韩国AI基础设施投资机会研究报告关键要点 一、 行业与公司概述 * 涉及的行业：韩国AI基础设施、数据中心、电力传输与配电、电力设备、能源存储系统(ESS)、公用事业[1][2][3] * 涉及的公司：三星SDS、HD现代电气、LS电气、SK电信、KT、LG Uplus、韩国电力公司(KEPCO)、LG能源解决方案、三星SDI、斗山能源[4][5][92] 二、 核心投资主题与驱动因素 * **AI服务普及驱动基础设施需求**：韩国AI服务的快速普及（企业级和消费级）正推动对基于GPU的数据中心的强劲需求[2][9] * **政府政策大力支持**：李明博政府积极支持将韩国打造为“亚洲AI枢纽”，通过税收优惠和政策支持推动数据中心建设，特别是在农村地区[3][21] * **“AI超级高速公路”计划**：政府计划投入**100万亿韩元**（公私资本混合）用于AI基础设施，包括GPU、AI半导体和数据中心[22] * **电力需求激增**：AI和数据中心导致电力需求飙升，凸显了升级国家电网（能源高速公路项目）的紧迫性[34][103] * **数据中心电力消耗增长预测**：根据第11次电力供需基本计划，数据中心用电量预计将从2025年的**8太瓦时**增长至2038年的**30太瓦时**，年复合增长率约**10%**，远高于总电力需求约**2%**的增速[103] 三、 直接受益者：数据中心运营商 * **三星SDS (018260.KS)**：首选数据中心标的，有两个AI数据中心在建[4][93] * 位于龟尾的**120兆瓦**数据中心，预算高达**8万亿韩元**，目标2029年初运营[93] * 国家AI计算中心项目（由三星SDS牵头的财团），计划**40兆瓦**，预算**2-2.5万亿韩元**，政府出资**30%**，目标2028年运营[23][94] * 预计到2030年，AI数据中心收入将占其IT服务收入的近三分之一[95] * 评级：增持，目标价**240,000韩元**[96] * **韩国电信运营商**：传统上是超大规模云服务商的强大合作伙伴，预计将继续在AI数据中心时代保持这种关系[100] * **SK电信 (017670.KS)**：正在蔚山建设**100兆瓦**的AI数据中心（第一阶段专供AWS），并在考虑为OpenAI在索拉塞多地区建设第二个数据中心[102]。评级：中性，目标价**55,000韩元**[102] * **KT公司 (030200.KS)**：AI战略侧重于企业领域及与微软、Palantir的合作。评级：增持，目标价**60,000韩元**[102] * **LG Uplus (032640.KS)**：计划在坡州新建数据中心园区，最多可容纳**100,000台服务器**。评级：增持，目标价**16,000韩元**[102] 四、 间接受益者：公用事业与电力设备制造商 * **韩国电力公司 (KEPCO) (015760.KS)**：垂直整合的电力供应商，拥有并管理韩国**100%**的输配电网络和**90%**的发电容量[92]。数据中心需求增长是中长期积极催化剂[103]。评级：中性，目标价**50,000韩元**[103][184] * **能源存储系统(ESS)领域**： * **LG能源解决方案 (373220.KS)**：韩国**540兆瓦**BESS采购计划第一轮中标**136兆瓦 (0.8吉瓦时)**[92][104]。美国ESS需求受AI驱动是新的盈利机会[104]。评级：中性，目标价**380,000韩元**[104][200] * **三星SDI (006400.KS)**：韩国BESS采购第一轮中标**429兆瓦 (2.6吉瓦时)**[104]。ESS是近长期增长的重要驱动力[104]。评级：中性，目标价**337,000韩元**[104][217] * **输配电设备领域**： * **HD现代电气 (267260.KS)**：首选标的，核心受益于韩国电网升级周期，特别是高压直流输电和超高压输电[5][105] * 预计2023-2028年合并销售额年复合增长率为**21%**，从**2.7万亿韩元**增至**6.9万亿韩元**[109] * 预计营业利润率将从2025年的**23.0%** 上升至2028年的**29%**[108][110] * 评级：增持，目标价从**900,000韩元**上调至**1,200,000韩元**[6][105] * **LS电气 (010120.KS)**：受益于美国数据中心驱动的配电需求增长以及韩国能源高速公路投资[5][119] * 数据中心订单已从可选性转变为可见且可重复的渠道，约占**3万亿韩元**新订单中的**1万亿韩元**[124] * 评级从“中性”上调至“增持”，目标价从**330,000韩元**大幅上调至**680,000韩元**[6][119] * **发电设备领域**： * **斗山能源 (034020.KS)**：在核电、液化天然气联合循环电厂和海上风电领域的关键设备供应商[132] * 如果国内AI数据中心需求推动新增核电和液化天然气电厂建设，公司将受益[132] * 评级：增持，目标价**110,000韩元**[132][236] 五、 关键基础设施项目：能源高速公路 * **项目目标**：建设全国性高压直流输电骨干网，解决可再生能源远程输送和AI数据中心等高负荷设施用电需求[30][34][37] * **技术优势**：高压直流输电相比高压交流输电，在远距离、大容量输电时损耗更低，更适合海底电缆，且能提供更稳定的功率控制[42][43][48][52][53] * **项目阶段**： * **第一阶段（2030年前）**：建设西海岸高压直流输电走廊，将西南部可再生能源输送至首尔都市圈，输电能力最高可达**20吉瓦**[65][73] * **第二阶段（2030年代）**：扩展至南海岸，连接庆尚道等工业区[66] * **第三阶段（2040-2050年前）**：完成贯穿西、南、东海岸的“U形”全国高压直流输电环网[67] * **核心效益**：大规模清洁电力输送、提升电网可靠性、助力数据中心和高科技产业、促进区域经济发展、推动碳中和目标[73][74][75][79][80] 六、 具体数据中心项目与合作伙伴 * **已公布或考虑中的“新云”数据中心项目**：[14] * SK电信/AWS：蔚山，**100兆瓦**，约**60,000个GPU**，预算约**7.0万亿韩元**，目标2027年完成第一阶段(40兆瓦) * SK电信/OpenAI：索拉塞多，正在进行可行性研究 * 三星SDS：龟尾，**120兆瓦**，预算约**7.0万亿韩元**，目标2029年初运营 * 国家AI计算中心（三星SDS财团）：索拉塞多，**40兆瓦**，约**15,000个GPU**，预算**2.5万亿韩元** * AWS：仁川，预计为**100兆瓦**级设施 * **OpenAI的推动**：计划在韩国建设两个AI数据中心（全罗南道和浦项），并与SK集团和三星集团签署了谅解备忘录[16][17][19] 七、 区域发展重点：全罗南道 * **新兴数据中心聚集地**：索拉塞多（位于全罗南道海南）成为两个新提议的AI数据中心的潜在选址，包括OpenAI/SK项目和国家AI计算中心[26] * **优势与挑战**：该省拥有丰富的未充分利用的可再生能源（**9.9吉瓦**剩余容量，利用率仅**18%**），但缺乏核能基载电源[28][33] * **解决方案**：可能需要建设液化天然气电厂以确保稳定供电，并很可能配套建设大规模能源存储系统[29] 八、 其他重要信息 * **消费者AI采用加速**：OpenAI的ChatGPT在韩国的月活跃用户已达**1800万**，预计与KakaoTalk整合后将进一步增长[10] * **电力定价改革**：政府正修订电价结构，计划最早于2026年实施区域差别电价，预计外省电价更低[25] * **国内HVDC产业发展**：政府目标在2030年前完成国产**2吉瓦**级高压直流输电技术开发，并在2030年代将其发展为出口产业，目标进入全球前三[68]

涉及行业与公司 * 行业：中国数据中心（IDC）行业，特别是面向人工智能（AIDC）的超大规模数据中心市场 [1] * 公司： * 重点覆盖（增持评级）：GDS Holdings Ltd (GDS.O， 首选股)， VNET Group Inc (VNET.O) [4] [5] [168] [188] * 其他提及公司：Chindata (被广东海辰科技收购)， Centrin Data (私人公司)， 中国电信运营商 [4] [8] [133] * A股IDC公司（评级中性/减持）：Aofei Data (300738.SZ， 中性)， Beijing Sinnet Technology (300383.SZ， 减持)， Baosight (减持) [8] [36] [134] 核心观点与论据 * **行业拐点与增长**：2025年底成为需求拐点，受国内GPU产量快速提升推动，若英伟达H200获准进入中国将加速增长 [2] 预计2025-2028年中国数据中心总装机容量年复合增长率达18%，到2028年达到约44吉瓦，相当于届时美国容量的43% [2] [89] 预计2026年总订单将同比增长66%，达到3.4吉瓦，若H200获准，乐观情况下2026年订单可能达到4.5吉瓦 [31] [64] [67] * **地域结构颠覆**：AI时代数据中心部署从云时代的50%在一线城市、50%在偏远地区，转变为70-80%的体量将位于偏远地区 [3] 预计2025-2028年，偏远地区新订单年复合增长率达54%，远高于一线城市的28% [3] [31] * **驱动力**： * **规模需求**：AI GPU服务器机柜功率密度高（>20千瓦/柜，CPU时代为5-8千瓦/柜），单个超大规模订单可达50兆瓦以上，需要未来可扩展至数百兆瓦的园区，一线城市及周边难以满足 [24] [33] [39] [99] * **政策引导**：国家发改委“东数西算”工程将大型AIDC集群部署引导至西部指定枢纽（如内蒙古乌兰察布、宁夏中卫），并通过建设许可严格控制供应，几乎消除了投机性建设 [3] [40] [41] [42] [44] [107] [108] * **成本优势**：偏远地区电力成本显著更低，例如乌兰察布的总电力成本比河北低56%，假设1吉瓦园区，每年可节省约21亿元人民币运营成本 [33] [48] [51] 全生命周期总拥有成本（TCO）中，乌兰察布比河北低约5%（每千瓦节省2100元人民币） [48] [51] * **延迟容忍度**：AI训练工作负载无需与终端用户交互，当前主流AI推理应用（如聊天机器人、多模态生成）对延迟要求不严格，使得部署在偏远地区成为可能 [33] [56] [102] * **供需动态改善**：市场参与者已从上一轮严重供过于求中吸取教训，新的部署方案有助于培育健康市场 [3] 成熟偏远节点（如乌兰察布）经过2-3年消化后供需关系正在扭转，并溢出至新兴节点（如中卫） [3] 各地新数据中心的成本收益率（YoC）已趋同于约11% [3] [117] [118] * **运营模式变化**： * **客户入驻速度**：AI时代可快至6-9个月，云时代通常需要1-2年 [24] [37] [104] * **交付周期**：通过预制化建造模式缩短至6-9个月，云时代约为1-2年 [24] [37] [106] * **超大规模企业自建策略**：云时代超大规模企业倾向于在偏远地区自建，AI时代更多转向外包以追求上市时间和灵活性 [24] [103] [111] * **融资环境**：利率更低且REITs市场提供替代融资渠道，资本成本下降 [24] [37] [109] [110] [111] 关键区域与玩家分析 * **主要偏远枢纽**： * **内蒙古乌兰察布**：成熟节点，距离北京300公里，延迟4毫秒，电力价格0.26-0.28元/千瓦时，2025年底容量达49万机柜/约1.2吉瓦，利用率约78% [27] [57] [114] 主要玩家：VNET， Centrin， 快手 [60] VNET在此规划1.2吉瓦园区，已获字节跳动200兆瓦订单，仍有800-900兆瓦资源可用 [58] [59] [122] * **宁夏中卫**：新兴节点，距离北京1000公里，延迟8-10毫秒，电力价格约0.40元/千瓦时，2025年目标30万标准机柜/约750兆瓦，计划到2027年达80万机柜/2吉瓦 [27] [61] [62] [114] 主要玩家：Centrin， Chindata， GDS [27] [63] [114] Centrin计划投资400亿元人民币，IT负载约2吉瓦；Chindata计划投资240亿元人民币，IT负载1.2吉瓦 [115] [135] * **领先供应商群体**：由早期进入者（VNET， Centrin等私人公司）和快速跟随者（GDS， Chindata）组成的五家领先厂商，预计在AI时代新订单方面将超越其他玩家 [4] [8] [119] * **具体公司观点**： * **GDS (首选股)**：战略转向“双引擎”（偏远地区+一线城市），重点拓展中卫和乌兰察布，预计年订单将从250-300兆瓦加速至约500兆瓦 [4] [126] [127] 目标价从54.00美元上调至64.00美元，基于中国业务2027年预期EBITDA的17倍估值 [5] [139] [175] * **VNET (增持)**：在乌兰察布具有先发优势，规划1.2吉瓦园区，关键客户包括字节跳动， DeepSeek， 阿里巴巴 [122] 预计2026年将交付400兆瓦容量 [122] 目标价从14.00美元上调至16.00美元，基于14倍2026年预期EV/EBITDA，与其私募REIT发行估值一致 [5] [144] [146] [147] * **A股IDC公司**：对Aofei Data（中性）、Sinnet（减持）、Baosight（减持）维持评级，因缺乏在正确偏远枢纽的有效准备，将导致中期市场份额流失 [8] [36] [134] [136] 财务影响与估值 * **订单转化**：每100兆瓦订单将在两年内转化为约2.5亿元人民币的EBITDA，前期开发需要约20亿元人民币资本支出 [90] 相对于GDS和VNET的2025年预期EBITDA，每100兆瓦订单完全达产后将分别带来5%和8%的增量 [91] * **当前估值**：GDS和VNET交易于2026年预期EV/EBITDA的12倍以下，相对于A股及全球同行20倍+以及公募REITs 17倍、私募REITs 14倍的发行估值存在显著折价，仍有上行空间 [151] [152] 风险提示 * **上行风险**：国内GPU产能扩张快于预期；英伟达H200获准进入中国；AI应用需求超预期 [95] [183] [203] * **下行风险**：国内GPU产能扩张慢于预期；H200未获中国政府批准；监管变化导致供应过剩；延迟敏感的AI应用爆发，导致需求回流一线城市周边 [95] [183] [203]

人工智能投资机遇 - 人工智能被视为十年内的超级趋势 为长期投资者提供了潜在的超额回报机会 尽管集中投资于该领域会增加风险 但选择正确的标的可能使风险变得合理 [1] - 英伟达的成功案例表明 选对人工智能股票可能带来巨大财富效应 但具备同等潜力的公司为数不多 文中重点介绍了两只可能在未来数年大幅跑赢标普500指数的人工智能相关股票 [2] Iren公司分析 - Iren是一家人工智能数据中心提供商 拥有3吉瓦的电力管道 能源已成为人工智能发展的关键瓶颈 而该公司在此方面定位良好 [4] - 公司已与微软签订为期五年、价值97亿美元的合同 提供200兆瓦电力 其1.4吉瓦的Sweetwater 1站点预计将于2026年4月投入运营 [4] - 额外的电力足以支持七个类似微软规模的合同 公司的目标是到2026年底实现34亿美元的年度经常性收入 而目前仅利用了其已获保障电网电力的16% 此外 公司还拥有一个多吉瓦的开发管道 [5] - 公司历史上大部分收入来自加密货币挖矿 但随着人工智能云收入增长更快 其已重新调整设施以满足增长的人工智能需求 仅微软合同每年就带来19.4亿美元的经常性收入 公司此前告知投资者 预计到2025年底将获得2亿至2.5亿美元的年度经常性收入 [6] - 预计到2026年底 公司将能够远超预期 实现超过34亿美元的年度经常性收入 若实现 投资者将从人工智能浪潮中极大受益 [7] Broadcom公司分析 - Broadcom是顶级的定制人工智能芯片设计商 与英伟达处理通用工作负载的芯片不同 Broadcom的芯片是为科技巨头的独特需求量身定制的 [10] - 人工智能芯片是人工智能繁荣的基石 Broadcom最近的财务业绩表明 其仍是该领域的赢家 对其芯片的需求持续激增 [9][10]

