项目概况 - 安居景贤阁是福田区首个面向人才配售的住房项目，以58472.93元/㎡的均价推出，96套房源全部"日光"售罄[1][4] - 项目提供32套三房和64套两房全装修房源，按建筑面积计算含装修单价1272.93元，预计2026年6月30日交付[4] - 项目为独栋建筑，4-12层为公租房，13层及以上为人才配售房源，无合围社区，公共活动空间仅有架空层[4] 申购情况 - 线上申请认购期间吸引近4000户家庭申购，终审合格家庭达3675户，平均38户争抢一套房[4] - 申购热度远超此前深业云海湾人才房约15户抢一套房的记录[4] - 项目从6月15日至6月19日接受申购，7月5日公示选房结果实现"日光"[1][4] 区位优势 - 位于福田区莲花街道景田北四街，紧邻香蜜湖豪宅板块，与2号线香梅北地铁站直线距离仅300米[4] - 周边有深圳市福田区外国语学校等优质教育资源，商业医疗配套成熟[4] - 项目周边老牌豪宅如"水榭花都""香蜜湖壹号"挂牌价超20万/㎡，二手房普遍突破10万元/㎡[6] 价格优势 - 项目5.85万元/㎡的全装修均价与周边二手房形成2.7万-5.5万元/㎡价格倒挂[6] - 以86㎡三房户型计算，购买人才房可比周边二手房节省约300万元置业成本[6] - 一街之隔的天然居挂牌均价11.1万元/㎡，翔名苑达11.3万元/㎡，赛格景苑65㎡户型挂牌价8.3万元/㎡[6] 市场背景 - 深圳2023年8月1日起不再安排建设人才住房，2025年5月发布新规推动住房保障体系向国家标准靠拢[10] - 当前保障房市场仍存在多元选择，2025年深圳待售配售型保障房约20个，南山4个，福田光明各3个[11] - 人才房持续火爆背后存在"绝版效应"市场逻辑，深铁阅云境等项目也出现"三开三罄"现象[10]

纪要涉及的行业 美国房地产行业 纪要提到的核心观点和论据 - **核心观点**：美国房地产行业处于收缩状态，房价下跌使持续高通胀可能性降低，房地产行业收缩是美国经济放缓的早期预警，美联储官员未来几个月可能会更多考虑这些鸽派因素并恢复降息 [1][4][7] - **论据** - 凯斯 - 席勒房价指数连续两个月下降，4 月全国房价指数环比下降 0.41%，3 月环比下降 0.27%；20 城指数 4 月环比下降 0.31%，3 月环比下降 0.16%，且今年截至 5 月每月中位现房销售价格都在下降 [1][3] - 高房价和高抵押贷款利率使住房难以负担，供应超过需求致房价下跌，新建单户住宅建设许可数量近期急剧下降 [4] - 此前房价受供应不足支撑，但现在需求已大幅减弱，市场上的房屋库存无法按当前价格出售 [5] - 房价下降通常发生在美联储提高政策利率、推动抵押贷款利率上升时，当前情况是因抵押贷款利率居高不下，同时需求疲软和极端供应限制有所缓解 [6] - 房价下跌可能使住房通胀保持低迷，房地产行业收缩是经济活动更广泛放缓的领先指标，预计美联储 9 月将政策利率下调 25 个基点，并在随后每次会议继续下调 25 个基点，到 2026 年 3 月将利率降至 3.00 - 3.25% [7] 其他重要但是可能被忽略的内容 - **分析师认证与利益冲突**：分析师对报告内容负责并独立表达观点，分析师薪酬与公司整体盈利能力相关，公司可能与研究报告覆盖的公司有业务往来，存在利益冲突 [8][9] - **产品相关披露**：公司在某些金融工具交易中可能充当做市商、流动性提供者或交易主体，研究报告可能参考公司与研究对象的讨论，但分析师不能向研究对象发送报告草稿 [10][26] - **不同地区适用情况及监管**：产品在全球多个国家和地区提供，各地区有不同的监管机构和适用规定，如澳大利亚、巴西、智利等，投资非美国证券有特定风险 [28][29][27] - **投资风险提示**：投资有价格和价值波动风险，某些高波动性投资可能大幅贬值，CMO 收益率和平均寿命会受多种因素影响，投资可能有税收影响，报告建议为一般性建议，投资者需考虑自身情况 [49][50] - **数据来源及使用限制**：报告数据可能来源于 dataCentral 等，部分数据有特定使用限制和保密要求，如 Card Insights 数据、MSCI 信息等，报告研究数据有特定使用限制，禁止未经授权使用和分发 [51][52][54]

