项目拍卖信息 - 广州市海珠区"南天汇"项目部分土地使用权将于8月14日拍卖 起拍价约27 23亿元[1] - 地块为未完工的海珠佳兆业中心所在地块 前身为南天国际酒店用品批发市场 是珠江后航道城市更新重要项目之一[1] - 2017年佳兆业集团与该市场达成升级改造协议[1] 项目规划与设计 - 佳兆业中心原规划总建面约47万平方米 以国际酒店用品采购中心为主体 融合配套展贸 办公和公寓[1] - 裙楼设计采用街区流线型半户外退台式设计 旨在打破集中式商场封闭空间体验[1] 项目融资与债务情况 - 广州佳兆业城市更新集团等曾以该项目抵押 向大业信托申请24 5亿元贷款 期限2021年3月至2024年3月[4] - 2021年底佳兆业集团流动性危机导致项目开发停滞[4] - 2022年10月大业信托申请查封抵押物 包括884套房产及项目土地[4] - 2024年案件进入执行阶段 法院决定拍卖部分土地资产偿还债务[4] 土地拍卖特殊条款 - 本次拍卖仅涉及"南天汇"项目部分国有出让土地使用权 不含佳悦商务中心(自编3号楼)在建工程及对应土地使用权[4] - 竞得后需办理土地分宗手续 并需与佳悦商务中心相关部分进行开发对接[4] 3号楼建设进展 - 3号楼于2021年9月入市 主推30-60平方米复式公寓产品[5] - 截至今年6月 3号楼施工持续推进 外架拆除至28层 幕墙安装至27层 精装修完成32-28层公区内墙施工[5]

港股内房股震荡走高，碧桂园、雅居乐集团涨超7%，绿地香港涨超5%，美的置业、佳兆业集团、龙光 集团、融创中国纷纷跟涨。 ...

港股内房股表现 - 港股内房股持续拉升，龙光集团涨超65% [1] - 远洋集团涨超35% [1] - 富力地产、正荣地产、佳兆业集团、绿地香港均涨超10% [1]

港股内房股表现 - 龙光集团股价涨幅超过65% [1] - 远洋集团股价涨幅超过35% [1] - 富力地产、正荣地产、佳兆业集团、绿地香港股价均涨幅超过10% [1] 政策动态 - 国家发改委城市和小城镇改革发展中心提出以"两重""两新"资金为抓手 [1] - 政策方向为加大新型城镇化重点领域投入 [1] 市场交易机制 - A股账户可直接T+0交易港股，无需通过港股通 [2]

滨江集团融资情况 - 成功发行2025年度第二期短期融资债券 规模6亿元 发行利率2 5% 全场倍数5 98倍 非银机构中标比例60% [1] - 今年以来成功发行第四笔短融和中期票据 发行利率2 5%与央国企水平相仿 [1] - 年内四笔债融落地 融资成本下降 体现财务稳健获认可 头部民营房企融资环境边际改善 [1] 融创集团资产处置 - 北京望京融科中心两间办公物业将被拍卖 起拍价合计3970 7万元（评估价七折） 涉及执行标的2 76亿元 [2] - 境外债重组获七成多债权人支持 但资产处置遇冷 显示资金压力仍存 [2] 佳兆业债务兑付进展 - 累计完成锦恒财富76%投资款兑付 63%投资人兑付 新增深圳佳园二期项目投资本金转债权方案 [3] - 锦恒财富产品利息自2022年11月14日起停算 本金兑付后再定利息方案 [3] 绿景中国地产债务风险 - 香港高等法院将清盘呈请聆讯延期至2025年8月4日 为企业争取更多时间化解危机 [4] - 需加速债务重组 寻求有效解决方案 避免清盘风险 [4] 鑫苑置业法律纠纷 - 新增重大诉讼涉诉金额3 50亿元 新增400万元股权冻结信息 [5] - 主要子公司有17条失信被执行人信息 5条超5000万元大额被执行人信息 实控人新增限制高消费记录 [5]