文章核心观点 - Digital Realty 公司公布了其2025财年普通股及多系列优先股的股息税务处理信息 详细说明了每股股息在普通收入和资本利得分配之间的构成比例 为股东提供报税依据 [1][2][4][7][8] 普通股股息税务详情 - 2025年普通股（代码DLR）应税股息总额为每股4.88美元 包含一笔于2024年宣布、2025年1月支付的季度分派 以及三笔在2025年宣布并支付的季度分派 [2] - 上述4.88美元股息中 每股3.833656美元（79%）将作为普通收入申报 每股1.046344美元（21%）将作为资本利得分配申报 [2] - 2025年四个季度的现金分派均为每股1.22美元 每季度股息在普通收入和长期资本利得中的构成保持一致 [3] - 2024年12月宣布并于2025年1月支付的每股1.22美元分派 其全部金额计入2025年应税股息 而2025年第四季度宣布、2026年1月支付的季度分派将计入2026年应税股息 [5] 优先股股息税务详情 - **系列J优先股（代码DLRPRJ）**：2025年应税股息为每股1.3125美元 其中每股1.03108美元（79%）为普通收入 每股0.28142美元（21%）为资本利得分配 [4][6] - **系列K优先股（代码DLRPRK）**：2025年应税股息为每股1.4625美元 其中每股1.148916美元（79%）为普通收入 每股0.313584美元（21%）为资本利得分配 [7] - **系列L优先股（代码DLRPRL）**：2025年应税股息为每股1.3美元 其中每股1.02126美元（79%）为普通收入 每股0.27874美元（21%）为资本利得分配 [8][9] - 各系列优先股2025年股息均来自四个季度的分派 每季度分派金额及税务构成保持一致 [6][7][9] 特定税务条款披露 - 部分股息金额涉及**《国内税收法典》第897条** 该条款适用于非居民外籍个人和外国公司 涉及处置美国房地产权益的收益 [5] - 根据**《2017年减税与就业法案》第199A条** 符合条件的个人纳税人可就其符合条件的房地产投资信托股息享受最高20%的税收扣除 [5] - 为遵守**《国内税收法典》第1061条** 公司披露了两个额外的资本利得类别 该条款通常适用于“适用合伙权益”的直接或间接持有人 [5] 公司业务背景 - Digital Realty 是全球领先的云和运营商中立数据中心、托管和互联解决方案提供商 [10] - 其全球数据中心平台 PlatformDIGITAL® 为客户提供安全的数据汇聚场所和PDx®解决方案 支持从云转型到人工智能等新兴技术的创新 [10] - 公司在全球六大洲25多个国家、50多个都市圈拥有300多处设施 [10]

投资策略与资产配置 - 投资者目前控制着总计26,000英亩的土地 用于支持人工智能、云计算和加密货币的基础设施建设 其中包括已披露的加拿大阿尔伯塔省13,000英亩 以及正在许可审批中的另外13,000英亩[1] - 投资者超过19%的投资组合配置在与加密货币相关的投资中 包括数字资产、基础设施和土地[2] - 投资者已投资挪威的比特币矿企BitZero 并将比特币挖矿比作房地产投资 认为两者都需要大量土地和电力才能启动[3] 基础设施商业模式 - 投资者的核心策略是获取土地和电力资源 而非自行建设数据中心 其目标是准备好所有相关许可 达到“随时可开工”的状态 然后将其租赁给公司进行建设[4] - 投资者认为 如果相关公司没有首先获得土地 大部分已宣布的数据中心将无法建成 并声称过去三年宣布的数据中心中约有一半“永远不会建成” 将当前的涌入描述为“一场对所需条件一无所知的土地争夺战”[4] - 所收购的土地正在被准备用于支持高耗能基础设施 短期用于比特币挖矿 长期用于超大规模数据中心和政府数据中心 这些地块的开发考虑了包括电力、水、光纤和空域权在内的全套公用设施 一旦准备就绪即可出租[4] 行业观点与市场判断 - 投资者认为基础设施是加密货币和人工智能的未来 并正在对此进行大规模投资[1] - 投资者对加密货币市场的大部分领域越来越持怀疑态度 认为能够推动市场的机构资本只关心两种资产：比特币和以太坊 尽管近期推出的交易所交易基金(ETF)吸引了一些零售资本 但其对机构意义不大[6] - 投资者指出 在某些地点的电力合同比比特币本身更有价值 特别是那些提供每千瓦时低于6美分电价的合同 这从长远来看使得基础设施比代币更重要[5]

LOS ANGELES--(BUSINESS WIRE)--Glancy Prongay & Murray LLP reminds investors of the upcoming March 13, 2026 deadline to file a lead plaintiff motion in the class action filed on behalf of investors who purchased or otherwise acquired CoreWeave, Inc. ("CoreWeave†or the "Company†) (NASDAQ: CRWV) securities between March 28, 2025 and December 15, 2025, inclusive (the "Class Period†). However, on October 30, 2025, Core Scientific announced that it had not received enough shareholder votes to approve the merg ...

