核心观点 - 公司通过战略性的成本控制和聚焦有机增长 改善了资本效率 并支持其迈向现金流为正的路径[1][2][3] 财务表现与资本效率 - 在过去30天内 公司的现金消耗相比2025财年平均季度现金消耗减少了约25%[1] - 这一改善主要得益于2025年末实施的高利润率收入举措 其中大部分于2025年12月15日和2026年1月1日生效[1] - 管理层将改善归因于运营费用减少、平台效率提升以及过去几个季度实施的高利润率收入举措[2] - 管理层相信 随着去年末高利润率举措的效益持续显现以及持续的成本控制 2026年第一季度的现金消耗将继续下降[3] 增长战略与业务展望 - 公司预计改善的交易活动将继续支持有机收入增长[3] - 公司正在积极评估与成熟技术和基础设施提供商建立战略合作伙伴和合资企业的机会 以开发先进的人工智能计算设施 这有望进一步推动收入扩张并助力实现现金流为正[3] - 公司的业务模式包括为代理商提供的内部服务以及面向公众的外部服务 涵盖房地产经纪、特许经营、教育培训和物业管理[5] 公司业务与运营概况 - 公司是一家房地产和房地产科技企业 旨在通过为代理商提供灵活的薪酬选择来改变房地产行业 包括收入分成模式或100%佣金收费结构[4] - 公司提供住宅和商业房地产经纪服务 以及技术驱动的产品和对代理商及特许经营合作伙伴的支持[5] - 公司在佛罗里达州、加利福尼亚州、德克萨斯州、佐治亚州和波多黎各拥有25个公司自营的经纪办事处 并已开始向欧洲扩张 首站是西班牙[6] - 公司在美国和波多黎各还有5个特许经营办事处和分支机构以及3个附属经纪地点[6] - 公司在佛罗里达州运营一家提供全方位服务的产权交割和产权保险公司[6]

公司2025财年初步业绩与战略转向 - 公司公布2025财年初步未经审计的营收约为7900万美元 较2024财年增长约14% [1] - 公司CEO强调 增长战略已从2024年的收购驱动 转向2025年的有机增长驱动 [2] - 尽管全美成屋销售在2025年下降约0.2%至约406万套（为1995年以来最低水平） 公司通过代理增长和有机扩张实现了更高的交易活动和代理数量 [2] 公司业务模式与运营举措 - 公司独特的商业模式在行业下行周期中表现良好 [2] - 公司已采取果断措施大幅削减运营费用 并计划在2026年将费用提高近30% 以增强平台运营杠杆 [2] - 公司预计2026年交易活动将改善 支持营收持续增长 [2] 公司未来增长计划与AI基础设施 - 公司正在积极评估与成熟技术和基础设施公司的多个高潜力合作伙伴及合资机会 以开发先进的人工智能计算设施 [2] - 公司相信AI计算设施能进一步扩大其营收基础 并加速实现现金流转正 [2] 公司业务概况 - 公司是一家房地产和房地产科技企业 旨在通过为代理商提供灵活的薪酬方案（包括收入分成模式或100%佣金收费结构）来改变房地产行业 [3] - 公司提供住宅和商业房地产经纪服务 以及技术驱动的产品和对代理商及特许经营合作伙伴的支持 [4] - 公司业务模式包括对内的代理商服务和对外的公众服务 涵盖房地产经纪、特许经营、教育培训和物业管理 [4] 公司运营网络 - 公司在佛罗里达、加利福尼亚、德克萨斯、佐治亚和波多黎各拥有25家自营经纪办事处 并已开始向欧洲（西班牙）扩张 [5] - 公司在美国和波多黎各拥有5个特许经营办事处和分支机构以及3个附属经纪地点 [5] - 公司在佛罗里达州运营一家全方位的产权交割和产权保险公司 [5]