佳兆业集团兑付方案 - 公司自2021年11月起连续完成43期锦恒财富产品现金兑付 累计完成76%投资款及63%投资人兑付 采用现金、实物抵债、财产权信托等方式 [1] - 新增深圳佳园二期项目投资本金转债权方案 为未兑付金额提供更强增信 覆盖所有锦恒财富产品 兑付金额为公告之日仍未兑付的本金 [1][5] - 2022年11月14日起所有产品合同利息停止计算 已产生利息待本金全部兑付后另行制定方案 [5] - 公司向未兑付投资者寄送转债相关法律文件 配合完成签约及入伙手续 已签约客户的重大疾病方案、每月20日集中兑付时间、每人每月兑付金额及实物抵债金额保持不变 [5] 锦恒财富背景 - 锦恒财富2016年成立于深圳 主要为高净值客户提供财富及资产管理服务 服务客户超2万人 管理资产规模300多亿元 是佳兆业集团战略合作伙伴 [5] - 2021年受佳兆业流动性问题影响 锦恒财富发行、佳兆业担保的财富产品出现兑付逾期 [5] 佳兆业财务状况 - 2024年公司收入约115.61亿元 同比降55.8% 毛利约2.38亿元 同比降86% 权益持有人应占亏损285.31亿元 [6] - 2024年合约销售权益金额约67.57亿元 同比减47.2% 全年累计交付25个项目超万套房源 [6] - 截至2024年末 公司拥有土地储备2231万平方米 其中61%位于大湾区 [6] 债务重组进展 - 2021年11月8日公司声明将通过征求意见制定可行方案、处置优质资产、梳理抵押资产、加快项目销售回款等措施解决问题 [5] - 2024年6月13日公司提议延长境外债务重组计划截止日期至9月30日 重组所有其他条款及条件保持不变 [5]

佳兆业锦恒财富兑付新进展 核心观点 - 公司时隔两年多再次更新锦恒财富产品兑付方案，将应收债权作为底层资产搭建抵债有限合伙企业以增强增信，并承诺保障投资人权益 [1] - 自2021年11月逾期事件以来，公司已累计完成76%投资款和63%投资人的兑付，包括现金、实物抵债和财产权信托等多种形式 [1] 兑付方案具体内容 兑付范围 - 涵盖所有锦恒财富产品 [2] 兑付金额 - 以公告日未兑付本金为准，2022年11月14日起停止计算利息，利息兑付将在本金完成后另行安排 [3] 兑付方式 - 通过深圳佳园二期项目转债相关法律文件办理有限合伙入伙 [4] - 已签约客户维持原有重大疾病方案、每月20日集中兑付、每人每月金额及实物抵债金额不变 [5] - 其他财富产品将同步调整执行财产权信托与有限合伙权益方案 [6] 事件背景 - 2021年11月因资金流动性问题导致锦恒财富产品逾期，公司随后陆续发布三次兑付方案调整 [7][8] - 公司管理层曾承诺"有能力和办法偿还"，并推动实物抵债等多元化兑付方式 [8]

宏观经济数据与市场焦点 - 美国6月非农就业报告成为市场关注焦点，重点关注职位空缺数量、工资数据及制造业与服务业活动数据 [2] - 特朗普政府关税措施动态受密切关注，7月9日关税暂停期限即将到来 [2] - 市场对美联储降息预期升温：7月底降息概率从14.5%升至18.6%，9月底前降息概率从70%大幅升至93% [2] - 美联储主席鲍威尔表态谨慎，强调"处于可以等待的有利位置"，不急于调整利率 [2] - 中国6月PMI数据回升：制造业PMI 49.7%（+0.2pct）、非制造业PMI 50.5%（+0.2pct）、综合PMI 50.7%（+0.3pct） [13] - 中国央行开展3315亿元7天期逆回购操作（利率1.4%），实现净投放1110亿元 [13] 中资房企债务重组进展 - 旭辉控股境外债务重组计划获法院批准，计划生效日期为2025年6月27日 [7] - 弘阳地产将重组支持协议费用期限延长至2025年7月11日（基础期限延至7月25日） [7] - 花样年控股将重组支持协议截止日期延长至2025年7月3日 [7] - 佳兆业集团将计划最后截止日期延长至2025年9月30日，法院聆讯延期至10月6日 [7] - 世茂集团境外债务重组计划已获法院批准，预计不晚于2025年8月29日生效，将解除115亿美元债务 [7] - 新世界发展完成882亿港元境外无抵押债务再融资 [7] 债券市场动态 - 复星国际子公司完成3504万美元债券要约收购，剩余未偿还债券1.79亿美元 [11] - 中资美元债涨幅TOP3：正荣地产7.35%债券涨32.649%、阳光城7.5%债券涨30.431%、宝龙地产6.95%债券涨23.018% [11] - 中资美元债跌幅TOP3：新力控股10.5%债券跌55.414%、易居企业7.6%债券跌18.033%、阳光城7.875%债券跌17.608% [11] - 中国国债收益率：二年期1.36%、十年期1.65% [9] - 美国国债收益率：二年期3.73%（+3bp）、十年期4.29%（+3bp） [9] 金融机构评级更新 - 10家机构评级获更新，包括中航科创（长期本外币发行人评级）、中信建投证券（长期发行人评级）、国信证券（长期发行人评级）等 [5][8][9] - 广发证券、东兴证券等券商及其境外子公司获长期发行人评级更新 [9]

