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截至月份: 2026年1月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 佳兆業集團控股有限公司 呈交日期: 2026年2月5日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01638 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 50,000,000,000 | HKD | | 0.1 | HKD | | 5,000,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 50,000,000,000 | HKD | | 0.1 | HKD | | 5,000,000,000 | 本月底法定/註冊股本總額： HKD 5,000,000,000 FF301 股份發行人 ...

地产股市场表现 - 1月29日A股和港股地产板块集体爆发 A股房地产ETF一度大涨近3% 港股内房股板块涨幅超6% [1][5] - 港股内房股表现尤为强劲 融创中国涨超20% 中国奥园涨超27% 弘阳地产大涨超22% 碧桂园涨超18% [1][5][6] - A股房地产板块亦大幅拉升 珠江股份、大悦城、三湘印象、新城控股、深深房A等涨停 [6] 市场轮动与结构变化 - 市场轮动至地产和白酒等过去几年跌幅较大、涨幅落后且估值较低的补涨资产 筹码出清比较干净 [1][9] - 当板块轮动到地产和白酒时 市场的结构性波动可能会加大 [1][9] - 港股内房股表现明显强于A股 且港股三大指数近期亦有此特征 可能意味着各路资金正在增配港股 [9] 宏观环境与资产价格联动 - 大宗商品近期持续飙升 现货黄金一度涨至5600美元 LME伦铜涨超4%至13616.16美元/吨 沪铜主力合约涨5%至107530元/吨 [2][9] - 大宗商品轮番上涨拉高了整个市场的通胀预期 这可能成为正处于高潮阶段的人工智能和算力领域的最大变数 [2][9] - 近期30年期国债期货表现亦非常强势 与经典经济学理论中通胀上行国债下跌的逻辑相悖 显示市场逻辑演绎复杂 轮动并非简单“非此即彼” [3][9] 政策与行业背景 - 有媒体报道称 多家房企相关人士表示 其所在公司已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标 但部分出险房企仍需向专班组定期汇报财务指标 [7] - 自2025年12月以来 政策面整体较温和 包括二手房增值税率下调、商业用房贷款最低首付下调以及北京再次放宽限购 [7] - 2025年四季度公募基金房地产持仓延续低配 在宽松政策预期下 房地产市场被看好筑底企稳 板块配置价值凸显 [7]

市场整体表现 - 1月29日午间休市，A股主要指数涨跌不一，沪指跌0.1%，深证成指涨0.01%，创业板指跌0.05% [2] - 沪深北三市半日成交额达20349亿元，较上一交易日放量1042亿元 [2] - 全市场超过2400只个股上涨 [2] AI应用概念板块 - AI应用概念股集体走强，因赛集团以20%幅度涨停，蓝色光标、值得买等涨超10%，科大讯飞涨停 [2][6] - AI龙头科大讯飞发布业绩快报，预计2025年实现归母净利润7.85亿元-9.5亿元，同比增长40%-70% [8] - 报告期内，公司研发投入同比增长超过20%，坚持核心技术底座自主可控 [8] - 科大讯飞股价于1月29日涨停，收盘价为63.05元，涨幅10.00%，成交金额69.89亿元，总市值1458亿元 [3] - 中信建投研报表示，开源模型生态蓬勃发展利好AI应用，更多AI原生应用可能爆发，同时传统软件厂商可通过二次开发进行智能化升级 [8] - 随着模型和AI应用快速迭代，算力需求量将持续提升，持续看好AI应用及AI算力板块 [8] 黄金及黄金股板块 - 国际金价连创新高，现货黄金（伦敦金现）站上5500美元/盎司，盘中最高上探至5598.75美元/盎司 [9][10] - 年初至今，现货黄金价格已上涨超过28%，涨幅逾1200美元 [10] - 在1月26日至29日的4个交易日中，现货黄金价格连续突破5000、5100、5200、5300、5400、5500美元六道整百关口 [11] - 黄金股再度大涨，中国黄金收获5连板，西部黄金7天4板，湖南黄金收获4连板 [2][12] - 中国黄金公告提示风险，表示公司主营业务为黄金珠宝首饰研发、加工、零售、批发及回购等，未拥有探矿权、采矿权 [12] - 中国黄金预计2025年实现归母净利润为2.86亿元到3.68亿元，同比减少55%到65% [12] - 西部黄金公告提示投资者关注黄金市场热度，注意投资风险 [13] 房地产板块 - 房地产板块表现活跃，我爱我家、深深房A等多股涨停，滨江集团、招商蛇口、金地集团、万科Ａ等跟涨 [2][15] - 深深房A发布公告，预计2025年度归母净利润为8080万元至1.21亿元，较上年同期的-1.77亿元实现扭亏为盈 [15] - 业绩变动主要因房地产项目收入结转同比增加，以及控股子公司建邦公司破产清算出表 [15] - 港股内房股板块集体拉升，当代置业涨61.54%，中国奥园、京维集团涨超30%，龙光集团、融创中国、佳兆业集团等涨幅居前 [15][16] - 2026年开年以来，龙头房企债务处置呈现积极态势，万科3只境内债券成功展期，宝龙地产6笔境内债务重组方案获债权人审议通过 [17] - 碧桂园、融创中国的债务重组于2025年末获得通过，2026年进入执行阶段，预计将显著降低企业未来债务压力 [17] - 市场观点认为，债务重组仅是房企转型第一步，行业需彻底摆脱“负债驱动规模增长”的路径依赖，转向以现金流安全为核心、产品力与运营效率双轮驱动的新模式 [17] - 中指研究院观点认为，“主办银行制”将是未来房企融资的主要模式，是房地产发展新模式下的一项基础性制度 [18]

