在全国多城爆出文旅消费飙升之际，广州的房地产市场也继三月楼市小阳春之后，迎来年内首个楼市黄 金周。除了本地买家，也有外籍华人，外地买家选择在广州置业，当中一些买家第一次到访就出手。 据中原雷达监控广州市重点项目，五一期间（4.28-5.5）盘均来访205组、成交约13套，转化率6.1%，同 比去年五一分别上涨22%和35%。克而瑞监控则显示，五一黄金周（4.28-5.4）期间，广州全市50个典型 楼盘来访10642组，环比大增131%，同比增14%，认购534套，环比大增181%，同比增33%，来访认购 均创今年以来周度新高。 外籍华人、外地客参加广交会后顺手买房 自从广州放开限购以来，外地客，乃至外籍客也择机进入广州买房。 番禺区耀胜新世界的销售负责人告诉南都湾财社记者，5月4日，一名参加完广交会的马来西亚籍客户， 计划从广州南站到香港，当晚在本地友商陪同下于番禺汉溪长隆一片吃饭，晚饭后推着行李箱经过汉溪 长隆地铁进站口，抬头看到耀胜新世界，被吸引进销售中心。现场看房后不到3小时，就果断下定，买 了一套望长隆景观的 5房3卫叠墅，总价700万元出头。 "先交了20万元定金，其他的首付还要结汇"。据介绍，该外 ...

北京楼市热度分析 - 3月份北京二手房网签量达19234套 同比增长超34% 创近24个月次高纪录 [6] - 4月份二手房网签量15569套 环比降19.05% 同比仍增16.59% [6] - 3月份新房成交量超4000套 环比2月增长107% 同比增49% 接近2024年"9·30政策"后首月水平 [6] 新房促销策略 - 御翠园推出140平米特价房源 总价980万元 单价7万元/平米 为朝青板块准现房 [2] - 中建璞园93平米三居优惠100万元 现价645万元 [2] - 国贤府二期72平米两居优惠34万元至366万元 133平米四居优惠70万元至770万元 得房率超90%含8000平米唐风园林 [2] 项目销售表现 - 国贤府二期五一假期售出近60套 日均接待多组客户 沙盘区全天满座 [3] - 母亲节推出60平米一居316万元 90平米三居460万元等一口价房源 [5] - 朝阳区中介反馈五一假期日均带看4组顾客 假期蓄客对后续成交关键 [9] 价格与库存动态 - 4月北京二手房挂牌均价8.71万元/平米 环比降0.7% 同比降2.9% [6] - 二手房挂牌量环比3月增3.7% 库存持续增加面临去化压力 [6][7] - 市场延续"以价换量"态势 学区房需求释放后成交或回落 [7][10] 土地市场动向 - 朝阳区平房乡地块由中建智地等联合体以126亿元竞得 为年内首宗百亿地块 [9] - 通州梨园镇地块经超200轮竞价 中铁建7.76亿元摘得 楼面价3.58万元/平米 溢价率21.94% [9] 政策与市场预期 - 信贷政策达历史最宽松 首付比例和利率最低 叠加限购优化刺激购房意愿 [6] - 政治局会议强调巩固楼市稳定 预计更多城市将降低购房门槛促需求释放 [10] - 高品质项目入市或推动改善需求释放 5月核心城市市场有望继续修复 [10]

