调研背景与方法 - 戴德梁行联合中联基金、瑞思不动产金融研究院发布2025年度《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》[1] - 调研于2025年第四季度完成，回收112份不动产投资机构有效问卷，受访主体涵盖境内外房地产基金、保险机构、开发商及REITs管理人等[1] - 调研结合了机构专业判断及新加坡、中国香港与中国内地公募REITs收购内地物业的公开交易信息，旨在为资产定价提供参考基准[1] 城市投资偏好 - 北京、上海在各类资产中获得投资人关注的比例位居首位，市场对核心城市的投资偏好坚定[2] - 非一线城市正从传统“投资备选区域”转型为投资者的新布局重心，得益于经济增长动能释放、产业升级提速及投资收益率相对较高[2] - 杭州、成都、苏州、大湾区（不含广、深）及南京等城市，凭借独特的经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中最受青睐的投资目的地[2] 资产类型偏好 - 长租公寓/服务式公寓成为投资热点，北京、上海投资者考虑布局的比例分别达61%、64%，显著高于广州、深圳[3] - 截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs成功发行，二级市场平均年化分红率达3%，打通了“投融管退”全闭环，是该业态热度攀升的核心驱动力[3] - 零售物业关注度显著回升，购物中心、奥特莱斯、社区商业是核心细分领域，消费基础设施REITs的常态化发行为其注入强劲动力[3] - 工业类资产呈现结构分化：数据中心、工业厂房热度快速飙升，仓储物流关注度则有所回落[4] - 数据中心受大模型与云计算需求激增及REITs落地进程推动，环京、环沪区域关注度超越一线城市，险资成为该领域新增投资主力军[4] - 甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，2025年北京、上海仅两成机构考虑投资甲级写字楼，供应过剩与企业需求“减量提质”是核心原因[4] 投资策略与资本化率 - 不同类型机构策略偏好差异明显：不动产私募基金倾向高风险高收益策略，险资侧重稳健型策略，外资机构则聚焦高潜力标的布局[5] - 多数业态资本化率呈现抬升态势，反映市场风险预期变化[5] - 甲级写字楼核心区资本化率以北京（5.0%-5.9%）、上海（5.0%-6.0%）为最低，较2024年上升约50个基点[5] - 长租公寓/服务式公寓资本化率首次低于一线城市核心区甲级写字楼，北京、上海区间达4.9%-5.5%，市场成交意愿较高[5] - 仓储物流、工业厂房资本化率分别上升40个基点、50个基点，区域分化显著[5] - 数据中心买卖双方的EBITDA倍数区间收窄，成交意愿有所提升，环京、环沪区域估值领跑市场[5] - 对于未来一年资本化率走势，投资人整体持谨慎态度，多数预判将呈上行趋势，但零售物业、长租公寓/服务式公寓及数据中心的抗风险能力获得市场普遍认可[5] 公募REITs市场 - 截至2025年12月，中国内地公募REITs已上市78只，合计规模达2,100亿元，产品数量位居亚洲第一、全球第二[6] - 2025年，消费基础设施、租赁住房、数据中心成为投资者最关注的三大资产类型，关注度占比分别达30%、20%、16%[6] - 在REITs价值判断中，投资者最看重运营管理能力、政策导向及二级市场流动性，88%的投资者认可资产混装对提升产品价值的积极作用[6] - 不同行业的分派率期望差异与实际水平基本吻合[6]

行业核心观点 - 中国房地产行业正从依赖开发销售的模式，加速转向“投、融、管、退”全周期能力的竞争，未来增长将更多来自存量资产的精细化运营、物业服务的品质升级及租赁市场的规范发展等多元赛道 [1] - 基础设施公募REITs试点范围扩容至写字楼与酒店类资产，标志着中国不动产金融化进程迈入全新阶段，为存量资产盘活提供了标准化、市场化的退出通道，并为机构投资者拓展了更具纵深与多样性的配置选择 [1] - 2026年，扩大内需、提振消费仍将是复杂国际环境下拉动经济增长的核心抓手 [4] 写字楼市场 - 2026年北京写字楼市场仍将面临多重挑战，业主需持续提升核心竞争力以在市场重围中实现突破 [4] - 市场投资逻辑正从“赚取差价”转向“长期持有+自用适配”的价值锚定，实体企业基于长期办公、产业落地等自用需求入场，为核心资产注入了稳定流动性与运营确定性 [6] 商业零售市场 - 2025年北京零售市场共有13个优质项目开业，为市场新增超110万平方米优质零售空间，同时多个老旧商业项目完成升级改造后重新亮相，有效推动了市场的提质升级 [5] - 2025年北京商业零售市场呈现三大特征：商业空间从单一消费载体向“城市客厅”转型，文化与IP运营升级为全球化、矩阵化布局，多元资本介入推动运营理念从“流量导向”向“长期主义经营”转变 [5] 资本市场与大宗交易 - 2025年北京不动产大宗交易规模录得150亿元，呈现阶段性回落态势，自用型买家的崛起重塑了市场买方结构 [6] - REITs正从单一资产产品升级为可持续的价值运营平台，为投资者搭建连接资本与实体的稳健桥梁 [6] - 资本化率作为不动产核心定价锚点，其变动趋势直接反映行业信心与投资逻辑 [5]