公司业绩与运营状况 - Ares Commercial Real Estate Corporation（ACRE）作为抵押贷款房地产投资信托基金，公布了第三季度财报 [1] - 公司在处理不良贷款方面已取得进展，但仍有大量工作有待完成 [1]

财务数据和关键指标变化 - 第三季度每股净收入为0.53美元，相比第二季度的每股亏损0.29美元实现扭亏为盈 [5] - 截至9月30日的账面价值为每股7.33美元，较6月30日的7.21美元有所增长 [5] - 第三季度总回报率为6.7%，而第二季度为负4.7%，季度股息维持在每股0.36美元 [5] - 第三季度平均投资组合余额为77亿美元，高于第二季度的69亿美元 [5] - 截至9月30日的杠杆率为7.4倍，略高于6月30日的7.3倍 [5] - 提前还款速度在第三季度和第二季度均为10.1% [5] - 截至9月30日的流动性为57.1%，高于6月30日的54% [5] - 投资组合加权平均票面利率从5.45%上升至5.53%，有效收益率从5.38%上升至5.51%，净利差从2.43%扩大至2.59% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资组合保持100%为机构住宅抵押贷款支持证券，并高度倾向于具有赎回保护的特定池 [30] - 本季度新收购的资产池均具有某种形式的提前还款保护，其中70%由信用受损借款人支持，22%来自房价贬值或再融资活动结构性受阻的州，8%为某种形式的贷款余额池 [30] - 整个投资组合的资产池特征保持多样化且对提前还款具有防御性，20%由信用受损借款人支持，23%为佛罗里达州池，16%为纽约州池，13%为投资性房产池，31%具有某种形式的贷款余额特征 [31] - 公司实际上没有对普通或较差可交割抵押贷款证券的风险敞口，并且在9月30日净空头TBA [31] - 在低溢价资产领域，五又二分之一票面利率的证券表现与可交割证券基本一致，但在最近一个月，普通五又二分之一票面利率证券的提前还款速度跳升至9% CPR，而公司投资组合保持稳定在6.3% CPR，突显了资产池选择的优势 [40] - 在溢价领域，六票面和六又二分之一票面利率证券的季度提前还款速度分别为9.5%和12.2% CPR，远低于可交割证券的13.8%和29.5% CPR，在最近一个月优势更为明显 [40] 各个市场数据和关键指标变化 - 收益率曲线在第三季度略微变陡，主要反映劳动力市场恶化后市场定价美联储降息 [7] - 利率波动性在4月初解放日出现峰值后持续下降，目前已接近2020年新冠疫情后的低水平 [17] - 当前票面利率抵押贷款相对于10年期国债的利差已从2023年5月的200个基点收窄至100个基点，但若以更合适的基准如5年期国债或7年期互换衡量，利差仍处于区间内 [11][12] - 美元滚动市场受到预期提前还款速度的影响，随着市场反弹，Fannie六号滚动显著下降，市场定价极高的提前还款速度 [16] - 互换利差在不同期限普遍走阔，10年期和7年期互换利差均转为上升 [19] - 有担保隔夜融资利率持续交易在联邦基金利率目标区间之外，表明潜在的融资问题，美联储很可能在下次会议上结束量化紧缩 [20] - 再融资活动整体呈现温和态势，但若仅观察2024年和2025年发行的抵押贷款，处于价内状态的比例可能超过50%，与整体市场图表显示的情况不同 [24][25] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司在第二季度波动后利用有吸引力的入场点，通过增发1.52亿美元股本并在当季全额部署，在市场利差处于历史较宽水平时买入机构MBS [29][41] - 投资策略专注于30年期五又二分之一、六以及程度较轻的六又二分之一票面利率证券，认为这些券种在未来提供更优的持有收益潜力 [30] - 风险定位结合高票面利率资产和中期至长期对冲，旨在防范利率上升和曲线变陡，同时认为经济疲软和利率下降的环境总体上对机构MBS有利 [38] - 公司对当前资产和对冲组合持积极态度，认为其能继续提供良好的持有收益，并在市场抛售时更具韧性，特别是在具有赎回保护和有限凸性风险敞口的情况下 [43] - 展望未来，公司对机构RMBS市场的几个潜在利好因素持乐观态度，包括美联储持续降息、预期结束量化紧缩、恢复国债市场操作以稳定回购和票据市场、GSE保留投资组合可能扩大、以及白宫和财政部公开支持收紧抵押贷款利差等 [44] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管劳动力市场出现疲软，但财政政策仍然非常刺激，政府赤字运行在1.5万亿至2万亿美元之间，超过GDP的5%，为经济提供了大量刺激 [26][27] - 市场和经济可能处于十字路口，一方面劳动力市场疲软可能导致美联储降息并进入长期低利率环境，另一方面经济展现韧性，消费者状况良好，加上人工智能和资本支出建设的益处，经济可能重新走强 [45] - 由于投资组合构建具有高票面利率倾向、对冲期限较长以及所持证券的赎回保护特性，公司认为在任何一种环境下都能表现良好 [46] - 预计美联储很可能在未来几个月进行几次降息，公司可能相应调整对冲策略以锁定部分较低的融资成本，并可能增加一些上行利率保护 [47] - 回购贷款市场继续良好运行，公司维持远超其需求的融资能力，但观察到融资市场摩擦加剧，特别是在国债发行和结算密集的周期，导致隔夜SOFR和三方一般抵押品利率相对于美联储准备金利率出现峰值 [32] - 公司的经济融资成本因投资组合增长导致遗留对冲影响减弱而略有上升，但实际回购借款成本随着美联储降息而下降，截至9月30日未对冲回购借款比例从27%增加至30% [34][35] 其他重要信息 - 公司对冲名义总额为56亿美元，覆盖约70%的回购融资负债，其中利率互换为39亿美元，加权平均支付固定利率为3.31%，平均期限为5.4年 [35] - 空头期货头寸总额为14亿美元，主要包括SOFR、5年期、7年期和10年期国债期货，以及少量欧元美元互换期货 [35] - 空头TBA头寸总额为2.82亿美元，均为Fannie五又二分之一票面利率，部分为空头头寸是更大交易的一部分，即做多15年期五票面利率和做空30年期五又二分之一票面利率的15/30互换 [36] - 公司模型显示，利率上升50个基点将导致权益减少1.7%，利率下降50个基点将导致权益减少1.2%，利率敏感性非常低 [38] - 截至6月30日，公司久期缺口为负0.26年，截至9月30日扩大至负0.07年，仍显示出非常平坦的利率风险敞口 [37] 总结问答环节所有的提问和回答 问题: 考虑到相对稳定的杠杆率和更高的流动性，以及管理层在准备好的发言中提到的积极进展，特别是波动性降低，是否有任何特定的宏观因素可能改变整体风险定位，例如显著增加杠杆？ [49] - 公司可能根据市场路径调整杠杆，若美联储持续降息且利率保持低位，公司可能锁定较低的融资成本并适度提高杠杆；若经济复苏走强，公司则不会增加杠杆，而是寻求锁定融资并保护资产端免受利率上升对抵押贷款价格的影响 [50][51][52] 问题: 关于近期购买的高票面利率特定池，如果再融资势头增强，对其收益潜力的看法如何？ [53] - 公司在本季度初已看到收益显著增加，部分原因是当滚动市场健康时持有TBA多头策略的收益已完全消失，迫使一些投资者购买特定池以补充收入；公司大部分资本在9月初利差收紧前已部署，并从中受益；公司投资组合的平均价格略高于101美元，平均收益为33个基点，公司通过资产选择获得了良好的表现，而无需支付过高溢价 [54][55] 问题: 美元滚动市场的特殊性是否会以更有意义的方式回归？特殊性将如何影响未来的交易量和市场动态？ [61] - 管理层认为，除非出现量化宽松，否则滚动市场的特殊性不太可能大规模回归，这并非公司核心策略；只要在上票面利率领域，特殊性主要由对提前还款的担忧驱动，预计在当前利率环境下将保持低迷，直到利率显著脱离当前区间 [61][62] 问题: 目前长期回购的供应和可用性如何？这是否可以作为美联储降息不及预期的有效对冲？ [63] - 公司希望进行长期回购对冲，但利差过宽；公司会机会性地进行一些操作，例如在市场定价多次降息时；使用期货空间进行对冲对公司更为有效；公司目前有相当大比例的投资组合未对冲，有余地使用短期期货或低久期互换进行对冲；回购贷款方通常迅速定价加息而 reluctant 定价降息，这在经济疲弱时对回购贷款方而言并非舒适环境 [63][64][65] 问题: 如果利率大幅下降50个基点，投资组合中大约有多大比例受到赎回保护？ [71] - 几乎100%的投资组合都具有某种形式的赎回保护；公司持有少量低收益故事证券，但对这些证券仍持建设性态度，因为高LTV借款人在当前住房市场压力下进行再融资成本较高；投资组合加权平均价格略高于101美元，平均票面利率为5%高位，属于溢价状态；再下跌50个基点将使价格升至102-103美元，提前还款会加快，但由于有赎回保护，溢价摊销不会非常不利 [71][72][73] 问题: 如果互换利差重新走阔，对投资组合的益处有多大？ [75] - 公司持续从互换利差走阔中受益；公司DV01约为200万美元，若利差再走阔10个基点，可能带来约每股0.12至0.15美元的账面价值增长；但市场可能已定价结束量化紧缩和美联储 reinvesting paydowns，除非出现有意义的量化宽松，否则进一步走阔空间有限 [78][79] 问题: 本月至今的当前账面价值是否有更新？ [80] - 本月至今账面价值较季度末略有上升，但幅度非常有限 [80]