纪要涉及的行业或者公司 - 公司：Tejon Ranch Company（TRC） - 行业：房地产、农业、工业、零售、酒店、餐饮 纪要提到的核心观点和论据 公司独特性与竞争优势 - 公司整体业务集中于一块27万英亩的牧场，目标是从单一资产中挖掘价值[7] - 公司在加州复杂环境中，具备为总体规划社区获取土地使用批准（即产权）并应对相关诉讼的能力，创造了巨大土地价值[8] - 牧场位于洛杉矶县北部和克恩县南部的独特位置，5号州际公路贯穿西部边界，每天有10万辆汽车经过，具有显著区位优势[9] 宏观趋势驱动公司增长 - 人口迁移：南加州人口从洛杉矶市中心向郊区迁移，特哈查皮牧场位于迁移路径中间，可捕捉南北两端的增长[10][11][12] - 住房短缺：加州估计有250万套住房短缺且数量逐年增加，公司计划建造的3.5万套住房有巨大持续需求[12][13] - 工业需求增加：洛杉矶港和长滩港货物运输带动内陆帝国工业发展，电子商务增加了工业空间需求，特哈查皮牧场成为工业扩张的理想之地，已开发700万平方英尺工业空间且未完成一半建设[13][14] 公司业务生态系统 - 农业运营：种植葡萄、杏仁、开心果和橄榄树，支持水合同，为3.5万套住房提供长期可靠水源[16][17] - 租赁和特许权业务：放牧租赁、狩猎运营、石油和天然气、水泥、太阳能和水合同等，在干旱时期价值增加，提供高利润现金流并保持土地长期选择权[17] - REIT业务：包括TRCC的工业、零售、奥特莱斯和多户住宅等运营资产，有稳定可预测现金流，现场数千个工作岗位将推动住宅需求[18][19] - 总体规划社区开发业务：是长期增长来源，TRCC已完成一半建设，还有三个社区待开发[19] 特哈查皮牧场商业中心（TRCC）发展 - 起源：20世纪90年代，公司看到5号州际公路车流量大，意识到工业扩张潜力，设想建设超级区域配送中心，产权审批过程耗时10年[20] - 现状：已开发700万平方英尺工业空间，还有1100万平方英尺待开发，零售运营入住率达95%，本月开始交付Terra Vista多户住宅第一阶段[21][22][23] - 价值创造：通过土地使用批准、工业和零售增长创造就业机会，推动住宅需求，住宅开发吸引邻里零售和服务，形成持续的土地价值复合增长飞轮[23] 公司价值创造方式 - 土地公司业务：提供高利润率、低成本费用流[24] - REIT业务：运营资产产生稳定可预测的经常性现金流[24] - 总体规划社区开发业务：通过产权将未开发牧场土地转化为高价值社区土地，价值可能提升25 - 100倍，最终创造稳定、重复、复合的现金流[25] 公司估值与长期价值 - TRCC的净资产价值（NAV）可衡量公司整体估值，市场倾向于低估未开发土地价值，但已获批的1.6万套住宅土地和正在争取批准的1.9万套以上住宅土地及商业密度有显著价值[28][29][30] - 公司四个总体规划社区中，三个已获批，一个已完成一半建设，公司有能力利用过去几十年的产权审批成功经验，实现长期增长[33][35] 应对代理斗争 - 公司面临一场有争议的选举，有短期股东利用累积投票规则，试图在董事会提名三名候选人，但他们没有计划，候选人不合格且过度任职[38][39] - 这些股东想关闭大部分总体规划社区项目，破坏公司的增长曲线和协同效应，公司认为自身的增长战略是可靠的[39][40] 其他重要但是可能被忽略的内容 - 新CEO Matt Walker的背景：第五代加州人，建筑师出身，在洛杉矶的Lowe Enterprises工作24年，管理总体规划社区开发业务和酒店投资平台，曾参与华盛顿州最大的总体规划社区Suncadia的开发[4][5] - 公司在加州面临的许可和产权审批挑战：受CEQA影响，审批挑战门槛低，但公司在克恩县和洛杉矶县都获得了当地支持，已成功获批三个总体规划社区，仍在推进Centennial的审批[51][52][53] - 工业业务的竞争优势：控制大部分剩余土地，可控制新供应的建设和开发，避免过度建设；靠近北加州，降低运输成本；位于克恩县，工业劳动力成本有吸引力；是指定的对外贸易区，租户可选择参与项目以递延或减少关税影响[59][60][61] - 住宅需求驱动因素：多户住宅需求来自希望工作便利、享受现场设施并有望未来购买自有住房的人群；总体规划社区的需求受加州住房短缺、人口迁移和公司自然设施优势的驱动[68][69]