港股地产股市场表现 - 1月29日，港股地产股板块出现大幅上涨行情 [1] - 融创中国股价涨幅超过30% [1] - 中国奥园股价上涨26% [1] - 世茂集团、碧桂园、佳兆业集团股价均上涨超过20% [1] - 正荣地产、旭辉控股集团、富力地产股价上涨超过15% [1]

港股内房股市场表现 - 2025年1月29日，港股内房股板块整体呈现强劲上涨态势 [1] - 融创中国股价涨幅超过20% [1] - 佳兆业集团与中国奥园股价涨幅均超过15% [1] - 富力地产、万科企业、越秀地产等公司股价亦出现大幅上涨 [1]

2026年初房企债务重组进展 - 2026年1月以来，包括万科、路劲、花样年等4家房企接连披露债务重组重要进展，行业风险加速出清态势得到延续与承接 [1] - 2025年全年，包括融创中国、碧桂园、佳兆业等21家出险房企完成债务重组、重整获批或完成，累计化债规模约1.2万亿元 [1][5] 近期重点房企债务重组案例 - **万科**：于1月21日发布“21万科02”债券回售公告，方案为回售部分债券本金的40%于1月30日兑付，剩余60%展期1年，并以武汉和西安项目的应收款质押作为增信担保 [2] - **花样年**：1月16日香港高等法院颁令，指示召开计划债权人会议审议安排计划，标志着其境外债务重组进入司法程序核心阶段 [2][3] - **路劲**：1月19日披露了其境外债务重组的最新进展及初步方案 [3] - **金科股份**：于2025年12月完成司法重整，涉及债务规模达1470亿元，覆盖债权人超8400家，是行业规模最大的司法重整案例，采用“现金+股票+信托受益权”的综合清偿模式 [4] - **融创中国与碧桂园**：债务重组方案相继落地，融创中国整体偿债压力预计压降近600亿元，碧桂园通过境外债重组实现降债约117亿美元（折合约840亿元） [4] 房地产融资“白名单”制度支持 - 制度于2024年1月落地，推动融资机制从依赖房企信用向聚焦项目资产转型 [6] - 截至2025年9月，“白名单”项目贷款审批金额突破7万亿元，累计支持近2000万套住房建设交付 [6] - 多家房企项目入围“白名单”获得融资支持，例如融创中国超90个项目、金科股份82个项目、碧桂园超200个项目（同步获得15.23亿元新增融资） [6] - 2026年1月，政策迎来关键优化，符合条件的“白名单”项目贷款展期期限由此前最长2.5年延长至5年，为房企提供了更充足的资金周转缓冲空间 [1][7] 债务重组的影响与行业展望 - 债务重组为房企“输血”，缓解了行业公开债务偿付压力，但根本出路在于恢复企业自身的“造血”能力，即全力保障项目交付以重建市场信心 [5] - “化债—交付—销售”的正向循环有助于购房者重拾对房企履约能力的信任，形成“信心修复—销售回暖—资金回笼”的良性机制 [5] - 在政策支持下，部分优质民营房企可通过“时间换空间”实现稳健运营，并推动业务向代建、持有型商业地产、物业管理等领域多元化发展，以抵御行业下行压力 [7]