业绩总结 - 截至2025年9月30日，AGNC的投资组合总额为908亿美元，较2025年6月30日增加85亿美元[33] - Q3 2025的每股综合收益为0.78美元，经济回报率为10.6%[9] - Q3 2025的每股净收入为0.73美元，较第二季度的每股亏损0.17美元显著回升[44] - 第三季度净收入为8.06亿美元，较第二季度的亏损1.40亿美元大幅改善[44] - 第三季度利息收入为9.03亿美元，较第二季度的8.30亿美元增长[44] 用户数据 - 截至2025年9月30日，AGNC的市值为105亿美元[5] - 截至2025年9月30日，AGNC的普通股发行额为3.09亿美元[9] - 截至2025年9月30日，AGNC的资产组合中30年期MBS占比为80%[30] 未来展望 - 截至2025年9月30日，AGNC的总资产为1089.69亿美元，较2025年6月30日的1020.21亿美元增长[43] - 截至2025年9月30日，公司的每股有形净账面价值为XX美元，净值不包括优先股清算优先权和商誉[1] 新产品和新技术研发 - 截至2025年9月30日，固定利率机构MBS和TBA证券的加权平均票息为5.14%，较2025年6月30日的5.13%略有上升[33] - 截至2025年9月30日，公司的总固定利率MBS的面值为73092百万美元，市场价值为73282百万美元，平均久期为4.5年，平均票息为5.16%[2] 市场扩张和并购 - 截至2025年9月30日，通过自有经纪商子公司Bethesda Securities的回购融资总额为333亿美元，较2025年6月30日的347亿美元有所下降[34] - 对冲组合总额为566.3亿美元，覆盖68%的资金负债，较2025年6月30日的89%下降[41] 负面信息 - 截至2025年9月30日，现金及现金等价物为4.50亿美元，较2025年6月30日的6.56亿美元下降[43] - 截至2025年9月30日，总资金成本为3.17%，较2025年第二季度的2.86%上升[35] - Q3 2025的净利息差为1.78%，较Q2 2025的2.01%下降11.4%[46] 其他新策略和有价值的信息 - 截至2025年9月30日，固定支付掉期合约为481.0亿美元，较2025年6月30日增加3.0亿美元[41] - Q3 2025的经济利息收入为1052百万美元，较Q2 2025的973百万美元增长8.1%[46] - Q3 2025的经济利息支出为622百万美元，较Q2 2025的516百万美元增长20.5%[46]

抵押贷款REITs行业特征 - 抵押贷款REITs通常能提供比标准REITs更好的回报 [1] - 该行业有时会使用高杠杆 这使得评估其投资组合的实力变得相当困难 [1]

市场环境概述 - 美国股市表面平静，波动率指数VIX约为16，显示市场波动性适中且投资者情绪相对平静 [1] - 市场表面平静之下存在显著不确定性，包括美国政府停摆风险对增长前景的压制 [2] - 美联储近期已降息，并暗示在年底前可能进一步降息以支持降温的劳动力市场 [2] 交易所交易基金优势 - 单一令人失望的财报或监管变化可能严重冲击个股价格，使投资者面临巨大损失风险 [4] - ETF通过单一投资提供即时多元化，将风险分散到某个行业或指数内的一篮子股票中 [5] - ETF的多元化特性可缓和波动性，因一家公司表现不佳可被其他公司的收益所抵消，从而平滑回报 [5] - ETF结合了多元化、流动性及透明度，使投资者能随市场状况变化迅速调整风险敞口 [5] - 行业特定ETF为谨慎投资者提供了战略性目标明确的途径，在参与潜在市场收益的同时限制个股特有风险 [6] 第四季度具吸引力行业 - 科技行业尽管面临高利率阻力，仍是创新和长期增长潜力的动力源，对寻求资本增值的投资者具有吸引力 [7] - 公用事业部门通过受监管的基本服务和可靠股息提供稳定性，是经典的防御性选择 [8] - 金融类股可能受益于降息逐步重塑收益率曲线，有望提振贷款活动并随时间推移支持净息差 [8] 三只重点ETF详情 - Technology Select