行业营销模式变革 - 短视频与网络直播已成为房地产中介行业不可或缺的信息发布与获客渠道 行业营销模式正经历深刻变革 [1] - 自媒体平台拥有房产经营特征的账号正呈爆发性增长态势 中介与自媒体的融合契合行业发展规律 前景可期 [1] 行业自律组织成立 - 广州市房地产中介协会自媒体专业委员会于1月20日正式成立 [1] - 专委会旨在精准聚焦“转化类”自媒体主体 引导其从“流量至上”向“专业致胜”转型 推动行业自媒体业务走向规范化、专业化、品牌化 [1] - 首任专委会委员共13名 包括越秀兴业、保利和润等国央企背景机构 中原、裕丰等传统知名中介 以及贝壳、58安居客等房源信息发布平台 [3] 行业监管与整治 - 主管部门将对网上房地产信息传播秩序开展专项整治 严厉打击违规账号主体 [1] - 鼓励从业主体多关注官方账号 引用权威信息 秉持客观立场、坚持专业输出 [1] - 行业需抵制虚假宣传、夸大营销、制造焦虑等乱象 [1] 负面行为清单内容 - 协会发布《广州市房地产中介自媒体负面行为清单》 针对16项负面行为划定明确“红线” [3][5] - 清单要求避免信息失真 如断章取义引用已失效、废止的文件及数据 [7] - 禁止在标题、封面或摘要中使用夸大、猎奇、极端化、煽动性的表述诱导点击 [8] - 禁止在营销推广中使用无法量化或证实的绝对化用语描述房源或服务 如“国家级”、“最好”、“跳楼价”等 [8] - 使用AI、VR等技术生成或伪造房源信息时 需在显著位置进行技术标识 [8] - 禁止选取极端、孤立或偶发的个别案例 对区域市场走势、项目整体品质等进行普遍性推断 误导公众认知 [3][8] - 禁止发布不存在、已成交、权属不清或不符合交易条件的房源信息 或虚构房源关键属性 [8] - 禁止故意隐瞒房屋查封、抵押、违建、重大质量问题等不利信息 [9] - 对公共配套设施的描述需依据政府部门已公开的规划文件 [9] - 禁止发布含有升值或投资回报承诺的内容 [9] - 禁止诋毁同行商誉、进行不正当竞争 [9] - 禁止捏造散布虚假市场信息、恶意炒作市场情绪、误导市场预期 [9] - 禁止歪曲解读政策、编造传播未经证实的“内部消息” [9] - 禁止利用自媒体组织煽动群体性违约、非法集会等扰乱公共秩序的行为 [9] 违规惩戒措施 - 对出现负面行为的主体 协会将采取提醒、约谈、信用扣分、移出白名单、列入高风险名单、行业与社会公示等自律惩戒措施 [3][5] - 情节严重的 将反映至互联网平台或行政主管部门作进一步处理 [3][5] - 消费者与会员同行可随时向协会举报相关负面行为 [5]

