核心财务表现 - 营业收入64,151.36万元，同比下降10.89%，主要因房地产开发业务结转商品房销售收入减少 [2][9] - 归属于上市公司股东的净利润-37,330.29万元，同比亏损扩大，因并表基金项目财务费用及折旧后呈亏损状态，且不动产投资项目处于培育阶段确认投资损失 [2][11] - 经营活动现金流量净额13,136.55万元，同比下降17.40%，因光大安石中心项目上年同期销售存货回笼资金而本期未实现销售 [9][10] - 总资产211.97亿元，同比下降3.41%；货币资金15.58亿元，同比下降25.13%，因购买信托理财产品及支付借款利息 [2][12] 业务运营情况 - 不动产资管业务在管项目49个，较年初减少7个；在管基金规模221.60亿元，较年初基本持平；在管资产规模470.19亿元，较年初增加1.05亿元 [13] - 资管业务收入1.99亿元，其中管理及咨询服务费收入1.49亿元；消费基础设施占比58.65%，写字楼占比33.68% [13][14] - 新增拓展厦门五缘湾商业项目、广州增城外贸产业园咨询项目，以及苏州吴中、济南历下住宅监管项目 [4] - 北京中关村Art Park大融城、成都锦江大融城、南京健康大融城等多个项目报告期内开业 [5] 行业环境分析 - 全国房地产开发投资下降11.2%，新建商品房销售面积下降3.5%，行业处于新旧模式转换阶段 [3] - 主要城市优质零售物业首层租金下滑3.9%，写字楼市场租金延续下行趋势，仓储物流基础设施租金及空置率承压 [3] - 不动产代建代管市场头部化趋势明显，前二十名企业新增管理面积同比增长28% [3][4] 资产与投资状况 - 长期股权投资32.10亿元，同比下降7.24%，因权益法确认投资亏损及转让中核高泰股权 [12] - 交易性金融资产4.13亿元，同比大幅增长1,551.29%，因购买信托理财产品 [12][17] - 存货10.15亿元，同比下降12.97%，因部分存货转入固定资产及项目结转销售成本 [12] 流动性管理 - 成功兑付到期债券，落实部分在管项目大额融资置换及成本压降 [6] - 加快非主业低效资产处置实现大额资金回流，货币资金减少5.23亿元 [6][12] - 一年内到期的非流动负债减少2.76亿元，因偿还到期中期票据 [12] 品牌与荣誉 - 光大安石连续第十一年蝉联"中国不动产基金综合能力优秀企业TOP10"榜首 [8] - 西安大融城入选"新媒体营销星秀榜"，中关村Art Park大融城、成都锦江大融城入选"待开业购物中心星秀榜" [8]

会议概况 - 会议主题为"链通生态 共筑未来——协同发展与治理创新"，聚焦产业生态协同治理与现实资产通证化（RWA）融合路径 [1] - 参会者包括区块链技术、数字经济、法律合规、不动产投资、航空航天等领域近百位行业领袖、专家学者及企业代表，采用线上线下结合形式 [1] 产通链核心战略 - 产通链以"共识、共建、共创、共享"为理念，通过RWA技术实现资产确权、流转增值及全生命周期管理，目标使所有实体资产在链上自由流通 [1] - 公司强调治理创新与合规保障是生态健康发展的核心支柱，需构建可落地、可复制的治理框架以提升产业生态效能 [1] - 正通过现金流管理、基金管理中心及科学决策机制构建"协同与标准价值回路" [2] 跨行业融合实践 - 航空领域代表探讨低空经济与数字资产融合新思路，显示区块链技术在传统产业的应用潜力 [2] 法律合规支持 - 法律专家发布生态协同合规治理框架及跨主体合作法律意见书，明确多方协作责任划分与合规边界，为生态协同提供法律保障 [1]

公司动态 - 首程控股全资附属公司首源欣荣及首程基石旗下公司参与管理的北京平准基金投资首农REIT 旨在推动存量资产盘活并深化核心资产及科技创新领域布局 [1] - 首农REIT底层资产为首农食品集团持有的中关村移动智能服务创新园 该项目为全国首个获批的总部型科技创新产业园REITs项目 [1] - 首农食品集团通过首农REIT实现存量资产盘活 吸引社会资本并创新城市更新投融资模式 具有行业示范价值 [1] 行业战略 - 公司将持续加大中国核心基础设施不动产领域投资 利用全产业链协同效应及REITs先发优势把握行业扩容机遇 [2] - 公司目标是通过REITs等工具提升核心基础设施资产的盘活效率与价值 [2] 资产背景 - 首农食品集团为北京市属大型国有农业食品企业 业务覆盖农牧渔业 食品加工 商贸物流 房地产及资产管理 综合实力居中国农业食品行业前列 [1] - 首农REIT项目响应国家盘活存量资产政策 同时服务首都"科技创新中心"战略定位 [1]