佳兆业集团重组截止日期延长 - 佳兆业集团及瑞景预计无法在2025年6月30日前获得完成重组所需的监管批准 [1] - 公司正寻求债权人同意将重组截止日期由2025年6月30日延长至2025年9月30日 [1] - 延长截止日期的目的是为达成实施重组所需条件争取更多时间 [1]

财务数据关键指标变化 - 2024年集团营业额约为115.607亿元，毛利约为2.379亿元，较2023年分别减少55.8%及86.0%[40] - 2024年公司权益持有人应占亏损约为285.337亿元，每股基本亏损为4.067元[40] - 2024年集团累计合约销售权益金额约为67.57亿元，同比减少47.2%[46] - 2024年集团连同其合营企业及联营公司合约销售约为67.57亿元[46] - 2024年公司录得收益约为115.607亿元，较2023年减少55.8%；公司拥有人应占亏损约为285.337亿元，2023年约为199.322亿元；每股基本亏损为4.067元，2023年为2.841元[60] - 2024年公司连同其合营企业及联营公司共录得合约销售约67.57亿元，较2023年约178.36亿元减少62.1%；已售总建筑面积约为55.3297万平方米，较2023年约104.7671万平方米减少47.2%[64] - 集团收益从2023年约2615.88亿元降至2024年约1156.07亿元，减幅55.8%，69.7%来自物业销售[70] - 销售物业收益从2023年约2255.08亿元降至2024年约805.68亿元，减幅64.3%，交付面积从120万平方米降至60万平方米[71] - 集团毛利从2023年约169.85亿元降至2024年约23.79亿元，减幅86.0%，毛利率从6.5%降至2.1%[77] - 2024年集团其他亏损净额约1500.61亿元，主要包括物业减值亏损约1129.76亿元等[78] - 2024年集团年度亏损及全面开支总额分别约2922.89亿元及2922.77亿元，2023年分别约1970.16亿元及1967.75亿元[87] - 2024年12月31日，集团现金及银行存款账面值约239.04亿元，较2023年减少29.7%，抵押品合计约169.27亿元[88] - 2024年12月31日，集团总借款约为135,073.6百万元，2023年为133,624.0百万元[89] - 2024年12月31日，集团杠杆比率为63.0%，2023年为55.9%；流动负债净额约为51,015.7百万元，2023年为25,442.9百万元；速动比率为0.02倍，2023年为0.03倍；流动比率为0.8倍，2023年为0.9倍[91] - 2024年12月31日，集团资产负债率（剔除合同负债）为117.2%，较2023年的97.0%增加约20.2个百分点[92] - 截至2024年12月31日止年度，集团利息开支总额约为13,927.6百万元，较2023年增加1,397.4百万元或11.2%[93] - 2024年12月31日，集团就国内银行按揭融资担保承担或然负债约24,312.2百万元，2023年为26,269.5百万元；为合营企业等负债提供财务担保约20,767.6百万元，2023年为21,730.8百万元[98] - 2024年12月31日，集团聘用15,225名雇员，2023年为16,667名；截至2024年12月31日止年度，雇员成本约为934.3百万元，2023年为1,208.6百万元[99] 各条业务线表现 - 2024年公司累计交付25个项目，超万套房源[20] - 2024年深圳佳兆业佳园等三大城市更新项目完成回迁入伙，一千多户家庭喜迁新居[22] - 2024年1月19日佳兆业文体科技集团获“年度杰出体育综合企业”奖[24] - 佳兆业文体科技集团运营的武汉五环体育中心获“年度杰出体育场馆”、深圳南山文体中心获“年度示范体育综合体”[24] - 2024年11月1日佳兆业文体科技集团运营的深圳光明茅洲河体育艺术中心正式开馆[26] - 2024年佳兆业商业超20家首店开业[30] - 2024年佳兆业酒店累计商品交易总额收入同比增长164%，完成8次整合营销推广活动[32] - 2024年佳兆业酒店佳悦会会员系统升级，整合5家门店官方微信，为15万会员提供专属优惠[33] - 