文章核心观点 - 房地产投资者、开发商和管理者Caliber与凯悦酒店集团旗下附属公司达成开发权协议，将在美国开发15家凯悦Studio酒店，预计为平台带来4亿美元额外资产管理规模 [1][4] 合作协议 - Caliber与凯悦酒店集团附属公司达成开发权协议，将在美国亚利桑那州、科罗拉多州、内华达州、德克萨斯州和路易斯安那州目标市场区域开发15家凯悦Studio酒店 [1] - 第一家位于德克萨斯州乔治敦的酒店预计2025年第四季度破土动工，第二家位于亚利桑那州斯科茨代尔的酒店预计2026年第二季度动工 [1] 凯悦Studio品牌 - 凯悦Studio是凯悦2023年推出的首个中高端长住品牌，具有建造成本低、运营模式精简和设计灵活的特点，由凯悦强大的商业引擎支持 [2] - 每家酒店约有122套公寓式套房，配备厨房、免费高速光纤网络、电动汽车充电站等设施 [2] 双方表态 - 凯悦首席增长官Jim Chu表示新品牌自2023年推出后稳步发展，已有超50笔交易将凯悦品牌拓展到20多个新市场，与Caliber的合作将推动凯悦持续发展 [3] - Caliber首席执行官Chris Loeffler称很高兴与凯悦合作，美国酒店库存低于2020年1月，新开工建设量低且酒店需求回升，凯悦Studio品牌能满足人们出行住宿需求 [3] 发展预期 - Caliber预计未来三到五年开发15家酒店，若市场条件允许将寻求扩大协议，这些开发项目预计为平台带来4亿美元额外资产管理规模，带来可观运营利润率和平台收入增长 [4] 公司介绍 - Caliber管理资产超29亿美元，有15年房地产管理和开发经验，目标是在所有市场条件下盈利，可通过投资纳斯达克上市的CaliberCos Inc.或直接投资其私人基金参与其业务 [6] - Caliber Hospitality Trust是CaliberCos Inc.子公司，为酒店业主和管理者提供UPREIT策略机会，目标是有吸引力地理位置的中端市场各类酒店，其资产管理技术可管理混合资产类别 [7] - 凯悦酒店集团总部位于芝加哥，是全球领先的酒店公司，截至2025年3月31日，其投资组合包括六大洲79个国家的超1450家酒店和全包式度假村，旗下有多个品牌组合，还运营忠诚度计划等业务 [8]

交易概述 - 亿万富翁对冲基金经理Bill Ackman与房地产开发商Howard Hughes Holdings达成协议 将投资9亿美元购买新发行的900万股 每股价格100美元[3] - 交易完成后 Pershing Square将持有公司46.9%的股份 并获得资本用于构建控股投资组合[4] - 交易已于5月5日获得董事会批准并完成 无需股东进一步投票[11] 交易条款演变 - 1月提案中 Ackman提议以每股85美元价格收购多数股权 持股比例可达61.1%-69.2%[4] - 2月修订提案 将持股比例从37.6%提升至48% 以每股90美元价格收购1000万股[4] - 最终协议将Pershing Square投票权限制在40% 且持股比例不得超过47%[5] 管理层变动 - Ackman将重新担任公司执行主席职位[5] - 现任CEO David O'Reilly等管理层团队将留任[5] - 新设首席投资官职位 由Pershing Square的CIO Ryan Israel担任[5] 费用结构 - 基础管理费为每季度375万美元 相当于当前市值约0.4%的年化费率[7] - 附加管理费为公司市值超过39亿美元门槛后 按超额部分收取0.375%季度费用[7] - 新费用结构较之前1.5%年费率的提案有显著改善 更符合股东利益[6][8] 战略规划 - 公司计划构建高质量上市公司和私营企业的控股投资组合 同时继续发展核心房地产业务[4] - 未来很可能通过收购或自建保险公司来拓展业务 类似伯克希尔哈撒韦模式[11]

