核心观点 - 美国住房抵押贷款市场出现标志性转变：截至2025年第三季度，利率高于6%的未偿抵押贷款份额（21.2%）首次超过利率低于3%的份额（20.0%）[1][2][3] - 这一转变标志着历史性超低利率时代对住房市场的影响开始缓慢减弱，但利率锁定效应依然存在[3][9] 未偿抵押贷款结构分析 - 截至2025年第三季度，利率在4%或以下的未偿抵押贷款仍占主导地位，累计份额达51.5%[3][4] - 利率在5%或以下的未偿抵押贷款累计份额高达68.6%[3] - 利率在5%至6%之间的贷款份额为10.2%[3] - 超过一半（51.5%）的房主仍持有4%或以下的低利率抵押贷款[4] 市场动态与房主行为 - 抵押贷款利率自2022年9月以来持续保持在6%以上，持续影响房主行为、市场流动性和住房供应[2] - 尽管利率高企，但2024年第三季度至2025年第三季度间，利率高于6%的抵押贷款份额增长了超过4个百分点，表明高利率环境下购房活动仍在持续[6] - 婚姻、离婚或家庭人口增加等生活事件继续推动购房，部分因利率高企而推迟购房的买家在利率从近期高点小幅回落后开始行动[6] - 典型的房主若在当前高房价、高利率环境下出售现有房屋并购买一套中等价位的房屋，其月供将增加近1000美元[4] 住房供应与市场平衡 - 过去一年住房供应有所改善，推动全国市场趋向更平衡，部分地方市场进入买方市场状态[7] - 库存仍然受限，特别是在可负担性较高的地区，房屋在激烈竞争下仍能快速售出[7] - 即使利率仍处于高位，抵押贷款利率小幅下降至6%低段可能鼓励额外的购房活动[8] - 通胀和抵押贷款利率的进一步放缓将是释放更多卖家参与的关键，有助于缓解供应不足市场的价格压力和竞争[8] 历史背景与长期影响 - 超低抵押贷款利率是现代住房史上的异常现象，30年期固定抵押贷款利率在2020年7月跌破3%并基本维持到2021年9月，这是自1971年有数据记录以来利率低于该阈值的唯一时期[5] - 这些特殊条件对当今住房市场留下了持久印记[5] - 尽管约80%的未偿抵押贷款利率仍低于6%，突显了利率锁定效应的持续性，但利率高于6%的贷款数量超过低于3%的贷款，标志着一个重要的拐点[9]

CHICAGO--(BUSINESS WIRE)--Equity Residential (NYSE: EQR) today announced that the Company will release its fourth quarter 2025 operating results on Thursday, February 5, 2026, after the close of market and host a conference call to discuss those results on Friday, February 6, 2026, at 9:00 am Central. The conference call will be available via webcast on the Investor section of www.equityapartments.com. About Equity Residential Equity Residential is committed to creating communities where people thrive. Th ...