澳洲房地产市场预测 核心观点 - 澳洲房地产市场预计在2026财年持续增长，主要首府城市房价中位数将创下新高 [1] - 悉尼房价中位数预计上涨7%至1829576澳元，墨尔本上涨6%至1112623澳元，布里斯班和珀斯也将进入百万澳元俱乐部 [1][2] - 住房供应短缺问题持续存在，但市场未见放缓迹象 [1] 悉尼市场 - 悉尼房价中位数预计从1717107澳元上涨至1829576澳元，涨幅7%，12个月内增加112469澳元 [1] - 悉尼对利率下调敏感，可能推动房价在2026年中期突破180万澳元 [2] - 清盘率维持在70%左右，利率下调增强买家信心，竞争加剧将促进房价上涨 [5] 墨尔本市场 - 墨尔本房价中位数预计从1046246澳元上涨至1112623澳元，涨幅6%，结束近2年的低迷 [7] - 市场即将进入稳定复苏阶段，2026财年将完全恢复 [8] - 投资者和买家咨询量增加，利率下调和代际财富转移将推动需求 [10] 其他首府城市 - 布里斯班独栋屋价格中位数预计上涨5%至1093414澳元，公寓上涨5%至701490澳元 [2][4] - 珀斯独栋屋价格中位数预计上涨5%至981808澳元，公寓上涨6%至552487澳元 [2][4] - 阿德莱德独栋屋价格中位数预计上涨4%至1049117澳元，公寓上涨3%至586366澳元 [2][4] 公寓市场 - 悉尼公寓价格中位数预计上涨6%至888822澳元，墨尔本上涨5%至584400澳元 [4] - 布里斯班公寓价格中位数预计上涨5%至701490澳元，珀斯上涨6%至552487澳元 [4] - 公寓成为首次购房者的主要选择，尤其是悉尼市场 [3]

住房行业投资机会 - 住房行业长期处于供应不足状态 具备稳定资产属性 受益于人口增长 是极具吸引力的投资领域 [1] 石油天然气行业投资策略 - 采用本杰明·格雷厄姆价值投资理念结合逆向投资策略 重点挖掘油气领域现金流良好且估值显著低于内在价值的公司 [1]

公司财报与业绩预期 - Oracle将于6月11日周三盘后发布第四季度财报 [1] - 分析师预计每股收益为1.64美元 较上年同期的1.63美元微增 [1] - 预计季度营收达155.9亿美元 同比增长9% 上年同期为142.9亿美元 [1] - 公司过去10个季度中有7次未达营收预期 且连续两个季度未达标 [2] 股息投资分析 - 当前年化股息收益率为1.13% 季度股息为每股0.5美元（年化2美元） [2] - 若通过股息实现月入500美元（年化6000美元）需投资约53.24万美元或持有3000股 [2] - 月入100美元（年化1200美元）需投资10.65万美元或600股 [2] - 股息收益率随股价波动 股价上涨至177.48美元（单日涨幅0.2%） [6] 其他投资机会 - Boxabl提供每股0.8美元的Pre-IPO机会 最低投资门槛1000美元 [3][5] - 公司估值35亿美元 计划融资10亿美元扩大生产 [3][5] - 产品定位可折叠微型住宅 单价6万美元 已获19万套意向订单 [3]

JM Smucker公司财报预告 - 公司将于6月10日周二盘前发布第四季度财报 [1] - 分析师预计季度每股收益为2.25美元，同比下降15.4%（上年同期为2.66美元） [1] - 预计季度营收为21.9亿美元，同比微降0.9%（上年同期为22.1亿美元） [1] - 4月30日公司任命John Brase为总裁兼首席运营官 [1] JM Smucker股价与分析师评级 - 周一股价上涨0.5%至111.45美元 [2] - 摩根士丹利分析师Megan Alexander维持"增持"评级，目标价从123美元上调至124美元（2025年6月6日） [7] - Stifel分析师Matthew Smith维持"持有"评级，目标价从125美元下调至120美元（2025年1月24日） [7] - 富国银行分析师Chris Carey维持"增持"评级，目标价从130美元上调至135美元（2024年11月27日） [7] Boxabl公司Pre-IPO投资机会 - 提供每股0.8美元的早期投资机会，最低投资门槛1000美元 [5] - 公司估值达35亿美元，计划融资10亿美元扩大生产规模 [3][5] - 已收到超过19万套折叠式微型住宅的意向订单，单价6万美元 [3] - 采用亨利·福特式流水线生产方式，主打高效可折叠住宅设计 [3]