会议核心观点 - 不动产投资进入底部周期，需通过主动管理、资产整合、制度完善构建新生态 [2] - 资金方需配置优质资产提升回报，资产方需挖掘潜能提升价值，市场存在结构性供需错配 [2] - 行业需从资金端、资产端、另类投资新业态三方面协同发力 [7][8][9] 宏观经济与不动产现状 - 中国经济保持韧性，地产供需两端改善：需求端政策降低购房成本，一二手房成交升温且价格企稳；供给端商品房库存从年初历史高位逐步去化 [5] - 中长期宏观政策将促进居民收入增长与服务消费，带动经济与地产修复 [5] REITs市场特征 - 中国REITs市场呈现"一高一低"（指数走强、利差压缩）和"一多一少"（板块多、成交规模少）特征 [5] - 险资成为关键配置力量，头部机构主导，投资路径侧重一级市场与二级交易 [5] - 公募REITs趋于成熟但需提升流动性，私募REITs面临定制化瓶颈 [5] 险资配置策略 - 险资应坚持长期主义，私募不动产和权益型REITs在国际大类资产中表现最佳 [6] - 非标债收益率下行快于不动产NOI水平，不动产配置价值提升 [6] - 需聚焦办公、仓储、产业园等稳健业态，以私募股权方式实现风险分散 [6] 资金端优化方向 - 险资面临负债久期错配、高成本刚性约束、风险定价失真三重制约 [7] - 破解路径包括：坚持长期战略配置（对标国际5%-7%收益）、优中选优（核心区域资产）、多元化投资工具 [7] - 政策需优化不动产估值标准与风险因子，修订监管制度提升适用性 [7] 资产端价值挖掘 - 资产分化明显，需强化资金端与资产端的价值共识 [8] - 重资产运营模式下资本循环效能低，需通过REITs扩募提升效率 [8] - 三四线城市商业资产租金韧性较强，一二线城市同质化竞争压缩回报空间 [8] 另类投资新业态 - 利率与估值"双低"形成左侧投资机会，需预期修复与生态搭建 [9] - 降息周期叠加经济复苏将提升优质不动产收益，跨境轮动配置可捕捉利差机会 [9] 主动管理策略 - 关注"好资产、好价格、好结构、好管理人"四要素，优化公募REITs杠杆率与审批机制 [10] - 精细化估值方法论，关注现金流入变化与利率下降的定价错配机会 [10] 资产整合路径 - 特殊资产领域迎窗口期，AMC通过法拍、破产重整等化解债权结构，为非标资产标准化提供入口 [11] - AMC需从贸易思维转向投资思维，联合专业机构盘活存量物业 [11] 制度完善建议 - 需推进REITs专项条例立法，明确险资政策框架 [13] - 政策应支持存量资产盘活为长租公寓、养老社区等用途，优化土地性质与税收减免 [12]

基金设立背景 - 首程控股联合中国人寿、财信人寿等机构发起设立北京平准基础设施不动产股权投资基金，目标规模100亿元，首关规模52.37亿元，为目前市场单只规模最大的公募REITs专项投资基金 [1] - 该基金是国内公募REITs市场首只官宣带有"平准"二字的投资基金 [1] - 基金采用"战略投资+财务投资"双引擎模式，通过战略配售等方式投资基础设施公募REITs [2][7] 基金结构与出资情况 - 合伙企业全体合伙人出资总额52.37亿元，其中中国人寿出资35亿元(占比66.83%)，首景投资出资10亿元(占比19.09%)，财信人寿出资7亿元(占比13.37%) [5][6] - 普通合伙人国寿置业和北京朗佳分别出资3500万元(占比0.67%)和100万元(占比0.02%)，特殊有限合伙人创弛企业管理出资100万元(占比0.02%) [5][6] - 国寿资本担任管理人，自合伙企业成立之日起生效 [4] 投资策略与方向 - 基金原则上仅对基础设施公募REITs进行投资，主要方式包括战略配售、大宗交易及协议转让等非公开交易方式 [6] - 投资覆盖产权类、特许经营权类或经营收益权类产品，重点覆盖京津冀、雄安新区、长三角、粤港澳大湾区、海南自贸区等区域 [7] - 基金通过市场化机制进行资金募集和投资决策，有利于提升市场流动性和运行效率 [7] 行业背景与发展 - 国内公募REITs市场已上市产品达65只，首发规模合计约1700亿元，2025年一季度展现出稳中向好发展态势 [8] - 保险资金通过战略配售、网下投资等渠道投资REITs规模超130亿元，占市场份额12.45%，但配置比例仍不足险资总资产1% [8][9] - REITs产品具有中等风险、中等收益、分红比例较高等特征，较好契合保险资金的配置需求 [9] 战略意义与影响 - 基金依托首程控股在REITs全产业链经验与中国人寿作为险资的优势，为市场增加资金供给与活跃度 [9] - 有望平抑市场波动，推动市场健康扩容，起到"稳定市场、发现价值"的作用 [9] - 加速存量资产流通，吸引更多长期资金入场，优化投资者结构，促进市场良性循环 [9]

每经记者 姚亚楠 每经编辑 赵云 中东正崛起成为一个投资要地，日前私募巨头KKR宣布将进一步扩大在中东地区的业务并任命新管理 层；黑石旗下最新欧洲不动产基金完成98亿欧元募资，成为有史以来获得第三方资本承诺规模最大欧洲 不动产基金。国内市场中，智谱AI冲刺"大模型第一股"，成为大模型"六小虎"第一家启动IPO流程的公 司。云鲸智能融资1亿美元，也同步启动Pre-IPO阶段的相关工作。 KKR扩大中东业务并任命新管理层 近日，私募巨头KKR宣布将进一步扩大在中东地区的业务，并在该地区成立由KKR董事总经理Julian Barratt-Due领导的专门投资团队，此外，David Petraeus也被任命为KKR中东地区董事长。 KKR自2009年起在该地区设立据点，此次新团队旨在利用该地区不断增长的经济潜力，特别是海湾合 作委员会(GCC)国家。KKR方面认为，中东正崛起成为一个投资重镇，该地区结构性改革、支持投资的 政策和有利的人口趋势是经济增长的加速因素。 点评：KKR此举既是对中东经济转型的"投票"，也标志着全球资本流动的新趋势-从传统欧美中心向新 兴枢纽扩散。成功与否将取决于团队本地化能力、项目筛选精度及 ...