2024年佳兆业文體科技举办700余场文体活动，含120场国家级、省级赛事，35场大型演唱会、音乐节等[35] - 2024年集团在多个城市累计交付25个项目，超万套房源[46] - 2024年集团交付的多个项目获国家星级绿色建筑认证[46] - 2024年集团连同其合营企业及联营公司新完工项目的建筑面积约为230万平方米[65] - 2024年12月31日，集团连同合营及联营公司发展中项目64个，建筑面积约740万平方米[66] - 2024年，集团管理总建筑面积约1.027亿平方米，物业服务进驻全国77个城市[67] - 2024年12月31日，集团持有10个投资物业项目，总建筑面积约44万平方米[68] 各地区表现 - 2024年粤港澳大湾区合约销售面积32.2845万平方米，合约销售金额48.72亿元；长三角合约销售面积6.4345万平方米，合约销售金额5.16亿元；中部合约销售面积3.0532万平方米，合约销售金额2.27亿元；西部合约销售面积4.8886万平方米，合约销售金额2.1亿元；环渤海合约销售面积8.6689万平方米，合约销售金额9.32亿元[64] - 截至2024年12月31日，公司在全国48个城市拥有172个房地产项目，土地储备达2231万平方米，大湾区土地储备约1354万平方米，占整体土地储备的61%，深圳及广州土地储备占大湾区市场的41%[47] - 截至2024年12月31日，公司在粤港澳大湾区有过百个城市更新项目未纳入土地储备，占地面积约3700万平方米[48] - 公司土地储备总建筑面积约2230万平方米[109] - 公司土地储备中粤港澳大湾区占比60.7%，长三角占比3.0%，中部占比13.1%，西部占比11.5%，环渤海占比11.7%[110] 管理层讨论和指引 - 集团财务状况、经营业绩、业务及前景可能受多种风险及不稳定因素影响[102] - 中国房地产市场需求、销售或价格潜在下跌可能对公司业务、经营业绩及财务状况造成重大不利影响[103] - 公司运营面临材料短缺、劳资纠纷等多种风险因素，可能对运营业绩造成负面影响[104] - 物业开发属资本密集型，公司未来取得外部融资能力取决于多种不确定因素，融资不足可能影响公司业务等[104] - 公司进行整体境外重组活动，可能面临法律诉讼等，对运营、财务状况或声誉造成负面影响[105] - 公司的财务风险管理载于综合财务报表附注49内[106] 其他没有覆盖的重要内容 - 公司旗下拥有20多家集团及专业公司，打造了4家上市平台，业务进驻全国超50个重要城市，涵盖20多个产业领域[4] - 公司在公益慈善领域资助项目超80个，累积金额超17亿元[5] - 2024年公司乡村振兴帮扶4省11市，落地扶贫项目110个，惠及超12万人[17] - 2024年公司境外债务重组于8月与债权人小组订立重组支持协议[19] - 公司积累了开发211个项目的经验[108] - 深圳桂芳園地盘面积160,514平方米，建筑面积580,135平方米，已落成面积580,135平方米，公司应占权益100%[111] - 深圳可园地盘面积185,724平方米，建筑面积735,299平方米，已落成面积735,299平方米，公司应占权益100%[111] - 深圳佳兆业中心地盘面积5,966平方米，建筑面积98,241平方米，已落成面积98,241平方米，公司应占权益100%[111] - 深圳水岸新都地盘面积182,064平方米，建筑面积388,626平方米，已落成面积388,626平方米，公司应占权益100%[111] - 深圳香瑞园地盘面积57,984平方米，建筑面积143,796平方米，已落成面积143,796平方米，公司应占权益100%[111] - 深圳金翠园地盘面积9,066平方米，建筑面积105,830平方米，已落成面积105,830平方米，公司应占权益100%[111] - 深圳上品雅园地盘面积45,829平方米，建筑面积231,572平方米，已落成面积231,572平方米，公司应占权益100%[111] - 深圳大都汇大厦地盘面积5,241平方米，建筑面积124,479平方米，已落成面积124,479平方米，公司应占权益100%[111] - 