新建商品住房供应概况 - 上海近期推出8个新建商品住房项目，分布于6个区，合计供应874套房源，总建筑面积10.57万平方米 [2] - 本次上市项目均为加推批次，暂无全新盘亮相 [2] 项目详情与入围比分析 - 入围比为2.5的项目有2个，分别为浦东翡瑞名庭和虹口润和墙园，均为此前热销的高端盘 [4] - 入围比为2的项目有1个，为宝山润清名郎，推出86套住宅，均价约6.75万元/平方米 [4][6] - 入围比为1.8的项目有3个，包括闵行天誉兰园、嘉定润辰名感和临港境朗苑 [4][7] - 入围比为1.3的项目有2个，为嘉定观喜测庭和松江和胸难苑 [4][9] 重点高端项目表现 - 浦东翡瑞名庭（翡雲悦府）本次加推32套170平方米房源，销售均价11.34万元/平方米，总价门槛约1900万元，该项目今年前9个月成交金额达126.91亿元，位列上海楼盘销售金额榜前三 [5] - 虹口润和墙园（外滩瑞府）本次二期加推146套房源，户型面积124-330平方米，均价14.83万元/平方米，较上批次微涨500元/平方米，其上月首开119套房源当日售罄 [5][6] 开发商动态与市场竞争格局 - 华润置地在此次8个项目中占据4席，推盘力度显著 [10] - 今年1-9月，华润置地以355.94亿元全口径销售额居上海房企第二位，与榜首招商蛇口（362.38亿元）的差距不足7亿元 [10] 市场环境与政策影响 - 上海“金九”新房成交面积54万平方米，环比增加近40%，表现优于二手房市场 [10] - 市场表现得益于8月出台的优化调整房地产政策措施，涉及调减住房限购、优化住房公积金等 [10] - 对于“银十”后续行情，分析认为整体表现较为平淡，后续变化需关注LPR是否降息及新房推盘节奏 [10]

上海楼市供应概况 - 国庆中秋假期后上海迎来首轮新房供应高峰，共有8个新盘上市，集中释放874套房源 [1] - 新盘覆盖虹口、浦东、嘉定等多个热门区域，产品线完整覆盖刚需、改善至高端全梯度需求 [1] - 市场中有两个"10万+"项目引发关注 [1] 高端市场表现 - 华润旗下外滩瑞府加推146套房源，备案均价为14.83万元/平方米，较一期实现小幅上浮 [3] - 华润翡云悦府二期推出32套建面约170平方米房源，均价达11.367万元/平方米，较上一批次10.442万元/平方米上涨近万元，涨幅为8.8%，是本次入市项目中价格提升最明显的楼盘 [3] 中端改善市场态势 - 闵行象屿天誉兰香加推66套建面约123平方米户型，均价7.03万元/平方米，较首开时6.99万元/平方米微涨400元/平方米，涨幅约0.57% [3] - 普陀中环置地中心望云推出86套房源，均价6.7477万元/平方米，价格略有回落，为预算有限的改善群体提供选择 [3] 低密度产品供应特色 - 本次供应共有3个项目推出低密度产品，松江保利西郊和煦领墅加推73套叠加及联列产品，均价上调至6.4394万元/平方米 [4] - 嘉定时代之城加推58套房源，涵盖公寓与叠加产品，均价5.6623万元/平方米 [4] - 嘉定招商林屿湖畔供应89套公寓及叠加产品，均价5.5776万元/平方米 [4] 市场基本面与成交数据 - 上海新房市场正形成"高端改善引领增长"的格局 [4] - 9月上海新建商品住宅成交97万平方米，环比增长23%，同比提升16% [4] - 国庆假期期间，新建商品住宅日均成交0.62万平方米，较去年同期增长3%，市场回升态势初显 [4]