市场成交量与供应变化 - 2025年12月，北京、上海和深圳的二手房成交量处于高位，北京卖出两万多套，上海也接近这个数量，深圳达到六千多套[1] - 与此同时，主要城市挂牌房源数量显著减少，上海减少三万两千套，北京减少两万两千套，广州和深圳各减少一万套左右[1] - 当前房价比最高点下跌近四成，部分房东的房产价值缩水一半[1] 购房者结构与动机 - 当前购房者主要为满足自住需求的刚需人群，而非投资客[3] - 在上海，总价三百万以下的房产成交占比达到七成，面积在五十到九十平的小户型最受欢迎[3] - 购房主力多为已在城市工作十年以上的外地人，他们此前因房价高而买不起，目前因价格下降、首付压力减小及政策放宽而得以入市[3] - 数据显示，上海本地家庭住房拥有率超过六成，而外地人只有四分之一左右，许多人仍在租房等待机会[3] - 购房者主要动机是获得稳定居所，不在乎房价短期涨跌，其行为被描述为“抢生存空间”而非“抄底”[9] 房东行为与市场情绪转变 - 部分房东因挂牌半年无人看房而暂缓出售，转为持有[4] - 部分在房价高点购入的房东，因出售会亏本但租金收益可观（每月能收三四个点的回报），决定将房产出租以获取稳定收入[4] - 房东“不着急卖”的心态缓解了市场的抛售压力，稳定了市场情绪[4] - 市场情绪已从恐慌性抛售转变为认为价格“已经跌到头了”，情绪稳定推动了交易量回升[6] 市场驱动因素与性质判断 - 当前市场回暖主要由真实自住需求驱动，而非靠贷款刺激[6] - 二手房市场由个人定价，过去几年下跌源于恐慌性抛售，当前情况已发生变化[6] - 此轮成交热被解读为“刚需人群在急着解决住房问题”，并非经济全面回暖的信号[9] 潜在问题与市场门槛 - 尽管市场成交活跃，但上海仍有七成以上的外地家庭未购房，这部分人群年龄多在二十五到三十五岁之间[8] - 政策放宽降低了购房资格门槛，但经济门槛依然很高，首付需要八十万到一百万，对普通人而言负担沉重[8] - 当前成交火热的背后，是购房者“攒了十年工资”、“咬牙用光积蓄”的结果，这反映了市场复苏的基础并不广泛[8] - 对于许多潜在需求者而言，房价虽降，但买房的实际门槛并未显著降低[8]

公司融资活动 - 公司宣布与机构投资者签订证券购买协议 进行1000万股普通股的注册直接发行[1] - 每股发行价格为1.80美元 预计在扣除配售代理费和其他发行相关费用前 总收益约为1800万美元[1] - 此次发行预计于2026年1月13日左右完成 需满足惯例交割条件[2] 资金用途与公司业务 - 公司计划将此次发行的净收益用于一般营运资金 以支持增长计划 优化库存并加强其资产负债表[2] - 公司运营一个技术驱动的住宅房地产交易平台 旨在通过数字化解决方案简化房屋买卖流程[3] - A.G.P./Alliance Global Partners担任此次发行的唯一配售代理 发行依据有效的货架注册声明进行 并将向美国证券交易委员会提交招股说明书补充文件[3] 市场反应 - 在此消息发布后 公司股价于周二下跌12.92% 报收于1.55美元[4]

美国住房可负担性危机与政策辩论 - 住房成本飙升已成为美国选民和政界辩论的核心问题 自疫情前开始 家庭住房支出的增长已远超食品杂货、汽车、保险等其他关键项目 导致大多数首次购房者无力承担[1] - 决定购房能力的两个关键因素——房价和抵押贷款利率——均大幅且快速恶化 自2019年初以来 平均房价上涨超过150% 住房贷款利率从约3.7%飙升至6.2% 涨幅达三分之二 全国住宅建筑商协会估计 这使得四分之三的美国家庭无法实现拥有住房的愿望[2] 特朗普政府的政策提议及其支持者观点 - 特朗普总统于1月6日公布一项计划 旨在通过禁止大型机构投资者购买并转为出租的独栋住宅来恢复住房可负担性 他认为这是推高房价的主要力量[3] - 该政策获得了跨党派支持 加州州长加文·纽瑟姆同日基本赞同该倡议 