交易概述 - 英格卡集团计划出售中国内地十座荟聚购物中心 首批出售无锡 北京和武汉三座项目 交易总估值达160亿元人民币[1] - 泰康人寿领投的险资财团通过Pre-REITs并购基金接盘 基金总规模80亿元 其中泰康认购30亿元 多家险资联合认购30亿元 英格卡自身认购20亿元劣后级份额[1][3] - 交易完成后英格卡保留项目运营权 形成资产所有权与运营权分离模式[3] 标的资产质量 - 北京荟聚为亚洲最大单体购物中心之一 年客流量超3000万人次 2025年春节单日客流突破15万人次 年租金超6亿元[1][4] - 无锡荟聚2023年销售额达33.7亿元 长期稳居区域榜首[4] - 武汉荟聚日均客流8万-10万人次 出租率连续三年超95%[4] - 三项目总建筑面积超115万平方米 每平方米估值约1.39万元[5] 交易动因 - 英格卡集团2024财年营收同比下滑5.5%至418.6亿欧元 净利润降幅达46.5% 面临业绩压力[4] - 承诺保险机构投资回报率接近7% 高于一线城市零售物业5.5%-6%的资本化率水平[5] - 项目运营均超十年 能为低利率环境下的险资提供稳定现金流[3] 险资投资趋势 - 2025年上半年险企披露10余笔大额不动产投资 合计新增投资超40亿元 较去年同期激增近600%[6] - 2022-2024年间保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元 规模居亚太区首位[6] - 投资标的集中在商业办公 物流地产等收租型物业[6] 政策环境 - 国家金融监督管理总局发布新规规范险资不动产投资风控 要求构建全流程风控体系[7][8] - REITs投资风险因子从0.6调降至0.5 降低资本占用[8] - 证监会等部门推进公募REITs扩募 简化审核流程 推动消费物业REITs市场发展[8] 市场表现 - 嘉实物美消费REIT上市以来涨超80%[8] - 以购物商城为底层资产的REITs项目成立至今涨幅超50%[8] - Pre-REITs模式为险资提供稳定租金收益和二级市场溢价退出双重收益[8] 参与者情况 - 泰康人寿2025年上半年净利润达159.98亿元 同比增长164.56% 在非上市险企中排名第一[10] - 泰康投资性房地产金额从2020年226.82亿元增长至2024年410.77亿元 增幅近一倍[10] - 除泰康外 中银三星 中宏保险 友邦保险 大都会人寿等多家险企共同参与投资[3]

北京荟聚商场出售传闻 - 北京荟聚商场及全国十大荟聚商场可能被打包出售给以泰康人寿为核心的险资收购基金，首批涉及无锡、北京、武汉三座荟聚，交易金额160亿元 [2][3] - 英格卡集团未公开否认交易传闻，知情人士透露交易各方仍在沟通合作条款和细节 [5] - 北京荟聚商场目前运营正常，客服表示未接到出售通知，入驻商户苏宁易购也表示经营不受影响 [4] 交易背景与战略意图 - 英格卡集团2024年营收418.64亿欧元（同比下滑5.5%），净利润8.06亿欧元（同比下滑46.5%），宜家中国营收占比从3.6%降至3.5% [7] - 业内人士分析英格卡可能转向"轻资产运营"模式，交易后运营团队保持不变，项目主体将变更为合资公司 [3] - 险资收购动力来自其良好资金状况及对核心区域优质商业资产的配置需求 [7] 北京荟聚商场运营现状 - 商场人气常年居北京前二，大众点评评论量超25400条，以"选择多""交通便利""宠物友好"等好评为主 [4] - 工作日仍保持高客流，宜家卖场及POP MART等门店人气火爆 [3] - 客流过载导致部分消费者抱怨"人挤人""空调不足""卫生管理不到位"等问题 [4] 险资布局商业地产趋势 - 2022-2024年保险公司在中国内地商业地产直接投资达93亿美元，规模居亚太区首位 [8] - 近期案例包括中邮保险收购上海博华广场、阳光人寿联合收购万达商管48家目标公司股权 [8] - 险资加速布局商业地产的核心逻辑是应对"资产荒"及优化长期收益结构，成熟商业地产的稳定现金流契合险资需求 [9] 行业影响与展望 - 专家认为商业地产虽整体过剩，但核心区域优质资产仍具投资价值，交易将保证经营稳定和现金流 [7][8] - 预计险资将持续作为商业地产存量整合的关键力量，供需两端结构性匹配将推动更多交易 [9]