核心观点 - 代理式人工智能工作负载正推动互联数据中心容量需求增长，Digital Realty Trust在小型部署、交叉连接及相关连接产品方面创下历史新高活动记录 [1] - 代理式AI仍处于早期阶段，但公司0-1兆瓦业务中多样化部署有所增加，客户越来越多地使用包括交叉连接、ServiceFabric和批量光纤在内的互联服务 [2] - 过去三个季度公司在0-1兆瓦业务中创下记录，包括互联业务记录，最近一个季度互联业务也创下记录季度 [3] AI工作负载驱动更大需求 - 推理和代理式AI工作流正在增加公司高互联设施的空间和电力需求 [4] - 历史上平均300千瓦或以下的部署正日益超过500千瓦至1兆瓦，而1-5兆瓦需求在企业和服务提供商客户中变得越来越普遍 [4] - 公司还看到批量光纤需求增加，客户寻求将训练型设施与更密集的运营商和电信聚焦站点连接起来 [5] - 这一趋势有助于将训练部署引入公司在芝加哥和其他全球市场的互联园区 [5] 容量管道与电力约束 - 公司拥有3吉瓦运营容量和1.4吉瓦在建容量，预计未来两年可扩大组合约50% [6] - 公司还拥有7吉瓦土地容量，预计在未来两到五年或更长时间内上线 [6] - 其中约3.5至4吉瓦土地容量已获得能源服务协议，公司正努力为剩余部分确保电力 [7] - 获取电力和相关容量变得更加困难，尽管行业需求依然强劲 [7] - 公司此前的资本、土地和电力采购投资使其能够追求持续增长 [8] - 公司去年实现了10%的底线增长，预计今年将再次实现，并预计这一轨迹将持续数年 [8] 供应约束支撑定价 - 更紧的数据中心供应条件，包括部分市场的监管约束，正在促成更强的定价 [9] - 欧洲和新加坡是多年来面临容量约束的市场，类似压力在美国也变得更加明显 [9] - 定价在公司大多数全球市场均已上涨，始于数年前的北弗吉尼亚 [10] - 公司在新签约定价、开发收益率和续约价差方面均看到改善 [10] - 最近一个季度，公司1兆瓦以上合同的续约价差超过60%，0-1兆瓦类别的续约价差也非常健康 [11] - 未来几年到期的租金相对于市场利率呈下降趋势，预计市场利率将在通胀、利率趋势和有利供需条件下上升 [11] 资本策略、新云与区域需求 - 2026年上半年全部14亿美元签约均来自投资级传统超大规模客户 [12] - 公司对新云敞口采取谨慎态度，但在网关设施中追求了一些更小、更互联的新云工作负载 [12] - 公司寻求拓宽资本来源同时降低杠杆，通过合资企业扩大私募资本业务，并于去年推出首只封闭式基金，筹集超过30亿美元股权资本 [13] - 公司近期发行了6亿瑞士法郎债券，票面利率为2% [13] - 开发管道因AI和云部署规模而从欧洲转向美国，但公司继续在欧洲、中东和非洲以及亚太地区开发 [14] - 亚太地区对AI增长相对接受，公司在马来西亚柔佛扩张，并在日本继续交易 [14] - 关于监管不确定性和地方对数据中心开发的反对，公司目前不计划减少管道 [15] - 公司在全球50多个市场开展业务，拥有约6000家客户，支撑需求多元化 [15] 公司概况 - Digital Realty Trust是一家房地产投资信托，拥有、运营和开发数据中心及相关数字基础设施 [16] - 公司为企业、云服务提供商、电信公司和其他组织提供支持计算、存储、网络和连接需求的设施和技术环境 [16] - 通过PlatformDIGITAL平台，公司提供数据中心托管、互联和超大规模数据中心解决方案 [17]