2026年初房企债务重组进展与政策支持 - 2026年开年，包括万科、路劲、花样年等至少4家房企接连披露债务重组重要进展，延续了2025年行业风险加速出清的态势 [1] - 2025年全年，包括融创中国、碧桂园、佳兆业等21家出险房企债务重组或重整获批及完成，累计化债规模约1.2万亿元 [1][6] - 政策端同步发力，2026年1月房地产融资“白名单”制度优化，符合条件的项目贷款展期期限由此前最长2.5年延长至5年，为房企提供了更充足的资金周转缓冲空间 [1][8] 万科“21万科02”债券具体重组方案 - 万科于2026年1月21日发布“21万科02”债券回售公告，采用“固定兑付+部分现金回售+部分利息提前兑付+优质增信”的组合方案 [3] - 具体方案为：回售部分债券本金的40%于2026年1月30日兑付，剩余60%展期1年，并以武汉和西安两个项目的应收款质押作为增信担保 [3] - 该方案满足了不同债券持有人的诉求，促进了展期议案通过，其中议案四（调整兑付安排、增加固定兑付、提供增信措施）获得了92.11%的同意票 [2][3] 其他房企债务重组关键进展 - 花样年在2026年1月16日获得香港高等法院颁令，指示就安排计划召开债权人会议，标志着其境外债务重组进入司法程序的核心阶段 [3][4] - 路劲于2026年1月19日发布公告，披露其境外债务重组的最新进展及初步方案 [4] - 回顾2025年，金科股份完成司法重整，涉及债务规模达1470亿元，覆盖债权人超8400家，是行业规模最大的司法重整案例 [5] 2025年头部房企化债成果 - 融创中国通过债务重组整体偿债压力预计压降近600亿元 [5] - 碧桂园通过境外债重组实现降债约117亿美元，对应折合约840亿元有息债务 [5] - 金科股份采用“现金+股票+信托受益权”的综合清偿模式，提升了普通债权的整体清偿率，目前大部分偿债资源已完成划转或预留 [5] 房地产融资“白名单”制度成效与深化 - “白名单”制度于2024年1月落地，推动融资机制从依赖房企信用向聚焦项目资产转型 [7] - 该制度持续扩围增效，截至2025年9月，“白名单”项目贷款审批金额突破7万亿元，累计支持近2000万套住房建设交付 [7] - 多家出险房企项目入围“白名单”，例如融创中国超90个项目、金科股份82个项目、碧桂园超200个项目入选，碧桂园同步获得15.23亿元新增融资 [7] 债务重组与行业恢复的关联逻辑 - 债务重组被视为“输血”，解决房企暂时流动性危机，但根本出路在于恢复企业自身的“造血”能力，即全力保障项目交付以重建市场信心 [6] - “风险出清—交付保障—需求激活”形成闭环，通过“化债—交付—销售”的正向循环，使购房者重拾信任，形成“信心修复—销售回暖—资金回笼”的良性机制 [6] - 优质民营房企在“白名单”及展期政策支持下，可通过“时间换空间”实现稳健运营，并推动向代建、持有型商业地产等业务多元化发展 [8][9]

票据情况 - 2027 - 2032年各年票据未偿还本金额及因实物支付利息增加金额明确[4] - 2025年12月28日票据应付最低现金利息为23,445,735美元[46] - 2026年12月28日票据应付最低现金利息为48,728,840美元[46] 股份发行 - 可能根据一般授权及特别授权发行新股份[3] - 利息支付股份发行价由每股0.5港元修订为每股0.3港元[7][13] - 根据一般授权，公司获授权配发及发行的新股份总数为1,403,093,697股[35] - 2026年6月及12月利息支付股份将根据特别授权配发及发行[36] 利息支付股份 - 2025年12月利息支付股份数目为609,589,110股[14] - 2026年6月利息支付股份数目为1,232,637,666股[17] - 2026年12月利息支付股份数目为1,266,949,840股[19] - 2025年12月利息支付股份相当于公司现有已发行股本约6.34%，扩大后股本约5.96%[15] - 2026年6月利息支付股份相当于公司现有已发行股本约12.82%，扩大后股本约11.37%[18] - 2026年12月利息支付股份相当于公告日期公司现有已发行股本约13.18%，及经配售后扩大股本约11.65%[20] 股东持股变化 - 公告日期时，郭英成先生持股1,791,656,738股，各阶段占比变化明确[37] - 公告日期时，大正投资有限公司持股963,503,287股，各阶段占比变化明确[37] - 公告日期时，富德生命人寿保险股份有限公司持股1,537,696,106股，各阶段占比变化明确[37] - 公告日期时，票据持有人持股0股，各阶段持股及占比变化明确[37] - 公告日期时，其他股东持股5,310,563,827股，各阶段占比变化明确[37] 其他要点 - 同意费提高至相关系列票据最低现金利息总额约1.0%，分三次支付[6][13] - 同意征求届满期限由2026年1月23日下午4时延长至2月6日下午4时[8] - 公司已委聘Kroll Issuer Services Limited担任同意征求的信息及制表代理人[10] - 公司将向香港联交所上市委员会申请批准利息支付股份上市及买卖[34] - 2026年6月现金利息支付总金额为47,409,141美元[47] - 最后交易日为2026年1月12日[47] - 股份每股面值为0.1港元[50] - 补充同意征求声明日期为2026年1月23日[50] - 受托人是GLAS Agency (Hong Kong) Limited[50] - 固定汇率为1美元=7.8港元[46]

同意征求 - 公司将票据同意征求届满期限延至2026年1月23日伦敦时间下午4时正[4] - 同意征求声明其他条款及条件不变[5] - 有关文件可于https://deals.is.kroll.com/kaisa - consent查阅[6] 风险提示 - 公告非票据买卖要约，相关人员买卖时务请审慎[7] 人员信息 - 公告日期公司执行董事及独立非执行董事名单[8]