报告行业投资评级 - 看好 [5] 报告的核心观点 - 当前整体市场仍面临压力 建议短期关注政策增量落地带来的估值修复机会 中长期聚焦具备核心城市优质产品资源和不动产运营能力的龙头企业 推荐保利发展、新城控股 华润置地、龙湖集团等也有望受益 [4] 报告各部分总结 操盘销售额top100 - 1 - 4月top100房企实现销售金额（操盘）10181.6亿元 同比增速为 - 6.8% 前值为 - 5.9% 其中4月单月实现销售金额（操盘）2846.6亿元 同比增速为 - 9.1% 前值为 - 11.3% [2] - 1 - 4月top10/top11~top20/top21~top30/top31~top50/top51~top100房企的销售金额（操盘）同比增速分别为 - 11.1%/-7.5%/3.5%/7.3%/-6.2% 其中4月单月同比增速分别为 - 16.9%/-24.8%/52.9%/16.2%/-5.0% [2] - 1 - 4月top10/top11~top20/top21~top30/top31~top50/top51~top100房企的销售金额（操盘）分组累计占比分别为49.4%/16.7%/8.7%/11.7%/13.4% 去年同期分组累计占比分别为51.8%/16.9%/7.9%/10.2%/13.3% [2] 重点房企销售 - 1 - 4月51家主流房企中 销售金额（全口径）最大的5家房企为保利/华润/中海/招商/绿城 销售金额分别为876.1/685/665.2/497.8/477.2亿元 [3] - 1 - 4月51家主流房企中 销售均价（全口径）最高的5家房企为滨江/越秀/绿城/金隅/保利置业 销售均价分别为3.98/3.94/3.41/3.05/2.73万元/平 [3] - 1 - 4月51家主流房企中 销售金额（全口径）同比增速最高的5家房企为中铁/华发/电建/越秀/铁建 同比增速分别为55.4%/49.1%/49.1%/37.1%/22.7% [3] - 4月单月51家主流房企中 销售金额（全口径）同比增速最高的5家房企为中铁/荣盛/华发/阳光城/建发 同比增速分别为280.9%/102.4%/73.5%/68.7%/53.3% [1][3] 未来3 - 6个月行业大事 - 2025年5月中旬 统计局公布1 - 4月房地产数据 [6] 行业基本资料 - 股票家数113 占比2.5% 行业市值11917.99亿元 占比1.28% 流通市值11095.45亿元 占比1.46% 行业平均市盈率 - 6.96 [7]

成本对比 - 一线城市拆迁成本高达每平方米1.5-2万元，其中拆迁补偿每平方米6-8万 [3] - 全国老旧小区改造平均成本仅1000-3000元/平方米，为拆迁成本的10%-20% [3] - 广州改造老旧小区总成本仅相当于拆除两栋楼的费用 [3] 政策与规模 - 2020年启动旧改以来全国已改造28万个老旧小区，加装电梯13万部，惠及1.2亿人 [3] - 2025年计划新增100万套城中村改造，35个大城市需改造170万套 [3] - 国家政策明确将改造作为主方向，拆迁重建成为例外 [4] 改造效果 - 上海石库门改造后居民满意度从不足50%提升至80%以上 [5] - 武汉知音东苑改造后停车位增加30%，配套社区食堂和养老中心，二手房价格稳中有升 [5] - 核心城区改造后老旧小区房价上涨10%-15%，非核心区涨幅约5% [5] - 昆明秋苑小区改造后二手房成交周期缩短15天，议价空间从6.8%收窄至3.2% [6] 社会效益 - 改造避免拆迁引发的社会矛盾，浙江5年以上未安置户达2.4万户 [9] - 重庆九龙坡区民主村项目采用居民参与模式，满意度达98% [9] - 改造减少建筑垃圾，成都利用桥下空间优化公共服务设施 [9] 经济拉动 - 加装电梯潜在需求438万部，带动设计、制造、安装等产业链 [9] - 昆明旧改项目撬动30亿元社会资本，财政资金杠杆效应达1:3.2 [9] - 改造模式从政府买单转向多方共赢，更具可持续性 [9] 行业趋势 - 改造成为城市更新主流方向，兼顾经济账、民生账和发展账 [10] - 未来金融工具和政策支持将进一步推动老旧小区改造 [10]