涉及的行业与公司 * 公司：Marcus & Millichap (MMI)，一家专注于房地产投资销售、融资和研究的公司 [1] * 行业：商业房地产，具体涵盖多户住宅（公寓）、零售、办公、工业（含数据中心）等细分领域 [35] 核心观点与论据 **宏观经济展望 (2026年)** * **GDP增长**：预计2026年美国GDP增长约2.5%-3%，略好于2025年预期的2%-2.5% [7] * **就业市场**：预计2026年就业市场略有改善，但幅度不大，失业率可能维持在4.5%-5%区间（当前为4.4%）[7][8] * **增长动力**： * **人工智能 (AI)**：是2025年及未来增长的关键驱动力，主要通过数据中心投资和AI股票上涨带来的财富效应推动 [9][11] * **财政刺激**：通过企业投资全额费用化、个人减税（预计退税增加约1000亿美元，占GDP 2%-3%）以及国防支出增加等方式提振经济，尤其在上半年 [12][13] * **增长阻力**： * **去全球化**：具体表现为关税和限制性移民政策，严重拖累劳动力市场增长 [9][14] * **劳动力市场**：自2025年4月（解放日）宣布大幅互惠关税后，就业增长几乎停滞，目前仅医疗保健行业在显著增加就业 [14][15] * **关键风险**： * **K型经济**：消费越来越依赖收入前20%的人群（年收入超17.5万美元），而该群体的财富与AI股票估值高度绑定 [18][19] * **股市估值**：以Wilshire 5000总市值与税后企业利润之比衡量的市盈率远超历史均值（12倍），接近历史高位，存在回调风险 [20] * **债券市场**：10年期国债收益率预计在4%-4.5%区间（当前约4.25%），但市场因国债持有者结构转向对冲基金等价格敏感投资者而显得脆弱，存在“错位”（抛售）风险 [22][23] * **通胀与利率**： * 若关税维持在当前水平（加权平均约17%），其通胀影响将在2026年下半年开始消退，但全年通胀可能持续高于美联储2%的目标 [28] * 基于对劳动力市场的担忧，预计美联储在2026年还将有三次25个基点的降息，使联邦基金利率目标降至略低于3% [22][30] **商业房地产各板块分析** * **多户住宅 (公寓)**： * **供应**：新开工从峰值下降72%，在建单元数下降超50%，供应大幅收缩 [38] * **需求**：负担能力差距创纪录，仅28%的美国人能负担典型首套房，租房需求强劲，租客租期延长 [39] * **运营与前景**：目前业主对运营业绩和租金增长并不兴奋，但鉴于供应收缩和需求支撑，预计2026年末或2027年初市场将显著收紧 [39][40][47] * **资本流动**：随着资本市场趋于稳定以及供应短缺预期，交易活动增加，资本开始回流 [67][68] * **办公**： * **市场复苏**：空置率首次出现多年来的改善，主要得益于企业要求员工返岗，日均到岗率同比增长约10% [48][49] * **市场分化**：老旧城市核心区物业空置率约27%，而郊区新建小型物业空置率约10.5%，表现差异巨大 [50] * **需求与分类**：NAIOP数据显示，2025年第四季度首次出现所有主要普查区的正净吸纳，A级和顶级物业表现优异 [55][56] * **工业**： * **供应过剩**：疫情后建设激增导致空置率升至长期高位，但新开工已大幅放缓，回归至疫情前电商繁荣期的水平 [36][50][58] * **市场分化**：空置压力集中在大型新交付资产，而私人投资者持有的中小型仓库或轻制造孵化空间并未出现供应过剩问题 [52] * **现代化需求**：对靠近消费者、满足电商需求的现代化设施需求持续，导致部分旧物业过时 [51] * **零售**： * **市场重塑**：经过超过15年的调整，通过拆除过时空间和重新定位，基本面保持积极 [63] * **消费趋势**：体验式消费（餐饮、健身、娱乐）驱动客流量，餐厅和酒吧销售增长远超食品杂货 [64] * **投资偏好**：在投资者（私人和机构）的物业类型选择中，零售仍位居前列 [63] * **数据中心**： * **增长迅猛**：已成为商业地产的一个独立子行业，发展势头强劲 [53] * **开发意愿**：NAIOP调查显示，计划在未来12个月内参与数据中心开发的受访者比例从2023年秋季的1.8%跃升至两年后的12% [60] * **面临阻力**：公众认为其推高了用电成本，且AI可能替代就业的感知带来负面印象 [60][61] **投资与市场动态** * **资本化率与定价**：各物业类型的资本化率已上调约100-150个基点（公寓约100基点，办公约150基点），完成了大部分价格重估 [64][65] * **利差变化**：资本化率上升与利率下降使得利差（与10年期国债收益率相比）从收窄转为扩大，刺激了资本回流和交易兴趣 [66] * **交易与融资活动**：抵押贷款银行家协会预测2026年贷款发放量（包括再融资和交易相关融资）将增长24% [66] * **资本流向**： * 公寓市场：资本开始回流，交易活动增加，高质量（A级）资产出现资本化率压缩和多重报价，而低端资产买方池较浅 [67][68] * 办公与工业：NAIOP会员对资本化率走势更加乐观，预计未来12个月交易量将增加 [69] 其他重要内容 * **政策与政治影响**： * 联邦层面提出限制企业收购独栋住宅的提案，被认为是选举年政治驱动的举措，而非解决住房供应根本问题的方案 [42][43] * 最高法院可能就互惠关税的合宪性作出裁决，若否决关税，可能使有效关税率减半，成为通胀和经济的上行风险 [30] * 美联储主席鲍威尔的任期将于2026年5月结束，加上可能的关税裁决，可能带来市场波动 [33] * **行业活动与预测**： * 办公市场需求出现初步改善迹象，2025年底首次出现全区域正净吸纳 [55] * 工业市场在2025年第三季度出现长时间以来的首次负净吸纳 [58] * AI对生产率的影响目前尚属温和，但已影响企业招聘意愿，尤其是大公司和科技行业，未来生产率提升可能对就业市场构成风险 [61][62]