财报季与公司动态 - 本周仍有Oracle、Adobe和RH等公司发布财报，Oracle和Adobe的财报将提供科技行业最新动态，而RH将反映高端消费领域情况 [1] - 苹果全球开发者大会(WWDC)成为焦点，去年因宣布AI整合计划股价上涨，但今年迄今股价下跌约20%，市场关注其AI承诺是否兑现 [4] 宏观经济指标 - 本周将发布CPI和PPI通胀数据，关注4月初关税政策后价格走势，此前PCE数据创数月新低曾引发美联储降息预期 [2] - 美国财政部将进行3年期、10年期和30年期国债拍卖，近期美元疲软和债券收益率上升使拍卖受关注 [3] 市场走势与催化剂 - 市场指数回升至6000点水平，距历史高点仅差2%，若苹果WWDC表现强劲、中美贸易谈判进展及通胀受控，本周可能创新高 [5] 创新企业融资 - Boxabl公司通过预IPO以每股0.8美元募资，估值35亿美元，计划筹集10亿美元扩大生产，其可折叠微型住宅已获19万套订单，单价6万美元 [6][8]

深圳保障性住房政策调整 - 深圳住建局发布两份征求意见稿，明确配售型保障房（配保房）将封闭流转，永远不能转化为红本商品房，杜绝套利行为 [1] - 配保房定位纯粹保障属性，面向住房困难的工薪群体，是三类保障房中唯一的可售类型 [1] - 深圳保障房体系分为公租房（深户居民）、保租房（新市民/人才）、配保房（工薪群体）三类 [1] 现有政策性住房市场情况 - 当前深圳在售政策性住房包括安居房、人才房和共有产权房，其中共有产权房仅有三个楼盘且快速售罄 [1] - 安居房历史最长，最早项目富通永福苑2012年推出，售价6467元/平方米，首批吸引上万家庭申请 [1] - 安居房和人才房以市场价5-6折销售，10年后可补差价转为商品房，近年大量供应冲击商品房市场 [2] 配保房政策细节 - 配保房户型严格限制在70平方米以下，禁止变更为商品住房 [2] - 允许在符合条件的群体中流转或由政府回购（按年限折价），具有一定商品属性但流动性受限 [2] - 政策参考新加坡模式，封闭流转下价格仍可能随商品房市场波动 [2] 政策影响分析 - 配保房大幅降低购房总价，提升租金回报率，改善中低收入群体居住稳定性 [3] - 现有3万多套安居房/人才房将逐步转化为商品房，而配保房将成为永久性保障房源蓄水池 [3] - 政策切断保障房与商品房的转化通道，长期将增加纯保障性住房存量 [3]

澳洲住房市场现状 - 澳洲家庭平均需花费收入50%偿还新购房贷款，首次购房者压力显著增加[1][3] - 租房者预计需花费收入三分之一支付租金，住房市场紧张局面加剧[3] - 家庭平均需10.6年才能存够购房首付款，住房不可负担性达到历史高位[4][6] 房价与供需数据 - 澳洲房价4月同比上涨3.7%至80.5万澳元，创历史新高[6] - 首都城市中位价87.3万澳元，区域地区中位价66.8万澳元，布里斯班和珀斯年涨幅超8%[7] - 2024年新住房完工量17.7万套，远低于23.3万套潜在需求，供应接近十年最低水平[6][7] 政策与行业挑战 - 联邦政府120万套住房目标预计仅能完成93.8万套，缺口26.2万套[8][9] - 行业呼吁简化规划程序、加速技术工人引入及联邦环境审批以提升供应效率[9] - 降息政策可能刺激购房需求，但利率仍高于平均水平，供需矛盾或进一步推高房价[3][6] 区域市场表现 - 阿德莱德年涨幅10.8%领跑首府城市，达尔文和霍巴特涨幅温和[7] - 昆州区域房价年涨8.4%，南澳区域涨幅达11.6%，西澳区域表现分化[7] - 墨尔本房价年跌1.7%，维州区域市场同步走弱[7]

公司研究策略 - 公司使命是发掘高质量企业 这些企业具备长期可持续的双位数回报潜力[1] - 投资策略聚焦于识别具备强大竞争优势 处于增长市场 负债水平低 且由技能高超且利益一致的管理团队领导的企业[1] - 投资组合高度集中 仅包含10至15只精选证券 旨在通过长期价值创造实现超额收益[1] - 公司由经济学家Tomas Riba领导 其拥有20年投资经验[1] 投资理念 - 关注长期价值创造而非短期市场波动 优先考虑大格局而非最新动态[1]