认为将住房主要视为企业策略会导致价格上涨、租金上涨以及购房机会减少 国会参议员伊丽莎白·沃伦和杰夫·默克利也提出了对大型购房者征税的法案 纽约州州长凯西·霍赫尔同样呼吁打击 地方层面 印第安纳州的两个市已率先禁止投资者的长期租赁[3] - 支持该政策的观点认为 大型机构投资者大量购买独栋住宅（无论是新建社区还是老社区）并出租 实质上减少了可供出售的库存 导致普通购房者竞购的房屋池远小于没有这些大玩家竞争的情况 他们认为 阻止由Invitation Homes、American Homes 4 Rent等上市公司以及Pretium Partners、Brookfield Asset Management等投资公司主导的机构购买 将使房价下跌或至少趋平 从而显著提高可负担性[4] 反对限制机构投资者的专家观点与数据 - 美国企业研究所住房中心联合主任埃德·平托指出 没有经验证据表明大型机构推高了房价 机构投资者的兴起是住房危机的症状而非原因[5] - 平托认为 真正的危机根源在于错误的政策导致的新建严重短缺 即地方限制性分区法规和美联储宽松货币政策刺激了对稀缺供应的过度需求 机构投资者实际上通过提供租赁选项 帮助解决了这一问题 让越来越多买不起房的人能以更低成本居住在独栋住宅中 这反而减少了购房市场的压力[5][6] - 独栋住宅租赁还为劳动力提供了灵活性 例如短期工作调动者可以享受拥有住房的生活方式益处 而无需做出重大的财务承诺[6] 机构投资者在住房市场中的历史作用与现状 - 在两次住房市场困难时期 投资者起到了救援作用 在大金融危机期间的房地产崩盘中 投资者通过购买数万套银行持有的废弃房屋 为市场筑底 疫情后 当利率骤降推动房价飙升时 买转租的投资者再次扩大了投资组合 为因房价过高而被挤出市场的家庭提供了租赁独栋住宅的机会[7] - 机构投资者大规模收购破旧房屋 并投入大量资金进行翻修（如修复屋顶、重布电线、维修地板、安装新电器）以吸引租客 这改善了存量住房质量[8] - 长期以来 独栋住宅的主要投资者一直是小型“夫妻店”式业主 目前 拥有100套或以下房产的房东持有全国超过12%的独栋住宅存量 而拥有100套以上房产的机构仅占总量的1% 没有一个县的大型投资者拥有超过10%的住房 在60%的县他们根本不拥有任何房产 即使在机构参与度相对较高的亚特兰大（4.2%）、达拉斯（2.6%）和休斯顿（2.2%）[9] 机构投资者的近期交易活动与市场影响 - 截至2025年11月的21个月数据表明 机构投资者并未进行所谓的“清空挂牌”式积累 所有大小投资者共购买了约四分之一售出的房屋 但拥有100套以上房产的机构群体仅占2% 在此期间 大型房东收购了178,000套独栋住宅 出售了184,000套 净减少6,000套 其持有量几乎未变[10] - 机构投资者约40%的新购房屋来自开发商为其新建的住宅 这些社区通常是专门为出租而设计的 例如 2023年Pretium Partners与D.R. Horton达成协议 购买在乔治亚州、佛罗里达州、德克萨斯州和亚利桑那州等地建造的4,000套独栋住宅 这实际上增加了国家的住房存量[11] - 当租赁市场疲软而销售价格改善时 投资者通常会将部分最初为租赁建造的房屋重新投入销售市场 从而增加挂牌量 这与批评者所称的“打压供应”作用相反 对于翻修房屋也是如此 许多房屋在投资者购买前已破败不堪 难以出售 当自住市场复苏时 这些经过全面翻新的老旧住宅经常作为“待售”房屋回流市场 在2010年代中期 随着自住者从大金融危机中复苏回归 投资者曾是净卖家[12] - 当前 该行业的巨头采取中间立场 收购量与挂牌“待售”量大致相当 甚至略微倾向于减轻其投资组合 投资者根据需求在租赁和销售之间转换 有助于平衡市场 起到“减震器”作用 降低周期波动性[13] 房价上涨与机构所有权缺乏相关性 - 研究显示 