公司重大企业行动 - 公司将于2026年1月26日东部时间凌晨12:01生效1股并10股的反向股票分割 [1] - 反向分割后，公司已发行普通股数量将从约535万股减少至约53.5万股 [2] - 反向分割将适用于公司已发行股票期权和认股权证对应的普通股，零碎股将向上取整为下一整股 [2] - 公司股票将继续在纳斯达克以“LRHC”交易，新的CUSIP代码为50172T301，自2026年1月26日开市起按分割调整后的基础交易 [2] 公司行动动机与现状 - 公司采取此主动行动是为了确保符合纳斯达克上市要求，在收到任何缺陷通知之前预先进行合规 [3] - 截至新闻发布日，公司尚未收到纳斯达克关于最低买入价要求的缺陷通知 [3] - 公司旨在通过提前行动，展示其维持纳斯达克上市地位的承诺 [3] 公司业务与商业模式 - 公司是一家房地产和房地产科技企业，旨在通过为代理商提供灵活的薪酬方案（包括收入分成模式或100%佣金收费结构）来变革房地产行业 [4] - 公司业务模式包括为代理商提供的内部服务和为公众提供的外部服务，涵盖房地产经纪、特许经营、教育培训和物业管理 [5] - 公司提供住宅和商业房地产经纪服务，以及技术驱动的产品和对代理商及特许经营合作伙伴的支持 [5] 公司运营与地理分布 - 公司在佛罗里达、加利福尼亚、德克萨斯、佐治亚和波多黎各拥有25家自营经纪办事处 [6] - 公司已开始向欧洲扩张，首站为西班牙 [6] - 公司在美国和波多黎各拥有5家特许经营办事处和分支机构以及3家附属经纪机构 [6] - 公司在佛罗里达州运营一家提供全方位服务的产权交割和产权保险公司 [6]

MIAMI--(BUSINESS WIRE)--The Real Brokerage Inc. (NASDAQ: REAX), a leading real estate technology platform redefining the industry through innovation and culture, today announced that Seattle real estate leader Sean McConnell and his team, the McConnell Group, have joined Real. The team brings 34 agents and further expands Real's growing presence in the greater Seattle area. "We were intentional about finding a platform that would allow us to continue growing while maintaining ownership of our brand, our cul ...

BELLINGHAM, Wash., Jan. 20, 2026 (GLOBE NEWSWIRE) -- eXp Realty®, “the most agent-centric™ real estate brokerage on the planet” and the core subsidiary of eXp World Holdings, Inc. (Nasdaq: EXPI), today announced that the Nick Shivers Team has joined eXp Realty. Led by RISMedia Newsmaker Hall of Fame inductee Nick Shivers, the team brings 17 agents and a seasoned operations leadership group built for scale, signaling a major expansion across the Oregon and Washington markets. The move brings together a prove ...

公司动态：REMAX品牌扩张与经纪公司转换 - REMAX宣布将其品牌版图扩张至加拿大市场，成功将原隶属于Royal LePage品牌的两家大型独立特许经营经纪公司转换为REMAX旗下品牌[1] - 此次转换涉及两家独立运营的经纪公司，原名为Royal LePage Your Community Realty和Royal LePage Connect Realty，现已更名为REMAX Your Community Realty和REMAX Connect Realty[2] - 这两家经纪公司由Risi家族领导，拥有超过1,200名销售代理，年度综合经纪销售额超过30亿美元[1][2] - 转换后，经纪公司的领导层保持不变，仍由Vivian Risi、Michelle Risi和Justin Risi领导[2] 转换原因与战略考量 - Risi家族选择加入REMAX品牌，主要基于其无与伦比的全球影响力、显著的品牌认知度以及强大的营销和网络平台[3] - 家族认为，与一个全球互联的品牌结盟，能为其代理人在国际销售和投资活动持续增长的时代，带来更大的跨境机会[4] - REMAX的品牌实力、全球覆盖范围以及以代理人为先的理念，是吸引领先房地产组织选择转换的关键因素[6] - Vivian Risi指出，REMAX符合其增长雄心，在战略增长机会、商业和豪华地产侧重、全球覆盖、品牌实力和招募能力等方面均满足要求[5] REMAX品牌实力与竞争优势 - REMAX是全球领先的房地产特许经营商之一，在超过120个国家和地区开展业务，拥有近9,000个办公室和超过145,000名代理人[8] - 按住宅交易量计算，REMAX是全球房地产销售量第一的品牌[8] - REMAX代理人在美国和加拿大连续多年被投票选为最受信任的房地产代理人[4] - 2025年，REMAX推出了刷新的品牌标识，扩大了社交影响力，并推出了包括全球AI驱动推荐系统、增强的AI驱动网站和AI驱动营销解决方案在内的下一代技术工具[3] 近期增长与行业趋势 - 此次经纪公司转换是REMAX近期一系列全球增长里程碑之一，2025年下半年在夏威夷、马来西亚和摩洛哥均有显著扩张[6] - 这些举措反映了一个明确的趋势：领先的房地产组织持续因其品牌实力、全球影响力和以代理人为先的理念而选择REMAX[6] - REMAX Canada总裁表示，新加盟的经纪公司将能利用更多的工具、服务、系统和竞争优势，其成就将无可限量[6]

