对投资组合进行分类 - 由于投资组合处于过渡阶段，一些指标的相关性可能较低 公司有多种信用支持工具，如现金储备、严格的现金管理和担保等 公司的建设投资组合占比已从超过三分之一降至12%，这有助于管理未来资金承诺和流动性 目前投资组合中多户住宅资产占比较大，且现金流状况良好，部分资产已完成建设并在第一季度获得入住证明 [39][40][41] 问题7: 今年预计接管的REO资产总额以及对流动性的影响 - REO资产情况较为动态，目前确定的五笔潜在REO资产中，四笔的战略已制定了较长时间，这些资产的有效总收入较谷底增长了18%，入住率提高了6个百分点 公司将根据情况决定是否接管更多REO资产 当将资产转移到新的不良贷款和REO融资安排时，初始资产池止赎不会导致流动性流出 [48][49][50] 问题8: 是否考虑将公司拆分为持有房地产开发资产的公司和专注于表现良好贷款组合的抵押REIT - 这是一个很好的想法，公司目前没有计划，但会在评估未来机会时考虑这一方案 目前公司将REO视为中期机会，旨在改善资产表现后再进行清算 [53][54]

金融政策调整 - 降低存款准备金率0.5个百分点 [2] - 降低个人住房公积金贷款利率0.25个百分点 [2] - 五年期以上首套房贷利率由2.85%降至2.6% [2] 楼市现状 - 全国楼市前4个月销售数据持续下跌 [2] - 今年小阳春未出现 郑州五一假期楼市表现平淡 仅刚需盘降价促销有效 价格需降至10000元以下才有效果 [3] - 舆论与市场脱节 "开盘售罄"信息可信度低 逻辑上100%售罄不可能实现 [3] 郑州楼市分化 - 2025年郑州楼市呈现冰火两重天格局 四代宅因超高得房率受关注但沙尘天气引发质疑 [5] - 老盘与存量房业主对四代宅得房率产生恐慌情绪 [5] - 当前楼市困境核心在于购房者担忧买入后降价 类似股市心理 [5] 需求与信仰问题 - 房地产行业面临"赚钱信仰"崩塌 购房者共识从"必赚"转为"恐亏" [5] - 00后"三不"现象(不恋爱/不结婚/不买房)被过度解读 本质是年龄未达购房周期 [5][6] - 历史案例显示20多岁群体后期仍会进入购房市场 [6] 去库存与价格矛盾 - 当前去库存唯一有效路径为降价 但开发商/业主/相关部门均抵触降价 [6] - 降价行为本质是迫于库存压力而非自愿选择 [6] - 长期仍看好中国及郑州楼市 认为未来存在局势反转可能 [6]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度可分配收益为3300万美元，即每股普通股0.24%，公认会计准则净收入为2300万美元，即每股摊薄普通股0.16%，第一季度收益略低于当前季度股息率，为季度股息提供了96%的覆盖率 [15] - 贷款组合本季度末账面价值为77亿美元，高于去年年底的71亿美元，加权平均杠杆收益率为7.9% [17] - 第一季度完成4笔新贷款承诺，总额为6.5亿美元，并为之前已完成的贷款追加了7300万美元的资金，季度内贷款还款总额为9300万美元 [17][18] - 第二季度至今新贷款总承诺额达7.09亿美元，另外还有3.09亿美元的追加资金 [18] - 本季度末投资组合的加权平均风险评级为3.0%，与上一季度末持平，无特定资产的当前预期信用损失（CECL）拨备记录，投资组合评级无变动，一般CECL拨备增加400万美元，贷款组合摊销成本基础的总CECL拨备和百分比点数从507个基点降至475个基点 [18][19] - 本季度末债务与权益比率为3.5倍，高于去年年底的3.2倍，公司本季度末总流动性为2.18亿美元 [22] - 不包括一般CECL拨备和折旧的每股账面价值为12.66%，较上一季度略有下降 [23] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第一季度贷款发放持续加速，承诺了6.5亿美元的新贷款，发放的贷款均由美国境内的房产作抵押，未来业务管道仍包括美国和欧洲的交易，本季度完成的4笔交易中，有3笔是住宅物业贷款，另一笔是数据中心建设贷款 [9][10] - 季度末，公司的贷款组合由48笔贷款组成，总额达77亿美元 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 整体资本市场波动性增加，投资者对政策变化的短长期影响及衰退担忧上升，房地产市场参与者仍活跃，有大量股权和信贷资本可用于房地产投资，近期波动导致利差适度扩大，市场氛围更谨慎 [6][7] - 多户住宅和物流物业的新开工建设数据处于10年低点，有限的供应对长期房地产价值和基本面有利 [8] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 数据中心业务战略是为有能力按时按规格交付设施的开发商提供融资，并为已预租给优质租户且签订长期租约的设施提供贷款 [11] - 公司受益于阿波罗广泛的房地产信贷发放业务，第一季度阿波罗的信贷发放总额超过50亿美元 [11] - 公司高度关注主动资产管理，执行重点贷款计划，以实现价值回收最大化，并将资本转化为更高的投资股权回报机会，为每个重点资产制定了解决途径并积极推进解决 [13][14] - 2012 - 2013年因支持的美国赞助商在欧洲活跃并邀请公司参与欧洲业务，公司将团队成员Ben Eppley派往伦敦，建立了覆盖欧洲的全面业务体系，拥有约十几人的投资团队和当地的资产管理基础设施，在欧洲市场已运营十多年，成为领先的过桥贷款机构，公司在欧洲市场的业务与美国业务类似，且不承担外汇风险，还能利用阿波罗平台获得融资和杠杆优势，与银行建立了良好关系，欧洲市场没有活跃的证券化市场，公司在进行大型交易、泛欧洲交易和投资组合交易方面具有竞争优势 [87][88][93][94] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 商业房地产往往是滞后指标，目前房地产市场参与者仍活跃，大量资本可用于房地产投资，广泛的衰退是房地产持续复苏的最大风险，关税影响可能推高建筑成本并减少新供应，有限的供应对长期房地产价值和基本面有利，与其他资产类别相比，房地产的相对价值更合理，短期内虽受波动影响，但长期来看在通胀环境下表现良好 [6][7][8][9] - 第一季度收益略低于当前季度股息率，但公司认为2025年剩余时间里，贷款组合将产生可分配收益以支持当前季度股息率，第一季度可分配收益受资本部署时间影响，预计剩余季度可分配收益每股将达到或超过季度股息率，增长动力来自贷款组合的连续增长以及将表现不佳的资本重新投入新交易 [14][16] 其他重要信息 - 111 West 57th Street项目销售势头良好，第一季度3套单元房成交，净收入4500万美元，季度末后又有2套单元房成交，优先贷款全额偿还，公司净风险敞口减少2900万美元，目前还有7套单元房有已执行或待执行合同，涉及金额1.27亿美元 [12][13] - 预计今年出售Liberty Center零售资产，对其估值有信心 [28] - Mayflower酒店今年表现良好，超过去年同期，该资产能为公司带来不错的杠杆回报，但公司需考虑在衰退情况下出售酒店的时机 [51][52] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 如何看待实现近5亿美元非应计资产损失的节奏以及是否意味着部分资本即将循环利用 - 大部分特定CECL拨备与111 West 57th和Liberty Center两个资产相关，预计今年下半年出售Liberty Center资产，对其估值有信心，111 West 57th项目销售进展积极，公司有信心目前没有额外风险，预计今年下半年和明年年初通过资产处置获得更多资本 [27][28][29] 问题2: 市场变化是否会延迟贷款偿还或新资金投放，如何看待市场影响 - 市场仍在稳健运行，信贷市场的波动性较股票市场小，目前预计市场不会放缓，也无人会退出或撤回交易，关键问题在于如果出现衰退，是短期浅层衰退还是长期深度衰退，目前资金寻求回报的需求超过了衰退可能带来的行为变化 [35][36] 问题3: 如果出现衰退，如何看待不同资产类别的脆弱性 - 若出现衰退，首先担忧酒店资产，因其现金流变化最快，多户住宅资产即使在衰退中也有需求支撑，写字楼市场一直在复苏，虽担忧衰退会使人们放缓决策，但目前写字楼资产的活动水平令人鼓舞，长期来看，供应受限将使现有资产在置换成本和运营方面得到更好保护 [38][39][40][41] 问题4: 111 West 57th项目的高级夹层贷款A在资本结构中变为优先后，是否恢复计息并确认利息收入 - 公司的头寸仍包括抵押贷款和夹层贷款，若恢复计息相当于自己支付自己，会增加基础并给最终回收带来压力，因此选择关闭收入确认，若回收情况好于预期，将通过储备金回收体现，而非近期确认收入 [45][46] 问题5: 近期贷款偿还预期如何，能否继续保持第一季度的投资组合增长速度 - 预计今年贷款偿还额约为15亿美元，若重点资产处置进度好于预期，偿还额可能更多，市场活动将较为活跃，但季度间可能不均衡，预计大部分偿还资金将在第二季度中期至第三季度中期到账，公司希望资金到账后立即进行再投资 [48][49] 问题6: Mayflower酒店的表现如何 - 今年以来该酒店表现良好，超过去年同期，第一季度受益于就职典礼等因素，该资产能为公司带来不错的杠杆回报，但公司需考虑在衰退情况下出售酒店的时机 [51][52] 问题7: 柏林办公室、芝加哥办公室、曼哈顿办公室和克利夫兰多户住宅这四处资产的情况如何 - 柏林办公室项目正与赞助商合作，有新股权投入和更多时间用于招租，预计下个季度若新股权到位且相关协议落实，风险评级将降至3级，目前正在等待一份重要租约签署以降低空置率 [58][59] - 芝加哥办公室项目近期有积极的租赁活动，赞助商也投入了额外股权，芝加哥其他非ARI投资组合的资产在参观、咨询、租赁和员工返岗等方面也有积极迹象，赞助商将部分租户从其他物业迁至该建筑，对项目有帮助 [60] - 曼哈顿办公室项目公司在资本结构中处于最优先位置，正在与最优先的夹层投资者进行再融资，目前有两个方案，一是利用纽约法律和法规变化将部分物业转换为多户住宅以享受税收优惠，二是维持写字楼用途，同时正在与一些主要租户进行沟通，若能吸引一两个主要租户签约，维持写字楼用途将更简单，且背后的资本愿意追加投资 [63][64][66] - 克利夫兰多户住宅项目表现良好，次级资本介入并取代了原业主，更换了管理团队，项目还有一个零售部分，正在将部分百分比租金转换为直接租金，项目质量高，次级资本愿意追加投资 [66][67] 问题8: 111 West 57th项目的余额从去年年底的3.9亿美元增加到3月31日的4.03亿美元的原因是什么，是否还会进一步增加 - 增加的原因主要是为零售部分支付了一些费用，包括与Bonhams签订长期租约的租户装修和租赁佣金以及一些持有成本，这些费用已计入储备金，随着单元房销售和零售部分费用支出，余额将逐季大幅减少 [68][69][71] 问题9: 111 West 57th项目在剩余7套单元房成交后，预计余额约为2.47亿美元是否合理，还剩余多少套单元房待售 - 计算大致合理，还剩余11套单元房待售，包括5套已签约和2套待签约的，此外还有一些因施工问题产生的保险金在结算后会到账 [72][73][78][81] 问题10: 公司在英国和欧洲的业务是如何开展的，阿波罗在当地是否有团队，如何获取和管理这些资产 - 2012 - 2013年因支持的美国赞助商在欧洲活跃并邀请公司参与欧洲业务，公司将团队成员Ben Eppley派往伦敦，建立了覆盖欧洲的全面业务体系，拥有约十几人的投资团队和当地的资产管理基础设施，在欧洲市场已运营十多年，成为领先的过桥贷款机构，公司在欧洲市场的业务与美国业务类似，且不承担外汇风险，还能利用阿波罗平台获得融资和杠杆优势，与银行建立了良好关系，欧洲市场没有活跃的证券化市场，公司在进行大型交易、泛欧洲交易和投资组合交易方面具有竞争优势 [87][88][93][94] 问题11: 