机构所有权水平与各个市场住房短缺（推高价格的主要因素）之间绝对没有关系 平托研究了2012年1月至2025年6月150个大都市区的房价涨幅 并将其与每个城市的机构所有权程度进行比较 许多涨幅最大的地区 大型房东的参与度微乎其微 例如爱达荷州博伊西市、俄勒冈州本德市、加利福尼亚州莫德斯托/贝克斯菲尔德/斯托克顿市、亚利桑那州普雷斯科特瓦利市、佛罗里达州奥卡拉市和德克萨斯州奥斯汀市 房价涨幅在165%至270%之间 高于或远高于全国平均水平 但这些城市的投资者持有房产均少于1% 相反 机构份额相对较大的都市区 如伯明翰、圣安东尼奥、印第安纳波利斯和南卡罗来纳州哥伦比亚市 房价涨幅低于平均水平 孟菲斯市的机构租赁房屋份额最高（4.5%） 但其房价涨幅远低于全国标准[13] - 平托强调 关注大型买家掩盖了可负担性危机的真正原因和所需的结构性解决方案 机构拥有全国1%的独栋住宅存量 但2012年至2025年房价上涨了154% 美国因限制性土地使用实践、分区法规以及美联储在疫情期间的宽松货币政策而面临600万套住房短缺 加利福尼亚州的住房短缺率为15%（全国最高） 但投资者拥有的房屋不到1% 解决方案是建造更多房屋 大型投资者与住房短缺的形成无关[14] 限制机构投资者的潜在后果 - 鉴于机构投资者目前并未增加其持有量 短期内禁止其扩大投资组合的影响微乎其微[14] - 但若遭遇严重经济衰退 他们将无法介入并提供支撑以防止房价自由落体 而这正是其在大金融危机中的关键功能 更多低收入家庭将困于一居室出租屋中 无法获得带有花园和独立卧室的住房选择[14] - 投资者将不再为全国最破败的房屋提供翻修地板、更换浴室等方面的资本支出 当需求上升且出售比出租更划算时 市场上也不会出现他们专门从开发商处购买用于出租的新建住宅[14] - 平托担心此类计划可能产生非中性甚至负面的意外后果 对于渴望购房或暂时被排除在住房所有权之外但仍珍视居住在房屋中（即使是租赁）前景的人群而言 剥夺这一选择可能使其离“美国梦”更远一步[15]

巴菲特2012年房地产投资策略核心观点 - 沃伦·巴菲特在2012年提出利用低利率30年期固定抵押贷款购买独栋住宅是一种有效的投资策略 其核心在于利用杠杆购买能产生收入的资产 并让通货膨胀对投资者有利 这实质上是一种做空美元的方式 [2][3] 具体投资建议与市场背景 - 巴菲特建议 如果投资者有动手能力 可以以 distressed prices（ distressed prices）购买几处房产并找到租户 同时申请30年期抵押贷款 这是一种拥有当时廉价资产的杠杆方式 [3] - 2012年提出该建议时 美国房屋中位价略高于150,000美元 抵押贷款利率低于4% 市场仍处于住房市场崩溃后的复苏期 充斥着止赎房产和恐惧情绪 [3] - 对于年轻投资者在购买首套房和投资股票之间的选择 巴菲特建议 如果清楚未来5到10年想住在哪里 就应该购买住房并用30年期抵押贷款融资 他认为这是一笔 terrific deal（ terrific deal） [4][5] 当前（2026年）市场环境对比 - 截至2026年 抵押贷款利率已远高于2012年水平 房屋价格已飙升至超过400,000美元 巴菲特提到的 distressed deals（ distressed deals）更难找到 对大多数买家而言 廉价资产的时代早已过去 [5] 策略的持久原则 - 该策略的核心原则并未改变 其重点不是炒房 而是强调如何利用固定利率杠杆购买能产生收入的 productive（ productive）资产 这些资产不仅能提供月度租金收入 而且随着时间的推移 贷款的实际成本会因通货膨胀而缩水 [6]