区域市场整体表现 - 2025年8月25日至9月21日，华东大区上海、杭州、苏州三个重点城市累计79个项目开盘，推出房源6259套，环比增长87.5% [1] - 上海、杭州等地多个项目因区位优势、配套丰富、通达性好等原因实现开盘热销，去化效果非常好 [1] - 杭州楼市步入"金九银十"传统旺季，开发商推盘积极性显著提升，市场整体活跃度有所回暖 [12] 上海市场详情 - 上海监测31个项目开盘，共推出3429套房源，其中纯新盘6个，老盘新开项目25个，开盘项目数量较上期翻倍 [2] - 上海市场刚需、刚改项目合计占比超七成，开盘价格分化明显，终极改善项目均价可至20万/㎡，远郊刚需仅3.7万/㎡ [2] - 上海近三成楼盘开盘当日售罄，另有两成楼盘当日去化超80% [2] - 上海热点项目外滩瑞府推出119套房源，均价147800元/㎡，认购期间预约认购200组，认购率约168%，去化率100% [5][7] - 上海热点项目中建·玖上琅宸推出140套房源，均价146800元/㎡，认购期间认购180组，认购率约132%，去化率100% [8][10] 杭州市场详情 - 杭州市区共有45个楼盘集中开盘，推出房源2437套，同期认购1560套，平均去化率为64% [12] - 杭州累计登记人数达4617人，综合中签率为52.8%，开盘规模与市场关注度较前期均有明显提升 [12] - 杭州市场分化加剧，购买力高度集中于主城核心板块，钱江世纪城、三塘、运河新城的高品质项目出现多个"日光盘"及个位数中签率，而临安、富阳等外围区域去化艰难 [12] - 杭州热点项目绿城丽香庭推出94套房源，均价54104元/㎡，吸引338组家庭登记，中签率低至27.8%，去化率100% [16][18] - 杭州热点项目绿城悦海棠推出78套房源，均价32837元/㎡，共计521组家庭报名登记，中签率15.0%，开盘当日房源售罄 [22][23] 苏州市场详情 - 苏州监测3个项目开盘，共推出393套房源，集中分布于工业园区、相城区和吴中区，纯新开盘居多 [24] - 苏州多数新开盘项目推出优惠促销措施，但去化表现分化明显，刚需、刚改型住宅客户群集中于30岁左右，改善需求型客户群集中于40岁以上 [24] - 苏州热点项目龙湖东吴原著推出147套房源，均价34000元/㎡，开盘认购70套，去化率48% [27][29] - 苏州热点项目晋墅推出56套房源，均价85146元/㎡，提供94折优惠并赠送2个车位，开盘认购56套，去化率100% [31][33] 项目开盘效果评价 - 根据报告评价标准，开盘效果"非常好"指开盘当天去化率70%以上，"较好"为50%-70%，"一般"为30%-50%，"较差"为30%以下 [37] - 上海市场多个项目如外滩瑞府、中建·玖上琅宸、开云锦悦华庭等评价为"非常好" [35] - 杭州市场项目如绿城丽香庭、绿城悦海棠、招商天青岳等多数评价为"非常好"，部分项目如颐萃别院、中建·玉湖之星等评价为"较差" [36][37] - 苏州市场晋墅项目评价为"非常好"，而龙湖东吴原著评价为"一般" [37] 下月推盘预告 - 上海计划在2025年9月下旬至10月中旬推出多个项目，包括保利虹桥和著、江湾金茂府、保利外滩启PARK77等，产品定位覆盖刚需、刚改和改善型 [38][39] - 杭州计划在9月下旬推出绿城悦海棠、滨杭滨纷城、棠悦芳华轩等多个改善及刚需/改善型项目 [39][40] - 苏州计划在10月上、下旬推出熙和风雅阁、四季听澜雅院、晋野、绿城凤起潮鸣等改善型项目 [40]