Sector SPDR ETF提供对计算机及外围设备、软件、电信服务、通信设备、半导体、互联网软件及服务、IT服务、无线通信服务、电子设备及仪器、办公电子等行业公司的敞口 [10] - XLK前三大持仓公司为科技巨头英伟达1486%、微软1257%和苹果1233% [10] - XLK年初至今上涨224% [11] - Utilities Select Sector SPDR ETF提供对电力、水务、综合公用事业、独立发电及可再生电力生产商、燃气公用事业等行业公司的敞口 [13] - XLU前三大持仓包括主要电力供应商NextEra Energy 1158%和The Southern Company 777% [13] - XLU年初至今上涨164% [13] - Financial Select Sector SPDR ETF提供对金融服务、保险、银行、资本市场、抵押房地产投资信托、消费金融等行业公司的敞口 [14] - XLF前三大持仓包括跨国综合企业伯克希尔哈撒韦1192%、全球银行摩根大通1121%和支付巨头Visa 750% [14] - XLF年初至今上涨105% [14]

公司新产品 - 抵押贷款REIT公司Annaly Capital Management推出新的优先股系列 即875%固定利率系列J 临时代码为NNLYV [1] - 该优先股在纽约证券交易所上市 代码为NLYPRJ [1] 行业特征 - 抵押贷款REIT优先股因高收益特性对收益型投资者仍保持重要地位 [1]

公司分析 - Redwood Trust Inc (NYSE: RWT) 拥有独特的商业模式 能够在降低资产负债表风险的同时获取高回报 [1] - 公司股票当前交易价格为0.7倍市净率(P/B) 处于较宽估值区间 [1] 投资观点 - 分析师认为高质量投资机会应具备直观吸引力 即在优质价格买入优质公司 [1] - 当前未持有该公司股票或衍生品头寸 未来72小时内也无增持计划 [2] 免责声明 - 文章内容仅代表作者个人观点 与Seeking Alpha平台立场无关 [3] - 平台分析师包含专业投资者和未持牌个人投资者 不构成证券交易建议 [3]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度公司投资组合经济回报率为2.6%，包括0.34美元股息和账面价值从8.92美元小幅降至8.81美元 [7] - 4月30日公司普通股每股账面价值估计在7.74 - 8.06美元之间，5月至今账面价值上涨约1% [8][23] - 回购协议抵押的机构RMBS和机构CMBS投资从49亿美元增至54亿美元，对冲名义总额从47亿美元降至45亿美元，对冲比率从95%降至85% [20] 各条业务线数据和关键指标变化 机构RMBS业务 - 机构RMBS投资组合环比增长9.5%，公司将ATM发行所得资金投资于30年期5% - 6.5%息票债券，并将剩余4%息票债券配置转向更高息票债券 [17] - 公司继续专注于高息票机构RMBS，指定池配置集中于预计在溢价和折价环境中均表现良好的提前还款特征，本季度增加了对低信用评分借款人贷款指定池的配置 [18] 机构CMBS业务 - 第一季度初公司仅购买了5200万美元机构CMBS，该业务敞口占总投资组合的15%左右，新购买业务的杠杆毛ROE处于低两位数 [19] 各个市场数据和关键指标变化 利率市场 - 第一季度美国国债收益率曲线各期限收益率下降20 - 40个基点，短期收益率降幅大于长期，4月收益率曲线继续变陡 [10][11] - 联邦基金期货市场目前预计2025年目标利率将下调3 - 4次，2026年降至3%左右，年初预计2025年下调1 - 2次，2026年降至3.75% [12] 机构抵押贷款市场 - 第一季度高息票机构抵押贷款表现略好于国债，4月因利率波动加剧大幅跑输国债，指定池溢价在4月初显著下降 [6][15][16] - 美元滚动市场中，传统6.5%息票的TBA证券融资具有吸引力，其他情况则不然 [16] 资金市场 - 自去年年底以来，公司资产的融资市场保持稳定，折扣率不变，1个月回购利差维持在SOFR加15 - 18个基点 [13] 美联储和美国银行持仓 - 美联储资产负债表缩减速度放缓，国债投资组合每月缩减规模从250亿美元降至50亿美元，机构抵押贷款缩减上限维持在350亿美元/月，预计量化紧缩将在2026年结束 [13][14] - 美国银行第一季度略微增加了机构RMBS投资组合，预计下半年需求将显著增加 [14] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将继续专注于高息票机构RMBS，增加对机构CMBS的配置，以分散风险并提高投资组合的抗风险能力 [18][19] - 公司将根据市场情况调整杠杆率和对冲策略，以应对市场波动和不确定性 [21][26] - 公司将继续关注市场机会，适时调整投资组合，以实现股东价值最大化 [23] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 第一季度金融条件收紧，市场对美国财政和贸易政策反应负面，通胀预期上升，利率下降，短期利率波动增加，长期利率波动略有下降 [4][5][6] - 尽管市场情绪疲软，但机构抵押贷款表现与国债基本一致，高息票债券略好于对冲工具，供应和需求技术面对高息票机构抵押贷款有利 [6] - 4月贸易政策宣布后，金融条件进一步收紧，机构抵押贷款大幅跑输国债，利率波动加剧，风险资产抛售，公司账面价值下降 [7][8] - 短期内公司对机构抵押贷款持谨慎态度，但长期前景乐观，预计投资者对高息票债券的需求将改善，利率波动将下降，收益率曲线将变陡 [9] - 机构CMBS风险溢价可能维持在高位，但发行量有限、基本面表现强劲和现金流稳定将为该行业提供有利支持 [9] 其他重要信息 - 公司提供了包含前瞻性陈述和非GAAP财务指标的演示文稿，相关披露和GAAP调整信息可在演示文稿第2页和附录中查看 [2][3] - 公司不负责第三方提供的电话会议记录的准确性，唯一授权的网络直播位于公司网站 [3] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 公司降低杠杆率的决策及应对波动期的管理思路 - 4月公司将杠杆率从3月的7.1倍降至6倍多，主要是因为货币、财政和贸易政策的不确定性增加，影响了抵押贷款需求，银行购买需求可能推迟到下半年，海外需求短期内也可能较弱 [26][27] - 当杠杆率达到一定高位时，公司会采取行动降低杠杆率，但不会一次性完成，而是在一个月内逐步调整 [29] 问题2: 目前增量投资的回报率情况 - 目前利差非常有吸引力，特别是相对于掉期利差，高息票债券的杠杆ROE处于低20%左右 [30] 问题3: 4月投资组合调整时对冲组合的变化及对股息水平的影响 - 4月公司提高了对冲比率，以应对短期货币政策的不确定性，掉期和国债的组合比例仍在过去几个季度的范围内，没有明显变化 [34][35] - 公司上季度刚降低了股息，目前仍能轻松覆盖，投资组合的表现和再投资情况也支持当前股息水平，因此目前对股息没有担忧 [37] 问题4: 与去年10月利差峰值相比，目前机构投资机会的情况 - 目前利差与之前的扩大情况基本一致，抵押贷款投资机会有吸引力，但由于通胀可能重新抬头，货币政策调整可能延迟，市场目前预计2025年有近3次降息，公司认为存在降息次数少于预期的风险，因此在杠杆方面会更加保守 [39][40][41] 问题5: 连续三个季度将指定池敞口从低贷款余额转向信用受限贷款的相对价值考虑 - 低贷款余额池通常定价较高，虽然能获得提前还款确定性，但随着经济不确定性增加和潜在放缓，低FICO评分借款人的贷款池需求可能增加，同时LTV故事也有一定合理性 [42][43] - 公司从低息票债券转向高息票债券，大部分低息票债券持仓在低贷款余额池，为了降低指定池溢价暴露，减少了在这方面的配置 [43][44] 问题6: 对远期利率前景的看法及对构建对冲组合的影响 - 目前政策不确定性较大，市场预计2025年有3次降息，但也有经济学家认为不会降息或需要更激进的降息，公司的目标是在对冲名义比率和杠杆方面保持保守，避免承担利率风险，尽量使久期缺口接近零，可能略微倾向于收益率曲线变陡，但不显著 [49][50][51] 问题7: ATM发行对账面价值的影响及未来发行的舒适区间 - 考虑到当前利差情况，公司认为投资环境有吸引力，ATM发行对账面价值的影响较小，总体上有助于改善REIT的经济状况和股东回报，同时通过ATM发行有助于降低费用 [53] 问题8: 美联储降息对抵押贷款利差的影响及商业信贷投资机会 - 一般来说，经济放缓会导致收益率曲线变陡，有助于机构抵押贷款估值，短期内美联储按兵不动不一定对抵押贷款不利，能降低短期波动，经济放缓时抵押贷款相对于其他信贷资产和国债表现较好，经济改善时也能表现良好 [58][59] - 公司在当前环境下对增加信贷敞口持谨慎态度，已出售剩余的信贷投资，目前完全专注于机构业务，短期内预计不会改变 [61][62]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度GAAP净亏损为每股摊薄后0.29美元，归属于普通股股东 [6][16] - 截至3月31日，每股账面价值为3.58美元，而12月31日为3.82美元 [7][17] - 以NAV计算，在未考虑本季度通过ATM筹集的资本前，较12月31日下降约750万美元，即3.2% [7] - 第一季度末财务杠杆保持在5.2倍 [7] - 第一季度末资产负债表上有4700万美元的无限制现金 [7] - 第一季度综合亏损为260万美元，即每股摊薄后0.08美元，归属于普通股股东 [16] - 第一季度可分配收益（EAD）为540万美元，即每股0.17美元 [16] - 4月公司NAV下降约3.7%，考虑优先股倍数后，每股账面价值下降约7%，且未考虑本季度股息 [36] 各条业务线数据和关键指标变化 MSR业务线 - 季度末MSR投资组合未偿还本金余额（UPB）为170亿美元，市值约为2.27亿美元 [10] - MSR及相关净资产约占公司股权资本的44%，占可投资资产（不包括现金）的24% [10] - 第一季度MSR投资组合的净CPR平均约为4.1%，较上一季度略有下降 [11] - 该投资组合的再捕获率极小 [11] RMBS业务线 - RMBS投资组合约占公司股权资本的39%，占可投资资产（不包括现金）的76% [10] - 第一季度RMBS投资组合的加权平均三个月CPR约为5.8%，上一季度为5.7% [12] - 截至3月31日，包括TBA在内的RMBS投资组合约为7.33亿美元，上一季度末为7.23亿美元 [12] - 第一季度RMBS净息差为3.55%，高于上一季度 [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 3月利率走低，10年期国债收益率在本季度末降至4.25%，较上一季度下降约30个基点 [5] - 4月2日，因担心经济衰退和滞胀，利率突然飙升 [6] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将投资组合调整为对利率更中性的立场，以应对每日的波动 [6] - 公司计划在短期内将资本适当配置到机构RMBS和精选MSR，同时保持较强的流动性和谨慎的杠杆率 [8] - 公司将继续积极管理投资组合，并调整整体资本结构，为股东创造价值 [13][14] - 公司将继续密切管理运营费用，以实现负责任的增长，改善费用比率和资本结构 [8] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 市场对新政府前100天的反应非常激进，不确定性、干扰和重大政策变化增加 [5] - 利率将继续对全球政治议程和国内经济数据高度敏感 [6] - 投资者处于观望状态，以确定政府能否达成贸易协议，否则市场可能出现前所未有的波动 [6] - 随着美元滚动收入减少和掉期收入因掉期到期而降低，预计下一季度RMBS投资组合的净息差将回归历史水平 [13] - 由于一笔较大的掉期到期，未来EAD预计会降低 [16][53] 其他重要信息 - 公司完成了作为内部管理的综合型抵押REIT的第一个完整季度 [7] - 由于取消了管理费，运营费用较上一季度有所下降 [8] - 公司使用多种衍生品工具来对冲利率上升对部分回购借款的影响，未选择对利率衍生品采用套期会计 [17] - 3月13日，董事会宣布第一季度普通股股息为每股0.15美元，于4月30日支付 [18] - 公司还宣布了8.2% A系列累积可赎回优先股和8.25% B系列固定至浮动利率累积可赎回优先股的股息，分别于4月15日支付 [18] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：公司增加RMBS投资组合配置的条件是什么，以及如何实现投资组合增长？ - 公司将所有再投资摊销收入都重新投入到MBS中，且一段时间内未购买MSR，若要大幅改变投资组合构成，需出售部分MSR以购买MBS [24] 问题2：GSE改革是否已反映在市场价格中，以及对公司资本配置和业务运营有何影响？ - 目前判断还为时过早，GSE主要关注费用削减等方面，市场尚未对GSE改革进行定价，公司希望看到GSE改革的完整方案，特别是政府担保的处理方式 [26][27] 问题3：2023年第二季度至今的账面价值更新情况如何？ - 4月公司NAV下降约3.7%，考虑优先股倍数后，每股账面价值下降约7%，且未考虑本季度股息 [36] 问题4：第一季度掉期投资组合有多少到期，剩余不到一年期限的1500万美元何时到期？ - 第一季度约有2.5亿美元的支付方掉期到期，剩余1500万美元预计在2026年上半年到期 [39][41] 问题5：公司是否看到建筑商贴息对特殊贷款池的影响，以及是否存在相关投资机会？ - 公司在模型中注意到建筑商贴息情况，但未将其作为投资组合的重点，通常在再融资浪潮中，贷款余额相关的投资更受关注 [44][45] 问题6：Rocket Cooper交易对MSR定价、供应和服务市场有何影响？ - 目前市场仍较为平静，交易量低于去年同期，预计Rocket和Cooper合并后的购买影响与之前差别不大，市场定价动态未发生实质性变化 [50] 问题7：第一季度EAD中有多少是由于内部化相关费用的减少，以及未来EAD下降的原因是什么？ - 第一季度内部化和G&A节省约为0.2美元，未来EAD下降是因为一笔较大的掉期到期 [51][53]

财务数据和关键指标变化 - 截至12月31日，公司账面价值为每股14.47美元，较9月30日的14.93美元有所下降，包含每股0.45美元的第四季度普通股股息后，季度经济回报率为0%，2024年全年经济回报率为7.0% [6][17] - 第四季度公司综合亏损160万美元，即每股加权平均普通股亏损0.03美元 [18] - 第四季度净利息支出为3500万美元，较上一季度减少740万美元 [18] - 净服务收入为1.68亿美元，减去50万美元的非运营MSR相关服务成本，较第三季度略有变化 [19] - 投资证券收益和OCI变动在第四季度为亏损2.67亿美元，而第三季度为收益2.7亿美元 [19] - 第四季度RMBS对冲投资组合的净掉期和其他衍生品收益为1.45亿美元，而第三季度为亏损2.05亿美元 [19] - 服务资产在第四季度实现收益8250万美元，而第三季度为亏损1.334亿美元 [20] - 第四季度投资证券收益、OCI变动、净掉期和其他衍生品收益以及服务资产收益的总和净变化为亏损4750万美元，而第三季度为亏损6730万美元 [21] 各条业务线数据和关键指标变化 - 年末公司服务的MSR未偿本金余额（UPB）为2120亿美元，涉及86.1万笔贷款，其中112亿美元为第三方客户服务 [10] - 第四季度公司发放了4200万美元的首笔抵押贷款，目前还有约2100万美元的贷款正在处理中 [11] - 第四季度公司作为经纪人促成了3300万美元的第二留置权贷款组合，包括开放式和封闭式贷款 [13] - 截至12月31日，公司投资组合规模为148亿美元，其中已结算头寸为104亿美元，待交割证券（TBAs）为44亿美元 [26] - 公司经济债务与权益比率略微降至6.5倍 [26] - 30年期机构RMBS的整体提前还款率在第四季度上升0.4个百分点至6.9% CPR [29] - 指定池的提前还款速度从第三季度的7.6%升至8.1% [30] - 截至12月31日，公司MSR投资组合的UPB为2020亿美元，价格倍数从5.6倍略微升至5.9倍，60天以上逾期率保持在1%以下 [31][32] - 公司MSR投资组合在第四季度的提前还款率为4.9% CPR，较第三季度下降0.4个百分点 [32] 各个市场数据和关键指标变化 - 第四季度，10年期国债收益率上升79个基点，收于4.57%；2年期国债收益率上升60个基点，收于4.24%，收益率曲线加深19个基点 [7] - 第四季度初，市场预计美联储将进一步降息超过100个基点，但到季度末，市场仅预计降息约35个基点 [7] - RMBS融资市场在整个季度保持稳定，回购协议利差为SOFR加35个基点，年末资金压力担忧和美联储行动不确定性消散，利差回归正常范围 [21] - 公司机构RMBS回购的加权平均到期天数在第四季度末为49天，而第三季度末为78天 [22] - 公司首选的隐含波动率指标，10年期利率的2年期期权年化波动率从94个基点升至101个基点 [26] - TBA当前票面利率的名义利差较国债曲线收窄11个基点，收于117个基点；期权调整利差收窄6个基点，收于+23 [27] - MSR市场保持稳定，2024年的大宗交易转让金额约为662亿美元，与2023年大致相同，但大宗投标机会较去年减少约25% [30] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司采用以对冲MSR为核心的投资策略，约三分之二的资本分配到MSR，该资产预计将在未来产生相对稳定的现金流 [14] - 2024年公司推出了直接面向消费者的贷款发起平台，旨在通过再融资或新贷款产品的回收来维持现有服务组合，2025年的挑战和机遇是将该平台全面扩大规模 [11][12] - 鉴于2025年抵押贷款利率预计将保持在6%以上，公司旗下的Roundpoint将专注于提高服务成本效率，特别是通过技术和人工智能应用 [13] - 公司继续积极管理RMBS定位，以补充MSR投资组合，并从历史上较宽的名义当前票面利率利差中获取额外回报 [35] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司预计抵押贷款利率在中期内可能保持在6%以上，这将使住房活动保持低迷，并有助于减缓提前还款速度，有利于MSR投资组合的价值 [9] - 短期利率下降不一定会导致长期国债利率或抵押贷款利率下降，美联储的决策仍高度依赖数据 [7][8] - 公司认为当前以MSR为重点的资本配置将为股东带来强劲回报，即使提前还款增加，直接面向消费者的贷款发起平台也将对MSR投资组合起到对冲作用 [35] - 公司相信其独特的以对冲MSR为核心的策略将在2025年及以后继续产生有吸引力的杠杆回报 [35] 其他重要信息 - 公司董事会成员Reed Sanders于本月去世，他自2009年10月公司成立以来一直担任董事会成员 [5] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 本季度公司账面价值表现如何 - 本季度目前较为平静，仅过去1个月，截至昨晚公司总回报率估计在1.5% - 2%之间 [38] 问题2: 较低的杠杆水平如何影响公司对盈利能力的看法，正常化的盈利范围是多少 - 公司整体债务与经济比率只是评估回报潜力和盈利能力的一个指标，从回报潜力幻灯片来看，公司回报的中心趋势和范围仍支持股息，与前几个季度大致相同 [39] - 公司的风险还包括抵押贷款利差风险等其他因素，本季度该风险已增加至更正常的范围，且超过60%的资本配置在MSR，有利于未来稳定和可预测的回报 [40] - 公司对MSR的对冲方式会影响整体杠杆，当利率上升时，对冲当前票面利率风险所需的MBS减少，反之则增加，因此杠杆只是公司管理和衡量风险的一个组成部分 [41] 问题3: 公司提供的EAD和静态回报范围有何主要区别 - 幻灯片14上显示的回报潜力是基于季度末公司实际投资组合的按市值计价，是对投资组合在同一日期进行估值后得出的静态收益率或回报潜力的评估 [60] - EAD是异步的，对于公司许多很久以前购买的抵押贷款池，EAD反映的是当时的购买价格或回报，而公司业务结构的其他部分如融资、回购等则更具时效性，这可能导致两者在时间上存在差异，并对日常管理投资组合产生影响 [61] 问题4: 如何看待今年机构MBS利差的前景，MSR与MBS的配置在今年将如何演变 - 自11月总统大选后，抵押贷款利差的反应更加可控，反映出美联储的政策路径比之前更具可预测性，但美联储决策仍高度依赖数据 [46] - 整体利差风险有所下降，今年对抵押贷款利差持积极态度，净供应和供需基本平衡，银行的购买量增加，资金利率已恢复正常水平，若美联储今年进一步降息，更陡峭的收益率曲线通常有利于抵押贷款利差 [47][48] - 公司认为目前的利差水平下，不需要利差收窄就能获得回报，关键是市场波动性已降低，但市场仍存在不确定性 [49] - 公司以MSR为核心的策略为回报提供了稳定性，过去多个季度公司账面价值稳定且经济回报良好，预计未来也将如此 [50][51] - 公司预计MSR配置不会发生重大变化，尽管会根据现金流和新资本情况调整资产配置，但不会对MSR配置进行重大调整 [52] 问题5: 对潜在的GSE改革以及新FHFA负责人提名有何看法 - 公司认为GSE改革问题可分为私有化和担保两个问题，担保问题又可细分为现有有担保证券和未来证券是否携带担保两个子问题 [54] - 目前公司没有比市场更多的信息，在没有更多潜在计划的细节之前，不进行相关猜测 [55] 问题6: 是否看到新的融资对手方或杠杆来源来支持MSR投资组合 - 公司一直与传统贷款机构合作，市场上有一些新进入者试图在MSR融资领域取得进展，已有一些相关的咨询电话 [70] - 总体而言，MSR融资市场的深度在不断扩大，有更多的对手方进入市场，市场状况良好 [71] 问题7: 利率首次下调100个基点后，成本有何变化 - 公司MSR资产的融资成本为浮动利率，与短期资金利率挂钩，随着美联储降息，融资成本下降，与RMBS部分类似 [73] - 较低的SOFR利率也会影响MSR资产产生的浮动收入，从而部分抵消融资成本的下降，公司对整个收益率曲线进行对冲，因此利率在曲线某一部分的变化对投资组合的影响通常较小 [73]