房地产市场结构性转变 - 房地产市场正经历结构性调整，购房者对住宅类型的需求发生变化，高层住宅不再是唯一首选[1] - 过去十年开发商追求建筑高度，但近两三年新项目在设计阶段开始考虑降低高度并增加低密度住宅比例[1] - 某些城市已提出新的住宅发展思路，鼓励建造更多中低层、低密度住宅，高层住宅的市场供给可能逐步减少[3] 高层住宅面临的挑战 - 过度密集的高层住宅会带来停车难、物业管理复杂、邻里关系疏远及老年人上下楼困难等问题[3] - 高层住宅由于电梯、楼道等共享设施老化速度快，房子会更快地显得陈旧，更新周期较短[4] - 许多高层住宅的销售难度正在增加，市场倾向在变化，购房者的选择越来越多样化[8] 具备升值潜力的住宅类型 - **低层住宅（6层以下）**：包括别墅、洋房、低层公寓，因其出入方便、邻里互动多、更新周期长而保值率更高，尤其适合有老人或小孩的家庭[4] - **学区房**：靠近优质学校的房产，其价值因教育投资的长期稳定需求而保持坚挺，有案例显示五年内升值很快[5] - **城市核心区住宅**：位于交通便利、生活配套完善、工作机会多区域的房子，即使建筑老旧，其地段价值也保持良好，案例显示旧改小区房价保持稳定[7] - **生态宜居小镇住宅**：随着远程工作普及，自然环境好、生活节奏慢的卫星城或小镇住宅吸引力增加，有案例显示其房产价值在配套完善后已翻倍[7] 购房决策建议 - 购房者应首先厘清自身真实需求，例如是为了投资升值还是改善生活，家庭成员构成及对居住环境的特殊要求[11] - 选择高层住宅需更加谨慎，应考察小区物业管理水平、电梯配置及楼层密度等因素[8] - 未来5年房产升值将更加分化，关键在于所选房子是否符合市场发展方向并能满足长期生活需求[8]

文章核心观点 - 行业观察人士认为 特朗普提出的禁止大型机构投资者购买独栋住宅的目标 无法解决高房价的根本原因 即住房短缺问题 [1][16][19][20] 机构投资者市场参与度 - 大型机构投资者 包括对冲基金和私募股权公司 在全美拥有数十万套独栋住宅 [2] - 根据政府问责办公室2024年的分析 大型投资者仅拥有约2%的独栋住宅租赁存量 [9] - 在某些特定市场 机构投资者控制的份额显著更高 例如在亚特兰大拥有25%的独栋租赁住宅 在杰克逊维尔拥有21% [11] 机构投资者的影响与争议 - 研究显示 机构投资者可能推高了特定区域的房价和租金 尤其是在他们高度集中的地区 [3][11][12] - 机构投资者倾向于集中购买 在亚特兰大、达拉斯、凤凰城、休斯顿、夏洛特和坦帕等市场的特定社区进行集中投资 [11] - 有迹象表明 大型投资者更有可能提起驱逐诉讼 [12] - 然而 证据并不充分表明大型投资者比小型房东收费更高 或他们挤占了其他买家 2023年布鲁金斯学会的报告指出 机构投资者是否排挤个人购房者尚不明确 其行为是否与其他房东不同也证据不足 [13] 市场动态与投资者行为演变 - 2008年金融危机后 大型投资者购买了数千套不良资产 特别是在东南部城市 [4] - 2020年疫情爆发且利率下降时 投资者再次抢购了数千套住宅 特别是在南部和阳光地带城市 [5] - 自2022年以来 随着利率飙升和房价保持高位 大型投资者已放缓购买步伐 [9] - 一些主要投资者已将商业模式转变为直接从建筑商那里批量购买房屋 而非逐一购买 [9] 政策提案与潜在影响 - 特朗普的禁令提案是近期白宫解决住房负担能力问题努力的一部分 他还指示房利美和房地美购买高达2000亿美元的抵押贷款支持债券 以试图降低抵押贷款利率 [15] - 住房经济学家认为 禁止主要投资者购买更多房屋对改善负担能力作用甚微 [16][17] - 城市研究所2024年的一份报告称机构投资者为“替罪羊” 分散了人们对导致价格上涨的供应短缺问题的注意力 [18] - 如果联邦政府成功通过禁令 执行可能很棘手 大型投资者可能将自己拆分为更小的空壳公司以规避禁令 [23] 替代方案与不同视角 - 一种替代方案是通过提高机构投资者所持房屋的房产税来抑制其行为 使其利润降低 [23] - 投资者常辩称 