预计今年有15亿美元的还款，已完成一定规模的资金投放并希望继续投资，如何为增量投资提供资金 - 在行业和公司股价未回升至账面价值以上之前，不会进行股权发行，新的投资将通过现有未偿还贷款的还款或重点资产的处置来获得资金，随着重点资产处置回收资金，杠杆率会自然上升，但这并不代表公司对杠杆的看法发生改变，还款和重点资产处置将为公司提供足够资金在市场上保持活跃 [101][102] 问题12: 第一季度和季度末后的交易更多集中在美国，是否意味着全年都会如此，鉴于证券化市场放缓，是否会收到更多借款人的咨询 - 在美国，由于证券化市场的干扰，公司提供的资产负债表选项为借款人提供了确定性，因此会收到更多大型交易的咨询，欧洲市场情况不同，主要与银行或其他贷款人竞争，公司的业务增长主要取决于还款情况，如果部分贷款未偿还，公司将减少新业务，但这也意味着公司在现有贷款上获得了良好回报，因此不会有太大影响 [107][108][109]

财务数据和关键指标变化 - 一季度可分配收益3300万美元，即每股普通股0.24美元，GAAP净收入2300万美元，即每股摊薄普通股0.16美元，一季度收益略低于当前季度股息率，为季度股息提供了96%的覆盖 [12] - 贷款组合季度末账面价值从去年年底的71亿美元增至77亿美元，加权平均杠杆收益率为7.9% [13] - 一季度完成4笔新贷款承诺，总额6.5亿美元，为先前已完成贷款追加7300万美元资金，贷款还款总额9300万美元 [13] - 二季度至今新贷款总承诺7900万美元，追加资金3900万美元 [14] - 季度末投资组合加权平均风险评级为3.0，与上季度末持平，无特定资产CECL拨备记录，投资组合评级无变动 [14] - 一般CECL拨备本季度增加400万美元，贷款组合摊销成本基础的总CECL拨备和百分比从507个基点降至475个基点 [14] - 季度末债务与权益比率从去年年底的3.2倍升至3.5倍，公司季度末总流动性为2.18亿美元 [16] - AIR每股账面价值为12.66美元，较上季度略有下降，主要归因于RSU收入和交付的反馈 [16] 各条业务线数据和关键指标变化 - 贷款发放业务一季度承诺发放6.5亿美元新贷款，后续又完成4笔交易，总额略超7亿美元，使年初至今的业务量达到15亿美元 [8][9] - 111 West 50 Seventh Street项目一季度3笔单元交易完成，产生3500万美元净收益，季度末后又完成2笔交易，高级贷款提前偿还，ARI净风险敞口减少2900万美元，目前另有7笔已执行或待执行合同，价值1.27亿美元 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 房地产市场近期波动导致利差适度扩大，市场基调更为谨慎，但参与者仍活跃，有大量股权和信贷资本可用于房地产投资 [6] - 多户住宅和物流物业新开工建设数据显示处于十年低点，关税影响可能推高建筑成本，减少新供应 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于积极的资产管理，执行重点贷款计划，以实现价值回收最大化，并将资本转化为更高回报的投资机会 [11] - 数据中心业务战略是为有能力按时按规格交付设施的开发商提供融资，并为已预租给优质租户的设施提供贷款 [9] - 公司受益于Apollo广泛的房地产信贷发放业务，一季度Apollo房地产信贷发放总额超过50亿美元 [9] - 公司在欧洲市场有布局，拥有投资团队和资产管理基础设施，是领先的过桥贷款机构，与美国市场相比，欧洲市场证券化市场不活跃，公司在处理大型交易和组合交易方面具有竞争优势 [65][66][70] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 整体资本市场波动性增加，投资者对政策变化和衰退担忧上升，但房地产市场参与者仍活跃，房地产作为滞后指标，目前受影响较小 [5] - 广泛的衰退是房地产持续复苏的最大风险，关税影响可能推高建筑成本，减少新供应，长期来看对房地产价值和基本面有利 [6] - 尽管短期易受波动影响，但房地产相对其他资产类别处于更合理的相对价值位置，历史上在通胀环境中表现良好 [7] - 对2025年剩余时间有信心，ARI的贷款组合将产生可分配收益，支持当前季度股息率 [11] 其他重要信息 - 公司预计今年晚些时候出售Liberty Center资产，对其估值有信心 [20] - TC酒店今年表现良好，跑赢去年，从财务角度为ARI带来了不错的杠杆回报 [36] 问答环节所有提问和回答 问题1: 如何看待实现非应计资产损失的节奏以及资本再部署情况，强劲的发放量是否意味着部分资本即将循环利用 - 特定CECL主要与111 West 57和Liberty Center两项资产相关，预计今年晚些时候出售Liberty Center资产，111 West 57销售进展积极，公司有信心没有额外意外情况，预计今年下半年和明年年初通过资产处置获得更多资本 [19][20][21] 问题2: 市场变化是否会延迟贷款偿还或新资金投放，如何看待市场影响 - 市场仍在稳健运行，信贷市场的波动性较股票市场更为平缓，目前预计不会出现放缓或交易撤回情况，关键问题在于衰退的程度和持续时间，当前资本寻求回报的需求超过了潜在衰退可能带来的行为变化 [25][26] 问题3: 如果出现衰退，如何看待不同资产类别的脆弱性 - 衰退情况下，短期内最关注酒店资产类别，因为其现金流变动最快；多户住宅资产即使在衰退中也有支撑；办公市场一直在复苏，虽有担忧但目前活动水平令人鼓舞，长期来看供应受限对现有资产有保护作用 [27][28] 问题4: 111 West 57的夹层贷款成为高级贷款后，是否恢复应计收入 - 不会恢复应计收入，若恢复会增加基础并给最终回收带来压力，公司将保持收入关闭，若回收情况好于预期，将通过储备回收体现，而非短期收入 [31][32] 问题5: 近期贷款偿还预期如何，能否继续以一季度的费用水平增长投资组合 - 预计今年贷款偿还额约为15亿美元，若重点资产表现好于预期可能更多，偿还时间预计在二季度中期至三季度中期，公司将积极参与市场，但季度间可能不均衡 [34][35] 问题6: 重点资产TC酒店的表现如何 - 今年至今表现良好，跑赢去年，一季度有就职典礼等因素的帮助，从财务角度为ARI带来了不错的杠杆回报 [36] 问题7: 柏林办公室、芝加哥办公室、曼哈顿办公室和克利夫兰多户住宅这四项资产的情况如何 - 柏林办公室正在与赞助商合作，有新股权投入和更多租赁时间，预计未来季度评级有望提升；芝加哥办公室近期有积极的租赁情况和赞助商补贴；曼哈顿办公室正在探索资本重组方案，包括将部分转换为多户住宅或维持办公用途；克利夫兰多户住宅表现良好，有新资本投入，零售部分也在进行优化 [40][41][44] 问题8: 111 West 57的余额从去年年底的3.9亿美元增至3月31日的4.03亿美元的原因是什么，是否会进一步增加 - 增加原因是为租赁活动支付了一些费用，如GI租赁佣金和持有成本，这些已计入储备，预计不会进一步增加 [48][49] 问题9: Apollo或ARI如何在英国和欧洲开展业务，是否有当地团队，如何获取和管理资产 - 公司因美国赞助商在欧洲的业务而开展欧洲业务，2013年将团队成员Ben Effley派往伦敦，建立了批发发放管理引擎和资产管理基础设施，是领先的过桥贷款机构，公司受益于Apollo平台，在欧洲市场有竞争优势，与美国市场相比，欧洲证券化市场不活跃，公司在处理大型交易方面更有优势 [64][65][70] 问题10: 如何为增量部署提供资金，是否会增加杠杆或发行股权 - 在行业和公司股价未超过账面价值之前不会进行股权发行，新的部署将通过现有未偿还贷款的还款或重点资产的处置来提供资金，杠杆会有适度上升，这是正常操作流程 [78] 问题11: 季度末后美国交易增多是否会持续，证券化市场放缓是否会导致借款人转向公司 - 美国证券化市场的干扰使公司提供的资产负债表选项更具确定性，会吸引更多大型交易，欧洲市场情况不同，竞争主要来自银行和其他贷款机构，新业务活动主要取决于还款情况 [81]