文章核心观点 - 伊根 - 琼斯加入机构股东服务公司和格拉斯 - 刘易斯公司，建议股东在2025年5月13日的年度股东大会上，在公司的白色代理卡上对特洪牧场公司的10名高素质董事候选人投“赞成”票，公司呼吁股东投票保护投资价值 [1][2][3] 公司信息 - 特洪牧场公司是一家多元化的房地产开发和农业综合企业，主要资产是位于洛杉矶以北约60英里、贝克斯菲尔德以南约30英里处的27万英亩土地 [5][6] 投票建议 - 伊根 - 琼斯建议特洪股东对公司的10名候选人投“赞成”票，因其已在开发所需的授权方面取得重大进展，且有1.6万套房屋已获得全部许可、诉讼通过并获得授权；对斗牛犬投资者的候选人投“弃权”票，因其认为这些候选人缺乏推动公司前进的经验，且未提出令人信服或可信的计划 [2][5] 投票方式及相关信息 - 股东可通过互联网或邮件按照白色代理卡上的说明投票，若有问题可联系D.F. King & Co., Inc.，银行和经纪人联系电话(212) 390 - 0450，其他人士联系电话(866) 796 - 7184，邮箱TRC@dfking.com [4] 公司顾问 - 维斯塔顾问公司担任特洪的财务顾问，吉布森 - 邓恩 - 克鲁彻律师事务所担任公司的法律顾问 [4] 额外信息获取 - 公司已向美国证券交易委员会提交了2025年年度股东大会的最终委托书声明和白色代理卡，股东可在SEC网站www.sec.gov和公司网站www.tejonranch.com免费获取相关文件 [8] 参与者信息 - 特洪及其董事、部分高管、其他管理层成员和员工可能被视为公司征集代理投票的参与者，相关个人身份及利益信息可在公司于2025年4月3日提交给SEC的最终委托书声明附录A中“征集参与者补充信息”部分查看 [9] 联系方式 - 投资者联系特洪牧场公司高级副总裁尼古拉斯·奥尔蒂斯，电话(661) 663 - 4212，邮箱nortiz@tejonranch.com；媒体联系Joele Frank, Wilkinson Brimmer Katcher的埃里克·布里尔曼或杰德·雷普科，电话(212) 355 - 4449 [10]

文章核心观点 - 持有Tejon Ranch Co. 2.1%股份的Special Opportunities Fund和Bulldog Investors敦促股东投票选举Andrew Dakos、Phillip Goldstein和Aaron Morris为董事，认为此举将提升透明度和问责制并提高股价 [1] 股东关注问题 - 股东关注公司巨额支出能否带来相应收益，如Tejon Mountain Village项目，董事会称其已获授权且接近执行阶段，现在追加投资将产生可观收入，但2013年也有类似表述，此后该项目已花费超1亿美元（约每股4美元），包括7000万美元买断合资伙伴股权，然而项目至今未动工 [2] 董事候选人观点 - 董事候选人Andrew Dakos称股东长期抱怨董事会未能让管理层对可疑支出负责，这可能压低了公司股价，需要对公司股票表现不满、致力于加强监督、提高透明度和问责制的董事 [3] 关于Bulldog Investors - Bulldog Investors LLP是美国证券交易委员会注册的投资顾问，管理三家注册封闭式投资公司及独立管理账户 [3]

深圳龙华区地块调规方案 - 龙华区释放2宗核心区域低容积率宅地 均位于民治街道地铁4号线沿线 属于龙华核心区域 低密度住宅市场期待值高 [1] 梅林关地块 - 地块位于龙华新区大道与金龙路交汇处东南侧 紧靠书香门第花园 与万科金域华府一路之隔 地铁4号线白石龙站与民乐站之间 周边有白石龙音乐公园等市政配套 [2] - 用地性质由商办用地调整为二类居住用地 容积率2.8 用地面积21820㎡ [2][5] - 配建托育机构 儿童游戏场地等社区配套 具备跨新区大道空中连通条件 [5] 上塘地块 - 地块位于龙华福龙路与简上路交汇处东北角 周边有卓越柏奕府等小区 临近地铁4号线上塘站和开市客会员商店 [6] - 01-07、01-08地块部分及01-08-02地块合并为教育设施用地 面积18368㎡ [8][9][12] - 01-08地块面积由13424㎡调整为12932㎡ 容积率2.5 [9][12] - 01-13地块由医疗卫生用地调整为二类居住用地 容积率3.9 用地面积38396㎡ [9][11][12] - 配建9班幼儿园(建筑面积4500㎡) 托育机构(500㎡) 社区公共配套用房(1500㎡) 社区体育活动场地(1250㎡) 儿童游戏场地(1200㎡) [11][12]