他们通过在独栋住宅为主的社区提供租赁 实际上为低收入人群增加了优质住房选择 租户的收入和财富通常远低于购房者 [24] - 有观点认为 禁止大型房东拥有独栋住宅将意味着更少的租户能够生活在这些更富裕的社区 这在某种程度上排挤了租房者 并加剧了国内存在的一些不平等 [26] - 可能的赢家是小型投资者 即夫妻店房东和其他小型投资者 他们拥有美国绝大多数的独栋住宅租赁 阻止大型投资者购买房屋并不一定意味着首次购房者或其他个人最终会买下房子 许多此类房屋将被大型投资者的主要竞争对手 即小型房东抢购 [21]

2025年合肥房地产市场整体表现 - 新房市场呈现“量跌价平”态势，二手房市场呈现“量涨价跌”态势 [1] - 新房成交均价同比微增0.6%，二手房成交均价同比下降19.6% [1] - 二手房成交量同比增长9.5% [1] 新房市场分析 - 市场供应与成交双降，供求比为0.83，商品住宅库存同比下降9.5% [2] - 改善型需求成为市场主力，对房屋品质要求更高 [2] - 包河区以32.5%的成交占比位居区域榜首，其次为瑶海区(13.3%)和新站区(11.6%) [2] 二手房市场分析 - 市场整体呈现脉冲式冲高后盘整的运行态势，政策驱动效应明显 [3] - 滨湖新区以12.3%的成交占比位居区域榜首，其次是包河区(12.0%)和庐阳区(11.6%) [3] - 所有区域均价均出现回调，其中滨湖新区跌幅最大，同比下跌22.1% [3] - 二手住宅平均议价空间同比上涨4.6个百分点，市场进入“买方主导、价格博弈深化”阶段 [3] - 刚需人员趁势入场，成为市场主导 [3] 购房者行为与心态 - 改善型购房者更看重居住舒适度、性价比及房屋品质（如绿色智慧、低容积率、全屋智能、社区养老配套）[2] - 改善型购房者持币观望，等待更合适的入市时机和开发商优惠 [2] - 刚需购房者因价格回调、政策宽松（如首套房贷款利率优惠）而入场，看重性价比和通勤便利性 [3][4]

当前首付状况 - 当前购房所需的首付现金为数十年来最高水平 在2024年7月至2025年6月期间 购房者的平均首付约占房价的19% 这是30多年来的最高比例[1] - 当前19%的首付比例大约是2008-09年住房市场崩溃后几年购房者支付比例的两倍 也显著高于2020年疫情前的12%的平均水平[2] - 以美国房屋中位价433,200美元计算 19%的首付金额约为82,300美元[2] 首次购房者与再次购房者的首付差异 - 所有2024-25年购房者的平均首付为19% 但首次购房者通常支付约10% 而再次购房者平均支付23%[4] - 以中位价433,200美元房屋计算 首次购房者10%的首付约为43,300美元 再次购房者23%的首付约为99,600美元[4] - 差异源于购房资金来源不同 首次购房者多依赖储蓄、投资、赠款或援助计划 再次购房者通常使用之前房屋出售的收益 其积累的资产提供了更大的灵活性和现金储备[5] 支付20%首付的财务优势 - 支付20%的首付可以避免私人抵押贷款保险 该保险适用于首付较低的贷款 可为贷款人节省大量费用[7] - 以当前中位价433,200美元的房屋为例 若支付10%首付 贷款余额约为389,900美元 假设PMI费率为1% 则每年增加约3,900美元成本 即每月325美元 五年累计超过19,500美元 这笔费用不构成资产积累 仅为贷款机构提供保险[8] - 达到20%的首付门槛可以跳过PMI 长期可能节省数千美元[9] 首付储蓄策略 - 为实现更高的首付目标 可将资金存入独立的高收益储蓄账户并设置自动转账 或购买具有有竞争力利率的定期存款 以在未来数月或数年内获得保证的收益增长[10] - 对于近期有购房计划者 可比较当前最佳的高收益储蓄账户以在保持资金可动用性的同时获取收益 对于储蓄期较长者 可考虑使用全国性的顶级定期存款来锁定首付资金的保证利率[11]