财务数据和关键指标变化 - 第四季度核心FFO为每股1.44美元（含净激励费用）和每股1.46美元（不含净激励费用），全年业绩达到最新及初始指引范围的上限 [10] - 第四季度平均入住率为95.3%，全年为95%，期末入住率为95.8% [10] - 第四季度净有效租金变动为44%，贡献了约6000万美元的年化NOI，全年净有效租金变动超过50% [10] - 净有效租赁市价调整（mark-to-market）为18%，代表近8亿美元的嵌入式NOI尚未实现 [11] - 第四季度同店NOI增长：净有效基础为4.7%，现金基础为5.7%，均超过指引中点；全年净有效同店增长为4.8%，达到指引范围上限 [11] - 2026年初始GAAP每股收益指引为3.70-4.00美元；核心FFO（含净激励费用）指引为每股6.00-6.20美元；核心FFO（不含净激励费用）指引为每股6.05-6.25美元 [21] - 2026年同店NOI增长指引：净有效基础为4.25%-5.25%，现金基础为5.75%-6.75% [19] - 2026年G&A费用指引为5亿至5.2亿美元，战略资本收入指引为6.5亿至6.7亿美元 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - **物流地产**：第四季度签署了5700万平方英尺的租约，客户保留率为78% [9]；在美国，公司的表现优于整体市场300个基点 [10]；开发活动强劲，第四季度新开工11亿美元（全部为物流项目），其中超过48%为定制开发（build-to-suit）；全年新开工31亿美元，定制开发占比达61% [12] - **数据中心**：第四季度电力储备增至5.7吉瓦，稳定了72兆瓦的项目，并出售了一个先进的交钥匙设施 [18]；租赁需求旺盛，管道中的每个兆瓦都处于讨论阶段，包括1.2吉瓦目前处于意向书或待签署租约阶段 [18]；预计2026年新开工项目中约40%为数据中心项目 [19] - **能源业务**：第四季度总装机容量提升至1.1吉瓦，超越四年前设定的1吉瓦目标 [13] - **战略资本**：第四季度在美国和中国成立了两个新的投资工具；完成了美国敏捷基金的锚定交割 [17] 各个市场数据和关键指标变化 - **美国市场**：第四季度净吸纳量为5900万平方英尺，自2022年以来首次超过竣工量，导致空置率下降至7.4% [14]；市场租金降幅为2023年以来最慢，许多市场实现正增长 [14]；南加州市场需求出现积极转变，内陆帝国表现优于洛杉矶，A级物业优于B级 [71][72] - **国际市场**： - **拉丁美洲**：墨西哥和巴西的消费趋势强劲，支持高入住率和持续的租金增长 [16] - **欧洲**：保持强劲入住率，并实现了两年来的首个季度正租金增长 [16] - **日本**：入住率高于97%，表现优于市场近600个基点 [16] - **全球展望**：预计2026年美国净吸纳量将接近2亿平方英尺（2025年为1.55亿），交付量将降至1.8-1.85亿平方英尺（2025年为2亿），年底空置率将趋向7.1%-7.2% [33]；预计2026年整体市场租金将出现更明显的正增长 [34] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略聚焦三个优先事项：1）通过数据分析、能源解决方案和风险投资计划，扩大作为一流运营商的领先优势 [7]；2）抓住物流、房地产和数据中心领域的重大价值创造机会，利用位置、电力和规模优势开发关键基础设施 [7]；3）通过持续增长的管理资产规模（AUM）来提升股东回报，开发新的投资工具和策略 [8] - 数据中心业务围绕四个核心：获取电力、确保定制租赁交易、为客户交付世界级设施、通过资产出售实现价值 [17] - 公司采取差异化开发策略，将位置优越的土地与强大的客户基础相匹配，以获取有吸引力的回报 [12] - 行业环境显示，市场正经历从需求显现、入住率提升到租金拐点的三个阶段，2026年前景向好 [14] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 客户情绪改善，市场条件好于预期，强化了空置率已见顶、租金在许多市场开始拐点的观点 [9] - 与客户的对话基调越来越具有前瞻性，不确定性（如关税政策）更多地被视为规划假设而非障碍 [15] - 电子商务仍是需求的重要驱动力，约占过去一年新租赁活动的20%，2025年是自2021年以来最好的一年 [15] - 公司进入2026年时处于强势地位，拥有运营势头和支持长期持久增长的基础 [22] 