调研背景与方法 - 戴德梁行联合中联基金、瑞思不动产金融研究院发布2025年度《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》[1] - 调研于2025年第四季度完成，回收112份不动产投资机构有效问卷，受访主体涵盖境内外房地产基金、保险机构、开发商及REITs管理人等[1] - 调研结合了机构专业判断及新加坡、中国香港与中国内地公募REITs收购内地物业的公开交易信息，旨在为资产定价提供参考基准[1] 城市投资偏好 - 北京、上海在各类资产中获得投资人关注的比例位居首位，市场对核心城市的投资偏好坚定[2] - 非一线城市正从传统“投资备选区域”转型为投资者的新布局重心，得益于经济增长动能释放、产业升级提速及投资收益率相对较高[2] - 杭州、成都、苏州、大湾区（不含广、深）及南京等城市，凭借独特的经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中最受青睐的投资目的地[2] 资产类型偏好 - 长租公寓/服务式公寓成为投资热点，北京、上海投资者考虑布局的比例分别达61%、64%，显著高于广州、深圳[3] - 截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs成功发行，二级市场平均年化分红率达3%，打通了“投融管退”全闭环，是该业态热度攀升的核心驱动力[3] - 零售物业关注度显著回升，购物中心、奥特莱斯、社区商业是核心细分领域，消费基础设施REITs的常态化发行为其注入强劲动力[3] - 工业类资产呈现结构分化：数据中心、工业厂房热度快速飙升，仓储物流关注度则有所回落[4] - 数据中心受大模型与云计算需求激增及REITs落地进程推动，环京、环沪区域关注度超越一线城市，险资成为该领域新增投资主力军[4] - 甲级写字楼、商务园区的机构关注度持续走低，2025年北京、上海仅两成机构考虑投资甲级写字楼，供应过剩与企业需求“减量提质”是核心原因[4] 投资策略与资本化率 - 不同类型机构策略偏好差异明显：不动产私募基金倾向高风险高收益策略，险资侧重稳健型策略，外资机构则聚焦高潜力标的布局[5] - 多数业态资本化率呈现抬升态势，反映市场风险预期变化[5] - 甲级写字楼核心区资本化率以北京（5.0%-5.9%）、上海（5.0%-6.0%）为最低，较2024年上升约50个基点[5] - 长租公寓/服务式公寓资本化率首次低于一线城市核心区甲级写字楼，北京、上海区间达4.9%-5.5%，市场成交意愿较高[5] - 仓储物流、工业厂房资本化率分别上升40个基点、50个基点，区域分化显著[5] - 数据中心买卖双方的EBITDA倍数区间收窄，成交意愿有所提升，环京、环沪区域估值领跑市场[5] - 对于未来一年资本化率走势，投资人整体持谨慎态度，多数预判将呈上行趋势，但零售物业、长租公寓/服务式公寓及数据中心的抗风险能力获得市场普遍认可[5] 公募REITs市场 - 截至2025年12月，中国内地公募REITs已上市78只，合计规模达2,100亿元，产品数量位居亚洲第一、全球第二[6] - 2025年，消费基础设施、租赁住房、数据中心成为投资者最关注的三大资产类型，关注度占比分别达30%、20%、16%[6] - 在REITs价值判断中，投资者最看重运营管理能力、政策导向及二级市场流动性，88%的投资者认可资产混装对提升产品价值的积极作用[6] - 不同行业的分派率期望差异与实际水平基本吻合[6]

截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs发行，二级市场平均年化分红率达3%，顺利打通"投融 管退"全闭环，成为该业态2025年热度攀升的核心驱动力。险资与不动产私募基金为该业态投资主力， 前者偏好具备稳定现金流的资产，后者则聚焦"商改租"等增值型策略。 中证报中证网讯（记者 董添）1月15日，戴德梁行发布第六期《中国REITs指数之不动产资本化率调研 报告》（简称《报告》）。 《报告》提到，从城市维度来看，北京、上海各类资产获得投资人关注的比例位居首位，凸显市场对两 座核心城市的坚定投资偏好；非一线城市凭借经济增长动能持续释放、产业升级提速、投资收益率相对 较高的综合优势，正从传统"投资备选区域"转型为投资者的新布局重心。其中，杭州、成都、苏州、南 京等城市，依托独特的经济优势与产业发展潜力，成为非一线城市中最受青睐的投资目的地。 在资产类型选择上，长租公寓/服务式公寓凭借需求稳定及政策支持成为投资热点，北京、上海投资者 考虑布局的比例分别达61%、64%，显著高于广州、深圳。 截至2025年12月，国内公募REITs已上市78只，合计规模达2100亿元。 戴德梁行北京估价及顾问服务部主管、资产 ...