深圳佳兆业城市广场地盘面积242,172平方米，建筑面积1,755,673平方米，已落成面积1,541,065平方米，发展中面积214,608平方米，公司应占权益100%[111] - 深圳佳兆业新都汇家园地盘面积19,393平方米，建筑面积138,892平方米，已落成面积138,892平方米，公司应占权益100%[111] - 深圳罗湖三顺项目地盘面积5427平方米，建筑面积33440平方米，公司应占权益51%[117] - 深圳佳兆业深未地盘面积7241平方米，建筑面积58400平方米，公司应占权益22%[117] - 深圳南门墩项目一期地盘面积34422平方米，建筑面积250140平方米，公司应占权益100%[117] - 广州佳兆业广场地盘面积14192平方米，建筑面积233322平方米，公司应占权益100%[117] - 广州君汇上品园地盘面积7707平方米，建筑面积56666平方米，公司应占权益94%[117] - 广州佳兆业壹号地盘面积15178平方米，建筑面积86138平方米，公司应占权益95%[117] - 广州佳兆业天墅地盘面积65627平方米，建筑面积226946平方米，公司应占权益94%[117] - 广州佳兆业城市广场地盘面积190742平方米，建筑面积776317平方米，公司应占权益99%[117] - 清远佳兆业城市广场地盘面积343749平方米，建筑面积1191258平方米，公司应占权益100%[117] - 佛山顺德佳兆业金域天下地盘面积197584平方米，建筑面积499112平方米，公司应占权益94%[117] - 深圳罗湖三顺项目地盘面积5427平方米，建筑面积33440平方米，公司应占权益51%[121] - 深圳佳兆业深未地盘面积7241平方米，建筑面积58400平方米，公司应占权益22%[121] - 深圳南门墩项目一期地盘面积34422平方米，建筑面积250140平方米，公司应占权益100%[121] - 深圳佳兆业云望府地盘面积29500平方米，建筑面积226256平方米，已落成面积107709平方米，公司应占权益100%[121] - 深圳佳兆业晓岸云起地盘面积24781平方米，建筑面积100700平方米，公司应占权益90%[121] - 深圳凤鸣水岸地盘面积21051平方米，建筑面积67360平方米，已落成面积67360平方米，公司应占权益5%[121] - 广州佳兆业广场地盘面积14192平方米，建筑面积233322平方米，已落成面积233322平方米，公司应占权益100%[121] - 广州君汇上品园地盘面积7707平方米，建筑面积56666平方米，已落成面积56666平方米，公司应占权益94%[121] - 广州佳兆业壹号地盘面积15178平方米，建筑面积86138平方米，已落成面积86138平方米，公司应占权益95%[121] - 广州佳兆业天墅地盘面积65627平方米，建筑面积226946平方米，已落成面积226946平方米，公司应占权益94%[121] - 东莞中央豪门地盘面积82,742平方米，建筑面积377,481平方米，已落成377,481平方米，公司应占权益100%[122] - 东莞东江豪门地盘面积86,324平方米，建筑面积243,296平方米，已落成243,296平方米，公司应占权益100%[122] - 东莞水岸豪门地盘面积70,734平方米，建筑面积200,386平方米，已落成200,386平方米，公司应占权益80%[122] - 惠州佳兆业中心地盘面积70,859平方米，建筑面积722,945平方米，已落成722,945平方米，公司应占权益99%[122] - 惠州佳兆业东江新城地盘面积1,563,976平方米，建筑面积3,665,611平方米，已落成2,703,012平方米，发展中89,823平方米，未来发展852,776平方米，公司应占权益36%[122] - 惠州园洲项目地盘面积20,400平方米，建筑面积61,200平方米，未来发展61,200平方米，公司应占权益100%[122] - 惠州田心村地盘面积40,000平方米，建筑面积104,000平方米，未来发展104,000平方米，公司应占权益100%[122] - 惠州佳兆业山海湾地盘面积94,310平方米，建筑面积286,121平方米，已落成72,919平方米，发展中99,366平方米，未来发展