其他重要信息 - 公司与仲量联行、高纬环球和高力国际合作，发布了涵盖34个美国市场的行业快照报告 [13][14] - 公司土地储备覆盖全球70多个市场，机会价值约420亿美元，其中近40%已准备就绪 [40] - 公司近期完成了中国资产管理公司普洛斯物流REIT（C-REIT）在深圳证券交易所的IPO，这是其第三个上市工具 [16] - 公司预计2026年开发新开工（自有及管理基础）在40-50亿美元之间，收购在10-15亿美元之间，合并出资及处置活动在32.5-42.5亿美元之间 [19][20] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 新任CEO领导下的战略举措变化，特别是战略资本方面以及潜在的数据中心基金 [23] - 战略核心是巩固物流基本盘，同时拓展平台，物流业务仍是基石 [24] - 数据中心和能源是高回报的相邻业务，凭借土地、电力和客户关系获得优势 [25] - 战略资本领域预计将显著增长，包括通过现有和新工具 [25] - 关于数据中心基金，正与大型投资者进行富有成效的对话，资本不是主要约束，重点是确定合适的资本结构以充分利用机会 [26] - 相关进程已取得重大进展，预计未来几周或几个月会有更多消息，目前资产负债表足以支持现有计划 [27][28] 问题: 2026年市场租金增长的具体假设和预期拐点 [31] - 预计市场空置率将在2026年改善，第四季度净吸纳已超过竣工量 [33] - 预计2026年净吸纳量接近2亿平方英尺，交付量降至约1.8-1.85亿平方英尺，年底空置率趋向7.1%-7.2% [33] - 市场复苏步伐不一，但预计年内整体租金正增长将更清晰地显现 [34] 问题: 数据中心1.2吉瓦意向书的项目细节、在开发指引中的占比以及时间线 [37] - 有少量项目因租赁进展而即将启动，预计本季度或上半年会有新开工 [38] - 2026年40-50亿美元的新开工指引中，约40%预计为数据中心项目 [38] - 物流和数据中心项目均有超指引的机会，数据中心项目格式（供电外壳 vs 交钥匙）也会影响投资额 [39] 问题: 10吉瓦电力储备目标的更新及未来增速展望 [42] - 10吉瓦代表了公司拥有的机会总量，更新将根据站点准备和通电情况适时提供 [43] - 公司拥有6000栋建筑和14000英亩土地，电力储备的增长是“跳跃式”的 [43] 问题: 对实现2026年入住率指引的信心来源，以及限制FFO增长的因素 [45] - 过去几年极低的净吸纳量是异常值，即使2026年接近2亿平方英尺也未完全恢复常态 [46] - 指引预计平均入住率增长约25个基点，从年末95.8%的基础上逐年提升，这提供了信心 [46] - 同店增长加速主要因入住率拖累减少，租金变动贡献将略减（从2025年的约50%降至2026年的约40%），且杜克收购带来的公允价值租赁资产摊销（FVLA）仍将拖累净有效同店增长75-100个基点 [79] 问题: 欧洲和亚洲（特别是日本）第四季度入住率显著提升的原因 [50] - 欧洲和日本市场的强劲表现并非新现象，公司投资组合在这些区域长期保持高入住率 [51] - 美国以外市场势头增强，需求健康，空置率更低 [52] 问题: 数据中心和传统工业领域的资本部署管道及增加节奏所需条件 [55] - 公司拥有大量机会，可密切观察市场并按周、月灵活决策，相应调整部署节奏 [56] - 资本部署是自下而上、按周在投资委员会根据各市场条件决定的，并非自上而下管控 [57] 问题: 工业开发新开工的地理分布偏重，以及土地储备中具备经济可行性的项目比例 [60] - 2026年物流新开工约三分之二在美国，同比增加10%-15% [62] - 拉丁美洲（圣保罗、墨西哥城）和欧洲（德国、荷兰等北欧地区）市场强劲 [62] - 土地储备整体公允价值约为账面价值的110%，具体项目盈利深度不一，仅提供汇总信息 [61] 问题: 数据中心1.2吉瓦意向书主要是供电外壳还是交钥匙模式，以及“电力获取高级阶段”的含义和时间线 [64] - 整体计划预计约60%-70%为供电外壳模式，部分预留为交钥匙项目 [65] - “高级阶段”指项目已获得初步公用事业协议，标志着向正式电力协议迈进，通常已进行12-24个月谈判，之后还需1-2年达到“已保障”阶段 [66] - “已保障电力”指通过能源服务协议与公用事业公司签订具有约束力的协议，保证电力交付和基础设施建设 [66] 问题: 2026年核心FFO指引范围较宽的原因，以及南加州市场健康状况 [69] - 指引范围扩大主要是数学原因，随着每股FFO基数变大，以百分比计的波动性自然导致绝对值的指引范围变宽 [70] - 南加州市场出现积极转变，下半年净吸纳改善，客户更早参与续约讨论，需求范围扩大 [71] - 内陆帝国表现优于洛杉矶，A级物业优于B级，部分区域因稀缺和需求出现价格走强 [72] 问题: 2026年基金出资预期是否包含新工具，或仅反映仓库开发活动 [75] - 出资指引中包含了美国敏捷基金在启动开发活动前，将从普洛斯以公允价值收购部分土地的贡献 [75] 问题: 2026年同店增长加速的驱动因素，是入住率基数效应还是市价调整收益改善 [79] - 加速主要由于入住率拖累减少，租金变动贡献将略减（从2025年的约50%降至2026年的约40%） [79] - 杜克收购带来的公允价值租赁资产摊销（FVLA）仍将拖累净有效同店增长75-100个基点，但影响随时间缓慢减弱 [79] 问题: 2026年开发项目稳定化的节奏及对FFO的拖累影响 [82] - 稳定化时间表详见补充材料，按年份划分 [83] - 投机性项目通常需要7-9个月完成租赁，长期平均为7个月，预计随着市场条件改善将缩短；定制项目则在完工时立即稳定 [83] 问题: 5.7吉瓦电力储备的地理和资产分散情况，以及最大电力区块所在 [86] - 电力储备分布在美国和欧洲的一线及二线市场 [87] - 美国一线市场包括北弗吉尼亚、硅谷、芝加哥、新泽西、达拉斯、波特兰；欧洲包括阿姆斯特丹、伦敦、巴黎、法兰克福、都柏林 [87] - 二线市场包括奥斯汀、拉斯维加斯、凤凰城、盐湖城、波士顿、丹佛，以及马德里、米兰、柏林 [87] 问题: 同店指引中美国与国际市场入住率增长的构成，国际表现能否持续，以及太阳能贡献预期 [89] - 同店增长中的入住率提升相对均匀地分布在各地区，美国权重更大但改善幅度（基点计）相近 [90] - 太阳能收入已计入NOI，尽管自身增长显著，但相对于60-70亿美元的租金运营NOI规模尚小，未来年份贡献将变得更显著 [90]

公司业务与项目 - 公司总部位于德克萨斯州阿马里洛 计划建立一个由核能、天然气、太阳能和电池能源供电的大型、独立于电网的数据中心网络 [3] - 公司的旗舰项目为“斗牛士项目” 旨在建立世界上最大的私人能源园区 为人工智能数据中心提供专用电力 [3] 集体诉讼指控 - 诉讼指控公司在2025年10月1日至12月11日期间 就“斗牛士项目”园区的租户需求及项目资金状况误导投资者 [4] - 诉讼进一步指控公司未披露“斗牛士项目”的建设融资严重依赖单一租户的资金承诺 也未披露该租户可能终止承诺的重大风险 [4] 负面事件与市场反应 - 2025年12月12日 公司披露“斗牛士项目”人工智能园区的首个租户终止了其1.5亿美元的“建设援助预付款协议” 该协议本应为设施提供建设成本 [5] - 受此消息影响 公司股价在2025年12月12日下跌每股5.16美元 跌幅近34% 收盘报每股10.09美元 [5] 诉讼程序信息 - 集体诉讼期定义为2025年10月1日至12月11日 包括公司于2025年10月1日进行的首次公开募股 [1] - 在此期间购买公司证券的投资者可在2026年3月6日前申请成为首席原告代表 [2]

核心观点 - Digital Realty通过收购CSF Advisers及其TelcoHub 1数据中心，正式进入马来西亚市场，将其全球数据中心平台PlatformDIGITAL®扩展至东南亚增长最快的数字市场之一 [1][2] 收购标的与交易细节 - 收购标的为CSF Advisers及其拥有的TelcoHub 1数据中心，该中心位于马来西亚赛城，是大吉隆坡地区最成熟的数据中心枢纽之一 [2] - TelcoHub 1是一座已投运的1.5兆瓦数据中心，被认为是马来西亚最大的暗光纤互联枢纽之一，设施内汇聚超过6,000条区域与长距离光纤芯 [3] - 该数据中心网络密度高，汇聚了40多家网络服务提供商，并可接入AWS、Google、MY IX和DE-CIX ASEAN等关键平台 [3] - 除数据中心外，公司还计划收购毗邻土地，该地块可承载高达14兆瓦的IT负载，为未来扩容预留空间 [3] - 交易预计将于2026年上半年完成，需满足惯例交割条件 [3] - 收购完成后，CSF Advisers主席兼首席执行官Billy Lee将携本地管理团队及40多名专业人才加入Digital Realty [5] 战略意义与市场布局 - 此次收购将马来西亚园区纳入PlatformDIGITAL®全球平台，使客户能在统一、安全、互联的环境中部署基础设施 [3] - 公司计划将其互联与编排解决方案ServiceFabric引入该园区，为客户提供全球连通能力，并更灵活地管理其区域数字基础设施 [3] - 此举建立在公司已在新加坡与雅加达布局的东南亚业务基础之上，公司将继续评估在该地区扩展容量、能力与合作伙伴关系的机会 [6] - 进入马来西亚市场将凸显公司在该国的长期投资承诺，并巩固马来西亚作为面向东南亚提供互联、安全且符合主权合规要求的数字基础设施的可信目的地 [5] 行业背景与增长驱动 - 马来西亚在本地区数字生态系统中正扮演着日益重要的角色，基础设施需求向更高韧性、更强互联以及更好应对复杂工作负载的方向发展 [4] - 马来西亚正处于数字基础设施的持续扩张阶段，全国数据中心总容量预计将从2025年的1.26吉瓦增至2030年的2.53吉瓦 [5] - 这一持续扩张主要受云服务需求增长、AI应用加速、稳健互联基础设施建设及利好政策共同推动 [5] 运营与可持续发展计划 - Digital Realty计划逐步扩充本地团队，以支撑未来业务增长及运营规模化 [5] - 可持续发展将是重点方向，公司将与马来西亚政府及行业相关方紧密合作，支持国家数字战略，并推动符合当地法规与长期环境目标的节能型数据中心实践 [5]

核心观点 - 公司与半导体巨头AMD达成一项重大租赁协议，标志着其“电力优先”战略首次获得主要验证，市场开始将其重新评估为服务于AI和HPC领域的关键基础设施提供商，而不仅仅是加密货币矿商 [1][2][4] 战略转型与市场重估 - 公司股价表现与比特币价格出现显著背离，在比特币下跌时，其股价单日跳涨超过16%，收于19.24美元，年初至今涨幅超过50%，远超数字资产板块 [4] - 市场交易量达5362万股，是日均交易量的三倍多，表明机构投资者正在对公司股票进行重新评级 [2] - 投资者对公司的看法发生根本性转变，从过去作为加密货币价格的代理，转变为看重其作为关键基础设施房东的价值 [3] AMD合作协议详情 - 协议核心是公司位于德克萨斯州罗克代尔的设施，AMD将租赁电力和设施容量，初始租期为10年 [1] - 部署始于25兆瓦容量，并有权将运营规模扩大至200兆瓦 [1] - 若所有扩展选项均被执行，总合同价值可能超过10亿美元 [1] - 该协议为公司提供了稳定的固定收入基础，确保了可预测的月度现金流，改变了其高度依赖加密货币价格波动的财务特征 [7] 基础设施资产与竞争优势 - 公司目前持有约1.7吉瓦已获保障且通电的电力容量，这种即时可用性构成了巨大的竞争护城河 [9] - 在2025年第三季度，公司报告净电力成本约为每千瓦时3.2美分，得益于其独特的电力策略和参与ERCOT需求响应计划 [9] - 结合低成本电力和高利润率的托管合同，公司正致力于缩小低倍数加密货币矿商与高估值数据中心运营商之间的估值差距 [9] 支持战略的关键举措 - 公司在2026年1月以9600万美元收购了其罗克代尔运营所依赖的200英亩土地，从土地租赁转为完全所有权，消除了长期租赁风险，获得了建设定制化数据中心所需的完全自主权 [6] - 土地所有权对于开发满足AI超大规模客户需求的永久性、定制化Tier 3数据中心至关重要 [6] - 公司已正式启动科西卡纳设施112兆瓦核心与外壳基础设施的开发，专门用于未来的超大规模租户，建设计划于2026年第一季度开始，这种在签约租户前启动的投机性建设表明了管理层对AI和云计算托管需求管道的信心 [11] 执行能力与风险缓释 - 公司通过垂直整合来缓解从矿场转向复杂数据中心的执行风险，其工程部门ESS Metron内部控制了关键电气组件的供应链，减少了对第三方供应商的依赖 [12] - 任命首席数据中心官Jonathan Gibbs等专业领导层，为管理团队增加了必要的技术专长 [12] - 科西卡纳设施是长期增长引擎，总规划容量为1吉瓦，采用双重用途设计，可同时容纳挖矿和高性能计算 [10] 财务与估值影响 - 分析师社区迅速回应，Needham将目标价上调至30美元，Cantor Fitzgerald重申超配评级，目标价31美元 [8] - 这些评级上调反映了电力获取的稀缺价值，在当前的能源市场中，AI数据中心需要立即获得吉瓦级电力，而确保电网连接和建设变电站可能需要数年的许可和建设时间 [8] - 公司利用其庞大的比特币库存（持有超过18,000枚比特币）来资助土地收购和永久性基础设施建设，在未放弃核心业务的情况下实现了收入来源的多元化 [13] 未来展望与价值主张 - AMD协议为未来提供了蓝图，公司为投资者提供了独特的价值主张：既能持续接触加密货币市场的潜在上行空间，又能获得关键数字基础设施的稳定性和长期增长作为支撑 [14] - 随着对AI算力的需求持续超过电力供应，公司已通电的资产组合使其成为下一代技术的关键推动者 [14]