核心观点 - 上海高端住宅市场表现强劲 多个项目开盘售罄或触发限售 反映高净值人群购房需求旺盛 [1][3][6][10][13] 项目销售表现 - 外滩瑞府首期119套房源当日售罄 销售额超24.8亿元 认购率168%触发限售 均价14.78万元/平方米 [1] - 金茂璞元99套房源26分钟清盘 均价16.6万元/平方米 [3] - 太古源源邸三期认购率217% 推出83套房源 均价17.6万元/平方米 [6] - 中建·玖上琅宸认购率143%触发限售 推出140套房源 均价14.68万元/平方米 [7] - 金陵华庭认购率190% 推出120套房源 均价20.5万元/平方米 其中865平方米复式房源单价达32.68万元/平方米创上海新房备案单价纪录 [10] 土地市场动态 - 华润置地51.36亿元竞得外滩瑞府地块 楼面价92933元/平方米 溢价率11.97% [3] - 金茂联合庆隆89.64亿元竞得虹口瑞虹新城地块 楼面价11.75万元/平方米刷新区域纪录 [4] - 中建玖合63.66亿元底价获取大宁地块 楼面价68280元/平方米 [7] - 大华24.8564亿元竞得大宁地块 溢价率32.3% [7] 客户结构特征 - 外滩瑞府非上海籍买家占比65% 其中江苏籍28组 浙江籍26组 江浙沪买家合计超六成 [4] - 项目30%客户来自浦东陆家嘴 20%来自静安 客户群体呈现高知高精尖特征 [4] - 金茂璞元40%客户为瑞虹业主 以上海本地人为主 [4] 市场竞争格局 - 内环土地供应密集导致高端项目集中入市 总价2000-4000万级别竞争激烈 [6] - 大宁板块出现中建·玖上琅宸与大华·静安年华两个10万+项目同台竞争 均价分别为14.68万元/平方米和13万元/平方米 [7] - 开发商通过提升产品品质应对市场竞争 市场化定价促使购房者货比三家 [13] 市场前景预期 - 股票市场走强可能带动经济复苏信心 与楼市形成正向联动效应 [13] - 上海楼市新政释放家庭购房名额 外环外项目去化明显好转 [13] - 10月将推外滩瑞府下一批次房源 预计价格上调 [5]

项目定位与战略 - 项目定位为上海2035规划中唯一同时承接外滩历史文脉、北外滩金融能级与陆家嘴资本活力的核心节点[1] - 采用"黄金三角"战略，地处"外滩-陆家嘴-北外滩"黄金三角中心，具有"难得再遇"的资产属性[1][3] - 项目所在虹口嘉兴01单元新增住宅用地已近枯竭，纵向一公里范围内难寻同尺度宅地[3] 规划设计理念 - 采用"多元织补"理念，修缮风貌建筑底盘同时保留拱券、红砖立面等历史元素[3] - 四栋楼整体偏转布局经过30余稿方案确定，形成基座延续历史符号、中段现代轮廓、顶部呼应外滩天际线的设计[2][3] - 通过4栋楼围合式设计留出大面积景观空间，邀请全球top10景观设计单位Trop创始人打造印象派画廊花园[5] 产品设计细节 - 社区风雨连廊设计"无雨归家动线"，创造穿越园林与艺术装置的沉浸式体验[2] - 户型设计采用"平权主义"，124平方米户型打破卧室等级差异，165平方米户型采用270°全景视野[7] - 1、2号楼设置精英社交泛会所，3、4号楼配备童玩、健身功能及恒温泳池[7] - 邀请设计大师渡边智昭（曾设计汤臣一品、翠湖天地）打造专属社交空间[8] 城市更新价值 - 项目体现"与城共生"理念，实现城市规划中"与城市肌理共生、预判未来趋势、转化稀缺资源"三重平衡[2] - 保留历史建筑、让渡公共空间的设计彰显对稀缺土地的敬畏与城市发展前瞻性[2] - 修缮技术实现"修旧如旧"，将老建筑转变为现代潮流打卡地[5] 区位优势 - 占据与上海音乐谷隔桥相望的地理优势，成为上海内环豪宅中不可多得的存在[3] - 项目区位可同时观赏陆家嘴摩天楼群与北外滩未来天际线[7]