纪要涉及的行业或公司 * 公司：The Real Brokerage (NasdaqCM: REAX)，一家房地产科技公司[4] * 行业：美国与加拿大房地产经纪行业[6] 核心观点与论据 **公司业务模式与价值主张** * 公司定位为房地产科技平台，为经纪人提供自由、灵活、经济高效且技术驱动的支持[7] * 与传统经纪公司相比，公司为经纪人提供更优的经济效益，平均经纪人支付费用仅为传统经纪公司的一半[7] * 公司提供全套技术操作系统，涵盖营销、生产力、能见度等，为经纪人节省每笔交易的时间和金钱[7] * 公司文化强调协作而非竞争，并通过多种方式（如推荐朋友、参与产权合资企业、成为贷款专员）为经纪人创造额外收入机会[8][9] **增长战略与市场表现** * 公司在市场下行期（自2022年起）实现了显著增长，收入从2022年的约3亿美元增长至当前有望超过20亿美元，增长约7倍[4] * 增长几乎100%为有机和自然流入，不支付任何前期获客成本，约85%的增长来自现有经纪人推荐，15%来自自然咨询[10] * 公司通过“私人标签”计划吸引小型独立经纪公司加入，该计划贡献了约15%的增长[12][13] * 公司在高流失率行业中表现出色，季度经纪人流失率约为7%，但贡献收入的经纪人流失率（收入流失率）在第三季度仅为1.4%，为多年最低[16] **产品创新与人工智能应用** * 公司推出了AI助手Leo，在第三季度处理了约10,000张支持工单，占支持工单总量的50%[20] * Leo正在从内部工具发展为面向消费者的工具，能够与潜在买家/卖家进行对话、培养线索、进行抵押贷款预审，并将客户引导至成交阶段[24][25] * Leo可以定制声音，包括使用经纪人自己的声音[30] * 公司正在测试Leo与大量潜在客户（某些团队达20万至30万人）进行对话培养，并处理付费在线活动的线索响应[35][36] * 公司计划从2026年第三季度开始，根据Leo与客户对话的时长向经纪人支付费用，以此激励经纪人使用Leo并创造向消费者交叉销售其他服务的机会[96][100] **运营效率与财务表现** * 公司高度自动化运营，上季度处理了比Compass少60%的交易量，但仅需11人的交易管理团队，而Compass需要近400人[110] * 自动化（如Leo审核合同）将每笔交易所需的人力从约2小时减少到2-3分钟[112][114] * 公司EBITDA利润率达到历史最高，主要驱动力是规模效应、技术投入以及持续降低的每笔交易运营支出[115] * 公司正在投资高毛利率服务以提升整体盈利能力，例如产权服务毛利率超过80%，抵押贷款服务毛利率50%，Real Wallet服务毛利率90%[119] **市场展望与行业观点** * 对2026年住房市场持谨慎乐观态度，预计现有房屋销售可能达到430万套，较当前低谷有所改善[54] * 认为市场恢复正常（年销售550万套左右）可能需要三到四年时间，取决于抵押贷款利率下降和薪资增长[61] * 抵押贷款利率降至5%左右低区间可能刺激市场需求[62][66] * 认为私人挂牌房源一直是利基市场，对大多数卖家而言，获得最大曝光和最多报价（通过MLS、Zillow等）仍是最佳选择[70] * 对Compass收购Anywhere的交易不予置评，认为经纪人不太关心其加盟的品牌由谁拥有，但交易公告曾引发一些Anywhere经纪人的关注和咨询[72][74][78] 其他重要内容 **附加服务与货币化** * 公司拥有抵押贷款和产权公司，目前抵押贷款附加率约为1%，产权附加率接近4%[82] * 通过“Real Originate”计划，允许经纪人同时获得贷款专员执照，从而分享发送贷款的经济收益[82] * 在产权方面，通过合资企业结构吸引顶级团队和经纪人成为合作伙伴，在已推出的合资企业中，附加率超过30%[87] **风险与考量** * 公司增长依赖于现有经纪人推荐网络，需维持高满意度和推荐意愿[10] * 向经纪人支付Leo对话时长的计划需设计合理，防止系统被滥用或对利润表造成过大压力[103][104][106] * 作为上市公司，需承担SOX合规等额外成本，公司对此表示无奈但必须接受[116]

公司发展历程 - Kelman于2005年加入Redfin，即公司成立一年后 [1] - Kelman帮助公司将业务从一家小型西雅图初创企业发展成为全国知名的房地产经纪和技术平台 [1]